遺産分割で不動産トラブルが起きる理由とは？分け方・評価方法・解決手続を解説

遺産分割では、預貯金だけでなく、不動産の分け方が問題になることがあります。特に、相続財産の中に自宅や実家、土地、収益不動産、ローン付き不動産などが含まれている場合、相続人同士の話し合いがまとまりにくくなることがあります。
預貯金であれば、法定相続分や相続人間で合意した割合に応じて、比較的分けやすいです。しかし、不動産は現金のように簡単に分けることができず、誰が取得するのか、売却するのか、共有にするのかなどを具体的に決める必要があります。
また、不動産については、評価額をどのように考えるかも問題になります。固定資産税評価額、相続税評価額、不動産会社の査定額、実際の売却可能額など、評価の考え方が複数あるため、どの評価方法を前提にするかによって、相続人間で意見が分かれることもあります。
さらに、不動産を共有名義にした場合、遺産分割時の対立は一時的に回避できても、その後の管理、売却、費用負担、次の相続などをきっかけに、新たなトラブルが生じる可能性があります。
このように、不動産が含まれる遺産分割では、単に「誰が取得するか」だけでなく、評価方法、分割方法、将来の管理や処分まで見据えて検討することが重要です。
この記事では、遺産分割で不動産トラブルが起きやすい理由、問題になりやすい不動産の種類、不動産の分け方、評価方法、話し合いがまとまらない場合の手続きについて解説します。

遺産分割とは

遺産分割とは、被相続人が亡くなった後に、相続人同士で遺産をどのように分けるかを決める手続きです。相続財産には、預貯金、不動産、株式、自動車などのプラスの財産のほか、借入金などのマイナスの財産が含まれることもあります。
相続人が一人であれば、その相続人が遺産を承継します。一方、相続人が複数いる場合には、相続開始後の遺産は相続人全員で共有する状態となるため、最終的に誰がどの財産を取得するのかを決める必要があります。
この遺産の分け方について、相続人全員で話し合う手続きが遺産分割協議です。遺産分割協議では、法定相続分を前提にしながらも、相続人全員が合意すれば、具体的な事情に応じて柔軟に遺産を分けることができます。
ただし、相続人全員の合意がなければ、遺産分割協議は成立しません。一部の相続人だけで遺産分割の内容を決めることはできず、相続人のうち一人でも反対している場合には、協議はまとまらないことになります。
特に不動産が含まれる場合には、相続人ごとの希望が分かれやすくなります。不動産を取得したい相続人、売却して現金で分けたい相続人、管理や固定資産税の負担を避けたい相続人など、それぞれの立場によって考え方が異なることが多いためです。
そのため、不動産が含まれる遺産分割では、誰が取得するのか、売却するのか、共有にするのかなどを慎重に検討する必要があります。遺産分割協議が成立した場合には、その内容を遺産分割協議書にまとめ、不動産を取得する場合には相続登記などの手続きへ進むことになります。

遺産分割で不動産トラブルが起きやすい理由

不動産が遺産分割で争点になりやすいのは、財産としての性質だけでなく、相続人の生活状況や感情面にも関わりやすいためです。預貯金のように金額が明確な財産と異なり、不動産は評価方法や利用状況によって見方が変わりやすいという特徴があり、それがトラブルの原因になることがあります。

不動産の分けにくさ

不動産は、預貯金のように相続分に応じて簡単に分けることが難しい財産です。土地であれば分筆できる場合もありますが、建物がある土地やマンションなどでは、物理的に分けることが難しいことが多いです。
そのため、誰か一人が取得するのか、売却して現金で分けるのか、共有にするのかなどを検討する必要があります。相続人の希望が一致しない場合、この分け方自体が大きな争点になります。

評価額の違い

不動産の遺産分割では、不動産をいくらと評価するかも問題になります。固定資産税評価額、相続税評価額、不動産会社の査定額、実際の売却見込額など、評価の考え方が複数あるためです。
不動産を取得したい相続人は低い評価額を希望し、代償金を受け取る相続人は高い評価額を希望することがあります。そのため、評価額について合意できない場合、遺産分割協議が停滞する原因になります。

