共有不動産・不動産相続に専門特化不動産相続トラブル110番
不動産の相続又は共有でお困りの皆様へ
共有物分割の訴えを起こされて、答弁にお困りではありませんか。
訴状と呼出状で、答弁書の提出期限と裁判期日を確認してください。相手方が競売を求めていても、それだけで競売が決まるわけではありません。権利関係、価格、取得資金を確認し、居住継続や全体売却などの選択肢を検討します。
元日本最大の法律事務所出身日本全国対応
弁護士法人M&A総合法律事務所相続した不動産に、正当な解決を。
代表弁護士 土屋 勝裕東京弁護士会所属
共有物分割の訴えを起こされて、答弁にお困りではありませんか 弁護士法人M&A総合法律事務所
こんなお困りごとは
ありませんか
- 兄弟から共有物分割を求める訴状が届き、どう答えてよいか分からない
- 買い取った業者から、共有物分割の訴えを起こされた
- 現在その不動産に住んでおり、出ていくわけにはいかない
- 競売にかけられると、相場よりも安く処分されるのではないかと心配である
- 自分が買い取りたいが、資金をどう用意すればよいか分からない
- 訴状に記載された共有持分の割合が、自分の認識と異なっている
- 何から手を付けてよいか分からない
- 期限があるのかどうかが分からない
- 手元に資料が揃っていない
- 費用がどの程度かかるのか分からない
- 他の関係者に知られたくない
- このまま放置してよいのか判断がつかない
一つでも当てはまるなら、ご自身で動かれる前にご相談ください。
仮想例1 居住の継続を希望する方 訴状が届き、住み続けられるか不安がある場面です。不動産全体の評価と取得資金を確認し、価格賠償による分割等を検討します。
仮想例2 共有持分買取業者から訴えられた方 持分を取得した業者から分割や使用料を請求された場面です。取引の効力、分割方法、価格及び精算事項を分けて整理します。
仮想例3 持分割合に疑問がある方 訴状の記載が認識と異なる場面です。登記だけでなく、遺言、遺産分割協議書等から共有となった経緯を確認します。
以上は相談場面を説明するための仮想例です。当事務所の実際の解決実績や相談者の体験談ではなく、結果を保証するものではありません。
諦める前に、一度ご相談ください。事情と資料を確認し、取り得る方法を一緒に検討します。
競売を避け、住み続ける道があるかどうかを、答弁書の前に検討します。
各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができます（民法第256条第1項）。
なぜこの問題が起きるのか
共有者は、いつでも分割を請求できるためです
各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができます（民法第256条第1項）。5年を超えない期間内で分割をしない旨の特約を定めることはできますが（同項ただし書、第2項）、不分割の特約のほか、遺産共有かどうか、共有関係自体の争い及び具体的な事情を確認し、適切な手続と対応を検討します。
協議が調わなければ、裁判による分割に進むためです
共有物の分割について共有者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、裁判所に分割を請求することができます（民法第258条第1項）。訴えが提起されているということは、協議の段階が終わったと相手方が判断したことを意味します。
現物による分割が困難な不動産が多いためです
裁判所は、現物による分割又は賠償による分割を命ずることができます（民法第258条第2項第1号、第2号）。しかし、居宅、区分建物、狭小な土地では、現物での分割が困難です。そして、これらの方法によることができないとき、又はこれらによると価格を著しく減少させるおそれがあるときは、競売を命ずることができるものとされています（民法第258条第3項）。
共有持分を取得した業者が、原告となることがあるためです
共有持分を第三者が取得した場合、その第三者も共有者として分割を請求できます。共有持分のみを取得した者にとっては、分割の手続を経ることが、投下した資金を回収する道となります。この場合、交渉の相手方は親族ではなく事業者となります。
なお、裁判所は、分割を命ずるに当たり、当事者に対して金銭の支払その他の給付を命ずることができるものとされています（民法第258条第4項）。
採り得る手段
| 手段 | 内容 | 留意点 |
