共有不動産・不動産相続に専門特化共有不動産110番
不動産の相続又は共有でお困りの方へ
共有者と連絡が取れず、不動産を処分できずお困りではありませんか。
共有者の一部と連絡が取れないと、売ることも、貸すことも、建て替えることもできません。 令和3年の民法の改正により、所在の分からない共有者の持分について、裁判所の決定により取得し、又は譲渡する道が開かれました。 これまで手詰まりであった事案に、出口ができています。
元日本最大の法律事務所出身**記載しません**（fudosanlaw.jp には件数の実績がないため）日本全国対応
弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所相続した不動産に、正当な解決を。
代表弁護士 土屋 勝裕東京弁護士会所属
共有者と連絡が取れず、不動産を処分できずお困りではありませんか 弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所
こんなお困りごとは
ありませんか
- 買いたいという方が現れたのに、共有者の1人と連絡が取れず話が進まない
- 祖父の代からの土地であり、共有者が10人以上に増えてしまっている
- 手紙を出しても宛先不明で戻ってくる。生きているのかどうかも分からない
- 従兄弟に何度も連絡しているが、一切返事がない
- 固定資産税だけは自分が払い続けており、負担が重い
- 建物が古くなり危険だが、取り壊すことも修繕することもできない
- 何から手を付けてよいか分からない
- 期限があるのかどうかが分からない
- 手元に資料が揃っていない
- 費用がどの程度かかるのか分からない
- 他の関係者に知られたくない
- このまま放置してよいのか判断がつかない
1つでも当てはまるなら、ご自身で動かれる前にご相談ください。
事例1 60歳代 男性 「祖父名義の土地に、名前も知らない親戚が10人以上ぶら下がっている状態でした。買いたいという方が現れたのに動かせず、諦めかけていたところ、新しい手続があると教えられました。」
事例2 50歳代 女性 「叔父が20年前に家を出たきり、生死も分かりません。役所に相談しても埒が明かず、こちらに伺いました。まず戸籍を辿るところからだと言われ、道筋が見えました。」
事例3 70歳代 男性 「以前、別のところで『共有者が行方不明では無理です』と言われたまま、10年放置しておりました。制度が変わっていたと知り、もっと早く相談すればよかったと思っております。」
以上はご相談の内容を抽象化したものであり、実在の事案の詳細をそのまま記載したものではありません。また、同様の結果を保証するものでもありません。
諦める前に、一度ご相談ください。必ず解決できますから、一緒に頑張りましょう。
所在の分からない共有者がいても、裁判所の手続により不動産を動かせる場合があります。
不動産を売却すること、共有物に変更を加えることは、原則として共有者全員の同意を要します（民法第251条第1項）。
なぜこの問題が起きるのか
共有物の処分には、共有者全員の同意を要するためです
不動産を売却すること、共有物に変更を加えることは、原則として共有者全員の同意を要します（民法第251条第1項）。1人でも欠けると、話が前に進みません。管理に関する事項は持分の価格の過半数で決められますが（民法第252条第1項）、その決定にも所在の分からない共有者の扱いという問題が残ります。
相続登記がされないまま、世代を重ねてきたためです
相続が起きるたびに共有者が増え、面識のない親族が権利者として現れます。誰がどこにいるかを把握している者が、もはや存在しない状態になります。
連絡が取れない理由が、一様でないためです
住所が変わって追えない場合、既に亡くなっていて相続人が判明していない場合、所在は分かるが返事をしない場合とで、採るべき手続が異なります。この区別をせずに動くと、時間を無駄にします。
制度が新しく、知られていないためです
所在等が不明な共有者の持分に関する裁判所の手続は、令和3年の民法の改正により設けられたものです。従前は事実上手詰まりでしたので、「無理だ」と説明された経験をお持ちの方も少なくありません。
供託その他の手続の詳細は、非訟事件手続法の定めによります。
採り得る手段
| 手段 | 内容 | 留意点 |
|---|---|---|
| 共有者及びその所在の調査 | 登記事項証明書、戸籍、住民票の除票、附票を辿り、共有者と相続人を確定します | すべての手続の前提です。調査を尽くしたことが、裁判所の判断の前提にもなります |
| 所在等不明共有者の持分の取得 | 裁判所の決定により、所在等が不明な共有者の持分を、他の共有者が取得します（民法第262条の2） | 供託を要します。持分の時価に相当する額の算定が争点となり得ます |
| 所在等不明共有者の持分の譲渡権限の付与 | 裁判所の決定により、不動産の全部を第三者へ譲渡する権限の付与を受けます（民法第262条の3） | 買主が決まっている場合に有効です。決定には期間の定めがありますので、売却の段取りと合わせる必要があります |
