共有不動産・不動産相続に専門特化相続不動産110番
不動産の相続又は共有でお困りの方へ
相続人が海外にいる又は行方が分からず、相続登記が進まずお困りではありませんか。
相続人の全員が揃わなければ、遺産分割の協議は成立しません。 もっとも、所在が分からない場合には不在者の財産の管理人の選任を、生死が7年以上分からない場合には失踪の宣告を求める道があります。 海外に居住している場合には、印鑑証明書に代わる書面により手続を進めます。
元日本最大の法律事務所出身**記載しません**（fudosanlaw.jp には件数の実績がないため）日本全国対応
弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所相続した不動産に、正当な解決を。
代表弁護士 土屋 勝裕東京弁護士会所属
相続人が海外にいる又は行方が分からず、相続登記が進まずお困りではありませんか 弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所
こんなお困りごとは
ありませんか
- 相続人の一人が海外に居住しており、書類を揃えられない
- 何十年も連絡が取れない兄弟がおり、協議ができない
- 相続登記が義務になったと聞いたが、全員が揃わず申請できない
- 不動産を売却したいが、相続人が確定しないまま止まっている
- 前の相続も終わっておらず、相続人の数が増え続けている
- 何から手を着ければよいのかが分からない
- 何から手を付けてよいか分からない
- 期限があるのかどうかが分からない
- 手元に資料が揃っていない
- 費用がどの程度かかるのか分からない
- 他の関係者に知られたくない
- このまま放置してよいのか判断がつかない
1つでも当てはまるなら、ご自身で動かれる前にご相談ください。
事例1 60歳代 男性 「叔父の行方が30年以上分かりませんでした。失踪の宣告という手続があると伺い、ようやく前に進めました。」
事例2 50歳代 女性 「弟が海外におり、書類が揃いませんでした。必要な書類の説明を現地向けにまとめていただき、無事に整いました。」
事例3 70歳代 男性 「相続人が20人以上になっておりました。順序を整理していただき、1つずつ片付けていくことができました。」
以上はご相談の内容を抽象化したものであり、実在の事案の詳細をそのまま記載したものではありません。また、同様の結果を保証するものでもありません。
諦める前に、一度ご相談ください。必ず解決できますから、一緒に頑張りましょう。
連絡が取れない相続人がいても、遺産分割を進める手続があります。
相続財産は、相続人の共有に属するものとされています（民法第898条）。
なぜこの問題が起きるのか
遺産分割の協議には、相続人の全員の参加を要するためです
相続財産は、相続人の共有に属するものとされています（民法第898条）。遺産の分割の協議は、共有者である相続人の全員によって行う必要があります（民法第907条）。1人でも欠けますと、協議は成立しません。
海外に居住する場合、印鑑証明書を取得できないためです
日本国内に住民登録がない場合には、印鑑証明書を取得できません。この場合には、在外公館において署名証明及び在留証明を取得し、これに代えて手続を進めます。取得には時間と手間を要します。
所在が分からない相続人がいると、手続が止まるためです
戸籍の附票をたどっても現住所に居住していない場合、連絡の手立てがありません。この状態のままでは、協議も、登記も、売却も進められません。
放置により、相続人の数が増えていくためです
相続人が亡くなれば、その相続人が新たに加わります。世代を経るごとに人数が増え、面識のない親族との協議が必要となります。時間の経過が、問題を難しくします。
なお、相続により不動産を取得した者には、登記の申請義務が定められています（不動産登記法第76条の2）。
採り得る手段
| 手段 | 内容 | 留意点 |
|---|---|---|
| 相続人の調査 | 被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍及び戸籍の附票を取得し、相続人を確定させます | 最初に行う作業です。人数と所在を確定させなければ、方針を立てられません |
| 所在の調査 | 戸籍の附票により住所をたどります。海外に転出している場合には、その記録を確認します | 転出の記録から、居住している国を特定できることがあります |
| 海外に居住する相続人への対応 | 在外公館において署名証明及び在留証明を取得していただき、印鑑証明書に代えて手続を進めます | 手続に時間を要しますので、早期に依頼します |
| 不在者の財産の管理人の選任 | 従来の住所を去り、容易に戻る見込みのない者について、財産の管理人の選任を家庭裁判所に申し立てます（民法第25条第1項） | 管理人が権限を超える行為をするには、家庭裁判所の許可を要します（民法第28条） |
