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一つでも当てはまるなら、期限が到来する前にご相談ください。
ご相談は事前予約制です。
「相続財産のほとんどが実家の不動産であり、分け方が決まらないまま何年も経ってしまいました。話合いに応じてくれない相続人もおります…」
諦める前に、一度ご相談ください。必ず解決できますから、一緒に頑張りましょう。
お手元に資料がなくても構いません。秘密は厳守いたします。
一つの不動産に、目的の異なる複数の評価額があります。
一つの不動産に、目的の異なる複数の評価額があります。
| 評価額の種類 | 目的 | 水準の目安 | 根拠 |
|---|---|---|---|
| 実勢価格（時価） | 取引で成立する売買価格 | 遺産分割の基準となります | 遺産分割の時の不動産の時価によります |
| 相続税評価額（路線価等） | 相続税及び贈与税の課税価格 | 公示価格のおおむね8割程度 | 国税庁 財産評価基本通達 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税及び登録免許税の課税標準 | 公示価格のおおむね7割程度 | 地方税法、固定資産評価基準 |
| 公示価格 | 土地の取引価格の指標 | 標準地の正常な価格 | 地価公示法第1条、第2条 |
目安は概括的な傾向であり、個別の土地に常に当てはまるものではありません。
不動産の評価額が調わなければ、調停又は審判において不動産鑑定士による鑑定が行われます。費用は当事者の負担ですので、複数の査定書を持ち寄ることが有益です。
不動産の評価額の基準時は、遺産分割は分割の時、遺留分侵害額の算定は相続開始の時です。不動産は、現金のように単純に分けられません。
不動産そのものを取得します。分筆により接道の要件を欠くなど、不動産の価値が下がります。
民法第906条特定の相続人が取得し、他の相続人に代償金を支払います。不動産の評価額の争いが最も先鋭となります。
家事事件手続法第195条売却して代金を分けます。公平ですが、譲渡所得に対する課税及び費用が生じます。
各相続人が共有持分を有します。処分に他の共有者の同意を要し、共有者は増加します。
民法第249条以下共有分割は新たな共有を生じさせますので、原則として避けるべき方法です。変更を加える行為には共有者全員の同意を、管理に関する事項は共有持分の価格の過半数を要します（民法第251条、第252条）。
法改正により、複数の期限が設けられました。
具体的相続分による分割
10年
経過後は原則として
法定相続分によります
民法第904条の3（令和5年4月1日施行）
相続登記の申請の義務
3年
取得を知った日から3年以内に
申請を要します
不動産登記法第76条の2、第164条第1項
住所等の変更の登記
2年
令和8年4月1日から、変更の日から
2年以内の申請が義務です
不動産登記法第76条の5、第164条第2項
10年を経過すると、寄与分及び特別受益を主張できなくなります。令和5年4月1日より前の相続にも適用され、10年を経過する時又は令和10年3月31日のいずれか遅い時が基準です。
相続登記を怠れば10万円以下、住所等の変更の登記を怠れば5万円以下の過料に処せられます。登記ができない場合は相続人申告登記（不動産登記法第76条の3）によります。
他人の建物が建つ土地は、処分が容易ではありません。
存続期間は30年以上、更新後は最初の更新について20年、以後は10年です。更新の拒絶には正当の事由を要します。
借地借家法第3条、第4条、第6条／平成4年7月31日以前は旧借地法相続税の課税では更地の相続税評価額から借地権の価額を控除して算出されますが、買い手が限られ、これを下回る売買価格でしか成立しません。
契約書が残っていない例も少なくありません。借地権の範囲、地代及び増改築の承諾の要否を書面により整理します。
地代が長年据え置かれている場合には、増額を請求できます。公租公課の増減又は土地の価格の変動により、近傍類似の土地の地代に比較して不相当となったときです（借地借家法第11条第1項）。存続期間が満了し更新がないときは、借地権者は建物の時価での買取りを請求できます（同法第13条第1項）。
根拠法令 借地借家法第11条、第13条
利用しない不動産は、手放すことも選択肢です。
利用しない不動産は、手放すことも選択肢です。
