共有不動産・不動産相続に専門特化不動産相続トラブル110番
不動産の相続又は共有でお困りの皆様へ
共有者の一人が不動産を独り占めしておりお困りではありませんか。
共有者の一人だけが実家を使い続け、使用の対価や費用負担が問題となっていませんか。 令和3年の民法の改正により、自己の持分を超える使用については、別段の合意がある場合を除き、対価の償還義務が条文で定められています。 住んでいる方に出ていってもらうことだけが、解決の道ではありません。
元日本最大の法律事務所出身日本全国対応
弁護士法人M&A総合法律事務所相続した不動産に、正当な解決を。
代表弁護士 土屋 勝裕東京弁護士会所属
共有者の一人が不動産を独り占めしておりお困りではありませんか 弁護士法人M&A総合法律事務所
こんなお困りごとは
ありませんか
- 相続した実家に弟だけが住んでおり、家賃も何も払ってもらえない
- 共有の建物を兄が事業に使っているが、こちらには1円も入ってこない
- 固定資産税だけは共有持分に応じて請求され、支払わされている
- 売りたいと言っても「住んでいるのだから売れない」の一点張りである
- 鍵を替えられ、自分の名義も入っている不動産に立ち入れない
- 話をすると感情的になるため、何年も先延ばしにしてきた
- 何から手を付けてよいか分からない
- 期限があるのかどうかが分からない
- 手元に資料が揃っていない
- 費用がどの程度かかるのか分からない
- 他の関係者に知られたくない
- このまま放置してよいのか判断がつかない
一つでも当てはまるなら、ご自身で動かれる前にご相談ください。
仮想例1 実家を利用できない方 他の共有者が住み続けている場面です。無償使用の合意や入居の経緯、使用範囲を確認し、明渡しと対価の請求を分けて検討します。
仮想例2 事業用に使われている方 共有の倉庫等を一人が事業に使っている場面です。利用状況と賃料資料を確認し、将来の使用条件も整理します。
仮想例3 税金だけ負担している方 使用できず固定資産税等を負担している場面です。対価と費用精算の根拠、期間、支払記録を分けて確認します。
以上は説明のための仮想例であり、実際の解決実績や相談者の体験談ではありません。結果を保証するものではありません。
現在の利用状況から御相談ください。事情と資料を確認し、取り得る方法を検討します。
独り占めされている不動産について、使用の対価を請求する方法があります。
各共有者は、共有物の全部について、その共有持分に応じた使用をすることができます（民法第249条第1項）。
なぜこの問題が起きるのか
共有者は、共有物の全部を使用できるためです
各共有者は、共有物の全部について、その共有持分に応じた使用をすることができます（民法第249条第1項）。したがって、共有者の1人が建物に住んでいること自体は、直ちに違法とはなりません。「住んでいるのだから、出ていけとは言えない」と説明された経験をお持ちの方が多いのは、このためです。
しかし、共有持分を超える使用には対価の償還義務があるためです
令和3年の民法の改正により、共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の共有持分を超える使用の対価を償還する義務を負うことが明らかにされました（民法第249条第2項）。すなわち、出ていってもらえなくとも、金銭を請求する道があります。
相続の際に、使用に関する取決めをしていないためです
「当面はそのまま住んでいてよい」という曖昧な了解のまま何年も経過し、既成事実になっていきます。別段の合意があったかどうかが後の争点となりますので、曖昧な了解は双方にとって不利益です。
親族の間であるため、請求しにくいためです
家賃を請求することが金銭に汚いことのように感じられ、言い出せないまま時間が過ぎます。その間に、請求できる過去の分が時効により減っていきます。
対価の償還を求める債権の消滅時効は、権利を行使することができることを知った時から5年です（民法第166条第1項第1号）。
採り得る手段
| 手段 | 内容 | 留意点 |
|---|---|---|
