不動産の相続を弁護士に依頼するとき　登記の義務化と、遺産分割が動かない場合の手続

親が亡くなり、実家の土地と建物が残されたものの、名義は亡くなった方のままである。相続人は自分を含めて3人いるけれども、話し合いの場を持とうとしても返事がなく、会えば感情的な言い合いで終わってしまう。そのまま数年が過ぎている――本記事は、そういう状況に置かれた相続人の方に向けて書いています。

その間にも、手続の側では時間が動いています。令和6年4月1日から相続登記の申請が義務となり、違反すれば10万円以下の過料の対象です（不動産登記法第76条の2第1項、第164条第1項）。さらに、相続の開始から10年が経過すると、遺産分割で特別受益及び寄与分を主張することができなくなります（民法第904条の3）。話し合いが止まっていることと、期限が止まっていることとは、まったく別のことです。

本記事では、不動産の相続を弁護士に依頼した場合に、どの手続をどの順序で用いるのかを、受任の直後から登記の完了までの流れに沿って説明します。すでに動かなくなっている案件を、どこから動かすのかという段取りの話です。

相続登記の申請義務は、話し合いが終わっていなくても待ってくれません

3年の起算点は、相続の開始と所有権の取得の両方を知った日です

不動産登記法第76条の2第1項は、相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に所有権の移転の登記を申請しなければならないと定めています。起算点が両方を知った日である点が重要です。疎遠な親族の相続で、後になって不動産の存在を知った場合には、その時点から3年が動き始めます。

そして、遺産分割が成立した場合には、その日から3年以内に、分割の内容に沿った登記を申請しなければなりません（同条第2項）。義務は1回では終わらず、分割の前と後とで2つの期限が存在します。

令和6年4月1日より前に開始した相続にも義務は及びます

この義務は施行日より前に開始していた相続にも適用され、その場合の期限は令和9年3月31日です。たとえば平成27年8月3日に父が亡くなり、その時点で実家の存在を知っていた場合でも、令和9年3月31日までに申請しなければ過料の対象となり得ます。令和8年8月の時点で、残る期間は7か月余りです。

他方、令和6年4月1日以後に開始した相続は原則どおりです。令和8年5月20日に相続の開始と所有権の取得の双方を知った場合には、令和11年5月20日が期限です。

過料は10万円以下、住所等の変更の登記は5万円以下です

正当な理由がないのに申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処せられます（不動産登記法第164条第1項）。あわせて住所又は氏名の変更の登記も御確認ください。変更があった日から2年以内に申請しなければならず（同法第76条の5）、怠れば5万円以下の過料の対象です（同法第164条第2項）。施行日前の変更については、令和8年4月1日から2年、令和10年3月31日までです。

相続の場面では、亡くなった方の登記上の住所が古いままで戸籍の記載と一致せず、そのために相続登記が進まないという事態が頻繁に生じます。住所の沿革を証明する書類の収集は、交渉と並行して進めてください。

遺産分割がまとまらないとき、まず相続人である旨の申出で時間を作ります

相続人申告登記は、他の相続人の協力がなくても単独でできます

不動産登記法第76条の3は、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨と、自らがその相続人である旨を申し出ることができると定めています。これを相続人申告登記といい、この申出をすれば第76条の2第1項の申請義務を履行したものとみなされますので、過料の心配はいったん消えます。

実務上の値打ちは、他の相続人の同意も遺産分割の成立も必要としない点にあります。連絡が取れない兄弟がいても、1人で申し出ることができます。添付する戸籍も、自らが相続人であると分かる範囲で足りることが多く、被相続人の出生から死亡までを全部そろえる必要はありません。

ただし、申告登記をしても不動産を売ることはできません

相続人申告登記は報告的な性質の登記であって、持分の割合を登記するものではありません。したがってこの申出をしただけでは、不動産を売却することも担保に入れることもできません。過料を避けるための応急の措置であって、問題そのものの解決ではないという位置付けを誤らないことが大切です。

