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ご相談のお申込み
一つでも当てはまるなら、回答する前にご相談ください。
「知らない不動産業者から突然、他の共有者の共有持分を買い取ったので共有者になったという通知が届きました。共有持分の買取りや共有物分割訴訟を迫られていますが、家族には知られたくありません…」
諦める前に、一度ご相談ください。必ず解決できますから、一緒に頑張りましょう。
お手元に資料がなくても構いません。秘密は厳守いたします。
問題は、次の3点です。
問題は、次の3点です。
共有持分は細分化され、面識のない親族まで共有者となります。国はこの状態に対応するため、令和3年に民法及び不動産登記法を改正しました。
令和3年法律第24号共有持分買取業者は、流通しない共有持分を安価で取得し、残る共有者に共有持分の買取りを求め、応じなければ共有物分割訴訟を提起します。
独立行政法人国民生活センターによれば、令和2年度の相談のうち70歳以上が52.3パーセントを占め、70歳代が最も多いとされています。
高齢者の自宅の売却トラブル
52.3％
相談者の半数以上が
70歳以上
独立行政法人国民生活センター報道発表資料
（令和3年6月24日）令和2年度の数値
不動産の売却契約には
クーリング・
オフがない
消費者が不動産業者に自宅を売却する場合、
無条件の解除はできません
同上
署名する前に、回答する前にご相談ください。
単独で不動産を動かすことはできません。
いま起きていること
形状又は効用の著しい変更には共有者全員の同意を要し、共有持分の少ない共有持分買取業者は単独で動かせません。
民法第251条第1項管理に関する事項は原則として共有持分の価格の過半数で決定します。賃貸期間の制限や、使用する共有者への特別の影響がある場合の同意も確認します。
民法第252条第1項裁判所は現物分割や賠償による分割を検討します。これらができない場合のほか、分割により価格が著しく減少するおそれがある場合も競売の対象となります。
民法第258条第2項・第3項法令違反又は権利の濫用に当たる場合があります。
まず、届いた書面がどちらであるかを確かめてください。
| 届いた書面 | 法律上の期限 | 徒過した場合 |
|---|---|---|
| 共有持分買取業者からの通知書、買取要求書 | 一方的な回答期限と法定の期限を区別します | 回答しないだけで当然に所有権を失うわけではありません。契約内容や通知の法的効果は個別に確認します |
| 内容証明郵便による催告 | 期限そのものはありません | もっとも、催告の時から6か月を経過するまで時効の完成が猶予されるなどの効果を生ずる場合があります（民法第150条第1項） |
| 訴状及び期日呼出状 | 答弁書の提出期限及び第1回口頭弁論期日 | 答弁書を提出せず期日にも出頭しない場合、相手方の主張する事実について争わなかったものと扱われ、不利益を受けるおそれがあります。分割方法も含め、裁判所からの書面を確認して対応します |
| 判決書 | 送達を受けた日から2週間 | 控訴をしなければ判決が確定します（民事訴訟法第285条） |
※ 第1回口頭弁論期日は、やむを得ない場合を除き、訴えが提起された日から30日以内の日に指定されます（民事訴訟規則第60条第2項）。訴状が届いてから対応できる期間は、実際にはごく短いものとお考えください。
請求の趣旨（競売を求めているのか、代金を払って取得すると言っているのか）、別紙物件目録（登記事項証明書と一致しているか）、事件番号と裁判所を確認します。
民事訴訟法第134条、民事訴訟規則第53条登記事項証明書により、取得した共有持分の割合、取得の日、登記の原因を確認します。取得の際の売買価格は確認資料の一つですが、こちらが買い取る価格の上限を定めるものではありません。
不動産登記法第119条売りたくないという心情を述べるのではなく、自ら取得するのか、全体を売却するのか、価格を争うのかを明示し、登記、査定、資力の資料を添えて主張します。