| 使用の対価の償還の請求 | 自己の共有持分を超える使用について、対価の償還を求めます（民法第249条第2項）。改正前の期間については不当利得（民法第703条、第704条）を根拠とします | 賃料相当額の算定が要点です。近隣の相場、固定資産税評価額、不動産鑑定を用います |
| 賃料その他の収益の分配の請求 | 共有物を第三者に賃貸している場合、賃料を共有持分に応じて分配するよう求めます | 収受した賃料の額を明らかにさせる必要があります |
| 管理に関する事項の決定 | 共有持分の価格の過半数により、使用の条件（対価の額、期間）を定めます（民法第252条第1項） | 共有者間の決定に基づいて使用する共有者に特別の影響を及ぼすときは、その承諾が必要です（民法第252条第3項） |
| 管理費用の分担の整理 | 固定資産税、修繕費等の負担を共有持分に応じて精算します（民法第253条） | 対価の請求と併せて精算する形が実務的です |
| 共有物分割の請求 | 話合いにより分割し、調わない場合は裁判所に分割を求めます（民法第256条、第258条） | 現物分割、賠償分割（1人が取得して他へ金銭を支払う方法）、競売による分割があります |
| 明渡しの請求 | 共有者に対する明渡しの請求は、原則として認められにくいとされています | 他の共有者との間に使用に関する合意がある場合等、事案は限られます |
| 遺産分割が未了である場合の手続 | 相続が開始したのみで遺産分割が済んでいない場合には、遺産分割の手続によります（民法第906条、第907条） | 共有物分割の手続と遺産分割の手続とは別のものです。まず現状を確認します |
| 明渡しの可否の検討 | 共有者が占有していることのみを理由として明渡しを求めることはできません。最高裁判所昭和41年5月19日判決は、共有物を占有する共有者に対し、他の共有者は当然には明渡しを請求できない旨を判示しています | したがいまして、使用の対価の請求と、共有物分割による共有関係の解消とを組み合わせて進めます |
過去の請求は、根拠となる権利、発生時期、権利を行使できることを知った時期等を確認します。民法第166条第1項には主観的起算点から5年・客観的起算点から10年の規定がありますが、改正前後の適用関係等もあるため、一律に過去5年分と決めることはできません。
使用の対価と費用精算を分けて整理します
| 整理する請求 | 確認資料 | 判断の分岐 |
|---|---|---|
| 使用対価 | 合意書、入居経緯、使用範囲、賃料資料 | 無償使用の合意、対象期間、相当額 |
| 固定資産税等の求償 | 納税通知書、支払記録、負担合意 | 誰がどの期間の費用を負担したか |
| 修繕費等の精算 | 発注書、領収書、写真、承諾 | 保存に必要な費用か、別の工事か |
| 将来の使用と共有解消 | 各共有者の希望、価格、資金 | 使用継続、持分取得、全体売却、分割請求 |
相続前からの使用については被相続人との合意も確認します。現在の周辺賃料だけで過去の全期間の請求額を決めず、各時点の事情を整理します。
登記事項証明書、公図、固定資産税の納税通知書、遺産分割協議書、相続関係が分かる資料、これまでのやり取りをお持ちください。
手続の流れ
ご相談と資料の確認
登記事項証明書、公図、固定資産税の納税通知書、遺産分割協議書、相続関係が分かる資料、これまでのやり取りをお持ちください。
権利関係と使用の実態の確認
遺産分割が済んでいるか、共有持分がどうなっているか、いつから誰が使用しているか、これまでに何らかの合意があったかを確認します。
対価の額の算定
近隣の賃料の相場、固定資産税評価額、必要に応じて不動産鑑定により、賃料相当額を算定します。ここが交渉の中心になります。
請求及び交渉
書面により請求し、交渉します。金銭のみで解決するか、分割まで進めるかの方針を、この段階で定めます。
調停、訴訟又は分割の実行
話合いが調わない場合には、調停又は訴訟に移ります。分割による解決を選ぶ場合には、共有物分割の手続を進めます。
ここまでの見通しは、事実関係を伺えば、初回のご相談でお伝えできます。
明渡しにこだわると、多くの事案は行き詰まります。
