共有不動産・不動産相続に専門特化相続不動産110番
不動産の相続又は共有でお困りの方へ
相続した実家に兄弟が住み続けており、明渡しにも売却にも応じずお困りではありませんか。
共有者の一人が共有する不動産に居住している場合、他の共有者が当然に明渡しを求め得るわけではありません。 もっとも、持分を超えて使用している部分について、対価の支払を求める道があります。 そして、共有物分割の手続を通じて、関係そのものを終わらせることができます。
元日本最大の法律事務所出身**記載しません**（fudosanlaw.jp には件数の実績がないため）日本全国対応
弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所相続した不動産に、正当な解決を。
代表弁護士 土屋 勝裕東京弁護士会所属
相続した実家に兄弟が住み続けており、明渡しにも売却にも応じずお困りではありませんか 弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所
こんなお困りごとは
ありませんか
- 実家を兄弟で相続したが、そのうちの一人が住み続けている
- 出ていくよう求めても、応じてもらえない
- 売却したいが、住んでいる者が同意しない
- 固定資産税だけは持分に応じて請求されている
- 家賃相当額を払ってほしいと伝えたが、断られた
- 話合いのたびに感情的になり、進まなくなってしまう
- 何から手を付けてよいか分からない
- 期限があるのかどうかが分からない
- 手元に資料が揃っていない
- 費用がどの程度かかるのか分からない
- 他の関係者に知られたくない
- このまま放置してよいのか判断がつかない
1つでも当てはまるなら、ご自身で動かれる前にご相談ください。
事例1 50歳代 男性 「弟が実家に住み続け、話合いになりませんでした。対価の請求という考え方を教えていただき、初めて交渉らしい交渉ができました。」
事例2 60歳代 女性 「売却したいのに同意が得られず、10年が過ぎておりました。分割の手続を進めていただき、ようやく整理できました。」
事例3 40歳代 男性 「兄と直接話すと、必ず昔の話になってしまいました。代理人として間に入っていただいたことで、条件の話に集中できました。」
以上はご相談の内容を抽象化したものであり、実在の事案の詳細をそのまま記載したものではありません。また、同様の結果を保証するものでもありません。
諦める前に、一度ご相談ください。必ず解決できますから、一緒に頑張りましょう。
明渡しを求める前に、対価の請求と共有物分割の道を検討します。
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができます（民法第249条第1項）。
なぜこの問題が起きるのか
共有者は、共有物の全部について使用できるためです
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができます（民法第249条第1項）。したがって、居住していること自体が直ちに違法となるわけではありません。この規定が、明渡しを求めることを難しくします。
共有者に対する明渡しの請求が、当然には認められないためです
共有物を使用している共有者に対し、他の共有者が明渡しを求めることができるかについては、判例法理により、当然には認められないと解されています。この点は個別の事情に応じた検討を要します。
持分を超える使用の対価が、意識されていないためです
共有物を使用する共有者は、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負うものとされています（民法第249条第2項）。この規定の存在が知られていないために、無償の使用が続きます。
被相続人との間の使用貸借が主張されるためです
「親から住んでよいと言われていた」という主張がされることがあります。使用貸借の成立が認められる場合には、その終了の要件（民法第597条、第598条）を検討する必要が生じます。
なお、この類型では、明渡しを正面から求めるよりも、対価の請求と共有物分割の請求を組み合わせる方が、結果として早く解決することが多くあります。
採り得る手段
| 手段 | 内容 | 留意点 |
|---|---|---|
| 権利関係の確定 | 登記事項証明書、相続の経緯、遺産分割の状況から、各人の持分を確定させます | 遺産分割が未了である場合には、まずその手続を先行させる場合があります |
| 対価の償還の請求 | 持分を超える使用の対価の支払を求めます（民法第249条第2項） | 近隣の賃料の水準が算定の基礎となります。過去の分については不当利得（民法第703条）としても構成し得ます |
| 使用に関する定めの協議 | 共有物の管理に関する事項として、使用の条件を協議します（民法第252条第1項） | 持分の価格の過半数により決することができます |
| 使用貸借の主張への対応 | 使用貸借の成否、期間及び目的の定めの有無、終了の事由を検討します（民法第593条、第597条、第598条） | 被相続人との間の合意の内容を、資料により確認します |