|---|---|---|
| 賠償による分割の申立て | 自らが不動産の全部を取得し、他の共有者に対して共有持分に相当する金銭を支払う方法を求めます（民法第258条第2項第2号） | 価格、支払能力、取得の相当性及び共有者間の公平を資料から検討します |
| 評価額の争い | 相手方が主張する不動産の評価額に対し、不動産鑑定その他の資料により反論します | 全体評価、取得する持分、担保権及び精算事項を区別して計算します |
| 現物による分割の主張 | 土地の分筆が可能な場合には、現物による分割を求めます（民法第258条第2項第1号） | 接道、形状、面積によって可否が分かれます。測量と検討を要します |
| 共有持分の割合の確認 | 訴状に記載された共有持分の割合について、登記、相続の経緯、過去の分割協議を確認します | 共有持分の割合が誤っていれば、その是正が先決の問題となります |
| 遺産共有持分が含まれる場合の主張 | 共有物に遺産共有の持分が含まれる場合には、特則の適用の有無を検討します（民法第258条の2第1項、相続開始から10年を経過した場合につき同条第2項、第3項） | 遺産分割の手続との振分けが問題となります。早期の検討を要します |
| 使用してきた事情の主張 | 現に居住し、又は管理してきた事情、固定資産税を負担してきた事情を主張します | 分割の方法の選択において考慮され得る事情です |
| 和解による解決 | 訴訟手続の中で、共有持分の買取り、任意売却による換価、代償の分割払について和解を試みます | 価格だけでなく、売却期間、明渡し、費用及び履行の確実性を比較します |
| 期限の確認 | 訴状の送達を受けた日、答弁書の提出期限、第1回口頭弁論期日を最初に確定します。第1回の期日は、やむを得ない場合を除き、訴えが提起された日から30日以内の日に指定されます（民事訴訟規則第60条第2項） | 争うべき事実を争わず、必要資料を提出しないことは不利益につながり得ます。原告が希望する分割方法が自動的に採用されるという意味ではありません |
なお、裁判所は、分割を命ずるに当たり、当事者に対して金銭の支払その他の給付を命ずることができるものとされています（民法第258条第4項）。共有物分割の訴えは、裁判所が具体的な分割の方法を定める性質の手続と解されており、当事者の主張に拘束されない部分があります。
取得して住み続けたい場合の資金計画
仮に、不動産全体の価格が1億円、ご自身の持分が3分の1で、残りの持分を全て取得する場合、持分割合だけによる取得代金の基礎は約6,666万6,667円です。ご自身の持分相当額約3,333万円を準備すれば足りるという計算ではありません。実際には評価、担保権、精算及び費用を確認します。
融資の事前審査だけで支払能力が確定するわけではありません。資金の確保が難しい場合は、全体売却の和解、明渡しまでの期間等も比較します。取得資金の示し方と解決方法ごとの金額比較を御覧ください。
取得を希望するのか、金銭を受け取って手放すのかを決めます。
手続の流れ
ご相談（訴状が届いた直後に）
訴状、呼出状及び期限が分かる書面を優先してお知らせください。登記、相続、価格、利用状況の資料は手元にある範囲で構いません。不足資料の取得も含めて整理します。
答弁の方針の決定
取得を希望するのか、金銭を受け取って手放すのかを決めます。取得を希望する場合には、資金の手当ての見通しを立てます。
答弁書の提出
希望する分割の方法と、その根拠となる事情を記載した答弁書を提出します。第1回の期日までに方針を定めることが要点です。
評価及び和解の協議
不動産の評価について主張と立証を行い、並行して和解の協議を進めます。任意売却による換価が選択されることもあります。
判決及びその後の手続
和解が成立しない場合には判決に至ります。競売による分割が命じられた場合の手続、賠償による分割が命じられた場合の支払と登記の手続を進めます。
訴状が届いた直後の確認表
| 確認事項 | 優先する資料 | 相談時に伝えること |
|---|---|---|
| 裁判所と事件 | 訴状・呼出状 | 裁判所名、事件番号、原告名 |
| 提出期限と期日 | 裁判所の案内 | 答弁書提出期限、裁判期日、受領日 |
| 求められる結論 | 請求の趣旨 | 競売、持分取得、使用料等の内容 |
| 希望する解決 | 利用状況・資金資料 | 居住継続、自己取得、全体売却、現金化 |