当事務所にご依頼いただく意味
「出ていけ」以外の解決を提示します
明渡しにこだわると、多くの事案は行き詰まります。金銭による解決、共有持分の買取り、分割という複数の出口を並べ、実現しやすい順に検討します。
対価の額を、資料に基づいて算定します
「いくら払ってほしいのか」を答えられなければ、交渉は始まりません。近隣の相場と評価の資料を揃え、根拠のある数字を示します。
親族の間の交渉を、代理人として引き受けます
顔を合わせずに済むこと自体が、解決を早めることがあります。感情のこじれを避けるため、書面によるやり取りに切り替えます。
相続の全体を見渡して整理します
共有不動産の問題は、遺産分割が中途半端に終わっていることに起因する場合が多くあります。他の遺産も含めた全体の整理を提案します。
精算後も共有を続けるかを検討します
過去分の精算だけでは将来の使用方法は決まりません。使用条件と費用負担を合意するか、共有関係自体を解消するかを比較します。相手方の荷物を処分する等の自力による解決は避け、利用状況と連絡記録を保存してください。
この場面で、かえって不利になる対応があります。順に申し上げます。
この場面で、やってはならない六つの対応
期限を確かめないまま検討を続ける
手続によっては期間の定めが置かれている場合があります。その有無と起算点を最初に確かめる必要があります。
記録に残らない形でやり取りを進める
口頭でのやり取りは、後の手続において立証することが困難です。重要なやり取りは書面又は電磁的記録に残してください。
資料を廃棄し、又は書き換える
資料の廃棄及び改変は、後の手続において著しく不利に評価されます。現状のまま保存してください。
根拠を示さないまま金額や条件だけを提示する
根拠を欠いた提示は、その後の協議の主導権を失う原因となります。
相手方の説明をそのまま前提として判断する
相手方の説明が法律上正確であるとは限りません。根拠となる条項及び資料に当たって確かめる必要があります。
ご相談を先送りする
選択できる手段は、時間の経過とともに減っていきます。早い段階でご相談ください。
よくいただくご質問に、順にお答えいたします。
よくあるご質問
弟に出ていってもらうことはできますか。
共有者に対する明渡しの請求は、原則として認められにくいとされています。もっとも、使用の対価を請求することは可能です（民法第249条第2項）。実際には、対価の請求が分割や買取りの話合いのきっかけとなることが多くあります。
いくら請求できますか。
自己の共有持分を超える使用の部分について、賃料相当額を基礎として算定します。近隣の相場、固定資産税評価額、必要に応じて不動産鑑定を用います。
過去の分はどこまで遡れますか。
請求の根拠、発生時期、認識した時期、時効の完成猶予・更新等を確認します。2020年施行の債権法改正や2023年施行の共有制度改正の適用関係もあり、一律に何年分とは断定できません。
「住まわせてやっていた」と言われています。
別段の合意があったかどうかが争点となります。合意の有無は、当時のやり取り、他の相続財産の分け方、費用の負担の状況から判断されます。
固定資産税はこちらが払っています。
管理に要した費用は、各共有者が共有持分に応じて負担すべきものです（民法第253条）。使用の対価の請求と併せて精算するのが実務的です。
最終的に、この不動産はどうなりますか。
金銭の精算のみで共有関係を続ける、1人が共有持分を買い取って単独所有とする、売却して代金を分けるという三つが主な着地点です。ご希望を踏まえて選びます。
住んでいる共有者に出て行ってもらうことはできますか。
占有していることのみを理由として当然に明渡しを求めることはできません（最高裁判所昭和41年5月19日判決）。使用の対価の請求と、共有物分割による共有関係の解消とを組み合わせて進めます。
無償で住んでよいと言われていたと主張されています。
使用貸借の合意があったと認められる場合には、その範囲で使用の対価を請求できないことがあります。合意の有無、被相続人の意思、相続の前後の事情を、資料により確認いたします。
ご相談から解決までの流れ
事情の確認
これまでの経緯と資料の有無を伺います
方針の確定
