土地や建物などの不動産を取得した際の状況によって、不動産を複数の人が共同で所有している場合があります。
このような不動産を一般的に共有不動産と呼んでいますが、複数人で１つの不動産を共有する状態は、数々のデメリットがあり、共有状態を解消していくことが望ましいと言えます。
まずは弁護士相談だけでも大丈夫。秘密厳守でご対応します。
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共有物分割請求訴訟を提起します
共有者との交渉・代理を実行します
価格賠償請求・代償金請求を実行します
共有者・第三者からの不当な連絡を遮断します
競売申立・強制執行を実行します
所在不明共有者の調査・不在者財産管理人選任を申立します
※事案により結果は異なります
土地や建物などの不動産を取得した際の状況によって、不動産を複数の人が共同で所有している場合があります。
このような不動産を一般的に共有不動産と呼んでいますが、複数人で１つの不動産を共有する状態は、数々のデメリットがあり、共有状態を解消していくことが望ましいと言えます。
共有不動産をそのまま売却するには、共有者全員の承諾が必要になります。
共有状態が長く続きますと、共有者も代替わりし、疎遠になったり、仲違いをしたりと、
人間関係が売却の障害となってきます。
共有不動産を持分だけ売却することも可能ですが、持分だけであれば売却価格が目減りします。
共有不動産は他の共有者との共有状態であり、持分だけを買ったとしても購入者が自由に土地を活用できないため、
価値が下がってしまうのです。仮に購入したとしても、
他の共有者の同意が得られなければ不動産全体の売却もできません。
法律上は持分のみの売却も可能ですが、他の共有者に無断で売却してしまった場合、
トラブルに発展することも多くあります。共有不動産は、家族や親族と共有状態になっている場合が多く、
他の共有者は「家族（親族）と一緒に持っているから安心」と考えている場合があります。そのような場合に、
共有者の1人が無断で不動産業者に持分を売却してしまうと、他の共有者は「そんな話は聞いていない」と不満を抱き、
トラブルとなってしまうのです。
共有不動産は、自由に賃貸に出す事もできません。また賃貸に出してからも賃借人との契約内容の決定や変更などは
不動産の「管理行為」となり、持分の過半数の同意が必要になります。
また、土地の場合ではそこに自由に建物を建てたり、駐車場にしたりなど自由に土地を活用できません。
たとえ収益をあげられるような活用方法だとしても、他の共有者との人間関係が障害となったり、疎遠である場合などは、
土地を有効に活用できず、何の利益ももたらさないばかりか、
税金だけを支払わなければならないという状態にもなりかねません。
共有不動産は複数人の共有者がいますが、その土地の利用方法などについてそれぞれが別の思惑がある場合など、
トラブルに発展するケースもあります。代を重ね、共有者が増えるほど全員の利害が一致することは難しく、
トラブルに発展しやすいと言えます。
また、不動産の場合一切に何もせずに放っておくことはできません。放っておくと草が生え、ゴミが不法投棄され、
荒地になってしまうため、誰かが管理する必要がありますが、管理するには時間も労力も必要です。
誰が管理するという点でもトラブルになるケースが多いのです。
不動産から収益を得ている場合も取り分でもめるケースが多くあります。
共有不動産は、共有のまま放っておくと雪だるま式に共有者が増えてしまいます。
共有者が他界すると、その方の持ち分が相続対象となります。３代続くと共有者が20名以上などという事にもなりかねません。共有者が増えれば増えるほど、売却などの意思決定の際に合意を取りづらくなります。親族とは言っても一度も会ったことがないような見知らぬ親族と不動産を共有状態している状態となるのです。連絡先や名前も知らないような場合も考えられるでしょう。そのようなケースでは共有者を調べ上げるだけで多大な労力と時間を費やすことになるため、「面倒だから放っておこう」と資産として塩漬け状態となってしまうケースも多いのです。
例えば、妻が共有不動産の共有名義人であり、仕事を辞めて無収入となった場合、
夫が妻の分も住宅ローンを払うこともあるでしょう。
そういった場合、「妻から夫への贈与」とみなされ、贈与税が課せられる場合があります。
共有不動産は、自分が所有する持分のみであれば、他の共有者の同意なく自由に売却することができます。
売却する事を他の共有者に知らせる必要もありません。
つまり、不動産業者などの第三者に勝手に売却できてしまいます。
しかし、そのようなケースでは他の共有者の立場で見た場合、
「いつの間にか全く知らない第三者が共有者になっている」という状態であり、とても都合の悪い状態となります。
