不動産の相続のトラブルに関する Q&A

相続人の全員が合意しない限り、遺産分割協議は成立しません。協議が停滞する場合は、裁判所手続を見据えて、まず以下を整理してください。

• 相続人の範囲（戸籍）と相続分（法定相続分・遺言の有無）を確定する
• 対象不動産の権利関係（登記事項証明書）と評価（固定資産評価額・時価相当）を整理する
• 共有状態を回避する分割案（換価分割・代償分割等）を複数提示できるようにする

協議が成立しない場合、遺産分割調停・遺産分割審判の手続が選択肢となります。なお、相続登記の義務化との関係でも、放置は不利益が拡大しやすいため、早期に方針を固める必要があります。

遺言書があっても、一定の相続人には遺留分が認められます。まずは、遺留分の成否と金額を誤らないため、次の確認が必要です。

• 遺留分権利者の範囲と遺留分割合の確認
• 遺留分算定の基礎財産（不動産・預貯金・有価証券等）と評価時点の整理
• 生前贈与・特別受益・寄与分等の争点の有無の確認

不動産が中心の相続では、評価方法と支払方法（分割・代物弁済等）が紛争化しやすいです。早期に資料を揃え、金額と支払条件を具体化した上で交渉することが実務上重要です。

相続開始後、遺産分割が確定するまでの占有の扱いは事案により異なり、当然に賃料相当額が認められるとは限りません。もっとも、紛争としては、占有の経緯と使用利益の帰属が問題になります。

• 居住・使用の開始時期、同居関係、管理費負担等の事実関係の整理
• 固定資産税・修繕費等の負担状況（立替の有無）の確認
• 遺産分割の枠組み（代償分割・換価分割）との一体整理

占有だけを切り出して争うと長期化しやすいため、遺産分割全体の方針と整合する形で、使用利益・費用負担・取得方法を一体で整理するのが通常です。

相続登記を放置すると、当事者が増え、合意形成の難易度が上がります。また、処分・担保設定・賃貸借の更新等の局面で支障が生じやすいです。典型的には次の点が問題になります。

• 相続が繰り返され、相続人が多数化し、連絡不能者が生じる
• 売却や賃貸借条件変更の局面で必要な同意が集まらない
• 不動産管理費用の負担や使用状況を巡る紛争が拡大する

相続登記の義務化との関係でも、放置はリスクが大きいため、早期に相続関係資料を整えて手当てすることが重要です。

課税誤りが認められる場合、還付の可能性があります。ただし、還付の可否や範囲は、誤りの内容、手続経路（審査申出等）、期間制限により左右されます。まずは次を確認してください。

• 固定資産課税台帳登録事項（地目・地積・家屋の構造等）の確認
• 評価額算定の前提（路線価ではなく固定資産評価基準による評価）の確認
• 過年度に遡る取扱いの可否（期間制限・更正等の要否）の確認

実務上は、課税明細・評価証明書・課税台帳の記載を照合し、誤りの立証を組み立てることが起点となります。

固定資産税は市町村（特別区を含みます）が賦課徴収します。したがって、起点は課税庁への確認・申出です。争点が評価に及ぶ場合には、固定資産評価審査委員会への審査申出が問題となることがあります。

• 課税明細書・納税通知書・評価証明書を揃える
• 誤りの類型（地積・用途・家屋の現況相違等）を特定する
• 期限（審査申出期間等）に抵触しないか確認する

固定資産税の負担は、共有持分や合意内容、使用状況によって精算関係が問題になります。還付の可否とは別に、共有者間の求償（立替金の精算）が争点になることがあります。

• 納付者、納付時期、金額（領収証・口座履歴）を整理する
• 共有持分割合と使用状況（専有使用の有無）を整理する
• 精算の合意の有無（書面・メール等）を確認する

報酬体系や業務範囲が不明確なまま契約すると、トラブルになりやすいです。特に、成功報酬の算定根拠、情報提供義務、解約時の精算条項は確認が必要です。

• 成功報酬の対象（還付金の範囲・利息・過年度分）を明確化する
• 自治体との手続主体が誰か（委任・代理の可否）を確認する
• 中途解約時の費用負担・違約金条項を確認する

