共有不動産・不動産相続に専門特化相続不動産110番
不動産の相続又は共有でお困りの方へ
底地又は借地権を相続して、処分にも活用にも困っておられませんか。
底地も借地権も、それぞれ単独では価値が実現しにくい財産です。 もっとも、両者が1つにまとまれば、通常の所有権のある不動産として扱われます。 したがって、借地人又は地主との交渉により、同時に処分し、又は交換する方法を検討することが、出口を開く要点です。
元日本最大の法律事務所出身**記載しません**（fudosanlaw.jp には件数の実績がないため）日本全国対応
弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所相続した不動産に、正当な解決を。
代表弁護士 土屋 勝裕東京弁護士会所属
底地又は借地権を相続して、処分にも活用にも困っておられませんか 弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所
こんなお困りごとは
ありませんか
- 父から底地を相続したが、地代が安く、売却も難しい
- 借地権付きの建物を相続したが、買手が見つからない
- 地主から、更新の際に高額な更新料を求められている
- 建物を建て替えたいが、地主の承諾が得られない
- 借地権を売却したいが、地主が譲渡を承諾しない
- 契約書が見当たらず、契約の内容が分からない
- 何から手を付けてよいか分からない
- 期限があるのかどうかが分からない
- 手元に資料が揃っていない
- 費用がどの程度かかるのか分からない
- 他の関係者に知られたくない
- このまま放置してよいのか判断がつかない
1つでも当てはまるなら、ご自身で動かれる前にご相談ください。
事例1 60歳代 男性 「底地を相続しましたが、売っても二束三文だと言われました。借地人の方と一緒に売る方法をご提案いただき、想定を上回る価額になりました。」
事例2 50歳代 女性 「借地権付きの建物を相続し、建て替えたくても承諾が得られませんでした。裁判所の許可という制度があると伺い、進められました。」
事例3 70歳代 男性 「契約書がまったく残っておりませんでした。地代の記録と登記から契約の内容を整理していただき、交渉の土台ができました。」
以上はご相談の内容を抽象化したものであり、実在の事案の詳細をそのまま記載したものではありません。また、同様の結果を保証するものでもありません。
諦める前に、一度ご相談ください。必ず解決できますから、一緒に頑張りましょう。
底地と借地権をまとめる交渉により、処分できる形を作ります。
底地の所有者は、土地を自ら使用できません。
なぜこの問題が起きるのか
底地は、収益も処分の自由も限られるためです
底地の所有者は、土地を自ら使用できません。得られるのは地代のみであり、その額は近隣の賃料の水準に比べて低いことが通例です。第三者に売却しようとしても、買手が限られます。
借地権は、地主の承諾を要する場面が多いためです
借地権を譲渡し、又は転貸するには、地主の承諾を要するのが原則です。建物の増改築についても、契約に定めがある場合には承諾を要します。この制約が、処分と活用を難しくします。
当事者の関係が、長年にわたって固定しているためです
借地の関係は、親の代、祖父母の代から続いていることがあります。長年の経緯があるために、条件の見直しを言い出しにくい状態が生じます。
契約の内容が、確認できないことが多いためです
契約書が残っていない、又は内容が古すぎて現状と合っていないことがあります。存続期間、更新の条件、増改築に関する定めが分からないままでは、方針を立てられません。
なお、更新拒絶には正当の事由を要するものとされています（借地借家法第6条）。
採り得る手段
| 手段 | 内容 | 留意点 |
|---|---|---|
| 契約の内容の確定 | 契約書、地代の入金の記録、登記、建物の登記から、契約の内容と存続期間を確定させます | 契約書がない場合には、地代の授受の記録と建物の登記から推認します |
| 底地と借地権の同時の処分 | 地主と借地人とが協力し、所有権のある不動産として第三者に売却し、代金を割合に応じて分けます | 双方にとって最も高い価額が実現しやすい方法です |
| 底地又は借地権の売買 | 借地人が底地を買い取り、又は地主が借地権を買い取ります | 価額の算定が争点となります。路線価に付された借地権の割合が目安の1つとなります |
| 等価による交換 | 土地を分け、一方を地主の所有権、他方を借地人の所有権とする形に組み替えます | 土地の形状と面積により、実行の可否が決まります |
| 建物買取請求権の検討 | 契約が更新されない場合に、借地人が建物の買取りを請求する権利を検討します（借地借家法第13条） | 要件を確認します |