居住者との対立

相続不動産に相続人の一人が住んでいる場合には、他の相続人との間で対立が生じることがあります。居住している相続人は住み続けたいと考える一方で、他の相続人は売却や代償金の支払いを求めることがあるためです。
また、相続開始後も無償で住み続けている場合には、居住利益や使用貸借、不当利得返還請求が問題になることもあります。ただし、具体的な結論は、同居の経緯や相続人間の合意内容などによって異なります。

共有名義のリスク

不動産を共有名義にすると、一時的には公平に見えることがあります。しかし、売却や大規模な変更には共有者の同意が必要になるため、後に管理や処分をめぐってトラブルになることがあります。
また、共有者の一人が亡くなると、その持分が次の相続の対象となり、権利関係がさらに複雑になる可能性があります。共有状態が解消できない場合には、共有物分割請求や競売のリスクが生じることもあるため、安易な共有名義は慎重に判断する必要があります。

遺産分割で問題になりやすい不動産

遺産分割で問題になりやすい不動産には、自宅や実家、収益不動産、空き家、ローン付き不動産などがあります。不動産の種類によって、争点になりやすい内容が異なるため、それぞれの特徴を踏まえて整理することが重要です。

自宅・実家

自宅や実家は、相続人の生活や感情に関わりやすいため、遺産分割で特に問題になりやすい不動産です。被相続人と同居していた相続人が住み続けたいと希望する一方で、他の相続人が売却して現金で分けたいと考えることがあります。
また、実家に思い入れがある相続人と、管理や固定資産税の負担を避けたい相続人とで意見が分かれることもあります。遺産の大部分が自宅不動産で、預貯金が少ない場合には、代償金を支払えるかどうかも問題になります。

収益不動産

賃貸アパート、賃貸マンション、貸家、貸店舗などの収益不動産も、遺産分割で問題になりやすい不動産です。不動産そのものの評価だけでなく、賃料収入の帰属や管理費、修繕費、借入金返済などを整理する必要があるためです。
特に、相続開始後から遺産分割が成立するまでの間に発生した賃料収入については、誰が取得するのか、どのように清算するのかが問題になることがあります。また、一部の相続人が賃料を管理している場合には、他の相続人から収支の開示を求められることもあります。
収益不動産に借入金が残っている場合には、返済負担も確認しなければなりません。賃料収入、管理費、修繕費、借入金返済を含めて収支を整理したうえで、誰が取得するのか、売却するのか、共有にするのかを検討する必要があります。

空き家・遊休地

空き家や遊休地は、現在利用されていない不動産であっても、遺産分割で問題になることがあります。固定資産税や管理費用が発生し続けるほか、建物の老朽化、修繕費、解体費用などが問題になる場合があるためです。
また、空き家を放置すると、近隣への迷惑、倒壊リスク、防犯上の問題が生じる可能性もあります。遊休地についても、立地や接道状況、利用制限などによっては、すぐに売却できるとは限りません。
相続人の中に「先祖代々の土地だから残したい」と考える人がいる一方で、「使う予定がないなら売却したい」と考える人がいる場合、方針が対立することがあります。そのため、空き家や遊休地については、維持する場合の負担と売却する場合の見通しを具体的に検討する必要があります。

ローン付き不動産

住宅ローンや事業用ローンが残っている不動産も、遺産分割で注意すべき財産です。ローン付き不動産の場合は、誰が取得するかだけでなく、残っている債務をどのように扱うかも確認しなければなりません。
住宅ローンの場合には、団体信用生命保険に加入していることがあります。団体信用生命保険によりローンが完済される場合には、不動産に残る債務の扱いが変わるため、保険の有無や適用条件を確認することが重要です。
一方で、団体信用生命保険がない場合や事業用借入れが残っている場合には、相続人が債務を承継する可能性があります。また、相続人間で債務の負担者を決めたとしても、金融機関などの債権者との関係で当然に債務者が変更されるわけではありません。不動産の価値よりも債務の方が大きい場合には、相続放棄を検討する必要が生じることもあります。
ただし、相続放棄をすると、原則として不動産だけでなく、預貯金など他の相続財産も取得できなくなります。そのため、ローン付き不動産がある場合には、不動産の評価額、残債務、団体信用生命保険、他の相続財産の内容を確認したうえで判断することが大切です。

