共有不動産・不動産相続に専門特化相続不動産110番
不動産の相続又は共有でお困りの方へ
共有者や相続人に判断能力の低下があり、不動産を動かせずお困りではありませんか。
判断能力が低下している方を除外して行った遺産分割の協議は、無効となります。 したがって、成年後見等の手続を先行させる必要があります。 もっとも、後見人と相続人の利益が相反する場合には、さらに別の手続を要します。手続の順序を誤りますと、やり直しになります。
元日本最大の法律事務所出身**記載しません**（fudosanlaw.jp には件数の実績がないため）日本全国対応
弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所相続した不動産に、正当な解決を。
代表弁護士 土屋 勝裕東京弁護士会所属
共有者や相続人に判断能力の低下があり、不動産を動かせずお困りではありませんか 弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所
こんなお困りごとは
ありませんか
- 母が施設に入っており、判断能力が低下しているため、実家を売れない
- 相続人の一人が認知症であり、遺産分割の協議ができない
- 共有者に判断能力の低下があり、共有物の処分が進まない
- 親族が代わりに署名すればよいと言われたが、不安である
- 後見の申立てをすべきだと聞いたが、手続が分からない
- 施設の費用のために、不動産を早く売却する必要がある
- 何から手を付けてよいか分からない
- 期限があるのかどうかが分からない
- 手元に資料が揃っていない
- 費用がどの程度かかるのか分からない
- 他の関係者に知られたくない
- このまま放置してよいのか判断がつかない
1つでも当てはまるなら、ご自身で動かれる前にご相談ください。
事例1 50歳代 男性 「母が認知症で、実家を売れずに困っておりました。後見の申立てから売却の許可まで、順序を示していただき進められました。」
事例2 60歳代 女性 「兄が後見人になれば済むと思っておりました。利益が相反すると指摘を受け、別の手続が必要だと分かりました。」
事例3 40歳代 男性 「親族が代わりに署名すればよいと言われておりました。後で無効になると伺い、正しい手続を選べました。」
以上はご相談の内容を抽象化したものであり、実在の事案の詳細をそのまま記載したものではありません。また、同様の結果を保証するものでもありません。
諦める前に、一度ご相談ください。必ず解決できますから、一緒に頑張りましょう。
成年後見の手続から不動産の処分までの順序を、はじめに設計します。
法律行為の当事者が意思能力を有しなかったときは、その法律行為は無効とされています（民法第3条の2）。
なぜこの問題が起きるのか
意思能力を欠く状態で行われた法律行為は、無効とされるためです
法律行為の当事者が意思能力を有しなかったときは、その法律行為は無効とされています（民法第3条の2）。したがって、判断能力を欠く方が署名した遺産分割協議書や売買契約は、効力を有しません。
親族が代わりに署名しても、効力が生じないためです
親族であるというだけでは、代理する権限はありません。よかれと思って代わりに署名しますと、後に無効を主張され、又は別の問題を生じさせることがあります。
共有物の処分に、全員の同意を要するためです
共有物に変更を加える行為には、原則として他の共有者全員の同意を要します（民法第251条第1項）。売却は、この変更に当たります。判断能力を欠く共有者が1人いるだけで、処分が止まります。
後見人と相続人の利益が相反することがあるためです
親族が成年後見人となった場合、その親族自身も相続人であることがあります。この場合、遺産分割の協議において利益が相反しますので、別の手続を要します。
なお、成年後見の制度は、いったん開始しますと、原則として本人の判断能力が回復するまで続きます。
採り得る手段
| 手段 | 内容 | 留意点 |
|---|---|---|
| 判断能力の程度の確認 | 医師の診断により、判断能力の程度を確認します | 程度により、後見、保佐、補助のいずれの類型となるかが変わります |
| 後見開始の審判の申立て | 判断能力を欠く常況にある場合には、後見開始の審判を申し立てます（民法第7条、第8条、第9条） | 家庭裁判所の手続です。申立てから審判まで、数か月を要することがあります |
| 保佐又は補助の申立て | 判断能力が著しく不十分である場合には保佐（民法第11条、第13条）、不十分である場合には補助（民法第15条、第17条）を申し立てます | 同意を要する行為の範囲が異なります |
| 後見人等の選任 | 親族が就任するか、専門職が選任されるかは、家庭裁判所が判断します | 不動産の処分が予定されている事案では、専門職が選任されることがあります |
| 利益相反への対応 | 後見人自身も相続人である場合には、特別代理人の選任を申し立て、又は後見監督人がある場合にはその者が代理します（民法第860条による第826条の準用、第851条第4号） | この手続を欠きますと、協議が無効となる余地があります |