| 所在等不明共有者以外の共有者による変更 | 所在等が不明な共有者以外の共有者の同意により、共有物に変更を加えます（民法第251条第2項） | 売却ではなく、変更を要する場面で用います |
| 賛否を明らかにしない共有者がいる場合の管理 | 催告してもなお賛否を明らかにしない共有者を除いて、管理に関する事項を決定します（民法第252条第2項） | 所在は分かるが返事をしない共有者に対して用います |
| 所有者不明土地管理命令及び所有者不明建物管理命令 | 裁判所が管理人を選任し、管理人が処分等を行います（民法第264条の2、第264条の8） | 共有持分についても対象となり得ます |
| 不在者財産管理人の選任、失踪の宣告 | 従来からある制度により、不在者の財産を管理し、又は死亡したものとみなします（民法第25条、第30条） | 事案によっては、こちらの方が適することがあります |
| 共有物分割の訴え | 話合いが調わない場合に、裁判所に分割を求めます（民法第258条） | 現物分割、賠償分割、競売による分割のいずれかになります |
供託その他の手続の詳細は、非訟事件手続法の定めによります。具体の条項は事案に応じて確認します。
登記事項証明書、公図、固定資産税の納税通知書、把握している親族関係、これまでに送った手紙をお持ちください。
手続の流れ
ご相談と資料の確認
登記事項証明書、公図、固定資産税の納税通知書、把握している親族関係、これまでに送った手紙をお持ちください。
共有者及びその所在の調査
戸籍、住民票の除票、附票を辿り、共有者と相続人を確定します。この調査に数か月を要することがあります。
手続の選択
所在が分からないのか、所在は分かるが応じないのかにより、採るべき手続を選びます。売却を目的とするか、管理を目的とするかによっても異なります。
裁判所への申立て
必要な資料を整え、申立てをします。持分の時価に相当する額の算定、供託の手続を併せて進めます。
決定に基づく処分及び登記
決定を得た後、持分の取得又は不動産の譲渡を実行し、登記を完了します。
ここまでの見通しは、事実関係を伺えば、初回のご相談でお伝えできます。
「共有者が行方不明では何もできない」という従前の説明のまま止まっている事案が数多くあります。
当事務所にご依頼いただく意味
令和3年の改正による新しい手続を、正面から取り扱っています
「共有者が行方不明では何もできない」という従前の説明のまま止まっている事案が数多くあります。当事務所は、改正後の手続を前提に、出口から逆算して方針を立てます。
調査から登記までを、一貫して担います
共有者の調査、裁判所への申立て、供託、売却の段取り、登記までは、いずれか1つが遅れると全体が止まります。窓口を1つにすることで、進行を管理します。
複数の手続の中から、最も早い道を選びます
同じ目的に対して、複数の手続が用意されています。どれを選ぶかによって、要する期間と費用が大きく変わります。事案の目的に照らして選択します。
相続の問題と併せて整理します
共有者が増えた原因は、相続登記がされてこなかったことにあります。今回の不動産だけでなく、他の不動産や遺産分割の未了の部分も併せて整理することで、同じ問題の繰り返しを防ぎます。
この場面で、かえって不利になる対応があります。順に申し上げます。
この場面で、やってはならない6つの対応
期限を確かめないまま検討を続ける
手続によっては期間の定めが置かれている場合があります。その有無と起算点を最初に確かめる必要があります。
記録に残らない形でやり取りを進める
口頭でのやり取りは、後の手続において立証することが困難です。重要なやり取りは書面又は電磁的記録に残してください。
資料を廃棄し、又は書き換える
資料の廃棄及び改変は、後の手続において著しく不利に評価されます。現状のまま保存してください。
根拠を示さないまま金額や条件だけを提示する
根拠を欠いた提示は、その後の協議の主導権を失う原因となります。
相手方の説明をそのまま前提として判断する
相手方の説明が法律上正確であるとは限りません。根拠となる条項及び資料に当たって確かめる必要があります。
ご相談を先送りする
選択できる手段は、時間の経過とともに減っていきます。早い段階でご相談ください。
よくいただくご質問に、順にお答えいたします。
よくあるご質問
共有者の1人と連絡が取れません。売却できますか。
できる場合があります。裁判所の決定により、所在等が不明な共有者の持分を取得する手続（民法第262条の2）、又は不動産の全部を第三者へ譲渡する権限の付与を受ける手続（民法第262条の3）があります。
どのくらいの期間がかかりますか。
共有者の調査に数か月、裁判所の手続に数か月を要するのが一般的です。事案により大きく異なりますので、売却の予定がある場合は早めにご相談ください。
費用はどのくらいかかりますか。
弁護士費用のほか、戸籍等の取得の実費、裁判所に納める費用、供託する金銭が必要です。供託する金銭は、所在の分からない共有者の持分の時価に相当する額です。
所在は分かるのですが、返事をしてくれません。
この場合は、所在等不明共有者に関する手続ではなく、催告してもなお賛否を明らかにしない共有者に関する規律（民法第252条第2項）、又は共有物分割の訴え（民法第258条）を検討します。
