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不動産相続トラブルの原因とは？「共有」と「評価」の問題を弁護士が解説

不動産相続トラブルは、単なる感情的対立から生じるものではありません。その多くは、「共有状態」と「評価基準の選択」という二つの構造的な問題によって引き起こされます。

• 不動産が共有状態となることで、売却や活用の意思決定ができなくなる
• 不動産の評価方法によって、特定の相続人が不当に有利または不利になる

これらが重なり合うことで遺産分割協議は停滞し、相手方に有利な条件を押し付けられる結果にもなりかねません。

当事務所にご相談いただくケースの多くも、この「共有」と「評価」の問題が絡み合っています。
本記事では、不動産相続で実際に多い紛争パターンと、その法的な対処法について、実務の観点から解説します。

不動産の相続で揉める理由｜分けにくい財産だからこそ起きる対立

不動産は現金と異なり、そのままでは分割ができません。そのため、相続においては次のいずれかの方法で処理する必要があります。

• 共有のまま維持する
• 特定の相続人が取得し、他の相続人に代償金を支払う（代償分割）
• 売却して現金を分配する（換価分割）

しかし、どの方法を選ぶかは相続人間で利害が対立しやすく、ここが紛争の出発点となります。さらに、不動産の価格は評価方法によって大きく変わるため、どの評価基準を採用するかによって取り分が変動するという問題が加わります。

不動産相続トラブルの多くは、この「分割方法」と「評価基準」をめぐる対立が原因です。特に、相手方が自分に有利な条件を一方的に押し通そうとするケースでは、早期に法的な対応を検討すべきです。

共有不動産のトラブル｜放置すると不利になる理由と解決方法

共有状態が引き起こす問題とは

遺産分割が成立しないまま放置すると、不動産は相続人全員の共有状態となります。共有不動産には次のような制約があります。

• 単独での売却・処分ができない
• 利用方法について共有者全員の合意が必要
• 賃料等の収益分配をめぐって対立が生じやすい

共有状態は、見かけ上は平等に見えますが、実際には紛争を先送りにしているだけであり、時間の経過とともに問題は深刻化します。

よくある共有不動産の対立パターン

当事務所に寄せられるご相談では、以下のような対立が多く見られます。

• 居住者と非居住者の対立：不動産に住んでいる相続人が明け渡しや売却を拒否する
• 売却派と保有派の対立：現金化したい相続人と、不動産を手放したくない相続人の意見が合わない
• 使用対価をめぐる対立：一部の相続人だけが不動産を使用しているにもかかわらず、対価を支払わない

これらの問題は当事者間の話し合いだけでは解決が難しく、相手方に押し切られないためにも法的手段の検討が重要です。

共有不動産を解消するための法的手段

共有状態を放置せず、以下の法的手段により解消を図ることが可能です。

• 共有物分割請求（民法第256条）：裁判所に対し、共有関係の解消を求める手続
• 使用対価の請求（不当利得返還請求）：不動産を無償で使用している共有者に対し、相当額の対価を請求する手続

最終的には、代償分割（一方が取得し代償金を支払う）または換価分割（売却して分配）のいずれかにより、共有関係を解消することが一般的です。

不動産の評価額で損をしないために｜遺産分割で実勢価格が重要な理由

不動産にはなぜ複数の価格があるのか

不動産には、目的に応じた複数の価格概念が存在します。

• 相続税評価額：相続税の申告・納税のために用いる価格
• 固定資産税評価額：固定資産税の課税のために用いる価格
• 実勢価格（市場価格）：実際に市場で取引される場合の価格
• 不動産鑑定評価額：不動産鑑定士が算出する専門的な評価額

ここで重要なのは、相続税評価額や固定資産税評価額はあくまで課税目的の価格であり、実際の不動産の価値を正確に反映するものではないという点です。一般に、これらの評価額は実勢価格よりも低く設定されています。

