共有不動産・不動産相続に専門特化不動産相続トラブル110番
不動産の相続又は共有でお困りの皆様へ
共有物分割を請求して、共有関係を解消したいとお考えではありませんか。
話合いが調わないままでは、共有者は相続のたびに増えてまいります。 共有関係を解消するには、全体売却、共有者間の売買、現物分割、価格賠償等を比較します。裁判では競売となる可能性もあります。 どの分割の方法を求めるかを、請求の前に定めます。
元日本最大の法律事務所出身日本全国対応
弁護士法人M&A総合法律事務所相続した不動産に、正当な解決を。
代表弁護士 土屋 勝裕東京弁護士会所属
共有物分割を請求して、共有関係を解消したいとお考えではありませんか 弁護士法人M&A総合法律事務所
こんなお困りごとは
ありませんか
- 売却したいのに、他の共有者が同意してくれない
- 話合いを申し入れても、返事がないまま年月が過ぎている
- 他の共有者が住んでおり、賃料も費用も負担してくれない
- 自分が不動産を取得して、他の共有者に代償を支払いたい
- 共有持分だけを買取業者へ売るほかないのかと考えている
- 訴えを起こせば必ず競売になると言われ、踏み切れずにいる
- 何から手を付けてよいか分からない
- 期限があるのかどうかが分からない
- 手元に資料が揃っていない
- 費用がどの程度かかるのか分からない
- 他の関係者に知られたくない
- このまま放置してよいのか判断がつかない
一つでも当てはまるなら、ご自身で請求される前にご相談ください。
仮想例1 売却の話合いが進まない方 他の共有者から返答がない場面です。連絡がつくか、反対理由は何かを確認し、全体売却の条件や裁判による分割を比較します。
仮想例2 多数の共有者がいる方 共有者と相続人が増えている場面です。権利関係を確定し、取得を希望する人と支払能力、必要となる手続を整理します。
仮想例3 持分だけの売却を検討する方 持分売却を提案されている場面です。全体売却や共有者間の売買と比較し、価格、費用、税金、期間を踏まえて判断します。
以上は相談場面を説明するための仮想例です。当事務所の実際の解決実績や相談者の体験談ではなく、結果を保証するものではありません。
諦める前に、一度ご相談ください。事情と資料を確認し、取り得る方法を一緒に検討します。
請求の前に、求める分割の方法と、その裏付けとなる資料を定めます。
各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができます（民法第256条第1項）。
なぜこの問題が起きるのか
共有者の一人でも反対すれば、不動産全体を売却できないためです
共有物の全部を第三者へ譲渡することは共有物の処分に当たり、共有者全員の同意を要します。一人でも反対すれば、不動産全体を市場で売却することはできません。他方、各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができます（民法第256条第1項）。分割の請求は、同意を得られない状態を終わらせるための手段です。
話合いを続けている間にも、共有者は相続のたびに増えていくためです
共有持分は相続により承継されますので、放置いたしますと、面識のない親族までが共有者となります。共有者が増えるほど、所在の調査、合意の形成、相続登記に要する負担が大きくなります。分割の請求は、この増加を止める手段でもあります。
共有持分だけを売却しますと、手取額が大きく減るためです
各共有者は原則として自己の持分を処分できますが、不動産全体の処分には他の共有者との調整が必要です。使用についても他の共有者の権利や従前の合意を確認します。そのため共有持分は市場でほとんど流通せず、不動産全体の時価に共有持分の割合を乗じた額を大きく下回る価格となります。分割の請求により不動産全体を換価すれば、手取額は大きく異なります。
遺産分割が終わっていない場合には、進むべき手続が分かれるためです
共同相続人間で遺産分割をすべき財産については、原則として遺産分割の手続によります。通常共有と遺産共有が併存し、民法第258条の2第2項の適用を検討する場合には、相続開始から10年の経過だけでなく、遺産分割請求と異議申出の有無を確認します。異議申出は裁判所から請求の通知を受けた日から2か月以内という期間に関係します。