遺産分割が成立したら、その日から3年以内に改めて登記します

申出をした者がその後の遺産分割によって所有権を取得したときは、当該遺産分割の日から3年以内に所有権の移転の登記を申請しなければなりません（不動産登記法第76条の3第4項）。ここでも3年が新たに動き出します。協議書に署名押印をしたところで安心し、登記を放置したまま数年が経つ例は珍しくありません。協議が成立したその場で、登記の段取りまで決めてください。

10年という期限が、遺産分割の交渉の形を変えます

相続の開始から10年を経過すると、特別受益と寄与分は主張できません

民法第904条の3は、相続の開始の時から10年を経過した後にする遺産の分割については、特別受益及び寄与分に関する規定（民法第903条から第904条の2まで）を適用しない旨を定めています。10年を過ぎると、原則として法定相続分又は指定相続分のみで分割することになります。ただし、10年を経過する前に相続人が家庭裁判所に遺産の分割の請求をしたときは、この限りではありません（同条第1号）。

施行日より前に開始した相続には、5年の猶予が上乗せされます

この規定は令和5年4月1日から施行されました。施行日より前に相続が開始していた場合には経過措置が置かれ、相続の開始から10年を経過する時と、施行の時から5年を経過する時、すなわち令和10年3月31日とのうち遅い方までに、家庭裁判所へ遺産の分割の請求をすればよいこととされています。

具体的に申し上げます。平成29年2月14日に相続が開始した場合、10年が経過するのは令和9年2月14日ですが、経過措置により令和10年3月31日までは特別受益及び寄与分を主張することができます。他方、令和6年6月1日に相続が開始した場合には経過措置の適用がなく、令和16年6月1日が期限です。

この期限は、有利な側と不利な側とで正反対に働きます

生前に多額の援助を受けていた相続人にとって、10年の経過は歓迎すべき出来事です。持戻しを免れるからです。逆に、療養看護を長年担った相続人にとっては、寄与分を主張する機会を失うことを意味します。交渉の停滞が偶然であるとは限りません。期限の前に調停を申し立てておくという判断は、依頼を受けた弁護士が最初に検討すべき事項の一つです。

弁護士に依頼した後、実際には何がどの順序で進むのか

第1段階　相続人と不動産の範囲を確定します

受任の後にまず行うのは範囲の確定です。被相続人の出生から死亡までの戸籍（除籍、改製原戸籍を含みます）を全部そろえ、相続人を法律上確定させます。前の配偶者との間の子、認知された子、代襲相続人が現れることは珍しくありません。不動産については、登記事項証明書のほか市区町村の固定資産課税台帳の写し（いわゆる名寄帳）を取得します。把握していなかった山林、私道の持分、農地が判明することが多く、見落としたまま協議書を作成すると、後日その部分だけ再度の協議が必要となります。

第2段階　評価と負債の資料を整えます

固定資産税評価額、相続税評価額、公示価格、不動産業者の査定書を並べて比較し、どの価格を基礎に交渉するかを決めます。負債についても、金融機関への残高証明の請求や信用情報機関への開示請求を行います。

第3段階　協議、調停、審判の順で進みます

まず代理人名義の書面で協議を申し入れます。弁護士名義の書面が届いたことで、それまで返事のなかった相続人から連絡が来る例は多くあります。調わない場合には家庭裁判所に遺産分割の調停を申し立て、合意に至らないときは審判に移行します。審判における分割方法は、現物分割、代償分割、換価分割、共有取得のいずれかです。

第4段階　登記と換価を行います

調停調書又は審判書に基づいて所有権の移転の登記を申請します。この登記についても分割の日から3年という期限が働きます。換価分割の場合は、売却の手続、代金の分配、譲渡所得の申告の段取りまでを一体として組みます。

不動産の評価額で折り合わないとき、何を争っているのか

相続税評価額と時価とは、目的も算定方法も異なります

遺産分割において不動産をいくらと評価するかについて、法律上の一義的な決まりはありません。相続税の申告で用いる評価額は課税のための評価であって、財産評価基本通達は行政庁の内部の取扱いにすぎず、裁判所を拘束しません（国家行政組織法第14条第2項）。相続税評価額は時価より低く算定される傾向があるため、取得する側はこれを基礎としたがり、代償金を受け取る側は実勢価格を主張します。