相続税評価額・固定資産税評価額で分割すると不公平になる

遺産分割において、相続税評価額や固定資産税評価額をそのまま基準にすると、不動産を取得する相続人が実質的に大きな利益を得ることになります。

たとえば、実勢価格が5,000万円の不動産を相続税評価額3,000万円で評価した場合、不動産を取得する側は2,000万円分の差額を実質的に利益として得ることになります。これは他の相続人にとって明らかに不公平な結果です。

遺産分割における不動産の評価は、実勢価格（市場価格）を基準とすべきです。相手方が相続税評価額や固定資産税評価額での分割を主張してきた場合、その主張を安易に受け入れてはいけません。

相手方がよく使う不公平な評価の手口

• 相続税評価額を「正しい価格」として一方的に押し切ろうとする
• 実勢価格の根拠となる査定資料を出さず、議論を避ける
• 「この価格で十分だ」と断言し、取得価格の合理性を説明しない

これらは、形式的には合意を装いながら、実質的に不公平な分配を押し通すための手法です。このような主張に対しては、実勢価格に基づく根拠資料を提示させ、適正な評価を求めることが不可欠です。

共有と評価の問題が同時に起きると紛争はさらに複雑化する

不動産相続トラブルが深刻化する典型的なパターンは、共有問題と評価問題が同時に発生するケースです。

たとえば、以下のような構造です。

• 共有状態の解消方法として代償分割を選択する
• その際の不動産評価額をめぐって対立が生じる
• 相手方が低い評価額（相続税評価額等）を前提に代償金を算定しようとする

この場合、共有の解消方法だけでなく、評価の合理性も含めて一体的に整理しなければ、不公平な結果を招くことになります。相手方のペースで協議が進んでしまう前に、戦略的に対応することが重要です。

不動産相続で不利にならないための実務的な対応策

評価基準を明確にする

まず、遺産分割協議の前提として、以下の点を明確にすることが必要です。

• どの価格を前提として分割を進めるのか
• その価格の根拠は何か（実勢価格であることの確認）

相手方が相続税評価額や固定資産税評価額を持ち出してきた場合には、それが課税目的の価格であり、遺産分割の基準としては不適切であることを指摘する必要があります。

根拠資料を準備して立証する

実勢価格の合理性を裏付けるために、以下の資料を活用します。

• 不動産査定書：不動産会社による市場価格の査定
• 取引事例資料：近隣の類似物件の成約価格データ
• 不動産鑑定評価書：不動産鑑定士による正式な評価

数字の根拠と資料を揃えることで、相手方の不合理な主張を退け、公平な遺産分割を実現する基盤を作ることができます。

協議で解決しない場合の手続

当事者間の協議で合意に至らない場合には、以下の法的手続により解決を図ります。

• 遺産分割調停：家庭裁判所の調停委員を介した話し合いの手続
• 遺産分割審判：調停でも解決しない場合に、裁判所が分割方法を決定する手続

裁判所の関与のもとで適正な評価基準と分割方法を確定させることで、相手方の一方的な主張を通させない対応が可能になります。

不動産相続トラブルは「共有」と「評価」の整理がカギ

不動産相続トラブルの根本にあるのは、

• 共有状態を放置することによる意思決定の困難
• 不適切な評価基準による不公平な取り分の確定

という二つの問題です。

特に、相手方が相続税評価額や固定資産税評価額を根拠に遺産分割を押し進めようとしている場合、早い段階で実勢価格に基づく適正な分割方針を確立し、必要な資料を整えて対抗することが不可欠です。

不動産相続は、初期段階での評価基準と分割方針の設定が、その後の結果を大きく左右します。不利な条件を押し付けられる前に、適切な法的対応を講じることで、紛争の長期化を防ぎ、公平な解決を実現することが可能です。

不動産相続トラブルでお困りの皆様へ

当事務所では、

• 共有不動産の解消（共有物分割請求）
• 不動産評価の検討および立証
• 遺産分割手続における戦略的対応

を通じて、不動産相続トラブルに対応しています。

不動産相続は、初期段階での評価基準および分割方針の設定が、その後の結果に影響します。
適切な法的整理を行うことにより、紛争の長期化を回避することが可能です。