裁判所の期限と相手方が交渉のために設定した回答期限は別です。問い合わせだけで訴訟対応の受任が成立するわけではないため、期限が迫っている場合は電話でもお知らせください。
ここまでの見通しは、事実関係を伺えば、初回のご相談でお伝えできます。
競売による換価は、多くの事案で当事者のいずれにとっても不利な結果となります。
当事務所にご依頼いただく意味
競売を避ける道から検討します
競売による換価は、多くの事案で当事者のいずれにとっても不利な結果となります。賠償による分割、任意売却による換価という代替の道を先に検討します。
資金の手当てを含めて設計します
「自分が取得したい」という希望は、支払能力の疎明がなければ実現しません。金融機関との協議を含め、資金の手当ての道筋から一緒に検討します。
評価額を、資料に基づいて争います
賠償による分割では、不動産全体の評価と取得する持分の割合等を区別して必要額を計算します。近隣の取引の事例、賃料の水準、不動産鑑定の資料を用いて、根拠のある数字を示します。
相続の全体を見渡して整理します
共有不動産の紛争は、遺産分割が中途半端に終わっていることに起因する場合が多くあります。他の遺産も含めた全体の整理を提案します。
相続手続と履行まで確認します
相続登記がされていても遺産分割が完了しているとは限りません。遺言や遺産分割協議書を確認し、通常共有と遺産共有を整理します。和解では金額だけでなく、支払、移転登記、担保権の抹消、明渡し及び未履行の場合の対応まで確認します。
相手方が持分買取業者の場合は、共有持分買取業者への対応も御覧ください。
この場面で、かえって不利になる対応があります。順に申し上げます。
この場面で、やってはならない六つの対応
期限を確かめないまま検討を続ける
手続によっては期間の定めが置かれている場合があります。その有無と起算点を最初に確かめる必要があります。
記録に残らない形でやり取りを進める
口頭でのやり取りは、後の手続において立証することが困難です。重要なやり取りは書面又は電磁的記録に残してください。
資料を廃棄し、又は書き換える
資料の廃棄及び改変は、後の手続において著しく不利に評価されます。現状のまま保存してください。
根拠を示さないまま金額や条件だけを提示する
根拠を欠いた提示は、その後の協議の主導権を失う原因となります。
相手方の説明をそのまま前提として判断する
相手方の説明が法律上正確であるとは限りません。根拠となる条項及び資料に当たって確かめる必要があります。
ご相談を先送りする
選択できる手段は、時間の経過とともに減っていきます。早い段階でご相談ください。
よくいただくご質問に、順にお答えいたします。
よくあるご質問
訴えを取り下げてもらうことはできますか。
分割の請求自体は、共有者の権利として認められています（民法第256条第1項）。取下げには相手方の意思と手続段階に応じた条件が関係します。取下げを期待して期限への対応を止めず、和解等の可能性と答弁を並行して検討します。
放っておくとどうなりますか。
答弁をしないまま手続が進めば、こちらの希望が考慮されないまま分割の方法が定められることになります。競売による分割が命じられることもあります。
今住んでいます。出ていかなければなりませんか。
居住の事情は検討材料ですが、それだけで取得や無期限の使用が認められるわけではありません。価格、支払能力、他の共有者との公平及び利用の権原を確認します。
自分が買い取りたいのですが、資金がありません。
支払能力の疎明が前提となります。金融機関からの借入れ、他の遺産による調整、分割払による和解といった方法を検討します。
相手方が業者です。話合いはできますか。
事業者が相手方である場合でも、和解による解決は可能です。むしろ、早期に確実な回収ができる解決を望む場合が多く、交渉の余地があります。
競売になると、いくらくらいになりますか。
一般に、市場での売却に比べて低い価格となる傾向があります。だからこそ、任意売却又は賠償による分割を先に検討します。
答弁書はいつまでに提出しなければなりませんか。
裁判所が定める提出期限までにご提出いただきます。第1回口頭弁論期日は、やむを得ない場合を除き、訴えが提起された日から30日以内の日に指定されます（民事訴訟規則第60条第2項）。訴状が届いてから準備できる期間は、実際にはごく短いものとお考えください。
判決が出てしまったら、もう争えませんか。