目指す到達点と優先順位を定めます
見通しと費用の提示
見込みと費用を書面でお示しします
交渉又は手続の着手
順序を設計して着手します
解決
協議が調わなければ法的手続へ移行します
弁護士費用
まず権利関係の確認と対価の算定、請求の書面の作成までを一つの単位として受任し、その後の交渉、調停及び訴訟を段階ごとに定める方式を基本とします。着手金は請求する金額又は対象となる共有持分の価額を基礎として定め、報酬金は現実に得られた経済的な利益を基礎として定めます。共有物分割まで進める場合には、別途、対象となる不動産の価額に応じて定めます。
不動産鑑定を用いる場合には、その費用が別途必要となります。ご相談は事前予約制です。受任に先立ち、費用の見積りを書面でお示しし、ご納得をいただいたうえで着手します。
弁護士費用の額は、弁護士費用一覧のページをご覧ください。
初回のご相談において、費用の見込みを具体的に申し上げます。ご相談は事前予約制です。
当事務所の代表弁護士
- 長島・大野・常松法律事務所を経て、弁護士法人M&A総合法律事務所を開設。
- 慶應義塾大学ビジネス・スクールとペンシルバニア大学ウォートン・スクールにおいて、トランプ大統領の娘イヴァンカさんと同じクラスでM&Aファイナンス理論・株式価値評価理論・交渉理論を専攻。
- 平成23年、株式買取請求権に関する事件において最高裁判所で逆転の判断を得る。
代表弁護士の近著
非上場会社における少数株主対策の手法と実務
譲渡制限株式は譲渡自由！ 敵対的少数株主の施策
非上場の会社及び同族会社では、名義株主が存在し、相続の繰り返しや節税対策等により非上場株式が分散しやすく、少数株主が発生いたします。その少数株主が敵対的となりますと、株主総会の議決に影響を与え、非上場株式を高値で会社に買い取らせ、経営陣を特別背任で刑事告訴するといった事態が生じます。本書は、敵対的な少数株主及び悪質な株式買取業者の実態と、株式評価における法務と税務の違いを解説し、会社に潜在するリスクを掘り起こして、平時及び有事の対応を示すものです。
目次 第1章 敵対的少数株主問題とは／第2章 敵対的少数株主問題と譲渡制限株式／第3章 敵対的少数株主問題と少数株主権／第4章 敵対的少数株主問題の「有事」対策／第5章 少数株主対策における株式価値評価／第6章 少数株主対策における課税関係／第7章 少数株主対策における留意点／第8章 敵対的少数株主問題の「平時」対策／第9章 敵対的少数株主問題と類似の問題
中堅・中小企業のためのM&Aトラブル事例と実務対策
M&Aは成約から成功の時代へ
中小企業におけるM&Aは、事業承継の有力な手段として広く普及しています一方で、その過程及び成立後において多様なM&Aトラブルが発生しています。悪質な買主による資産の流出、M&A対価の不払い、M&A仲介手数料及びM&A仲介業者をめぐる紛争、株主及び非上場株式の帰属をめぐる対立、表明保証条項違反及びコベナンツ違反を理由とする責任追及、役員退職慰労金の支給拒否並びに役員責任追及に至るまで、その内容は広範に及びます。本書は、実際に紛争化した事例を基礎として法的構造を整理し、実務上の対応を解説するものです。
目次 第1章 悪質な買主のM&Aトラブル／第2章 M&A対価不払いのM&Aトラブル／第3章 M&A仲介手数料及びM&A仲介業者のトラブル／第4章 株主及び非上場株式のM&Aトラブル／第5章 表明保証条項違反のM&Aトラブル／第6章 コベナンツ違反のM&Aトラブル／第7章 役員退職慰労金の支給拒否のM&Aトラブル／第8章 役員責任追及のM&Aトラブル／資料 株式譲渡契約書等
本書籍の記載は、一般的な法制度及び実務の解説であり、個別の事案について一定の結果を保証するものではありません。
事務所概要
- 名称
- 弁護士法人M&A総合法律事務所
- 所在地
- 〒105-6017 東京都港区虎ノ門4丁目3番1号
森トラスト城山トラストタワー17階 - 電話番号
- 03-6435-8418
- 受付時間
- 8:00～21:00(土日祝含む)
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