| 配偶者の居住に関する権利の確認 | 居住しているのが被相続人の配偶者である場合には、配偶者居住権（民法第1028条）、配偶者短期居住権（民法第1037条）の有無を確認します | 権利がある場合には、明渡しを求めることができません |
| 共有物分割の請求 | 協議が調わない場合には、裁判所に分割を請求します（民法第256条第1項、第258条第1項） | 現物による分割、賠償による分割、競売による分割の順で検討されます（民法第258条第2項、第3項） |
| 賠償による分割の申立て | 自らが不動産を取得し、居住している共有者に代償を支払う方法を求めます（民法第258条第2項第2号） | 支払能力の疎明を要します |
| 任意売却による解決 | 居住している共有者が退去し、第三者に売却して代金を分ける形を協議します | 引越しの費用、退去までの期間を条件に含めますと、まとまりやすくなります |
| 持分の買取りの提案 | 居住している共有者に対し、こちらの持分を買い取るよう提案します | 資金の手当ての方法を併せて示しますと、応じられやすくなります |
| 管理の費用の清算 | 固定資産税、修繕の費用、火災保険料の負担を整理し、精算を求めます（民法第253条第1項） | 負担した分を立証する資料を整えます |
なお、この類型では、明渡しを正面から求めるよりも、対価の請求と共有物分割の請求を組み合わせる方が、結果として早く解決することが多くあります。
各人の持分、遺産分割の状況、使用貸借の主張の有無、配偶者の居住に関する権利の有無を確認します。
手続の流れ
ご相談と資料の確認
登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、被相続人の戸籍に関する書類、遺産分割協議書（作成されている場合）、これまでのやり取りをお持ちください。
権利関係の整理
各人の持分、遺産分割の状況、使用貸借の主張の有無、配偶者の居住に関する権利の有無を確認します。
通知及び協議
対価の支払、使用の条件、売却又は買取りについて、書面により提案します。
調停
協議が調わない場合には、共有物分割の調停又は遺産分割の調停を申し立てます。
訴訟
調停によって解決しない場合には、共有物分割の訴えを提起します。あわせて、対価の支払を求めます。
ここまでの見通しは、事実関係を伺えば、初回のご相談でお伝えできます。
「出ていってもらう」ことを目的としますと、話が止まります。
当事務所にご依頼いただく意味
明渡しにこだわらず、実現し得る道を選びます
「出ていってもらう」ことを目的としますと、話が止まります。当事務所は、対価の請求と共有物分割を組み合わせ、動く道を選びます。
感情の対立に、第三者として入ります
兄弟の間の話合いは、過去の経緯が持ち出されて進まなくなります。代理人が窓口となることで、条件の話に戻せます。
相続の全体を見渡して整理します
実家の問題は、遺産分割が中途半端に終わっていることに起因する場合が多くあります。当事務所は、他の遺産も含めた全体の整理を提案します。
評価額を、資料に基づいて示します
対価の額も、買取りの額も、評価額が基礎となります。近隣の取引の事例、賃料の水準、不動産鑑定の資料を用いて、根拠のある数字を示します。
この場面で、かえって不利になる対応があります。順に申し上げます。
この場面で、やってはならない6つの対応
期限を確かめないまま検討を続ける
手続によっては期間の定めが置かれている場合があります。その有無と起算点を最初に確かめる必要があります。
記録に残らない形でやり取りを進める
口頭でのやり取りは、後の手続において立証することが困難です。重要なやり取りは書面又は電磁的記録に残してください。
資料を廃棄し、又は書き換える
資料の廃棄及び改変は、後の手続において著しく不利に評価されます。現状のまま保存してください。
根拠を示さないまま金額や条件だけを提示する
根拠を欠いた提示は、その後の協議の主導権を失う原因となります。
相手方の説明をそのまま前提として判断する
相手方の説明が法律上正確であるとは限りません。根拠となる条項及び資料に当たって確かめる必要があります。
ご相談を先送りする
選択できる手段は、時間の経過とともに減っていきます。早い段階でご相談ください。
よくいただくご質問に、順にお答えいたします。
よくあるご質問
出ていってもらうことはできますか。
共有者に対する明渡しの請求は、判例法理により当然には認められないと解されています。個別の事情に応じた検討を要します。もっとも、共有物分割の手続を通じて、結果として明渡しに至ることはあります。
家賃相当額を請求できますか。
持分を超える使用の対価の償還を求めることができます（民法第249条第2項）。過去の分についても請求し得る場合があります。
固定資産税だけこちらが払っています。
管理の費用は、各共有者が持分に応じて負担するものとされています（民法第253条第1項）。負担した分の請求を検討します。
「親に住んでよいと言われた」と主張されています。
使用貸借の成否、期間及び目的の定めの有無、終了の事由を検討します（民法第593条、第597条、第598条）。