判決書の送達を受けた日から2週間以内であれば控訴することができます（民事訴訟法第285条）。もっとも、第一審において主張と証拠を尽くしておくことが最も重要です。
ご相談から解決までの流れ
事情の確認
これまでの経緯と資料の有無を伺います
方針の確定
目指す到達点と優先順位を定めます
見通しと費用の提示
見込みと費用を書面でお示しします
交渉又は手続の着手
順序を設計して着手します
解決
協議が調わなければ法的手続へ移行します
弁護士費用
訴状の検討と方針のご提示のみをご依頼いただく場合には、書面の検討及び意見の報告に対する費用として定めます。訴訟の追行をご依頼いただく場合には、不動産の価額のうちご自身の共有持分に対応する部分を基礎として着手金を定め、現実に得られた利益又は減額された負担を基礎として報酬金を定める方式を採ります。不動産鑑定その他の費用は別途となります。
ご相談は事前予約制です。受任に先立ち、費用の見積りを書面でお示しし、ご納得をいただいたうえで着手します。
弁護士費用の額は、弁護士費用一覧のページをご覧ください。
初回のご相談において、費用の見込みを具体的に申し上げます。ご相談は事前予約制です。
弁護士費用に加え、鑑定、測量、登記及び判決後の手続費用が生じる場合があります。弁護士費用の内訳と期間を左右する事情を確認し、受任前に依頼範囲と見積りを確認します。
当事務所の代表弁護士
- 長島・大野・常松法律事務所を経て、弁護士法人M&A総合法律事務所を開設。
- 慶應義塾大学ビジネス・スクールとペンシルバニア大学ウォートン・スクールにおいて、トランプ大統領の娘イヴァンカさんと同じクラスでM&Aファイナンス理論・株式価値評価理論・交渉理論を専攻。
- 平成23年、株式買取請求権に関する事件において最高裁判所で逆転の判断を得る。
代表弁護士の近著
非上場会社における少数株主対策の手法と実務
譲渡制限株式は譲渡自由！ 敵対的少数株主の施策
非上場の会社及び同族会社では、名義株主が存在し、相続の繰り返しや節税対策等により非上場株式が分散しやすく、少数株主が発生いたします。その少数株主が敵対的となりますと、株主総会の議決に影響を与え、非上場株式を高値で会社に買い取らせ、経営陣を特別背任で刑事告訴するといった事態が生じます。本書は、敵対的な少数株主及び悪質な株式買取業者の実態と、株式評価における法務と税務の違いを解説し、会社に潜在するリスクを掘り起こして、平時及び有事の対応を示すものです。
目次 第1章 敵対的少数株主問題とは／第2章 敵対的少数株主問題と譲渡制限株式／第3章 敵対的少数株主問題と少数株主権／第4章 敵対的少数株主問題の「有事」対策／第5章 少数株主対策における株式価値評価／第6章 少数株主対策における課税関係／第7章 少数株主対策における留意点／第8章 敵対的少数株主問題の「平時」対策／第9章 敵対的少数株主問題と類似の問題
中堅・中小企業のためのM&Aトラブル事例と実務対策
M&Aは成約から成功の時代へ
中小企業におけるM&Aは、事業承継の有力な手段として広く普及しています一方で、その過程及び成立後において多様なM&Aトラブルが発生しています。悪質な買主による資産の流出、M&A対価の不払い、M&A仲介手数料及びM&A仲介業者をめぐる紛争、株主及び非上場株式の帰属をめぐる対立、表明保証条項違反及びコベナンツ違反を理由とする責任追及、役員退職慰労金の支給拒否並びに役員責任追及に至るまで、その内容は広範に及びます。本書は、実際に紛争化した事例を基礎として法的構造を整理し、実務上の対応を解説するものです。
目次 第1章 悪質な買主のM&Aトラブル／第2章 M&A対価不払いのM&Aトラブル／第3章 M&A仲介手数料及びM&A仲介業者のトラブル／第4章 株主及び非上場株式のM&Aトラブル／第5章 表明保証条項違反のM&Aトラブル／第6章 コベナンツ違反のM&Aトラブル／第7章 役員退職慰労金の支給拒否のM&Aトラブル／第8章 役員責任追及のM&Aトラブル／資料 株式譲渡契約書等
本書籍の記載は、一般的な法制度及び実務の解説であり、個別の事案について一定の結果を保証するものではありません。
事務所概要
- 名称
- 弁護士法人M&A総合法律事務所
- 所在地
- 〒105-6017 東京都港区虎ノ門4丁目3番1号
森トラスト城山トラストタワー17階 - 電話番号
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