共有であれば共有者全員の同意を要します。底地は、借地権者への売却もあります。
相続又は遺贈により取得した土地を国庫に帰属させる制度です（令和5年4月27日施行）。
相続土地国庫帰属法土地を分割し、一方を所有者が、他方を借地権者が、制約のない所有権とします。
国庫帰属には、明確な要件があります。建物が存する土地、境界が明らかでない土地等は却下され、崖がある土地等は承認を受けられません。負担金は原則20万円です。
空き家となった実家の譲渡には、特別控除があります。譲渡所得の金額から3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡につき相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できます（租税特別措置法第35条第3項）。適用の可否は税理士にご確認ください。
どの評価額を用いるかによって、遺産分割の結果は大きく変わります。
不動産を取得しない相続人が取得する財産の額が、少なくなります。
相続が重なるたびに共有者が増加します。
3年以内の申請が義務です。年月の経過で書類の収集が困難となります。
寄与分及び特別受益の主張ができなくなります。
存続期間及び地代を知らないまま進みます。
こじれますと調停及び審判に至り、数年を要します。
ご相談から解決までの流れ。
登記の状況と権利関係を把握
複数の評価額を突き合わせ
代償金と資金の手当てを検討
調わなければ家庭裁判所へ
相続登記及び売却まで見届けます
よくいただくご質問に、実務に即してお答えいたします。
ご相談の際に、事案に応じた見積りをお示しいたします。
弁護士費用の額は、弁護士費用一覧のページの遺産分割に関する項目をご覧ください。
初回のご相談において、想定される費用の見込みを具体的に申し上げます。
ご相談は事前予約制とさせていただいております。
当事務所の代表弁護士をご紹介いたします。
最終更新日 令和8年7月31日／本ページの記載は同日時点の法令及び裁判例に基づいております。個別の事案における結論は事実関係により異なります。税務上の取扱いについては税理士又は所轄の税務署にご確認ください。
実務の到達点を、書籍として公表しております。
譲渡制限株式は譲渡自由！ 敵対的少数株主の施策
非上場の会社及び同族会社では、名義株主が存在し、相続の繰り返しや節税対策等により株式が分散しやすく、少数株主が発生いたします。その少数株主が敵対的となりますと、株主総会の議決に影響を与え、株式を高値で会社に買い取らせ、経営陣を特別背任で刑事告訴するといった事態が生じます。本書は、敵対的な少数株主及び悪質な株式買取業者の実態と、株式評価における法務と税務の違いを解説し、会社に潜在するリスクを掘り起こして、平時及び有事の対応を示すものです。
目次 第1章 敵対的少数株主問題とは／第2章 敵対的少数株主問題と譲渡制限株式／第3章 敵対的少数株主問題と少数株主権／第4章 敵対的少数株主問題の「有事」対策／第5章 少数株主対策における株式価値評価／第6章 少数株主対策における課税関係／第7章 少数株主対策における留意点／第8章 敵対的少数株主問題の「平時」対策／第9章 敵対的少数株主問題と類似の問題
Ｍ＆Ａは成約から成功の時代へ
中小企業におけるＭ＆Ａは、事業承継の有力な手段として広く普及しております一方で、その過程及び成立後において多様なＭ＆Ａトラブルが発生しております。悪質な買主による資産の流出、Ｍ＆Ａ対価の不払い、Ｍ＆Ａ仲介手数料及びＭ＆Ａ仲介業者をめぐる紛争、株主及び株式の帰属をめぐる対立、表明保証条項違反及びコベナンツ違反を理由とする責任追及、役員退職慰労金の支給拒否並びに役員責任追及に至るまで、その内容は広範に及びます。本書は、実際に紛争化した事例を基礎として法的構造を整理し、実務上の対応を解説するものです。
目次 第1章 悪質な買主のＭ＆Ａトラブル／第2章 Ｍ＆Ａ対価不払いのＭ＆Ａトラブル／第3章 Ｍ＆Ａ仲介手数料及びＭ＆Ａ仲介業者のトラブル／第4章 株主及び株式のＭ＆Ａトラブル／第5章 表明保証条項違反のＭ＆Ａトラブル／第6章 コベナンツ違反のＭ＆Ａトラブル／第7章 役員退職慰労金の支給拒否のＭ＆Ａトラブル／第8章 役員責任追及のＭ＆Ａトラブル／資料 株式譲渡契約書等
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