なお、裁判所は、分割を命ずるに当たり、当事者に対して金銭の支払その他の給付を命ずることができるものとされています（民法第258条第4項）。
採り得る手段
| 手段 | 内容 | 留意点 |
|---|---|---|
| 協議による分割 | 共有者間の協議により、現物での分割、共有者の一人による取得と代償の支払、任意売却による換価のいずれかを定めます | 共有者全員の合意を要します。価格、決済、登記及び明渡し等の履行条件も確認します |
| 共有物分割の訴えの提起 | 協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、裁判所に分割を請求します（民法第258条第1項） | 相手方の同意は要しません。反対する共有者がいても手続を進められます |
| 全面的価格賠償の請求 | 自らが不動産の全部を取得し、他の共有者に対して共有持分に相当する金銭を支払う方法を求めます（民法第258条第2項第2号） | 取得の相当性と支払能力の疎明を要します（最高裁判所平成8年10月31日判決） |
| 任意売却による換価の和解 | 訴訟手続の中で、期限を定めて任意に売却し、代金を共有持分の割合に応じて分配する内容の和解を試みます | 売却価格だけでなく、期間、費用、担保権及び明渡しの条件を比較します |
| 所在等不明共有者に関する制度の利用 | 共有者の所在が分からない場合には、その共有持分の取得（民法第262条の2）又は譲渡の権限の付与（同法第262条の3）を裁判所に請求します | 時価相当額の供託を要します。所在等不明といえるだけの調査を尽くす必要があります |
| 使用の対価及び費用の精算の併合 | 独占して使用されてきた期間の対価（民法第249条第2項）、負担してきた固定資産税及び修繕費（同法第253条第1項）の精算を併せて求めます | 分割そのものとは別個の請求です。証拠の保存が要点となります |
| 現物による分割の請求 | 土地の分筆が可能な場合には、現物による分割を求めます（民法第258条第2項第1号） | 接道、形状、面積によって可否が分かれます。測量と検討を要します |
なお、裁判所は、分割を命ずるに当たり、当事者に対して金銭の支払その他の給付を命ずることができるものとされています（民法第258条第4項）。共有物分割の訴えは、裁判所が具体的な分割の方法を定める性質の手続と解されており、当事者の主張に拘束されない部分があります。
相手方に必ず買い取らせられるわけではありません
ご自身が持分を売りたいことと、他の共有者に購入義務があることは別です。取得を希望しているか、支払えるかを確認します。訴えを提起すれば、希望する相手方から希望額を必ず受け取れるという制度ではありません。
使用対価、賃料分配、固定資産税や修繕費の精算は分割方法と別に整理します。全ての支出を無条件で持分価格から控除せず、根拠、合意、証拠及び期間制限を確認します。
求める分割の方法と、その裏付けとなる資料を、請求の前に定めます。
手続の流れ
ご相談（協議を申し入れる前に）
登記事項証明書、公図及び測量の資料、固定資産税の納税通知書、相続の経緯が分かる資料、これまでの協議の記録、不動産会社の査定書をお持ちください。
求める分割の方法の決定
現金化を優先されるのか、不動産を取得されるのかを定めます。取得を希望される場合には、代償金の資金の手当ての見通しを立てます。
協議の申入れ
内容証明郵便その他の書面により、求める分割の方法と条件を示して協議を申し入れます。期限を定めることで、話合いが動くことがあります。
訴えの提起及び評価の主張
協議が調わないときは、共有物分割の訴えを提起します。不動産の評価について主張と立証を行い、並行して和解の協議を進めます。
判決、登記及び換価
判決又は和解の内容に従い、所有権移転の登記、代償金の支払、任意売却又は競売による換価を実行して共有関係を終わらせます。
売却に反対する理由ごとに条件を整理します
| 反対の理由 | 確認する資料 | 検討する条件 |
|---|---|---|
| 価格が低い | 複数の査定、成約事例、物件の状態 | 売出価格と見直し時期 |
| 住む場所がなくなる | 居住の権原と転居時期 | 明渡し猶予や費用の協議 |
| 費用を多く負担した | 納税通知書、領収書、合意 | 売買代金と費用精算の区別 |
