共有不動産・不動産相続に専門特化不動産相続トラブル110番
不動産の相続又は共有でお困りの皆様へ
共有持分を売却して現金化したいとお考えではありませんか。
共有持分だけを買取業者へ売る方法は、最も早い一方で、手取額が最も小さくなります。 他の共有者への売却、不動産全体の売却、共有物分割による換価と手取額を比べてからお決めください。 比較は初回のご相談で申し上げます。
元日本最大の法律事務所出身日本全国対応
弁護士法人M&A総合法律事務所相続した不動産に、正当な解決を。
代表弁護士 土屋 勝裕東京弁護士会所属
共有持分を売却して現金化したいとお考えではありませんか 弁護士法人M&A総合法律事務所
こんなお困りごとは
ありませんか
- 共有持分の買取業者から、査定の連絡が届いている
- 共有不動産に関わりたくなく、早く現金化したい
- 他の共有者と連絡を取りたくない、又は取れない
- 提示された共有持分の売買価格が妥当なのか分からない
- 共有持分を売った後、家族に迷惑がかからないか心配である
- 不動産全体を売る場合と、いくら違うのかを知りたい
- 何から手を付けてよいか分からない
- 期限があるのかどうかが分からない
- 手元に資料が揃っていない
- 費用がどの程度かかるのか分からない
- 他の関係者に知られたくない
- このまま放置してよいのか判断がつかない
一つでも当てはまるなら、売買契約に署名される前にご相談ください。
事例1 50歳代 男性 「共有持分の買取業者から提示を受けておりました。他の共有者へ売却する方法をお示しいただき、提示額を上回る価格で終えられました。」
事例2 60歳代 女性 「相続した実家に関わりたくなく、共有持分を売るつもりでおりました。不動産全体を売却した場合との差額を伺い、共有者との協議に切り替えました。」
事例3 40歳代 男性 「回答の期限を切られ、焦っておりました。その期限に法律上の効力がないことを伺い、落ち着いて価格の交渉を進められました。」
以上はご相談の内容を抽象化したものであり、実在の事案の詳細をそのまま記載したものではありません。また、同様の結果を保証するものでもありません。
諦める前に、一度ご相談ください。必ず解決できますから、一緒に頑張りましょう。
共有持分を売る前に、手取額の比較と、売却後に残る負担の確認をしてください。
各共有者は、その共有持分を単独で処分することができます。もっとも、売却の相手方により価格は大きく異なります。
なぜこの問題が起きるのか
共有持分だけでは、単独で使うことも売ることもできないためです
各共有者は自己の共有持分を単独で処分できますが、共有持分のみを取得した者は、他の共有者との調整なしに不動産を使用することも処分することもできません。そのため共有持分は市場でほとんど流通せず、不動産全体の時価に共有持分の割合を乗じた額を大きく下回る価格で取引されます。
買い取る側は、その後の交渉と訴訟の負担を織り込むためです
共有持分を取得した事業者は、残る共有者に対する買取りの要求、使用料の請求、共有物分割の訴えの提起により、投下した資金を回収いたします。買取りの価格には、その手間、期間及び不確実性が織り込まれております。
共有者どうしの売買では、減価の理由が失われるためです
他の共有者が買い取る場合には、その共有者は単独の所有者となります。共有であることによる制約が消滅する以上、第三者へ共有持分だけを売る場合と同じ減価を当然に適用すべき理由はありません。
共有持分を売っても、紛争が終わるとは限らないためです
共有持分の売却により、ご自身は共有関係から離脱いたします。もっとも、新たな共有者となった事業者と、残るご家族との間で、買取りの要求、使用料の請求、共有物分割の訴えが生ずることがあります。
なお、共有持分の譲渡そのものについて、他の共有者の同意も通知も要しません。売却は有効に成立いたしますので、締結の前にご確認ください。
採り得る手段
| 手段 | 内容 | 留意点 |
|---|---|---|
| 他の共有者への売却 | 不動産全体の時価に共有持分の割合を乗じた額を出発点として、他の共有者に買い取っていただきます | 買主が単独の所有者となるため、減価の理由が失われます。買主側の資金の手当てが要点となります |
| 共有者全員による不動産全体の売却 | 共有者全員が売主となって不動産全体を市場で売却し、代金を共有持分の割合に応じて分配します | 手取額は最も大きくなりますが、共有者全員の同意を要します |
| 共有物分割による換価 | 協議が調わないときは共有物分割を請求し、任意売却による換価又は賠償による分割を求めます（民法第258条） | 相手方の同意は要しません。要する期間は長くなります |
| 共有持分の第三者への売却 | 共有持分のみを買取業者その他の第三者へ売却します。他の共有者の同意も通知も要しません | 最も早く現金化できる一方、手取額は最も小さくなります。売却後に残るご家族との紛争も生じ得ます |