| 失踪の宣告 | 生死が7年間明らかでないときは、失踪の宣告を求めます（民法第30条第1項）。危難による場合の定めもあります（同条第2項） | 宣告により死亡したものとみなされます（民法第31条）。その者の相続人が協議に加わります |
| 相続人申告登記 | 直ちに遺産分割ができない場合には、相続人である旨の申出により登記を行います（不動産登記法第76条の3） | 相続登記の申請義務（不動産登記法第76条の2）を履行したものとみなされます |
| 遺産分割の調停及び審判 | 協議が調わない場合、又は連絡はつくが応じない場合には、家庭裁判所の手続によります（民法第907条、家事事件手続法第257条） | 調停を先に行うことが原則とされています |
| 共有物分割の請求 | 遺産分割が終わり、共有となっている不動産については、分割を請求します（民法第256条、第258条） | 遺産分割と共有物分割とは、手続が異なります |
| 連絡はつくが応じない場合の対応 | 所在は分かるものの協議に応じない相続人については、家庭裁判所の手続により進めます | 不在者の財産の管理人の制度は用いられません。調停及び審判によります |
| 相続分の譲渡又は放棄の活用 | 関与を望まない相続人については、相続分の譲渡又は相続の放棄により、当事者を減らす方法を検討します | 本人の意思によることが前提となります |
なお、相続により不動産を取得した者には、登記の申請義務が定められています（不動産登記法第76条の2）。全員が揃わない場合であっても、相続人申告登記により対応する道があります。
登記事項証明書、被相続人の戸籍に関する書類、お手元にある親族の連絡先、固定資産税の納税通知書をお持ちください。
手続の流れ
ご相談と資料の確認
登記事項証明書、被相続人の戸籍に関する書類、お手元にある親族の連絡先、固定資産税の納税通知書をお持ちください。
相続人の調査
戸籍を遡り、相続人の全員を確定させます。あわせて、戸籍の附票により所在を調査します。
類型ごとの対応の決定
海外に居住する方、所在が分からない方、生死が分からない方に分け、それぞれについて採るべき手続を決めます。
裁判所の手続
必要に応じて、不在者の財産の管理人の選任、失踪の宣告を申し立てます。並行して、相続人申告登記を検討します。
遺産分割及び不動産の処分
全員が揃った段階で、遺産分割の協議、調停又は審判を進め、登記及び売却を行います。
ここまでの見通しは、事実関係を伺えば、初回のご相談でお伝えできます。
誰が相続人であるかが分からなければ、何も始まりません。
当事務所にご依頼いただく意味
相続人の調査から着手します
誰が相続人であるかが分からなければ、何も始まりません。当事務所は、戸籍を遡る作業から引き受けます。
所在が分からない場合の手続を用います
不在者の財産の管理人の選任、失踪の宣告という手続の存在を知らない方が多くいらっしゃいます。当事務所は、これらを実際に用います。
海外に居住する方との連絡を担います
言語、時差、書類の取得の手続が壁となります。当事務所が窓口となり、必要な書類の説明と取りまとめを行います。
登記の義務への対応を併せて行います
全員が揃うまで待っていては、登記の申請義務を果たせません。当事務所は、相続人申告登記による対応を併せて検討します。
この場面で、かえって不利になる対応があります。順に申し上げます。
この場面で、やってはならない6つの対応
期限を確かめないまま検討を続ける
手続によっては期間の定めが置かれている場合があります。その有無と起算点を最初に確かめる必要があります。
記録に残らない形でやり取りを進める
口頭でのやり取りは、後の手続において立証することが困難です。重要なやり取りは書面又は電磁的記録に残してください。
資料を廃棄し、又は書き換える
資料の廃棄及び改変は、後の手続において著しく不利に評価されます。現状のまま保存してください。
根拠を示さないまま金額や条件だけを提示する
根拠を欠いた提示は、その後の協議の主導権を失う原因となります。
相手方の説明をそのまま前提として判断する
相手方の説明が法律上正確であるとは限りません。根拠となる条項及び資料に当たって確かめる必要があります。
ご相談を先送りする
選択できる手段は、時間の経過とともに減っていきます。早い段階でご相談ください。
よくいただくご質問に、順にお答えいたします。
よくあるご質問
連絡が取れない相続人を除いて協議できますか。
できません。相続人の全員によって行う必要があります（民法第907条）。除外して行った協議は無効となります。
行方が分からない場合はどうすればよいですか。
不在者の財産の管理人の選任を申し立てる方法があります（民法第25条第1項）。管理人が協議に加わります。
何十年も生死が分かりません。
生死が7年間明らかでないときは、失踪の宣告を求めることができます（民法第30条第1項）。宣告により死亡したものとみなされます。
海外にいる相続人は、印鑑証明書を出せません。
在外公館において署名証明及び在留証明を取得していただき、これに代えて手続を進めます。時間を要しますので、早期に依頼します。
相続登記の義務はどうなりますか。