民事訴訟規則第80条業者が示した期限と裁判所の期限を区別し、届いた書面の法的な意味を確認します。 書面が届きましたら、回答をされる前に、まず両者のいずれであるかを御確認ください。 訴状であれば、答弁書の提出期限までの日数がそのまま準備の時間となります。
民法第150条、民事訴訟法第159条、第285条、民事訴訟規則第60条、第80条| 現在の段階 | 確認する事項 | 保存する資料 |
|---|---|---|
| 電話・訪問 | 会社名、担当者、要求内容、共有持分取得の説明 | 連絡日時、発言、渡された資料 |
| 売買の提案 | 誰の共有持分をいくらで取引するか | 提案書、契約案、売買価格の根拠 |
| 使用料・明渡しの請求 | 請求根拠、対象期間、計算方法 | 請求書、使用の合意、入居の経緯 |
| 訴状の受領 | 答弁書の提出期限、期日、請求の趣旨 | 訴状及び裁判所の書面一式 |
これらに当たる場合
監督官庁への
申出を検討します
多くは宅地建物取引業の免許業者であり、
行為規制に服します
宅地建物取引業法第47条、第47条の2、同法施行規則第16条の12
契約時の意思能力、処分権限、詐欺又は強迫等の事情を確認します。共有持分の売買が当然に無効となるわけではありません。
売買代金、使用料、明渡し及び分割請求を区別し、契約、登記、占有と使用の合意を対照します。
権利の濫用等を検討する場合も、取引の目的、経緯及び具体的な行為を確認します。他分野の裁判例の結論を共有持分の取引へそのまま当てはめません。
| 主張し得る根拠 | 要件 | 期間の制限 |
|---|---|---|
| 取消し | 強迫又は詐欺による意思表示（民法第96条第1項） | 追認可能時から5年、行為時から20年（民法第126条） |
| 消費者契約法 | 不実告知、断定的判断の提供、不利益事実の不告知、困惑（同法第4条） | 取消原因・契約時期による期間制限を個別に確認（同法第7条） |
| 無効 | 取引の経緯や内容から公序良俗違反となるかを検討（民法第90条）。低い売買価格だけでは判断しません | ― |
| 刑事法 | 脅迫罪（刑法第222条）、強要罪（同法第223条）、不退去罪（同法第130条） | ― |
※ 共有持分の売買は訪問購入の対象外であり、自宅を不動産業者に売却する場合のクーリング・オフもできません。「後から解除できる」という前提は成り立ちません。
民法は、分割の方法に順序を定めています。
裁判所が検討する分割方法
現物による分割
現物分割
土地を分筆して分ける
金銭による調整
賠償分割
代金を払って自分が取得する残したい方はここを主張します
最後の手段
競売分割
現物分割・賠償による分割ができない場合、又は分割により価格が著しく減少するおそれがある場合
最高裁判所平成8年10月31日判決は、取得の相当性、共有物の価格の適正な評価、支払能力、 共有者間の実質的公平という特段の事情があるときは、全面的価格賠償も許される旨を判示しています。
出典 最高裁判所平成8年10月31日第一小法廷判決（民集50巻9号2563頁）「共有だから安い」は、買う側の理屈です。
取得後に単独所有となる場合と共有が残る場合では、評価の前提が異なります。業者の提示額、取得額、不動産全体の時価を区別して比較します。
公示地価、相続税路線価、取引事例により不動産の時価を押さえて交渉します。
| 解決方法 | 検討する条件 | 確認する負担 |
|---|---|---|
| 業者の共有持分を取得 | 売買価格、融資、登記、担保権 | 取得代金と諸費用の支払能力 |
| ご自身の共有持分を売却 | 売買代金、契約責任、支払時期 | 居住と他の共有者への影響 |
| 不動産全体を任意売却 | 全員の合意、販売条件、明渡し | 売却代金の精算と残る債務 |
| 共有物分割で解消 | 分割方法、評価、支払能力 | 訴訟費用、期間、競売の可能性 |
提示額だけではなく、諸費用を含む手取額又は必要資金と、解決後の所有・居住関係を比較します。共有不動産の金額比較も御確認ください。
ご自身で対応する場合との違い。
| ご自身で対応 | 当事務所にご依頼 | |
|---|---|---|
| 電話・訪問 | × 続きます | ◎ 代理人への窓口一本化を求めます |
| 売買価格の根拠 | ▲ 相場が分からない | ◎ 地価・取引事例で提示 |