母が住んでいる場合はどうなりますか。
配偶者居住権又は配偶者短期居住権の有無を確認します（民法第1028条、第1037条）。権利がある場合には、明渡しを求めることができません。
売却して分けたいのですが、同意が得られません。
協議が調わない場合には、裁判所に分割を請求できます（民法第258条第1項）。この手続の存在自体が、交渉を動かす力になります。
費用はどの程度かかりますか。
事案の内容により異なります。着手金及び報酬金の基準は弁護士費用一覧のページに記載しております。初回のご相談において、費用の見込みを具体的にお示しいたします。ご納得をいただいたうえで着手いたします。
ご相談から解決までの流れ
事情の確認
これまでの経緯と資料の有無を伺います
方針の確定
目指す到達点と優先順位を定めます
見通しと費用の提示
見込みと費用を書面でお示しします
交渉又は手続の着手
順序を設計して着手します
解決
協議が調わなければ法的手続へ移行します
弁護士費用
権利関係の整理と方針のご提示のみをご依頼いただく場合には、調査及び意見の報告に対する費用として定めます。交渉、調停、訴訟をご依頼いただく場合には、不動産の価額のうちご自身の持分に対応する部分を基礎として着手金を定め、現実に得られた利益を基礎として報酬金を定める方式を採ります。不動産鑑定その他の費用は別途となります。
ご相談は事前予約制です。受任に先立ち、費用の見積りを書面でお示しし、ご納得をいただいたうえで着手します。
弁護士費用の額は、弁護士費用一覧のページをご覧ください。
初回のご相談において、費用の見込みを具体的に申し上げます。ご相談は事前予約制です。
当事務所の代表弁護士
- 長島・大野・常松法律事務所を経て、弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所を開設。
- 慶應義塾大学ビジネス・スクールとペンシルバニア大学ウォートン・スクールにおいて、トランプ大統領の娘イヴァンカさんと同じクラスでＭ＆Ａファイナンス理論・株式価値評価理論・交渉理論を専攻。
- 平成23年、株式買取請求権に関する事件において最高裁判所で逆転の判断を得る。
代表弁護士の近著
非上場会社における少数株主対策の手法と実務
譲渡制限株式は譲渡自由！ 敵対的少数株主の施策
非上場の会社及び同族会社では、名義株主が存在し、相続の繰り返しや節税対策等により株式が分散しやすく、少数株主が発生いたします。その少数株主が敵対的となりますと、株主総会の議決に影響を与え、株式を高値で会社に買い取らせ、経営陣を特別背任で刑事告訴するといった事態が生じます。本書は、敵対的な少数株主及び悪質な株式買取業者の実態と、株式評価における法務と税務の違いを解説し、会社に潜在するリスクを掘り起こして、平時及び有事の対応を示すものです。
目次 第1章 敵対的少数株主問題とは／第2章 敵対的少数株主問題と譲渡制限株式／第3章 敵対的少数株主問題と少数株主権／第4章 敵対的少数株主問題の「有事」対策／第5章 少数株主対策における株式価値評価／第6章 少数株主対策における課税関係／第7章 少数株主対策における留意点／第8章 敵対的少数株主問題の「平時」対策／第9章 敵対的少数株主問題と類似の問題
中堅・中小企業のためのＭ＆Ａトラブル事例と実務対策
Ｍ＆Ａは成約から成功の時代へ
中小企業におけるＭ＆Ａは、事業承継の有力な手段として広く普及しております一方で、その過程及び成立後において多様なＭ＆Ａトラブルが発生しております。悪質な買主による資産の流出、Ｍ＆Ａ対価の不払い、Ｍ＆Ａ仲介手数料及びＭ＆Ａ仲介業者をめぐる紛争、株主及び株式の帰属をめぐる対立、表明保証条項違反及びコベナンツ違反を理由とする責任追及、役員退職慰労金の支給拒否並びに役員責任追及に至るまで、その内容は広範に及びます。本書は、実際に紛争化した事例を基礎として法的構造を整理し、実務上の対応を解説するものです。
目次 第1章 悪質な買主のＭ＆Ａトラブル／第2章 Ｍ＆Ａ対価不払いのＭ＆Ａトラブル／第3章 Ｍ＆Ａ仲介手数料及びＭ＆Ａ仲介業者のトラブル／第4章 株主及び株式のＭ＆Ａトラブル／第5章 表明保証条項違反のＭ＆Ａトラブル／第6章 コベナンツ違反のＭ＆Ａトラブル／第7章 役員退職慰労金の支給拒否のＭ＆Ａトラブル／第8章 役員責任追及のＭ＆Ａトラブル／資料 株式譲渡契約書等
本書籍の記載は、一般的な法制度及び実務の解説であり、個別の事案について一定の結果を保証するものではありません。
事務所概要
- 名称
- 弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所
- 所在地
- 〒105-6017 東京都港区虎ノ門4丁目3番1号
森トラスト城山トラストタワー17階 - 代表弁護士
- 土屋 勝裕（東京弁護士会所属）
- 電話番号
- 03-6435-8418
- 受付時間
- 8時00分から21時00分まで
（土曜・日曜・祝日を含みます）
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