| 遺産分割の協議 | 後見人等が加わったうえで、遺産分割の協議を行います（民法第907条） | 本人の利益を害する内容の協議は、家庭裁判所において問題とされます |
| 居住用不動産の処分の許可 | 本人が居住していた不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可を要します | この許可を欠く処分は効力を生じません。必ず事前に申し立てます |
| 任意後見契約の確認 | 判断能力が低下する前に任意後見契約が締結されている場合には、その内容を確認します | 任意後見契約に関する法律によります。契約の有無は登記により確認します |
| 共有物の管理に関する対応 | 処分に至らない範囲の行為については、共有物の管理に関する規律により対応し得る場合があります（民法第252条第1項） | 売却は変更に当たりますので（民法第251条第1項）、この方法によることはできません |
| 遺言の有無の確認 | 遺言により不動産の帰属が定められている場合には、遺産分割の協議を要しないことがあります | 公正証書遺言の有無は、検索の制度により確認できます |
なお、成年後見の制度は、いったん開始しますと、原則として本人の判断能力が回復するまで続きます。不動産の処分のためだけに利用する制度ではないことを、あらかじめご理解ください。
登記事項証明書、被相続人の戸籍に関する書類、相続人の一覧、判断能力の状況が分かる資料、遺言書（ある場合）をお持ちください。
手続の流れ
ご相談と現状の確認
登記事項証明書、被相続人の戸籍に関する書類、相続人の一覧、判断能力の状況が分かる資料、遺言書（ある場合）をお持ちください。
手続の順序の設計
判断能力の程度、利益相反の有無、居住用の不動産であるかを確認し、必要な手続の順序を設計します。
後見等の申立て
家庭裁判所に対し、後見、保佐又は補助の開始の審判を申し立てます。必要に応じて特別代理人の選任も申し立てます。
遺産分割又は共有物の処分
後見人等が加わったうえで、遺産分割の協議又は共有物の処分を進めます。
不動産の処分
居住用の不動産である場合には、家庭裁判所の許可を得たうえで売却します。
ここまでの見通しは、事実関係を伺えば、初回のご相談でお伝えできます。
順序を誤りますと、成立した協議が無効となり、やり直しになります。
当事務所にご依頼いただく意味
手続の順序を、はじめに設計します
順序を誤りますと、成立した協議が無効となり、やり直しになります。当事務所は、着手の前に全体の順序を設計します。
利益相反の問題を見落としません
親族が後見人となる事案では、利益相反が生じることがあります。この点を見落としますと、後に協議の効力が争われます。当事務所は、必ず確認します。
不動産の処分まで一貫して進めます
後見の手続を終えても、不動産が売れなければ目的は達せられません。当事務所は、居住用の不動産の処分の許可を含め、売却まで一貫して進めます。
相続の全体を見渡して整理します
判断能力の問題は、遺産分割の全体に影響します。当事務所は、他の遺産も含めた全体の整理を提案します。
この場面で、かえって不利になる対応があります。順に申し上げます。
この場面で、やってはならない6つの対応
期限を確かめないまま検討を続ける
手続によっては期間の定めが置かれている場合があります。その有無と起算点を最初に確かめる必要があります。
記録に残らない形でやり取りを進める
口頭でのやり取りは、後の手続において立証することが困難です。重要なやり取りは書面又は電磁的記録に残してください。
資料を廃棄し、又は書き換える
資料の廃棄及び改変は、後の手続において著しく不利に評価されます。現状のまま保存してください。
根拠を示さないまま金額や条件だけを提示する
根拠を欠いた提示は、その後の協議の主導権を失う原因となります。
相手方の説明をそのまま前提として判断する
相手方の説明が法律上正確であるとは限りません。根拠となる条項及び資料に当たって確かめる必要があります。
ご相談を先送りする
選択できる手段は、時間の経過とともに減っていきます。早い段階でご相談ください。
よくいただくご質問に、順にお答えいたします。
よくあるご質問
親族が代わりに署名してはいけませんか。
親族であるというだけでは、代理する権限はありません。代わりに署名しますと、後に無効を主張され、又は別の問題を生じさせることがあります。
後見の手続には、どれくらいかかりますか。
家庭裁判所の手続であり、申立てから審判まで数か月を要することがあります。医師の診断書の取得、鑑定が命じられた場合の期間を含めますと、さらに延びます。日程には余裕を持たせてください。
親族が後見人になれますか。
家庭裁判所が判断します。不動産の処分が予定されている事案や、親族の間に対立がある事案では、専門職が選任されることがあります。
後見人になれば、自由に売却できますか。