不動産を遺産分割する方法

不動産を遺産分割する方法には、主に現物分割、代償分割、換価分割、共有分割があります。どの方法が適切かは、不動産の種類、相続人の希望、評価額、代償金の支払能力、売却の見通しなどによって異なります。
不動産は預貯金のように単純に分けることが難しいため、それぞれの方法の特徴を理解したうえで、相続人間で合意できる分け方を検討することが重要です。

不動産の主な分割方法を整理すると、以下のようになります。
分割方法 内容 向いているケース 主な注意点
現物分割 不動産そのものを相続人が取得する方法 不動産が複数ある場合や、土地を分筆できる場合 不動産ごとの価値に差があると、公平に分けにくい
代償分割 一部の相続人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う方法 実家を残したい場合や、同居していた相続人が住み続けたい場合 不動産を取得する相続人に、代償金を支払える資力が必要になる
換価分割 不動産を売却し、売却代金を相続人間で分ける方法 誰も不動産の取得を希望しない場合や、現金で公平に分けたい場合 売却価格、売却時期、売却費用などについて相続人間の合意が必要になる
共有分割 不動産を複数の相続人の共有名義にする方法 すぐに取得者や売却方針を決められない場合 将来の売却、管理、費用負担、次の相続でトラブルになりやすい

現物分割

現物分割とは、遺産そのものを相続人に分ける方法です。たとえば、複数の土地がある場合に、長男が土地A、次男が土地Bを取得するような分け方です。
不動産が複数ある場合や、土地を分筆できる場合には、現物分割が可能になることがあります。売却せずに不動産を残せるため、実家や事業用不動産を引き継ぎたい相続人がいる場合に検討されます。
ただし、不動産は一つひとつ価値が異なります。そのため、現物分割だけで相続人間の取得額を公平にすることが難しい場合があります。

代償分割

代償分割とは、特定の相続人が不動産を取得し、その代わりに他の相続人へ代償金を支払う方法です。たとえば、長男が実家を取得し、他の相続人に金銭を支払って調整するという方法です。
代償分割は、不動産を売却せずに残したい場合に有効です。被相続人と同居していた相続人が住み続けたい場合や、事業用不動産を後継者が引き継ぐ場合などに利用されます。
もっとも、代償分割を行うには、不動産を取得する相続人に代償金を支払う資力が必要です。また、代償金の金額を決めるために、不動産をいくらと評価するかが問題になります。
不動産の評価額について相続人間で意見が分かれると、代償金の金額も決められません。その結果、遺産分割協議がまとまらないことがあります。

換価分割

換価分割とは、不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続人間で分ける方法です。相続人全員が不動産の取得を希望しない場合や、現金で公平に分けたい場合に検討されます。
換価分割のメリットは、不動産を現金に換えることで、相続分に応じた分配がしやすくなる点です。代償金を支払える相続人がいない場合にも、売却によって解決できることがあります。
一方で、換価分割には相続人間の協力が必要です。売却価格、売却時期、不動産会社の選定、売却費用の負担などについて合意できなければ、売却手続が進まないことがあります。

共有分割

共有分割とは、不動産を相続人の共有名義にする方法です。たとえば、実家不動産を長男、次男、長女がそれぞれ3分の1ずつ共有するようなケースです。
共有分割は、特定の相続人だけが不動産を取得することを避けたい場合や、すぐに売却するかどうかを決められない場合に選ばれることがあります。一見すると公平な方法に見えるため、話し合いの落としどころとして検討されることもあります。
もっとも、共有名義にすると、後の管理や売却で問題が生じる可能性があります。そのため、共有分割を選ぶ場合には、将来の売却、管理、修繕費の負担、次の相続まで見据えて判断することが大切です。

不動産の分割方法ごとの注意点

不動産の分割方法には、それぞれメリットと注意点があります。遺産分割後の管理、売却、代償金の支払いで新たなトラブルが生じないよう、各方法の特徴を踏まえて検討することが大切です。

現物分割の注意点

現物分割では、不動産そのものを分けるため、各相続人が取得する財産の価値に差が生じやすい点に注意が必要です。複数の土地がある場合でも、立地、面積、形状、利用しやすさが異なれば、単純に一つずつ分けても公平とはいえないことがあります。
土地を分筆する場合にも、分筆後の土地が道路に接しているか、建物を建てられる形状か、利用価値が大きく下がらないかを確認する必要があります。建物がある土地やマンションの場合には、そもそも物理的な分割が難しいことも多いです。
そのため、現物分割を検討する場合には、形式的に財産を分けるだけでなく、分割後にそれぞれの相続人が実際に利用・管理できるかを確認することが重要です。