| 裁判所の許可の申立て | 地主の承諾が得られない場合に、裁判所の許可を求めます。借地条件の変更等（借地借家法第17条）、増改築の許可（借地借家法第17条第2項）、賃借権の譲渡又は転貸の許可（借地借家法第19条）の制度があります | 承諾に代わる許可を得ることで、地主の同意がなくても進められる場合があります |
| 地代の増減の請求 | 地代が近隣の水準と著しく異なる場合には、増額又は減額を請求します（借地借家法第11条） | 近隣の水準、公租公課の額が資料となります |
| 遺産分割における扱い | 遺産分割の対象となっている場合には、底地又は借地権の評価を含めて協議します（民法第906条、第907条） | 評価の方法が争点となります |
| 更新料の当否の検討 | 更新に際して求められた金銭について、支払義務の有無と金額の相当性を検討します | 契約に定めがない場合には、当然に支払義務が生じるものではありません。判例法理によりますので、個別に検討します |
| 競売の場合の許可の申立て | 競売により建物を取得した者が、土地の賃借権の譲受けについて許可を求める制度を確認します（借地借家法第20条） | 借地上の建物を取得しようとする場面で用います |
なお、更新拒絶には正当の事由を要するものとされています（借地借家法第6条）。借地の関係を終わらせることは、容易ではありません。
存続期間、更新の状況、増改築及び譲渡に関する定めを確定させます。
手続の流れ
ご相談と資料の確認
土地及び建物の登記事項証明書、公図、契約書（お手元にある場合）、地代の入金の記録、固定資産税の納税通知書、これまでのやり取りをお持ちください。
契約の内容の確定
存続期間、更新の状況、増改築及び譲渡に関する定めを確定させます。契約書がない場合には、資料から推認します。
出口の設計
同時の処分、売買、交換、そのまま保有することのそれぞれについて、実現の可能性と得られる金額を比較します。
相手方との交渉
地主又は借地人に対し、具体的な提案を示して協議します。長年の経緯に配慮した進め方を採ります。
裁判所の手続
承諾が得られない場合には、裁判所の許可を求める申立てを行います。
ここまでの見通しは、事実関係を伺えば、初回のご相談でお伝えできます。
底地及び借地権に関する紛争は、扱う法律事務所が限られる領域です。
当事務所にご依頼いただく意味
競合の少ない専門的な領域を扱っています
底地及び借地権に関する紛争は、扱う法律事務所が限られる領域です。当事務所は、この領域のご相談をお受けしております。
同時の処分という出口を、先に検討します
単独で売ろうとすれば、低い価額でしか売れません。当事務所は、底地と借地権をまとめる方法を、最初の選択肢として検討します。
裁判所の許可の制度を用います
地主の承諾が得られないという理由だけで諦める必要はありません。承諾に代わる許可を求める制度があります。当事務所はこれを用います。
相続の全体を見渡して整理します
底地及び借地権は、遺産分割において評価が争点となる財産です。当事務所は、他の遺産も含めた全体の整理を提案します。
この場面で、かえって不利になる対応があります。順に申し上げます。
この場面で、やってはならない6つの対応
期限を確かめないまま検討を続ける
手続によっては期間の定めが置かれている場合があります。その有無と起算点を最初に確かめる必要があります。
記録に残らない形でやり取りを進める
口頭でのやり取りは、後の手続において立証することが困難です。重要なやり取りは書面又は電磁的記録に残してください。
資料を廃棄し、又は書き換える
資料の廃棄及び改変は、後の手続において著しく不利に評価されます。現状のまま保存してください。
根拠を示さないまま金額や条件だけを提示する
根拠を欠いた提示は、その後の協議の主導権を失う原因となります。
相手方の説明をそのまま前提として判断する
相手方の説明が法律上正確であるとは限りません。根拠となる条項及び資料に当たって確かめる必要があります。
ご相談を先送りする
選択できる手段は、時間の経過とともに減っていきます。早い段階でご相談ください。
よくいただくご質問に、順にお答えいたします。
よくあるご質問
底地はいくらで売れますか。
第三者に売る場合には、低い価額にとどまることが通例です。借地人に売る場合、又は借地権と同時に売る場合には、より高い価額が実現しやすくなります。まず、借地人の意向を確かめることから始めます。
借地人に出ていってもらうことはできますか。
更新拒絶には正当の事由を要するものとされています（借地借家法第6条）。自ら土地を使用する必要性、双方の事情、立退料の提供が考慮されます。容易ではありません。
地主が譲渡を承諾してくれません。
裁判所に対し、承諾に代わる許可を求める申立てが可能です（借地借家法第19条）。
建て替えの承諾が得られません。
借地条件の変更又は増改築の許可を求める申立てが可能です（借地借家法第17条）。
契約書がありません。