共有不動産の売却（持分全部の処分）には、原則として共有者全員の同意が必要です。反対者がいる場合は、共有関係の解消手段を検討することになります。

• 共有持分の確認（登記事項証明書）
• 代替案（持分譲渡・共有物分割等）の整理
• 管理費用・使用状況・収益の実態整理（精算論点の固定）

共有持分の処分自体は可能ですが、買主は共有関係に入るため、取引条件が不利になりやすいです。実務上は次の点が問題になります。

• 買主が「共有関係の紛争」を前提とするため、価格が大きく下がりやすい
• 使用状況・賃貸借の有無・管理費負担の不一致がトラブルの起点になる
• 共有物分割請求との関係で、紛争が加速する場合がある

共有物分割では、現物分割、代償分割、換価分割等が問題となります。対象不動産の性質、利用状況、共有者の資力、代償の履行可能性等を踏まえて検討されます。

• 対象不動産の分割可能性（地形・接道・建物の有無）
• 代償金支払能力（金融機関融資・資金計画）
• 賃貸借・占有・管理費用負担等の実態（精算論点）

賃貸借の締結権限、賃料の帰属、管理費用の精算が問題になります。まずは、賃貸借契約書・入金履歴・支出（修繕費等）を整理し、収支の実態を把握することが重要です。

• 賃貸借契約書・重要事項説明書等の有無の確認
• 賃料入金口座、管理会社の管理状況の確認
• 修繕費・固定資産税等の負担との相殺関係の整理

買取取引では、業者側が再販コスト・リスクを織り込むため、一般仲介より価格が下がる傾向があります。ただし、根拠の説明が不十分な場合、条件操作が疑われます。最低限、次を確認してください。

• 査定根拠（近隣成約事例・再販想定・瑕疵リスクの見積り）の提示を求める
• 契約条項（解除条件・違約金・手付解除・瑕疵担保関連）の確認
• 媒介契約の有無、他社査定の取得可否、囲い込みの懸念の確認

契約条項と減額理由の合理性が核心です。一般論として一律に応じる義務はなく、合意がなければ価格変更は成立しません。まずは次を確認してください。

• 減額条項（再協議条項・表明保証・物件状況報告書の位置付け）の有無
• 減額理由の根拠資料（調査報告書・見積書・写真等）の提示
• 解除・違約金・手付解除の帰結（期限・通知方法）の確認

手付解除の可否は、手付の性質（解約手付か否か）、解除期限、履行の着手の有無によって左右されます。業者側が「解除できる」と述べても、条項と事実関係が一致しない場合があります。

• 売買契約書の手付条項、解除期限条項の確認
• 履行の着手（引渡準備、登記関係書類提出等）の有無の確認
• 解除通知の方式（書面到達、期限内到達）の確認

期限を理由に判断を急がせる場面では、価格以外の条項に不利益が潜むことが多いです。特に次の点は確認が必要です。

• 違約金・損害賠償予定条項の金額と発動要件
• 引渡条件（残置物、境界、測量、契約不適合責任の免責範囲）
• 代金支払時期と支払方法（分割・留保・相殺の有無）

覚書は、当事者双方の合意を証明するための書類であり、契約書と同様に、法的な効力があることになります。覚書を作成する際には、特に以下の点に注意が必要です。

• 契約書名、覚書を交わした日付、変更点を記載する
• 当事者双方が、変更内容について合意している旨を記載する
• 当事者双方が署名をし、押印をする

ちなみに法律上、契約は当事者が合意した段階で成立するため（民法522条1項）、一定の場合を除き、書面に残す必要もありません（同法同条2項）。しかし、後に紛争にならないために、当事者が合意したことを証明するために契約書として書面にするのです。したがって、覚書にも当事者の署名や押印が不要ということになりますが、当事者間の合意を証拠に残すためには、当事者が署名・押印したほうがいいでしょう。

賃料の値上げは、賃借人にとっても死活問題となります。賃借人の立場になって、以下のような方法を試してみてください。

• 増額についての通知はできるだけ早めにする
• 値上げの正当性を裏付ける根拠の提示をする
• 賃借人のメリットを考える

賃法律上、増額請求の時期に制限はありません。契約更新の時期を待つ必要はありません。ですから、賃貸借契約を締結した時期と比べて、賃料が安すぎると感じれば、その時が増額請求を検討すべき時です。

賃料の増額請求の効果は請求時から発生します。ここでいう請求は、裁判手続きをとることは求められていませんので、請求時とは請求書が借主に到達した時となります。借主が争えば裁判手続きを経る必要がありますが、最終的に判決に至る場合でも、裁判所が増額を正当と認めれば、請求時以降の支払い済み賃料との差額（及び同差額について年１０％の利息）分についても支払う内容も命じられることになります。また、調停（協議）段階で和解する場合でも、請求時以降の差額分の支払いについても考慮した協議がなされることになります。