不動産鑑定を入れる場面と、入れない場面があります

調停の中で双方が合意すれば、鑑定を経ずに一定の金額で処理できます。鑑定には費用と期間を要しますので、争う差額がそれに見合わない場合には、複数の査定書の中間値で折り合う解決が現実的です。他方、収益不動産や借地権と底地の関係が絡む場合には、鑑定を経なければ議論が噛み合いません。

代償金の資金手当てを先に固めます

金融機関からの借入れによる場合、審査には相応の期間を要します。調停の席上で支払うと述べたものの資金の目処が立たず、結局は換価分割に切り替わって住み慣れた家を手放すことになった例があります。取得を希望されるのであれば、交渉の初期から資金計画を並行して進めてください。

相続人の一部と連絡が取れない、あるいは何代も登記がされていない場合

行方が分からない相続人には、不在者財産管理人を選任します

従来の住所又は居所を去り容易に戻る見込みのない者について、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、財産の管理について必要な処分を命ずることができます（民法第25条第1項）。選任された管理人が家庭裁判所の許可を得て遺産分割協議に参加することで、協議を成立させることができます。予納金の負担が生じますので、見込額も含めて事前に説明を受けてください。

相続人が誰もいない場合には、相続財産清算人を選任します

相続人のあることが明らかでないときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求によって相続財産の清算人を選任します（民法第952条第1項）。令和5年4月1日から、従来の相続財産管理人はこの名称です。

土地のみを対象とする管理命令という方法もあります

所有者又はその所在を知ることができない土地について、裁判所は、利害関係人の請求により、所有者不明土地管理人による管理を命ずることができます（民法第264条の2第1項）。管理が不適当で他人の権利が侵害されるおそれがある場合には、管理不全土地管理命令の制度もあります（同法第264条の9第1項）。不在者財産管理人が財産全体を対象とするのに対し、これらは当該土地のみを対象とするため、費用と期間の面で有利となる場合があります。

何代も登記がされていない場合は、当事者の数から絞ります

祖父の代、曽祖父の代の名義のままである不動産では、相続人が数十人に及ぶことがあります。まず戸籍の収集で全体像を確定し、そのうえで持分の少ない相続人から順に相続分の譲渡を受けるなどして当事者の数を絞り込む進め方が有効です。全員を一度に集めようとすると、まず動きません。

他の相続人が話し合いに応じないのは、なぜか

第1に、現状が最も有利であると判断しているからです

実家に住み続けている相続人にとっては、遺産分割が成立しないかぎり家賃を支払わずに居住を続けられます。成立すれば、代償金を支払うか家を出るかを迫られます。応答しないことが、その方にとって最も合理的な選択となっている場合があります。

第2に、前述の10年の経過を待っているからです

生前に住宅の購入資金や事業の資金の援助を受けていた相続人は、特別受益の持戻しを主張されることを恐れます。10年が経過すれば、その主張は封じられます。遅延がこの期限と結び付いている可能性を常に念頭に置くべきです。

第3に、感情の問題が処理されていないからです

介護の負担が偏っていた、生前の贈与に説明がなかった、葬儀費用の負担でわだかまりが残っている――こうした事情があると、金額の多寡にかかわらず、あの人の言うとおりにはしたくないという反応が生じます。代理人が入る効用は、この感情の応酬から当事者を切り離し、争点を分け方に限定できる点にあります。

手放すという選択――売れない不動産と、国庫への帰属

相続した土地を国庫に帰属させる制度があります

相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（令和3年法律第25号）は令和5年4月27日から施行されています。相続又は遺贈により土地の所有権を取得した者は、法務大臣の承認を受けて所有権を国庫に帰属させることができます。審査手数料は土地1筆当たり1万4000円で、承認された場合には10年分の管理費用に相当する負担金を納付します（同法第10条第1項）。