代償分割の注意点

代償分割では、不動産を取得する相続人が他の相続人に代償金を支払う必要があります。そのため、不動産を取得したい相続人に、代償金を支払えるだけの資力があるかを確認する必要があります。
また、代償金の金額を決めるためには、不動産の評価額を定める必要があります。不動産を取得する相続人は低い評価額を希望し、代償金を受け取る相続人は高い評価額を希望することがあるため、評価額をめぐって対立が生じやすくなります。
代償金を分割払いにする場合には、支払時期、支払回数、遅れた場合の対応などを明確にしておく必要があります。支払条件があいまいなままだと、遺産分割後に未払いをめぐるトラブルが生じる可能性があります。

換価分割の注意点

換価分割では、不動産を売却して現金化するため、売却価格や売却時期について相続人間で合意する必要があります。高値での売却を希望する相続人と、早期売却を希望する相続人とで意見が分かれることもあります。
また、不動産会社の選定、売り出し価格の設定、価格交渉への対応、仲介手数料や測量費用などの負担も問題になります。売却代金を分ける際には、売却にかかった費用をどのように精算するかも確認しておく必要があります。
相続人の一人が不動産に居住している場合には、明渡しの問題が生じることもあります。そのため、換価分割を選ぶ場合には、売却の見通しだけでなく、相続人全員が売却手続に協力できるかも重要になります。

共有分割の注意点

共有分割は、一見すると公平な方法に見えることがあります。しかし、共有名義にすると、売却や大規模な変更を行う際に共有者間の合意が必要になり、後の管理や処分で問題が生じやすくなります。
また、固定資産税、管理費、修繕費などの負担をめぐって、共有者間で意見が分かれることもあります。共有者の一人が費用を負担しない場合や、連絡が取りにくくなった場合には、不動産の管理が難しくなることがあります。
さらに、共有者の一人が亡くなると、その共有持分が次の相続の対象になります。その結果、共有者が増え、権利関係が複雑になる可能性があります。
共有状態が解消できない場合には、共有物分割請求が問題になることがあります。場合によっては、不動産が競売される可能性もあるため、共有分割は将来の管理・処分まで見据えて慎重に判断する必要があります。

不動産トラブルの具体例

不動産の遺産分割では、相続人の希望や不動産の利用状況によって、さまざまなトラブルが生じます。ここでは、特に問題になりやすいケースを整理します。

実家を取得したいケース

被相続人が住んでいた実家について、相続人の一人が取得を希望するケースがあります。たとえば、被相続人と同居していた相続人が、そのまま実家に住み続けたいと考える場合です。
この場合、他の相続人が実家の取得に反対していなければ、代償分割によって調整できることがあります。もっとも、実家の評価額が高い場合には、代償金の負担も大きくなるため、取得を希望する相続人に十分な資力があるかが問題になります。
また、他の相続人が「実家を売却して現金で分けたい」と考えている場合には、実家を残したい相続人との間で対立が生じます。実家への思い入れと、相続財産の公平な分配をどのように調整するかが問題になります。

売却に反対するケース

相続した不動産について、相続人の一部が売却を希望し、他の相続人が売却に反対するケースもあります。特に、実家や先祖代々の土地などでは、「できれば残したい」と考える相続人がいることがあります。
一方で、利用予定がない不動産については、固定資産税や管理費用が発生し続けます。そのため、他の相続人が「維持費を負担するより売却した方がよい」と考えることもあります。
売却するかどうかについて意見が分かれる場合、換価分割を進めることが難しくなります。共有名義にした後も売却方針がまとまらなければ、将来的に共有物分割請求が問題になる可能性があります。