第三者から共有物分割訴訟を提訴され、余計な争いに巻き込まれる可能性もあり、共有者間の関係性が悪化し、
トラブルやいがみ合いといった事態へ至るケースもあります。
また持分のみ売却する場合、不動産全体を売却に比べ価格が目減りしてしまいます。
夫婦でお金を出し合ってマイホームを購入した際、
離婚後にマイホームの処分や持分割合についてのトラブルに発展する場合があります。
また住宅ローンを夫婦共同で組んでいた場合、さっさと夫との関係を終わらせて連絡を断ちたいと妻が思っていても、
妻側の持分にかかるローンを返済するまでは第三者に妻側の持分を売却できず、離婚問題が長期化する場合があります。
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共有不動産は、自分が所有する持分のみであれば、他の共有者の同意なく自由に売却することができます。
しかし、はじめにもご説明しましたが、持分のみの売却では売却額が低くなる可能性があり、
共有者間のトラブルとなるケースも多くなります。
ご自身が全て買い取りたいと考えても、共有者と価格の面で合意が得られなかったり、
売却自体を拒まれる事があります。
逆に買い取ってもらいたい場合も、他の共有者に買取るだけの資金的な余裕がなかったり、
とても安い価格での売却を提示される事もあります。双方納得の上、円満に売買が行える事がベストですが、
なかなかそのようなケースは少ないようです。
共有者全員の合意のもと、第三者に不動産を売却し、売却金額を持分の割合に応じて分配する方法もあります。 共有者同士の話し合いで円満に売却できればそれに越したことはありませんが、 共有者の中にその不動産に居住している人がいる場合には売却する事が難しくなります。
共有名義の不動産を、分筆して（土地を分けて）、それぞれを各共有者の完全所有とする方法です。
一見良さそうな方法ですが、土地をどのように分けるかでそれぞれの土地の価値がかわる場合があります。
「道路に面しているか」「日当たりが良いか」
「土地の形状が長方形など利便性が高いか」などにより土地の価値が変わります。そのような不公平感から、
分筆が難航する場合もよくあります。
これらの方法では解決できない場合
そのような場合はどうすれば良いのでしょうか。
弁護士による交渉・裁判で解決できます。
共有者間の合意が得られず、共有状態を解消できない場合は、訴えを起こし、共有物分割を求める事ができます。
裁判所では次の３つのいずれかの判断がなされます。
共有物そのものを分割する方法です。土地などを分筆してそれぞれの単独所有にする方法ですが、 一戸建てなどの建物では現実的ではありません。
現物分割できない場合や、分割する事で著しく価値が減少する場合は、裁判所が共有物の競売を命じて、 その売却代金を分割する方法です。
特定の共有者1人が不動産を全て取得する代わりに、他の共有者に代償金を支払う方法です。
全体の不動産を取得する共有者に支払い能力が求められます。
もちろん、裁判など起こすことなく、弁護士による交渉によっても解決することが可能です。裁判を提起すると上述のとおりの結果になることが多いことから、弁護士は、それを背景に、共有者と交渉を行い、裁判と同様の解決を導き出すよう交渉を行います。共有不動産の件は、裁判というよりは、弁護士による交渉によって解決されるケースの方が多いものと思われます。
弁護士が代理人として介入することで、共有者に対して内容証明郵便を発送し、法的根拠に基づく直接交渉を開始します。共有者との直接のやりとりを遮断し、弁護士が全ての連絡窓口となって交渉を代理します。多くの案件は弁護士による直接交渉で解決に至っています。交渉が難航した場合は、共有物分割請求訴訟の提起に速やかに移行し、裁判所を通じた解決を実行します。
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弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所の代表弁護士、土屋勝裕です（東京弁護士会26775）。
長島・大野・常松法律事務所で企業法務・M&A案件に従事した後、ペンシルバニア大学ウォートン校でファイナンス理論・企業価値評価・交渉理論を習得しました。不動産投資法人の執行役員経験も有しており、不動産の実勢価格の立証や価値評価に精通しています。
共有不動産の問題は、共有物分割請求訴訟の提起、価格賠償請求の実行、内容証明の発送による交渉開始など、法的手段を用いることで解決できます。共有不動産が共有状態にあるだけの理由で適正価格で売却・処分できないということがないよう、弁護士が権利行使を実行します。
共有不動産の適正価格での売却・処分を望まれる場合は、弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所にご相談ください。