ただし、認められない場合が広く定められています

建物がある土地、担保権又は使用収益権が設定されている土地、他人による使用が予定される土地、土壌汚染がある土地、境界が明らかでない土地は、申請そのものが却下されます（同法第2条第3項）。崖があって管理に過分の費用を要する土地、除去しなければ管理又は処分ができない有体物が地上にある土地なども承認されません（同法第5条第1項）。

空き家を抱えている場合は、解体費用と並べて判断します

実務上最も多く問題となるのは、建物がある土地は申請できないという点です。空き家の解体費用と境界確定の測量費用を負担してもなお国庫に帰属させる価値があるかは、売却の可能性と並べて検討してください。共有地は共有者の全員で申請しなければなりませんので、遺産分割が終わる前にこの制度を用いることは困難です。

いま確認していただきたいこと

• 亡くなられた年月日を確認し、令和6年4月1日より前であれば令和9年3月31日が登記の期限であると書き留めてください。
• 相続の開始から10年が経過する日を計算してください。施行日より前の相続であれば、令和10年3月31日と比べて遅い方が期限です。
• 登記事項証明書と名寄帳を取り寄せ、把握していない不動産がないかを確認してください。
• 他の相続人に送った書面や返信を、日付の分かる形で整理してください。
• 期限までの残りが1年を切っている場合には、相続人申告登記の申出を先に行うことを検討してください。

よくあるご質問

話し合いがまとまっていなくても、過料を科されるのですか

相続登記の申請義務は、遺産分割の成否とは無関係に生じます。ただし、相続人申告登記の申出をすれば義務を履行したものとみなされます（不動産登記法第76条の3第2項）。長引くことが見込まれる場合には、まずこの申出を行ってください。

相続人の1人が、書面に一切返事をしません

返事がないことは、遺産分割の調停を申し立てる十分な理由となります。調停では家庭裁判所から呼出状が送達されますので、私的な書面とは受け止め方が異なります。それでも出頭しなければ、審判の手続によって裁判所が分割の方法を定めます。

10年が経過してしまいました。もう何も主張できないのですか

特別受益及び寄与分の主張ができなくなるだけで、遺産分割そのものができなくなるわけではありません。法定相続分に従った分割は引き続き可能ですし、遺産の範囲に争いがある場合など、別の枠組みで主張し得る事項が残っていることもあります。

遺言があり、自分の取り分が著しく少ないのですが

遺留分侵害額の請求を検討してください（民法第1046条第1項）。この権利は、相続の開始及び遺留分を侵害する贈与又は遺贈があったことを知った時から1年間行使しないときは時効によって消滅し、相続の開始の時から10年を経過したときも同様です（民法第1048条）。1年は極めて短い期間です。

費用はどのくらいかかりますか

相続人の数と不動産の数によって異なりますので、一律には申し上げられません。当事務所では初回の御相談は無料で承っておりますので、資料をお持ちいただければ、見込まれる費用と期間を具体的に御説明します。

おわりに

不動産の相続が動かなくなる原因は、法律の難しさよりも、どこから手を付けてよいか分からないという点にあります。相続人が確定していない、不動産の範囲が分かっていない、評価の基礎が定まっていない――この3つが未確定のままでは、どれほど話し合いを重ねても結論は出ません。逆に、この3つを固めるだけで止まっていた案件が動き出すことは珍しくありません。

そして、期限は待ってくれません。令和9年3月31日、令和10年3月31日という日付は、いま現実に近づいています。手続の入口を1つ選ぶだけで、その後の見通しは大きく変わります。必ず解決できますから、一緒に頑張りましょう。

出典

• 不動産登記法第76条の2第1項及び第2項
• 不動産登記法第76条の3第1項、第2項及び第4項
• 不動産登記法第76条の5
• 不動産登記法第164条第1項及び第2項
• 民法第25条第1項
• 民法第264条の2第1項、第264条の9第1項
• 民法第903条から第904条の2まで
• 民法第904条の3及び同条第1号
• 民法第952条第1項
• 民法第1046条第1項、第1048条
• 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（令和3年法律第25号）第2条第3項、第5条第1項、第10条第1項
• 国家行政組織法第14条第2項