| 所在等不明共有者がいる場合の全体売却 | 共有者の所在が分からない場合には、その共有持分を第三者へ譲渡する権限の付与を裁判所に請求します（民法第262条の3） | 共有者全員による全体売却と同じ換価が可能となります。時価相当額の供託を要します |
| 使用の対価及び費用の精算 | 独占して使用されてきた期間の対価（民法第249条第2項）、負担してきた固定資産税及び修繕費（同法第253条第1項）の精算を併せて求めます | 売買の代金とは別個の請求です。証拠の保存が要点となります |
| 共有持分の放棄 | 共有持分を放棄した場合、その共有持分は他の共有者に帰属いたします（民法第255条） | 対価は得られません。登記の手続と課税の取扱いを確認する必要があります |
共有持分の譲渡は、他の共有者の同意も通知も要せずに有効に成立いたします。したがいまして、いったん売買契約に署名いたしますと、価格が低廉であることのみを理由として後から覆すことは容易ではありません。
手取額の比較は、同じ基準日で、税及び費用を差し引いた後の額により行います。
手続の流れ
ご相談（売買契約に署名される前に）
登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、買取業者から届いた書面、不動産会社の査定書、相続の経緯が分かる資料、他の共有者とのやり取りの記録をお持ちください。
手取額の比較
他の共有者への売却、不動産全体の売却、共有物分割による換価、共有持分のみの売却について、税及び費用を差し引いた後の手取額を、同じ基準日で比較します。
相手方の確定と申入れ
他の共有者に買い取っていただくのか、全体を売却するのかを定め、書面により条件を示して申し入れます。買取業者に対しては、価格の算定の根拠を求めます。
交渉又は共有物分割の請求
協議が調わないときは共有物分割を請求し、任意売却による換価又は賠償による分割を求めます。並行して和解の協議を進めます。
決済、登記及び精算
売買代金の決済、所有権移転の登記、固定資産税の日割りによる精算、抵当権の抹消を実行し、共有関係を終わらせます。
ここまでの見通しは、事実関係を伺えば、初回のご相談でお伝えできます。
「早く終わらせること」と「高く終わらせること」は、両立しないことがあります。
当事務所にご依頼いただく意味
手取額を、同じ基準日で比較します
共有持分のみの売却、共有者間の売買、不動産全体の売却、賠償による分割では、手取額も要する期間も異なります。査定の前提と基準日を揃え、税、仲介手数料及びローンの残債を差し引いた実質の手取額でお示しします。
売却後に残る負担まで確認します
共有持分を第三者へ売却いたしますと、ご自身は共有関係から離脱いたします。他方、残るご家族が新たな共有者との交渉及び訴訟に対応することとなります。ご家族への影響まで含めてお決めいただけるよう整理いたします。
価格の根拠を、資料に基づいて求めます
提示された価格の算定の根拠を求め、公示地価、相続税路線価、取引の事例及び不動産鑑定の資料と対照いたします。根拠をお示しになれない提示には、交渉の余地があります。
相続の全体を見渡して整理します
共有不動産の紛争は、遺産分割が中途半端に終わっていることに起因する場合が多くあります。他の遺産も含めた全体の整理を提案します。
現金化を急がれる場面で、かえって不利になる対応があります。順に申し上げます。
この場面で、やってはならない六つの対応
提示された期限に合わせて署名する
買取業者が定めた回答の期限に、法律上の効力はありません。期限を理由として比較を省略されないようお願いいたします。
記録に残らない形でやり取りを進める
口頭でのやり取りは、後の手続において立証することが困難です。重要なやり取りは書面又は電磁的記録に残してください。
資料を廃棄し、又は書き換える
資料の廃棄及び改変は、後の手続において著しく不利に評価されます。現状のまま保存してください。
根拠を示さないまま金額や条件だけを提示する
根拠を欠いた提示は、その後の協議の主導権を失う原因となります。
他の共有者に無断で共有持分を売却する
共有持分の譲渡そのものは有効ですが、残るご家族が新たな共有者との紛争に巻き込まれます。売却の前に、他の共有者に買い取る意思があるかを確認いたします。
ご相談を先送りする
選択できる手段は、時間の経過とともに減っていきます。早い段階でご相談ください。
よくいただくご質問に、順にお答えいたします。
よくあるご質問
共有持分だけを売ることはできますか。
できます。各共有者は自己の共有持分を単独で処分でき、他の共有者の同意も通知も要しません。もっとも、価格は不動産全体の時価に共有持分の割合を乗じた額を大きく下回ります。
他の共有者に知られずに売れますか。
売買そのものは可能ですが、所有権移転の登記により他の共有者の知るところとなります。また、新たな共有者から他の共有者へ連絡が行くことが通常です。