| 自分で取得したい | 資金計画と金融機関の資料 | 取得価格と支払期限 |
内容証明郵便は提案や請求を記録する手段であり、それだけで売却同意や購入義務が生じるわけではありません。連絡がつくのに返答しない人と、所在等が不明な人も区別します。
ここまでの見通しは、事実関係を伺えば、初回のご相談でお伝えできます。
分割の請求は、どの方法を求めるかによって、要する期間も手取額も変わります。
当事務所にご依頼いただく意味
手取額から逆算して方法を選びます
共有持分のみの売却、共有者間の売買、不動産全体の売却、賠償による分割では、手取額も要する期間も異なります。税及び費用を差し引いた実質の手取額で比較したうえで、求める方法を定めます。
反対の理由を特定してから交渉します
「売りたくない」という返答の理由は、価格、時期、居住の継続、親族への感情のいずれかであることがほとんどです。理由を特定できれば、同意を求める場面から、条件を交渉する場面に変わります。
評価額を、資料に基づいて主張します
賠償による分割では、全体評価と持分割合、担保債務、精算及び費用を区別して検討します。近隣の取引の事例、賃料の水準、不動産鑑定の資料を用いて、根拠のある数字を示します。
相続の全体を見渡して整理します
共有不動産の紛争は、遺産分割が中途半端に終わっていることに起因する場合が多くあります。他の遺産も含めた全体の整理を提案します。
取得と現金化のどちらを優先するか確認します
居住継続、賃貸経営、早期の現金化では準備が異なります。解決方法ごとの金額比較を参考に、取得資金、税金、費用及び決済までの負担を検討します。相手方が独占使用している場合は、使用対価等の相談も併せて整理します。
請求される側にも、かえって不利になる対応があります。順に申し上げます。
この場面で、やってはならない六つの対応
共有持分だけを買取業者へ売る
最も安い価格となるうえ、残るご家族が新たな共有者との紛争に巻き込まれます。分割の請求による手取額と比較してからお決めください。
記録に残らない形でやり取りを進める
口頭でのやり取りは、後の手続において立証することが困難です。重要なやり取りは書面又は電磁的記録に残してください。
資料を廃棄し、又は書き換える
資料の廃棄及び改変は、後の手続において著しく不利に評価されます。現状のまま保存してください。
根拠を示さないまま金額や条件だけを提示する
根拠を欠いた提示は、その後の協議の主導権を失う原因となります。
他の共有者の同意を得ずに工事又は賃貸をする
形状又は効用の著しい変更には共有者全員の同意を要します（民法第251条第1項）。無断で行えば、原状回復及び損害賠償を求められるおそれがあります。
ご相談を先送りする
選択できる手段は、時間の経過とともに減っていきます。早い段階でご相談ください。
よくいただくご質問に、順にお答えいたします。
よくあるご質問
訴えを起こせば、必ず競売になるのですか。
なりません。裁判所は現物による分割と賠償による分割を先に検討し、競売はこれらによることができないとき等に限られます（民法第258条第2項、第3項）。
他の共有者の同意がなくても請求できますか。
できます。各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができます（民法第256条第1項）。分割をしない旨の特約がある場合を除き、相手方の同意は要しません。
相続からかなりの年月が経っています。請求できますか。
期間が経過していても、まず通常共有と遺産共有を区別します。相続登記が済んでいることと遺産分割の完了は同じではありません。民法第258条の2の適用には、10年の経過に加えて遺産分割請求・異議申出等の確認が必要です。
共有者の一人が行方不明です。進められますか。
調査と制度ごとの要件を満たす場合に、所在等不明共有者の持分の取得や譲渡権限付与等を検討できます。単なる反対・無回答とは異なります。遺産共有の持分では相続開始からの期間に関する制限等も確認します。
どのくらいの期間がかかりますか。
協議で調えば数か月で終わることもあります。訴えに至る場合は、鑑定の要否と和解の成否により大きく異なります。初回のご相談で見通しを申し上げます。
使用料や固定資産税の精算も一緒に求められますか。