地代の授受の記録、建物の登記、当事者の記憶から、契約の内容を推認します。存続期間については、借地借家法の定めによる場合があります（借地借家法第3条、第4条、第5条）。まず、いつから借地の関係が始まったかを確定させます。
地代が安すぎます。上げられますか。
近隣の水準、公租公課の額に照らして不相当となった場合には、増額を請求できます（借地借家法第11条）。協議が調わない場合には、調停を経て訴訟により定められます。
ご相談から解決までの流れ
事情の確認
これまでの経緯と資料の有無を伺います
方針の確定
目指す到達点と優先順位を定めます
見通しと費用の提示
見込みと費用を書面でお示しします
交渉又は手続の着手
順序を設計して着手します
解決
協議が調わなければ法的手続へ移行します
弁護士費用
契約の内容の確定と出口の比較のご提示のみをご依頼いただく場合には、調査及び意見の報告に対する費用として定めます。交渉、裁判所の許可の申立て、訴訟をご依頼いただく場合には、対象となる不動産の価額又は請求する金額を基礎として着手金を定め、現実に得られた利益を基礎として報酬金を定める方式を採ります。不動産鑑定その他の費用は別途となります。
ご相談は事前予約制です。受任に先立ち、費用の見積りを書面でお示しし、ご納得をいただいたうえで着手します。
弁護士費用の額は、弁護士費用一覧のページをご覧ください。
初回のご相談において、費用の見込みを具体的に申し上げます。ご相談は事前予約制です。
当事務所の代表弁護士
- 長島・大野・常松法律事務所を経て、弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所を開設。
- 慶應義塾大学ビジネス・スクールとペンシルバニア大学ウォートン・スクールにおいて、トランプ大統領の娘イヴァンカさんと同じクラスでＭ＆Ａファイナンス理論・株式価値評価理論・交渉理論を専攻。
- 平成23年、株式買取請求権に関する事件において最高裁判所で逆転の判断を得る。
代表弁護士の近著
非上場会社における少数株主対策の手法と実務
譲渡制限株式は譲渡自由！ 敵対的少数株主の施策
非上場の会社及び同族会社では、名義株主が存在し、相続の繰り返しや節税対策等により株式が分散しやすく、少数株主が発生いたします。その少数株主が敵対的となりますと、株主総会の議決に影響を与え、株式を高値で会社に買い取らせ、経営陣を特別背任で刑事告訴するといった事態が生じます。本書は、敵対的な少数株主及び悪質な株式買取業者の実態と、株式評価における法務と税務の違いを解説し、会社に潜在するリスクを掘り起こして、平時及び有事の対応を示すものです。
目次 第1章 敵対的少数株主問題とは／第2章 敵対的少数株主問題と譲渡制限株式／第3章 敵対的少数株主問題と少数株主権／第4章 敵対的少数株主問題の「有事」対策／第5章 少数株主対策における株式価値評価／第6章 少数株主対策における課税関係／第7章 少数株主対策における留意点／第8章 敵対的少数株主問題の「平時」対策／第9章 敵対的少数株主問題と類似の問題
中堅・中小企業のためのＭ＆Ａトラブル事例と実務対策
Ｍ＆Ａは成約から成功の時代へ
中小企業におけるＭ＆Ａは、事業承継の有力な手段として広く普及しております一方で、その過程及び成立後において多様なＭ＆Ａトラブルが発生しております。悪質な買主による資産の流出、Ｍ＆Ａ対価の不払い、Ｍ＆Ａ仲介手数料及びＭ＆Ａ仲介業者をめぐる紛争、株主及び株式の帰属をめぐる対立、表明保証条項違反及びコベナンツ違反を理由とする責任追及、役員退職慰労金の支給拒否並びに役員責任追及に至るまで、その内容は広範に及びます。本書は、実際に紛争化した事例を基礎として法的構造を整理し、実務上の対応を解説するものです。
目次 第1章 悪質な買主のＭ＆Ａトラブル／第2章 Ｍ＆Ａ対価不払いのＭ＆Ａトラブル／第3章 Ｍ＆Ａ仲介手数料及びＭ＆Ａ仲介業者のトラブル／第4章 株主及び株式のＭ＆Ａトラブル／第5章 表明保証条項違反のＭ＆Ａトラブル／第6章 コベナンツ違反のＭ＆Ａトラブル／第7章 役員退職慰労金の支給拒否のＭ＆Ａトラブル／第8章 役員責任追及のＭ＆Ａトラブル／資料 株式譲渡契約書等
本書籍の記載は、一般的な法制度及び実務の解説であり、個別の事案について一定の結果を保証するものではありません。
事務所概要
- 名称
- 弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所
- 所在地
- 〒105-6017 東京都港区虎ノ門4丁目3番1号
森トラスト城山トラストタワー17階 - 代表弁護士
- 土屋 勝裕（東京弁護士会所属）
- 電話番号
- 03-6435-8418
- 受付時間
- 8時00分から21時00分まで
（土曜・日曜・祝日を含みます）
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