買取業者の提示額は妥当ですか。
算定の根拠を求めることが先決です。公示地価、相続税路線価、取引の事例と対照し、他の共有者への売却及び不動産全体の売却と比較したうえで判断いたします。
他の共有者が買い取ってくれない場合はどうなりますか。
共有物分割を請求し、任意売却による換価又は賠償による分割を求めることができます（民法第258条）。相手方の同意は要しません。
共有持分を放棄すれば楽ではありませんか。
放棄した共有持分は他の共有者に帰属いたします（民法第255条）。対価は得られず、登記の手続と課税の取扱いを確認する必要がありますので、売却との比較が必要です。
売却にはどのくらいの期間がかかりますか。
共有持分のみの売却が最も早く、他の共有者への売却がこれに次ぎます。不動産全体の売却及び共有物分割による換価は、より長い期間を要します。初回のご相談で見通しを申し上げます。
ご相談から解決までの流れ
事情の確認
これまでの経緯と資料の有無を伺います
方針の確定
目指す到達点と優先順位を定めます
見通しと費用の提示
見込みと費用を書面でお示しします
交渉又は手続の着手
順序を設計して着手します
解決
協議が調わなければ法的手続へ移行します
弁護士費用
共有持分の売却の可否及び価格に関する検討のみをご依頼いただく場合には、書面の検討及び意見の報告に対する費用として定めます。交渉又は共有物分割の請求をご依頼いただく場合には、不動産の価額のうちご自身の共有持分に対応する部分を基礎として着手金を定め、現実に得られた利益を基礎として報酬金を定める方式を採ります。不動産鑑定その他の費用は別途となります。
ご相談は事前予約制です。受任に先立ち、費用の見積りを書面でお示しし、ご納得をいただいたうえで着手します。
弁護士費用の額は、弁護士費用一覧のページをご覧ください。
初回のご相談において、費用の見込みを具体的に申し上げます。ご相談は事前予約制です。
当事務所の代表弁護士
- 長島・大野・常松法律事務所を経て、弁護士法人M&A総合法律事務所を開設。
- 慶應義塾大学ビジネス・スクールとペンシルバニア大学ウォートン・スクールにおいて、トランプ大統領の娘イヴァンカさんと同じクラスでM&Aファイナンス理論・株式価値評価理論・交渉理論を専攻。
- 平成23年、株式買取請求権に関する事件において最高裁判所で逆転の判断を得る。
代表弁護士の近著
非上場会社における少数株主対策の手法と実務
譲渡制限株式は譲渡自由！ 敵対的少数株主の施策
非上場の会社及び同族会社では、名義株主が存在し、相続の繰り返しや節税対策等により非上場株式が分散しやすく、少数株主が発生いたします。その少数株主が敵対的となりますと、株主総会の議決に影響を与え、非上場株式を高値で会社に買い取らせ、経営陣を特別背任で刑事告訴するといった事態が生じます。本書は、敵対的な少数株主及び悪質な株式買取業者の実態と、株式評価における法務と税務の違いを解説し、会社に潜在するリスクを掘り起こして、平時及び有事の対応を示すものです。
目次 第1章 敵対的少数株主問題とは／第2章 敵対的少数株主問題と譲渡制限株式／第3章 敵対的少数株主問題と少数株主権／第4章 敵対的少数株主問題の「有事」対策／第5章 少数株主対策における株式価値評価／第6章 少数株主対策における課税関係／第7章 少数株主対策における留意点／第8章 敵対的少数株主問題の「平時」対策／第9章 敵対的少数株主問題と類似の問題
中堅・中小企業のためのM&Aトラブル事例と実務対策
M&Aは成約から成功の時代へ
中小企業におけるM&Aは、事業承継の有力な手段として広く普及しています一方で、その過程及び成立後において多様なM&Aトラブルが発生しています。悪質な買主による資産の流出、M&A対価の不払い、M&A仲介手数料及びM&A仲介業者をめぐる紛争、株主及び非上場株式の帰属をめぐる対立、表明保証条項違反及びコベナンツ違反を理由とする責任追及、役員退職慰労金の支給拒否並びに役員責任追及に至るまで、その内容は広範に及びます。本書は、実際に紛争化した事例を基礎として法的構造を整理し、実務上の対応を解説するものです。
目次 第1章 悪質な買主のM&Aトラブル／第2章 M&A対価不払いのM&Aトラブル／第3章 M&A仲介手数料及びM&A仲介業者のトラブル／第4章 株主及び非上場株式のM&Aトラブル／第5章 表明保証条項違反のM&Aトラブル／第6章 コベナンツ違反のM&Aトラブル／第7章 役員退職慰労金の支給拒否のM&Aトラブル／第8章 役員責任追及のM&Aトラブル／資料 株式譲渡契約書等
本書籍の記載は、一般的な法制度及び実務の解説であり、個別の事案について一定の結果を保証するものではありません。
事務所概要
- 名称
- 弁護士法人M&A総合法律事務所
- 所在地
- 〒105-6017 東京都港区虎ノ門4丁目3番1号
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