居住を続けるケース

相続人の一人が、相続開始後も被相続人の自宅に住み続けるケースがあります。居住している相続人としては生活の本拠であるため、すぐに退去することが難しい場合があります。
一方で、他の相続人としては、不動産を売却できない、または自分の相続分に見合う金銭を受け取れないという不満を持つことがあります。そのため、住み続けることを認めるのか、代償金を支払うのか、売却に向けて明渡しを求めるのかが問題になります。
また、相続開始後も無償で住み続けている場合には、居住利益や使用貸借、不当利得返還請求が問題になることがあります。ただし、金銭の支払義務が生じるかどうかは、同居の経緯、被相続人との関係、相続人間の合意内容などによって異なります。

賃料収入があるケース

相続財産に賃貸アパートや貸家などの収益不動産が含まれている場合には、賃料収入をめぐるトラブルが生じることがあります。特に、遺産分割が成立するまでの間に発生した賃料を誰が取得するのかが問題になります。
また、賃料収入がある一方で、管理費、修繕費、固定資産税、借入金返済などの支出も発生します。収入だけでなく、必要な費用を誰が負担するのかを整理しなければ、相続人間で不公平感が生じることがあります。
一部の相続人だけが賃料を管理している場合には、他の相続人から収支の開示を求められることもあります。収益不動産がある場合には、賃料収入と支出を整理したうえで、取得、売却、共有のいずれが適切かを検討する必要があります。

不動産の遺産分割を進める流れ

不動産の遺産分割を進める場合には、いきなり分け方を話し合うのではなく、相続人や財産内容を確認したうえで協議を行うことが重要です。前提となる情報が不十分なまま話し合いを進めると、後から新たな不動産や相続人が判明し、協議をやり直さなければならないことがあります。

相続人・遺言書の確認

まず、誰が相続人になるのかを確認します。相続人を確定するためには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本などを取得し、配偶者、子、親、兄弟姉妹などの相続関係を確認する必要があります。
また、遺言書の有無も確認しなければなりません。遺言書がある場合には、原則としてその内容に従って遺産を承継することになるため、遺産分割協議の進め方にも影響します。

不動産と評価額の調査

次に、相続財産に含まれる不動産を調査します。固定資産税納税通知書、登記事項証明書、名寄帳などを確認し、被相続人がどの不動産を所有していたのかを把握します。
不動産が判明したら、その評価額も確認します。不動産の評価には、固定資産税評価額、相続税評価額、不動産会社の査定額、不動産鑑定士による評価額などがあり、目的によって参考にする金額が異なります。

遺産分割協議

相続人と不動産の内容を確認したら、相続人全員で遺産分割協議を行います。協議では、不動産を誰が取得するのか、売却するのか、代償金を支払うのか、共有にするのかなどを話し合います。
不動産が含まれる場合には、相続人ごとの希望が分かれやすいため、評価額や分割方法を整理したうえで話し合うことが大切です。感情的な対立を避けるためにも、資料をもとに具体的な選択肢を比較することが重要です。

遺産分割協議書の作成

遺産分割協議が成立した場合には、その内容を遺産分割協議書にまとめます。協議書には、どの相続人がどの不動産を取得するのか、代償金を支払う場合には金額や支払時期などを明確に記載します。
不動産については、登記事項証明書の記載に合わせて、所在、地番、家屋番号などを正確に記載する必要があります。記載が不正確だと、相続登記の手続きで支障が生じることがあります。

相続登記

不動産を取得する相続人が決まったら、相続登記を行います。相続登記とは、被相続人名義の不動産を、取得した相続人の名義に変更する手続きです。
相続登記をしないまま放置すると、次の相続が発生したときに権利関係が複雑になることがあります。また、現在は相続登記が義務化されているため、不動産を相続した場合には、期限にも注意して手続きを進める必要があります。

遺産分割協議がまとまらない場合の手続き

不動産の分け方について相続人間で合意できない場合には、当事者同士の話し合いだけで解決することが難しくなります。その場合には、弁護士への相談や、家庭裁判所の遺産分割調停・審判を検討することになります。
ただし、不動産をめぐる争いのすべてが遺産分割調停や審判で解決できるわけではありません。遺産分割の問題なのか、共有物分割訴訟など別の手続きが必要な問題なのかを整理することが重要です。

弁護士への相談

遺産分割協議がまとまらない場合には、早い段階で弁護士に相談することが考えられます。不動産の評価、代償金の金額、居住者への対応、共有名義のリスクなどは、法律上の判断が必要になることが多いためです。
弁護士に相談することで、相続人ごとの法定相続分、主張できる内容、調停になった場合の見通しを整理しやすくなります。また、感情的な対立が強い場合でも、代理人を通じて交渉することで、冷静に協議を進めやすくなることがあります。