相続により不動産を取得した者には、登記の申請義務が定められています（不動産登記法第76条の2）。直ちに分割できない場合には、相続人申告登記の方法があります。
前の相続も終わっていません。
世代を遡って相続人を確定させる必要があります。人数が多くなりますが、手続の順序を整理すれば進められます。相続分の譲渡により当事者を減らす方法も、併せて検討します。
費用はどの程度かかりますか。
事案の内容により異なります。着手金及び報酬金の基準は弁護士費用一覧のページに記載しております。初回のご相談において、費用の見込みを具体的にお示しいたします。ご納得をいただいたうえで着手いたします。
ご相談から解決までの流れ
事情の確認
これまでの経緯と資料の有無を伺います
方針の確定
目指す到達点と優先順位を定めます
見通しと費用の提示
見込みと費用を書面でお示しします
交渉又は手続の着手
順序を設計して着手します
解決
協議が調わなければ法的手続へ移行します
弁護士費用
相続人の調査と方針のご提示のみをご依頼いただく場合には、調査及び意見の報告に対する費用として定めます。不在者の財産の管理人の選任、失踪の宣告の申立てをご依頼いただく場合には、それぞれの手続に応じて定めます。遺産分割及び不動産の処分をご依頼いただく場合には、対象となる価額を基礎として着手金及び報酬金を定めます。戸籍の取得の費用、裁判所に納める費用、管理人に対する報酬は別途となります。
ご相談は事前予約制です。受任に先立ち、費用の見積りを書面でお示しし、ご納得をいただいたうえで着手します。
弁護士費用の額は、弁護士費用一覧のページをご覧ください。
初回のご相談において、費用の見込みを具体的に申し上げます。ご相談は事前予約制です。
当事務所の代表弁護士
- 長島・大野・常松法律事務所を経て、弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所を開設。
- 慶應義塾大学ビジネス・スクールとペンシルバニア大学ウォートン・スクールにおいて、トランプ大統領の娘イヴァンカさんと同じクラスでＭ＆Ａファイナンス理論・株式価値評価理論・交渉理論を専攻。
- 平成23年、株式買取請求権に関する事件において最高裁判所で逆転の判断を得る。
代表弁護士の近著
非上場会社における少数株主対策の手法と実務
譲渡制限株式は譲渡自由！ 敵対的少数株主の施策
非上場の会社及び同族会社では、名義株主が存在し、相続の繰り返しや節税対策等により株式が分散しやすく、少数株主が発生いたします。その少数株主が敵対的となりますと、株主総会の議決に影響を与え、株式を高値で会社に買い取らせ、経営陣を特別背任で刑事告訴するといった事態が生じます。本書は、敵対的な少数株主及び悪質な株式買取業者の実態と、株式評価における法務と税務の違いを解説し、会社に潜在するリスクを掘り起こして、平時及び有事の対応を示すものです。
目次 第1章 敵対的少数株主問題とは／第2章 敵対的少数株主問題と譲渡制限株式／第3章 敵対的少数株主問題と少数株主権／第4章 敵対的少数株主問題の「有事」対策／第5章 少数株主対策における株式価値評価／第6章 少数株主対策における課税関係／第7章 少数株主対策における留意点／第8章 敵対的少数株主問題の「平時」対策／第9章 敵対的少数株主問題と類似の問題
中堅・中小企業のためのＭ＆Ａトラブル事例と実務対策
Ｍ＆Ａは成約から成功の時代へ
中小企業におけるＭ＆Ａは、事業承継の有力な手段として広く普及しております一方で、その過程及び成立後において多様なＭ＆Ａトラブルが発生しております。悪質な買主による資産の流出、Ｍ＆Ａ対価の不払い、Ｍ＆Ａ仲介手数料及びＭ＆Ａ仲介業者をめぐる紛争、株主及び株式の帰属をめぐる対立、表明保証条項違反及びコベナンツ違反を理由とする責任追及、役員退職慰労金の支給拒否並びに役員責任追及に至るまで、その内容は広範に及びます。本書は、実際に紛争化した事例を基礎として法的構造を整理し、実務上の対応を解説するものです。
目次 第1章 悪質な買主のＭ＆Ａトラブル／第2章 Ｍ＆Ａ対価不払いのＭ＆Ａトラブル／第3章 Ｍ＆Ａ仲介手数料及びＭ＆Ａ仲介業者のトラブル／第4章 株主及び株式のＭ＆Ａトラブル／第5章 表明保証条項違反のＭ＆Ａトラブル／第6章 コベナンツ違反のＭ＆Ａトラブル／第7章 役員退職慰労金の支給拒否のＭ＆Ａトラブル／第8章 役員責任追及のＭ＆Ａトラブル／資料 株式譲渡契約書等
本書籍の記載は、一般的な法制度及び実務の解説であり、個別の事案について一定の結果を保証するものではありません。
事務所概要
- 名称
- 弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所
- 所在地
- 〒105-6017 東京都港区虎ノ門4丁目3番1号
森トラスト城山トラストタワー17階 - 代表弁護士
- 土屋 勝裕（東京弁護士会所属）
- 電話番号
- 03-6435-8418
- 受付時間
- 8時00分から21時00分まで
（土曜・日曜・祝日を含みます）
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