| 競売の脅し | × 判断がつかない | ◎ 賠償分割・権利濫用 |
| 使用料の請求 | × 合意・使用状況の確認が必要 | ◎ 請求の根拠と計算を精査 |
| 訴状への対応 | × 期限を過ぎる危険 | ◎ 答弁書を作成 |
| ご家族との調整 | ▲ 感情が先に立つ | ◎ 第三者として整理 |
※ 結論は事案により異なります。
ご自身で回答される前に、まず何が起きているのかを確認いたします。
後に「合意があった」と主張されます。売買価格の主張は書面で。
「形式的なもの」との書面が売買契約書だった例があります。
答弁書を出さなければ、相手方の主張どおりの判決が出ます。
ご家族が割れることが、相手方にとって最も有利な状況です。
威迫があっても、記録がなければ立証できません。
共有者が確定せず、交渉も訴訟も進みません。
ご自身で回答される前に、まず何が起きているのかを確認いたします。
ご相談から解決までの流れ。
登記事項証明書と届いた書面を拝見
代理人への窓口一本化を求めます
地価・取引事例・鑑定で根拠を作る
買取り・売却・全体売却を軸に進める
調わない場合は共有物分割訴訟へ
合意の成立をもって共有関係を解消します。
相手方へ窓口の一本化を求めますが、通知だけで連絡が必ず止まるわけではありません。接触が続く場合は、その記録を基に対応を検討します。
和解では、代金の支払、登記、使用料、明渡し、担保権及び訴訟の終了を確認します。訴状が届いている方は、共有物分割を請求された方の相談案内も御確認ください。
よくいただくご質問に、実務に即してお答えいたします。
ご相談の際に、事案に応じた見積りをお示しいたします。
当事務所の代表弁護士をご紹介いたします。
最終更新日 令和8年7月31日／記載は同日時点の法令及び裁判例に基づきます。結論は事実関係により異なります。
実務の到達点を、書籍として公表しています。
譲渡制限株式は譲渡自由！ 敵対的少数株主の施策
非上場の会社及び同族会社では、名義株主が存在し、相続の繰り返しや節税対策等により株式が分散しやすく、少数株主が発生いたします。その少数株主が敵対的となりますと、株主総会の議決に影響を与え、株式を高値で会社に買い取らせ、経営陣を特別背任で刑事告訴するといった事態が生じます。本書は、敵対的な少数株主及び悪質な株式買取業者の実態と、株式評価における法務と税務の違いを解説し、会社に潜在するリスクを掘り起こして、平時及び有事の対応を示すものです。
目次 第1章 敵対的少数株主問題とは／第2章 敵対的少数株主問題と譲渡制限株式／第3章 敵対的少数株主問題と少数株主権／第4章 敵対的少数株主問題の「有事」対策／第5章 少数株主対策における株式価値評価／第6章 少数株主対策における課税関係／第7章 少数株主対策における留意点／第8章 敵対的少数株主問題の「平時」対策／第9章 敵対的少数株主問題と類似の問題
M&Aは成約から成功の時代へ
中小企業におけるM&Aは、事業承継の有力な手段として広く普及しています一方で、その過程及び成立後において多様なM&Aトラブルが発生しています。悪質な買主による資産の流出、M&A対価の不払い、M&A仲介手数料及びM&A仲介業者をめぐる紛争、株主及び株式の帰属をめぐる対立、表明保証条項違反及びコベナンツ違反を理由とする責任追及、役員退職慰労金の支給拒否並びに役員責任追及に至るまで、その内容は広範に及びます。本書は、実際に紛争化した事例を基礎として法的構造を整理し、実務上の対応を解説するものです。
目次 第1章 悪質な買主のM&Aトラブル／第2章 M&A対価不払いのM&Aトラブル／第3章 M&A仲介手数料及びM&A仲介業者のトラブル／第4章 株主及び株式のM&Aトラブル／第5章 表明保証条項違反のM&Aトラブル／第6章 コベナンツ違反のM&Aトラブル／第7章 役員退職慰労金の支給拒否のM&Aトラブル／第8章 役員責任追及のM&Aトラブル／資料 株式譲渡契約書等
本書籍の記載は、一般的な法制度及び実務の解説であり、個別の事案について一定の結果を保証するものではありません。
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