本人が居住していた不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可を要します。許可を欠く処分は効力を生じません。
後見はいつまで続きますか。
原則として、本人の判断能力が回復するまで続きます。不動産の処分のためだけに利用する制度ではありません。
施設の費用が必要で、急いでいます。
事情を踏まえた進め方を検討します。もっとも、手続を省略することはできません。早期の着手が唯一の方法です。当面の費用については、他の資産による対応が可能かを併せて検討します。
ご相談から解決までの流れ
事情の確認
これまでの経緯と資料の有無を伺います
方針の確定
目指す到達点と優先順位を定めます
見通しと費用の提示
見込みと費用を書面でお示しします
交渉又は手続の着手
順序を設計して着手します
解決
協議が調わなければ法的手続へ移行します
弁護士費用
手続の順序の設計と方針のご提示のみをご依頼いただく場合には、調査及び意見の報告に対する費用として定めます。後見等の開始の審判の申立て、特別代理人の選任の申立てをご依頼いただく場合には、それぞれの手続に応じて定めます。遺産分割及び不動産の処分をご依頼いただく場合には、対象となる価額を基礎として着手金及び報酬金を定めます。医師の診断書の費用、裁判所に納める費用は別途となります。
ご相談は事前予約制です。受任に先立ち、費用の見積りを書面でお示しし、ご納得をいただいたうえで着手します。
弁護士費用の額は、弁護士費用一覧のページをご覧ください。
初回のご相談において、費用の見込みを具体的に申し上げます。ご相談は事前予約制です。
当事務所の代表弁護士
- 長島・大野・常松法律事務所を経て、弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所を開設。
- 慶應義塾大学ビジネス・スクールとペンシルバニア大学ウォートン・スクールにおいて、トランプ大統領の娘イヴァンカさんと同じクラスでＭ＆Ａファイナンス理論・株式価値評価理論・交渉理論を専攻。
- 平成23年、株式買取請求権に関する事件において最高裁判所で逆転の判断を得る。
代表弁護士の近著
非上場会社における少数株主対策の手法と実務
譲渡制限株式は譲渡自由！ 敵対的少数株主の施策
非上場の会社及び同族会社では、名義株主が存在し、相続の繰り返しや節税対策等により株式が分散しやすく、少数株主が発生いたします。その少数株主が敵対的となりますと、株主総会の議決に影響を与え、株式を高値で会社に買い取らせ、経営陣を特別背任で刑事告訴するといった事態が生じます。本書は、敵対的な少数株主及び悪質な株式買取業者の実態と、株式評価における法務と税務の違いを解説し、会社に潜在するリスクを掘り起こして、平時及び有事の対応を示すものです。
目次 第1章 敵対的少数株主問題とは／第2章 敵対的少数株主問題と譲渡制限株式／第3章 敵対的少数株主問題と少数株主権／第4章 敵対的少数株主問題の「有事」対策／第5章 少数株主対策における株式価値評価／第6章 少数株主対策における課税関係／第7章 少数株主対策における留意点／第8章 敵対的少数株主問題の「平時」対策／第9章 敵対的少数株主問題と類似の問題
中堅・中小企業のためのＭ＆Ａトラブル事例と実務対策
Ｍ＆Ａは成約から成功の時代へ
中小企業におけるＭ＆Ａは、事業承継の有力な手段として広く普及しております一方で、その過程及び成立後において多様なＭ＆Ａトラブルが発生しております。悪質な買主による資産の流出、Ｍ＆Ａ対価の不払い、Ｍ＆Ａ仲介手数料及びＭ＆Ａ仲介業者をめぐる紛争、株主及び株式の帰属をめぐる対立、表明保証条項違反及びコベナンツ違反を理由とする責任追及、役員退職慰労金の支給拒否並びに役員責任追及に至るまで、その内容は広範に及びます。本書は、実際に紛争化した事例を基礎として法的構造を整理し、実務上の対応を解説するものです。
目次 第1章 悪質な買主のＭ＆Ａトラブル／第2章 Ｍ＆Ａ対価不払いのＭ＆Ａトラブル／第3章 Ｍ＆Ａ仲介手数料及びＭ＆Ａ仲介業者のトラブル／第4章 株主及び株式のＭ＆Ａトラブル／第5章 表明保証条項違反のＭ＆Ａトラブル／第6章 コベナンツ違反のＭ＆Ａトラブル／第7章 役員退職慰労金の支給拒否のＭ＆Ａトラブル／第8章 役員責任追及のＭ＆Ａトラブル／資料 株式譲渡契約書等
本書籍の記載は、一般的な法制度及び実務の解説であり、個別の事案について一定の結果を保証するものではありません。
事務所概要
- 名称
- 弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所
- 所在地
- 〒105-6017 東京都港区虎ノ門4丁目3番1号
森トラスト城山トラストタワー17階 - 代表弁護士
- 土屋 勝裕（東京弁護士会所属）
- 電話番号
- 03-6435-8418
- 受付時間
- 8時00分から21時00分まで
（土曜・日曜・祝日を含みます）
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