遺産分割調停

相続人同士の話し合いで合意できない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることができます。遺産分割調停では、調停委員を介して、相続人間で遺産の分け方について話し合います。
不動産がある場合には、誰が取得するのか、売却するのか、代償金を支払うのかなどが主な争点になります。調停では、相続人の希望だけでなく、不動産の評価額、居住状況、他の遺産の内容なども踏まえて、合意による解決を目指します。

遺産分割審判

遺産分割調停でも合意できない場合には、遺産分割審判に移行します。審判では、家庭裁判所が、相続財産の内容や相続人の事情を踏まえて、遺産の分け方を判断します。
不動産については、取得者を決める方法、売却して分ける方法、代償金を支払わせる方法などが検討されます。ただし、審判になっても、各相続人の希望どおりの結論になるとは限りません。そのため、調停段階で現実的な解決案を検討しておくことも重要です。

共有物分割訴訟との違い

遺産分割調停・審判は、相続財産を相続人間でどのように分けるかを決める手続きです。一方、共有物分割訴訟は、すでに共有状態になっている不動産について、その共有関係を解消するための手続きです。
たとえば、遺産分割がまだ終わっていない不動産については、原則として遺産分割の手続きで解決を図ります。これに対し、遺産分割によって不動産を共有取得した後に、共有者間で売却や管理をめぐって対立した場合には、共有物分割訴訟が問題になることがあります。
このように、同じ不動産をめぐる争いでも、遺産分割前の問題なのか、共有取得後の問題なのかによって利用する手続きが異なります。手続きを誤ると解決までに時間がかかるため、争いの内容に応じて適切な手続きを選ぶことが大切です。

不動産の遺産分割で関連する法律上の論点

不動産の遺産分割では、分割方法だけでなく、関連する法律上の論点も整理しておくことが大切です。特に、共有状態、居住者の使用利益、相続登記、特別受益、寄与分、遺留分、相続放棄などは、実務上問題になりやすい点です。

共有物分割請求・競売リスク

不動産を共有名義にした場合、共有者間で管理や売却について意見が合わなくなることがあります。このような場合、共有者の一人が共有物分割請求を行い、共有関係の解消を求めることがあります。
共有物分割では、現物分割、換価分割、価格賠償などが検討されます。ただし、不動産の性質や共有者間の状況によっては、最終的に競売によって換価される可能性もあります。
そのため、遺産分割の時点で安易に共有名義にすると、将来、共有物分割請求や競売リスクにつながることがあります。共有にする場合には、将来の売却方針、管理方法、費用負担まで確認しておくことが重要です。

居住利益・使用貸借・不当利得返還請求

相続人の一人が被相続人の自宅に住み続けている場合には、居住利益の扱いが問題になることがあります。他の相続人から見ると、一部の相続人だけが不動産を無償で利用しているとして、不公平感が生じやすいためです。
もっとも、居住している相続人に当然に金銭の支払義務が生じるわけではありません。被相続人との間に使用貸借の関係があったのか、相続開始後も他の相続人が居住を認めていたのかなど、具体的な事情によって判断が変わります。
場合によっては、他の相続人が不当利得返還請求を主張することもあります。ただし、居住の経緯や合意内容によって結論が異なるため、単に住み続けているというだけで一律に判断することはできません。

相続登記の義務化

不動産を相続した場合には、相続登記を行う必要があります。相続登記とは、被相続人名義の不動産を、相続によって取得した人の名義に変更する手続きです。
相続登記をしないまま放置すると、次の相続が発生したときに相続人が増え、権利関係が複雑になることがあります。また、売却や担保設定をしようとしても、名義変更が済んでいなければ手続きが進まないことがあります。
現在は相続登記が義務化されているため、不動産を取得した相続人は、期限内に登記申請を行う必要があります。具体的には、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があり、正当な理由なく申請をしない場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
遺産分割で不動産の取得者が決まった場合には、協議書の作成だけで終わらせず、相続登記まで進めることが重要です。

