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ご相談のお申込み
一つでも当てはまるなら、共有者が増える前にご相談ください。
「相続いたしました実家を売却したいのですが、共有者である兄弟の同意が得られません。誰も住んでいないのに、固定資産税と管理費だけを払い続けております…」
諦める前に、一度ご相談ください。必ず解決できますから、一緒に頑張りましょう。
共有とは、そもそも長続きしない状態です。
売れず使えないまま、固定資産税だけが課されます。
一人でも反対すれば、不動産全体は売却できません。
民法第251条第1項単独では使用も処分もできず市場で流通しないため、著しく安くなります。
共有持分は相続人へ承継され、面識のない親族まで共有者となります。
放置すると共有者はこう増えます
現在
3名
次の相続
7名
さらに次
15名
時間の経過は、共有不動産の問題を必ず悪化させます。
どれを選ぶかで、手取額は大きく変わります。
まずは共有者間の協議から始めます。
| 方法 | 必要な同意 | 手取額の水準 | 適する場面 |
|---|---|---|---|
| 1 共有持分のみを第三者に売る | 不要 | 低い | 交渉不能な場合の最後の手段 |
| 2 共有持分を他の共有者に売る | 当該共有者 | 中〜高 | 他の共有者が住み続けたい場合 |
| 3 他の共有者の共有持分を買う | 当該共有者 | ―（支出） | ご自身が住み続けたい場合 |
| 4 不動産全体を第三者に売る | 全員 | 最も高い | 誰も利用しない場合。手取額が最大 |
| 5 現物分割（分筆） | 全員又は裁判 | 共有持分に応じた面積 | 面積が十分な土地の場合 |
| 6 共有物分割訴訟 | 不要 | 裁判所の判断 | 協議が調わない場合。同意が不要 |
※ 結論は事案により異なります。民法第206条、第249条、第251条、第256条、第258条
民法は、分割の方法に順序を定めています。
協議が調わない場合は訴訟で決着を図ります。
裁判所が検討する順序
第1順位
現物分割
土地を分筆して分ける
第2順位
賠償分割
代金を払って自分が取得する残したい方はここを主張します
最後の手段
競売分割
前の2つが不能な場合に限られます
最高裁判所平成8年10月31日判決は、取得の相当性、共有物の価格の適正な評価、支払能力、共有者間の実質的公平という特段の事情があるときは、全面的価格賠償も許される旨を判示しています。現に居住し、又は固定資産税を負担してきた方には、その事情が既にあります。
出典 最高裁判所平成8年10月31日第一小法廷判決（民集50巻9号2563頁）遺産分割が未了なら、原則として家庭裁判所の調停又は審判によります（民法第258条の2第1項）。相続開始から10年を経過すれば、共有物分割の手続によれます（同条第2項本文）。選択を誤ると訴えが却下されます。
根拠法令 民法第258条の2共有不動産には、3つの期限があります。
相続登記の申請は令和6年4月1日より義務です。
相続開始から
10年
を過ぎると寄与分も
特別受益も主張できません
民法第904条の3（令和5年4月1日施行）
相続登記の申請は
3年
以内に申請する義務
怠れば10万円以下の過料
不動産登記法第76条の2、第164条第1項
住所等の変更登記も
2年
以内に申請する義務
怠れば5万円以下の過料
不動産登記法第76条の5、第164条第2項
相続開始から10年という期限に、特にご注意ください。 経過後の遺産分割は原則として法定相続分により、介護の負担や生前の援助を主張できません。 令和5年4月1日より前の相続にも適用されます。
令和5年4月1日施行の改正民法に制度があります。
所在の調査は、職務上請求により尽くします。
裁判所の決定により、その共有持分を他の共有者に取得させます。その共有持分の時価相当額の供託を要します。
ご自身で取得したい場合の手段です。
他の共有者全員が譲渡することを条件に、その共有持分も併せて譲渡できます。
売却代金の総額が最大となる全体売却を実現できます。
「所在等不明」といえるには、調査を尽くす必要があります。 住民票、戸籍の附票、登記記録上の住所、親族への照会等を要し、 当事務所は職務上請求により調査して経過を整理します。
民法第262条の2、第262条の3、非訟事件手続法第87条、第88条
方法と時期で、手取額は変わります。
手取額は、税を含めて試算します。
居住用の家屋及び敷地の譲渡に係る3,000万円特別控除は、共有者それぞれに適用され得ます。
租税特別措置法第35条第1項相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡で、対価が1億円以下等が要件です。
租税特別措置法第35条第3項令和6年1月1日以後の譲渡は、相続人が3人以上なら特別控除額が2,000万円に引き下げられました。
出典 国税庁タックスアンサー№3306| 譲渡所得の区分 | 所有期間（譲渡年の1月1日現在） | 税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315パーセント |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63パーセント |
※ 復興特別所得税及び住民税を含みます。相続取得なら被相続人の取得時期を引き継ぎます。適用の可否は税理士又は所轄の税務署にご確認ください。所得税法第33条、租税特別措置法第31条、第32条、第35条、第39条
数字の根拠をお示しして協議します。
| ご自身で進める | 当事務所にご依頼 | |
|---|---|---|
| 手続の選択 | × 誤ると却下されます | ◎ 10年の経過で判定 |
| 手取額の比較 | ▲ 税を計算できない | ◎ 6つの方法を試算 |
| 共有者との協議 | × 感情が先に立つ | ◎ 第三者として整理 |
| 行方不明の共有者 | × 手続が進まない | ◎ 民法第262条の2 |
| 売買価格の根拠 | ▲ 相場が不明 | ◎ 地価・取引事例 |
| 競売の回避 | × 主張の方法が不明 | ◎ 賠償分割を主張 |
※ 結論は事案により異なります。
最も安く、ご家族が紛争に巻き込まれます。
共有者は増え続け、主張できる事項も減ります。
令和6年4月1日から義務であり、過料の対象です。
「兄が住む代わりに税を負担する」等の了解は、争いとなります。
原状回復及び損害賠償を求められるおそれがあります。
遺産分割が未了なら家庭裁判所です。誤れば却下されます。
共有者の同意が得られない場合でも、裁判所に分割を求めることができます。
ご相談にはご家族のご同席をお勧めしております。
登記事項証明書と戸籍で共有者を確定
遺産分割か共有物分割かを判定
6つの方法を税引後の手取額で比較
数字を示して合意形成を図る
調わない場合は訴訟又は調停へ
合意の成立をもって共有関係を解消します。
最終更新日 令和8年7月31日／記載は同日時点の法令及び裁判例に基づきます。結論は事実関係により異なります。
東京都港区虎ノ門の事務所にて承ります。
秘密は厳守します。
受領した情報は、ご相談への対応にのみ使用し、守秘義務に基づき厳守します。