共有者が亡くなっているようですが、相続人が分かりません。
戸籍を辿って相続人を確定する作業から始めます。相続人が判明しない場合には、相続財産清算人の選任を申し立てることも検討します。
固定資産税を自分だけが払ってきました。取り戻せますか。
管理に要した費用は、各共有者が持分に応じて負担すべきものとされています（民法第253条）。求償を検討できますが、消滅時効に注意を要します。
ご相談から解決までの流れ
事情の確認
これまでの経緯と資料の有無を伺います
方針の確定
目指す到達点と優先順位を定めます
見通しと費用の提示
見込みと費用を書面でお示しします
交渉又は手続の着手
順序を設計して着手します
解決
協議が調わなければ法的手続へ移行します
弁護士費用
まず共有者及びその所在の調査までを1つの単位として受任し、その結果を踏まえて、裁判所への申立てをご依頼いただく方式を基本とします。申立てに係る費用は、対象となる不動産の価額と共有者の人数を基礎として定めます。売却の実行及び登記までを併せてご依頼いただくこともできます。
弁護士費用のほか、戸籍等の取得の実費、裁判所に納める費用、供託する金銭が必要となります。ご相談は事前予約制です。受任に先立ち、費用の見積りを書面でお示しし、ご納得をいただいたうえで着手します。
弁護士費用の額は、弁護士費用一覧のページをご覧ください。
初回のご相談において、費用の見込みを具体的に申し上げます。ご相談は事前予約制です。
当事務所の代表弁護士
- 長島・大野・常松法律事務所を経て、弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所を開設。
- 慶應義塾大学ビジネス・スクールとペンシルバニア大学ウォートン・スクールにおいて、トランプ大統領の娘イヴァンカさんと同じクラスでＭ＆Ａファイナンス理論・株式価値評価理論・交渉理論を専攻。
- 平成23年、株式買取請求権に関する事件において最高裁判所で逆転の判断を得る。
最終更新日 令和8年7月31日／記載は同日時点の法令及び裁判例に基づいております。税務上の取扱いは税理士にご確認ください。
代表弁護士の近著
非上場会社における少数株主対策の手法と実務
譲渡制限株式は譲渡自由！ 敵対的少数株主の施策
非上場の会社及び同族会社では、名義株主が存在し、相続の繰り返しや節税対策等により株式が分散しやすく、少数株主が発生いたします。その少数株主が敵対的となりますと、株主総会の議決に影響を与え、株式を高値で会社に買い取らせ、経営陣を特別背任で刑事告訴するといった事態が生じます。本書は、敵対的な少数株主及び悪質な株式買取業者の実態と、株式評価における法務と税務の違いを解説し、会社に潜在するリスクを掘り起こして、平時及び有事の対応を示すものです。
目次 第1章 敵対的少数株主問題とは／第2章 敵対的少数株主問題と譲渡制限株式／第3章 敵対的少数株主問題と少数株主権／第4章 敵対的少数株主問題の「有事」対策／第5章 少数株主対策における株式価値評価／第6章 少数株主対策における課税関係／第7章 少数株主対策における留意点／第8章 敵対的少数株主問題の「平時」対策／第9章 敵対的少数株主問題と類似の問題
中堅・中小企業のためのＭ＆Ａトラブル事例と実務対策
Ｍ＆Ａは成約から成功の時代へ
中小企業におけるＭ＆Ａは、事業承継の有力な手段として広く普及しております一方で、その過程及び成立後において多様なＭ＆Ａトラブルが発生しております。悪質な買主による資産の流出、Ｍ＆Ａ対価の不払い、Ｍ＆Ａ仲介手数料及びＭ＆Ａ仲介業者をめぐる紛争、株主及び株式の帰属をめぐる対立、表明保証条項違反及びコベナンツ違反を理由とする責任追及、役員退職慰労金の支給拒否並びに役員責任追及に至るまで、その内容は広範に及びます。本書は、実際に紛争化した事例を基礎として法的構造を整理し、実務上の対応を解説するものです。
目次 第1章 悪質な買主のＭ＆Ａトラブル／第2章 Ｍ＆Ａ対価不払いのＭ＆Ａトラブル／第3章 Ｍ＆Ａ仲介手数料及びＭ＆Ａ仲介業者のトラブル／第4章 株主及び株式のＭ＆Ａトラブル／第5章 表明保証条項違反のＭ＆Ａトラブル／第6章 コベナンツ違反のＭ＆Ａトラブル／第7章 役員退職慰労金の支給拒否のＭ＆Ａトラブル／第8章 役員責任追及のＭ＆Ａトラブル／資料 株式譲渡契約書等
本書籍の記載は、一般的な法制度及び実務の解説であり、個別の事案について一定の結果を保証するものではありません。
事務所概要
- 名称
- 弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所
- 所在地
- 〒105-6017 東京都港区虎ノ門4丁目3番1号
森トラスト城山トラストタワー17階 - 代表弁護士
- 土屋 勝裕（東京弁護士会所属）
- 電話番号
- 03-6435-8418
- 受付時間
- 8時00分から24時00分まで
（土曜・日曜・祝日を含みます）
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