特別受益・寄与分

遺産分割では、特別受益や寄与分が問題になることがあります。特別受益とは、一部の相続人が被相続人から生前贈与や遺贈などの特別な利益を受けていた場合に、その利益を考慮して相続分を調整する制度です。
たとえば、被相続人から住宅購入資金の援助を受けていた相続人がいる場合、その援助が特別受益にあたるかが問題になることがあります。不動産の遺産分割では、生前贈与された土地や建物、住宅資金援助などが争点になることがあります。
一方、寄与分とは、被相続人の財産の維持や増加に特別な貢献をした相続人について、その貢献を相続分に反映させる制度です。もっとも、寄与分は単に親の介護や不動産管理をしていたというだけで当然に認められるものではなく、通常期待される範囲を超える特別の寄与が必要になります。たとえば、被相続人の不動産管理や介護を長期間行っていた相続人が、寄与分を主張することがあります。

遺留分・相続放棄

遺言書によって特定の相続人が不動産を取得する場合でも、他の相続人の遺留分が問題になることがあります。遺留分とは、一定の相続人に保障された最低限の取り分をいいます。
たとえば、遺言によって長男が不動産の大部分を取得する内容になっている場合、他の相続人が遺留分侵害額請求を行う可能性があります。この場合、不動産そのものを分けるのではなく、金銭による清算が問題になります。
また、ローン付き不動産や管理負担の大きい不動産がある場合には、相続放棄を検討することもあります。ただし、相続放棄をすると、原則として不動産だけでなく他の相続財産も取得できなくなるため、財産全体を確認したうえで慎重に判断する必要があります。

不動産トラブルを防ぐポイント

不動産の遺産分割でトラブルを防ぐためには、早い段階で資料を集め、相続人間で前提情報を共有することが大切です。不動産の内容や評価額があいまいなまま話し合いを進めると、相続人ごとに認識がずれ、対立が生じやすくなります。
まず、登記事項証明書、固定資産税納税通知書、名寄帳、不動産会社の査定書などを確認し、相続財産に含まれる不動産を整理します。収益不動産がある場合には、賃料収入、管理費、修繕費、借入金返済などの収支も確認しておくとよいでしょう。
また、不動産の評価額については、どの評価を基準にするのかを相続人間で整理しておくことが重要です。固定資産税評価額、相続税評価額、不動産会社の査定額などは、それぞれ目的や金額が異なるため、評価方法をあいまいにしたまま協議すると、代償金や分割方法をめぐる対立につながることがあります。
分割方法を検討する際には、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割のメリットと注意点を比較します。特に共有名義は、一時的には公平に見えても、将来の管理、売却、費用負担、次の相続で問題が複雑化する可能性があるため、慎重に判断すべきです。
遺産分割協議がまとまった場合には、合意内容を遺産分割協議書に明確に記載します。不動産の表示、取得者、代償金の金額、支払時期、売却する場合の進め方などを具体的に記載しておくことで、後日の認識違いを防ぎやすくなります。
相続人間で意見が対立している場合や、不動産の評価・居住者・共有名義・収益不動産などが問題になっている場合には、早めに専門家へ相談することも有効です。感情的な対立が深まる前に、法律上の見通しや選択肢を整理することで、解決の方向性を見つけやすくなります。

遺産分割における不動産トラブルのまとめ

遺産分割で不動産が含まれる場合、預貯金のように単純に分けることができないため、相続人間でトラブルになることがあります。特に、自宅や実家、収益不動産、空き家、ローン付き不動産などは、取得者、評価額、売却方針、管理費用、債務の負担などが問題になりやすい財産です。
不動産の分割方法には、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割があります。それぞれにメリットはありますが、代償金の支払能力、売却の見通し、共有名義にした場合の将来リスクなどを踏まえて選択する必要があります。
また、相続人の一人が不動産に住み続けている場合や、収益不動産がある場合には、居住利益、使用貸借、不当利得返還請求、賃料収入や費用負担の整理が問題になることがあります。遺産分割協議がまとまらない場合には、遺産分割調停や審判、場合によっては共有物分割訴訟との違いも意識する必要があります。
不動産の遺産分割では、早い段階で資料を集め、評価額や分割方法を整理し、将来の管理や処分まで見据えて話し合うことが重要です。相続人間で意見が対立している場合や、法的な判断が必要な場合には、早めに弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。