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ご相談のお申込み
一つでも当てはまるなら、回答する前にご相談ください。
「知らない不動産業者から突然、他の共有者の持分を買い取ったので共有者になったという通知が届きました。持分の買取りや共有物分割訴訟を迫られておりますが、家族には知られたくありません…」
諦める前に、一度ご相談ください。必ず解決できますから、一緒に頑張りましょう。
問題は、次の3点です。
相続が重なるほど共有者は増え、動かせなくなります。
共有持分は細分化され、面識のない親族まで共有者となります。国はこの状態に対応するため、令和3年に民法及び不動産登記法を改正しました。
令和3年法律第24号共有持分買取業者は、流通しない共有持分を安価で取得し、残る共有者に買取りを求め、応じなければ共有物分割訴訟を提起します。
独立行政法人国民生活センターによれば、令和2年度の相談のうち70歳以上が52.3パーセントを占め、70歳代が最も多いとされています。
高齢者の自宅の売却トラブル
52.3％
相談者の半数以上が
70歳以上
独立行政法人国民生活センター報道発表資料
（令和3年6月24日）令和2年度の数値
不動産の売却契約には
クーリング・
オフがない
消費者が不動産業者に自宅を売却する場合、
無条件の解除はできません
同上
署名する前に、回答する前にご相談ください。
単独で不動産を動かすことはできません。
ご家族で方針を定めることが出発点です。
いま起きていること
形状又は効用の著しい変更には共有者全員の同意を要し、共有持分の少ない共有持分買取業者は単独で動かせません。
民法第251条第1項賃貸等の管理行為は共有持分の価格の過半数により、当方が過半数なら主導権は当方にあります。
民法第252条第1項裁判所は現物分割と賠償分割を先に検討し、競売はこれらができない場合に限られます。
民法第258条第2項・第3項法令違反又は権利の濫用に当たる場合があります。
窓口を弁護士に一本化し、直接の連絡を止めます。
これらに当たる場合
監督官庁への
申出を検討します
多くは宅地建物取引業の免許業者であり、
行為規制に服します
宅地建物取引業法第47条、第47条の2、同法施行規則第16条の12
事業者が共有持分2分の1を2,050万円で取得して共有物分割訴訟を提起した事案で、 その分割請求を権利の濫用に当たるとして棄却しました。
70歳を超える被告が生涯にわたり居住してきた事案で、 退去を強いられること、他の解決方法があることを理由に、権利の濫用として棄却しました。
重度の認知症で入院中の被告が生活の本拠と生業の拠点を失う事案で、 信義誠実の原則に反する権利の濫用として棄却しました。
| 主張し得る根拠 | 要件 | 期間の制限 |
|---|---|---|
| 取消し | 強迫又は詐欺による意思表示（民法第96条第1項） | 追認可能時から5年、行為時から20年（民法第126条） |
| 消費者契約法 | 不実告知、断定的判断の提供、不利益事実の不告知、困惑（同法第4条） | 追認可能時から1年、契約時から5年（同法第7条第1項） |
| 無効 | 著しく低廉な売買価格で取得した契約は公序良俗違反（民法第90条） | ― |
| 刑事法 | 脅迫罪（刑法第222条）、強要罪（同法第223条）、不退去罪（同法第130条） | ― |
※ 共有持分の売買は訪問購入の対象外であり、自宅を不動産業者に売却する場合のクーリング・オフもできません。「後から解除できる」という前提は成り立ちません。
民法は、分割の方法に順序を定めています。
訴状が届いても、直ちに競売ではありません。
裁判所が検討する順序
第1順位
現物分割
土地を分筆して分ける
第2順位
賠償分割
代金を払って自分が取得する残したい方はここを主張します
最後の手段
競売分割
前の2つが不能な場合に限られます
最高裁判所平成8年10月31日判決は、取得の相当性、共有物の価格の適正な評価、支払能力、 共有者間の実質的公平という特段の事情があるときは、全面的価格賠償も許される旨を判示しています。
出典 最高裁判所平成8年10月31日第一小法廷判決（民集50巻9号2563頁）「共有だから安い」は、買う側の理屈です。
公示地価及び取引事例で根拠を作ります。
買い取れば共有は解消されます。解消されるのに減価する理由はありません。
公示地価、相続税路線価、取引事例により不動産の時価を押さえて交渉します。
数字の根拠をお示しして交渉します。
| ご自身で対応 | 当事務所にご依頼 | |
|---|---|---|
| 電話・訪問 | × 続きます | ◎ 受任通知で止まります |
| 売買価格の根拠 | ▲ 相場が分からない | ◎ 地価・取引事例で提示 |
| 競売の脅し | × 判断がつかない | ◎ 賠償分割・権利濫用 |
| 使用料の請求 | × 払うほかない | ◎ 逆に請求できる場合も |
| 訴状への対応 | × 期限を過ぎる危険 | ◎ 答弁書を作成 |
| ご家族との調整 | ▲ 感情が先に立つ | ◎ 第三者として整理 |
※ 結論は事案により異なります。
届いた書面は、その場で回答せずお持ちください。
後に「合意があった」と主張されます。売買価格の主張は書面で。
「形式的なもの」との書面が売買契約書だった例があります。
答弁書を出さなければ、相手方の主張どおりの判決が出ます。
ご家族が割れることが、相手方にとって最も有利な状況です。
威迫があっても、記録がなければ立証できません。
共有者が確定せず、交渉も訴訟も進みません。
ご自身で回答される前に、まず何が起きているのかを確認いたします。
ご相談にはご家族のご同席をお勧めしております。
登記事項証明書と届いた書面を拝見
直接の連絡が止まります
地価・取引事例・鑑定で根拠を作る
買取り・売却・全体売却を軸に進める
調わない場合は共有物分割訴訟へ
合意の成立をもって共有関係を解消します。
最終更新日 令和8年7月31日／記載は同日時点の法令及び裁判例に基づきます。結論は事実関係により異なります。
東京都港区虎ノ門の事務所にて承ります。
秘密は厳守します。
受領した情報は、ご相談への対応にのみ使用し、守秘義務に基づき厳守します。