求められます。独占して使用されてきた期間の対価（民法第249条第2項）、負担してきた費用（同法第253条第1項）は、分割とは別個の請求として整理いたします。
ご相談から解決までの流れ
事情の確認
これまでの経緯と資料の有無を伺います
方針の確定
目指す到達点と優先順位を定めます
見通しと費用の提示
見込みと費用を書面でお示しします
交渉又は手続の着手
順序を設計して着手します
解決
協議が調わなければ法的手続へ移行します
弁護士費用
協議の申入れのみをご依頼いただく場合には、書面の作成及び交渉に対する費用として定めます。訴えの提起をご依頼いただく場合には、不動産の価額のうちご自身の共有持分に対応する部分を基礎として着手金を定め、現実に得られた利益を基礎として報酬金を定める方式を採ります。不動産鑑定その他の費用は別途となります。
ご相談は事前予約制です。受任に先立ち、費用の見積りを書面でお示しし、ご納得をいただいたうえで着手します。
弁護士費用の額は、弁護士費用一覧のページをご覧ください。
初回のご相談において、費用の見込みを具体的に申し上げます。ご相談は事前予約制です。
交渉と訴訟では依頼範囲や費用の適用が異なります。弁護士費用の内訳と期間を左右する事情を確認し、具体的な見積りは受任前に確認します。
当事務所の代表弁護士
- 長島・大野・常松法律事務所を経て、弁護士法人M&A総合法律事務所を開設。
- 慶應義塾大学ビジネス・スクールとペンシルバニア大学ウォートン・スクールにおいて、トランプ大統領の娘イヴァンカさんと同じクラスでM&Aファイナンス理論・株式価値評価理論・交渉理論を専攻。
- 平成23年、株式買取請求権に関する事件において最高裁判所で逆転の判断を得る。
代表弁護士の近著
非上場会社における少数株主対策の手法と実務
譲渡制限株式は譲渡自由！ 敵対的少数株主の施策
非上場の会社及び同族会社では、名義株主が存在し、相続の繰り返しや節税対策等により非上場株式が分散しやすく、少数株主が発生いたします。その少数株主が敵対的となりますと、株主総会の議決に影響を与え、非上場株式を高値で会社に買い取らせ、経営陣を特別背任で刑事告訴するといった事態が生じます。本書は、敵対的な少数株主及び悪質な株式買取業者の実態と、株式評価における法務と税務の違いを解説し、会社に潜在するリスクを掘り起こして、平時及び有事の対応を示すものです。
目次 第1章 敵対的少数株主問題とは／第2章 敵対的少数株主問題と譲渡制限株式／第3章 敵対的少数株主問題と少数株主権／第4章 敵対的少数株主問題の「有事」対策／第5章 少数株主対策における株式価値評価／第6章 少数株主対策における課税関係／第7章 少数株主対策における留意点／第8章 敵対的少数株主問題の「平時」対策／第9章 敵対的少数株主問題と類似の問題
中堅・中小企業のためのM&Aトラブル事例と実務対策
M&Aは成約から成功の時代へ
中小企業におけるM&Aは、事業承継の有力な手段として広く普及しています一方で、その過程及び成立後において多様なM&Aトラブルが発生しています。悪質な買主による資産の流出、M&A対価の不払い、M&A仲介手数料及びM&A仲介業者をめぐる紛争、株主及び非上場株式の帰属をめぐる対立、表明保証条項違反及びコベナンツ違反を理由とする責任追及、役員退職慰労金の支給拒否並びに役員責任追及に至るまで、その内容は広範に及びます。本書は、実際に紛争化した事例を基礎として法的構造を整理し、実務上の対応を解説するものです。
目次 第1章 悪質な買主のM&Aトラブル／第2章 M&A対価不払いのM&Aトラブル／第3章 M&A仲介手数料及びM&A仲介業者のトラブル／第4章 株主及び非上場株式のM&Aトラブル／第5章 表明保証条項違反のM&Aトラブル／第6章 コベナンツ違反のM&Aトラブル／第7章 役員退職慰労金の支給拒否のM&Aトラブル／第8章 役員責任追及のM&Aトラブル／資料 株式譲渡契約書等
本書籍の記載は、一般的な法制度及び実務の解説であり、個別の事案について一定の結果を保証するものではありません。
事務所概要
- 名称
- 弁護士法人M&A総合法律事務所
- 所在地
- 〒105-6017 東京都港区虎ノ門4丁目3番1号
森トラスト城山トラストタワー17階 - 電話番号
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