※参考事例です。
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共有持分を高く売ることはできますか？
共有持分だけを第三者に売却する場合、不動産全体の価値に対して大幅に目減りした価格でしか売れないことがほとんどです。共有持分のみでは購入者が不動産を自由に利用できないため、市場価値が下がるためです。
できるだけ高く売りたい場合は、不動産全体を売却し、持分比率に応じて代金を分配する方法が最も有利です。弁護士が共有者と直接交渉を行い、共同売却や価格賠償による共有物分割を実現することで、適正価格での売却を目指します。交渉で合意に至らない場合は、共有物分割請求訴訟を提起して裁判所の判断を求めることもできます。
私の持分だけを売却できますか？
法律上、ご自身の持分のみの売却は他の共有者の同意なく可能です。ただし、持分のみの売却では不動産全体で売却する場合と比べて売却価格が大きく目減りします。
適正価格で売却するためには、共同売却（全員で第三者に売却して代金を分配）、価格賠償（一方が他方の持分を買い取る）、競売による分割のいずれかの方法があります。弁護士が共有物分割請求の直接交渉・訴訟を通じて、これらの方法の中からご依頼者にとって最も有利な方法を実行します。
私が売却したあと共有者はどうなりますか？
共同で共有不動産全てを売却する場合は、他の共有者も持分比率に応じた代金を受け取ることができます。
価格賠償の場合は、不動産を取得する側が他の共有者に代償金を支払いますので、双方が経済的利益を得ることになります。既に共有者が不動産に居住している場合は、その共有者が他の共有者の持分を買い取る形で解決し、居住を継続できるケースもあります。いずれの方法でも、共有者全員の権利が法的に保護されます。
他の共有者には売ることを反対されていますが、売れますか？
ご自身の持分のみでしたら、法的には他の共有者の承諾を得る必要はなく売却可能です。
さらに、共有不動産全体を売却・処分することも、弁護士による共有物分割請求の直接交渉・訴訟により可能です。共有物分割請求は共有者の正当な権利であり、他の共有者が反対していても法的手続きを進めることができます。弁護士が代理人となり、内容証明郵便の発送から交渉、必要に応じて訴訟の提起まで一貫して対応します。
共有者の中に行方不明者がおります。売却できますか？
共有者の中に行方不明の方がいる場合でも、法的手続きにより売却できる可能性があります。
具体的には、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申立て、選任された管理人を相手方として共有物分割の手続きを進めることができます。また、失踪宣告の申立てにより相続手続きを行った上で共有物分割を求める方法もあります。行方不明の共有者がいるケースでは手続きが複雑になりますので、まずは弁護士にご相談いただき、最適な方法をご提案いたします。
共有持分の売却をする場合、買い手はどのような方になりますか？
持分のみを売却する場合、買い手は不動産投資家や共有持分の買取を専門とする業者が多くなります。ただし、持分のみの売却は不動産全体の価格に比べて大幅に安くなることが一般的です。
そのため、持分のみの売却よりも、弁護士を通じて共有物分割請求を行い、不動産全体を適正価格で売却して代金を分配する方法や、他の共有者に適正価格で買い取ってもらう方法（価格賠償）の方が、経済的に有利なケースがほとんどです。
遺産分割協議が終わっていませんが、共有不動産を売却できますか？
相続登記が終わっていない段階では、直ちに共有不動産を売却することはできません。しかし、遺産分割と共有不動産の売却を包括して協議・交渉することが有効です。
遺産分割の話と共有不動産の売却の話を一体的に進めることで、交渉の選択肢が広がり、相手方にも複数の解決案を提示できます。例えば、不動産を取得する相続人が他の相続人に代償金を支払う方法や、不動産を売却して代金を分配する方法など、柔軟な解決が可能になります。弁護士が遺産分割協議と共有物分割請求を一括して代理することで、効率的に解決を目指します。
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共有不動産の売却だけでしたら、相談料は無料ですし、完全成功報酬制で対応させて頂くこともあります。
具体的な報酬額は、案件の内容・共有者の人数・不動産の規模等によって異なります。詳細については、弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所のホームページの弁護士費用一覧ページの共有の項目をご覧ください。
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