借地権の付いた建物を売りたいのに地主が承諾しない場合の裁判所の許可（借地非訟）

親から受け継いだ借地の上の建物を売ることにした。買主も決まった。ところが、地主に承諾を求めたところ、「譲渡は認めない」と言われ、あるいは「承諾するのであれば更地の価格の相当の割合を払え」と求められた。このようなご相談を数多くお受けしています。買主には期限がありますので、交渉が長引けば売買そのものが流れてしまいます。

しかし、地主が承諾をしないというだけで、売却を断念しなければならないわけではありません。借地借家法は、地主の承諾に代わる裁判所の許可という制度を用意しています（同法第19条第1項）。この手続は借地非訟と呼ばれ、地主の同意がなくとも、裁判所の裁判により賃借権の譲渡を実現することができます。

本記事では、相続による承継と第三者への譲渡との違い、裁判所の許可の要件、承諾料に代わる財産上の給付がどのように定まるのか、地主の介入権とこれに備える売買契約の条項、申立てから決定までに要する期間と費用、そして建物が競売にかけられた場合の取扱いを、順を追って説明いたします。

相続による承継に地主の承諾は要りません

　原則　相続は賃借権の譲渡には当たりません

相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継するとされています（民法第896条本文）。借地権も財産に属する権利ですので、相続により当然に承継されます。これは賃借人の地位がそのまま移るものであって、賃借権の譲渡（民法第612条第1項）には当たりませんので、地主の承諾を要しません。

したがって、相続をしたことを理由として、地主から名義書換料の支払を求められても、これに応ずべき法律上の義務は原則としてありません。もっとも、地主に対して相続が開始した旨と新たな賃借人を通知し、地代の支払先及び支払方法を確定させておくことは必要です。通知を怠り、地代の支払が滞りますと、債務不履行を理由とする解除の主張を招くことになります。

　注意を要する場合

第一に、定期借地権については、存続期間の満了により終了することが予定されていますので、残存期間を確認する必要があります。第二に、契約書に賃借人の交替に関する特約が置かれている場合には、その文言を個別に検討する必要があります。第三に、被相続人が個人であっても、建物を法人が使用していた場合には、賃借人が誰であるかの整理を要します。

第三者へ譲渡するときに必要になるもの

　承諾を要する理由

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができないとされています（民法第612条第1項）。賃借人が違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は契約の解除をすることができるとされています（同条第2項）。したがって、承諾のないまま建物を引き渡し、買主に使用を開始させることは、契約の解除という最も重い結果を招く危険を伴います。

　承諾を求める際に用意する資料

地主に承諾を求めるに当たっては、買主が誰であるか、建物をどのように使用する予定か、地代の支払能力があるかを示す資料を添えることが有効です。地主が承諾をためらう理由の多くは、「新しい借地人がどのような者か分からない」という点にあるからです。買主の職業又は事業の内容、地代の支払に充てる資力、建物の使用の目的、増改築の予定の有無を書面により示しますと、承諾が得られる例が少なくありません。

　建物買取請求権との関係

第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を取得した場合において、地主が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、地主に対し、建物を時価で買い取るべきことを請求することができるとされています（借地借家法第14条）。もっとも、これは買主の側の権利であり、また建物の時価にとどまりますので、借地権の価値を実現する方法としては十分ではありません。売主であるご自身にとっての本筋は、次に述べる裁判所の許可の申立てです。

地主が承諾をしない場合の裁判所の許可

　制度の内容

借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができるとされています（借地借家法第19条第1項前段）。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができるとされています（同項後段）。

　要件　「不利となるおそれがない」こと

中心となる要件は、譲渡を受ける者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないことです。裁判所は、この判断をするに当たり、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならないとされています（借地借家法第19条第2項）。

したがって、申立てにおいては、次の事項を資料により示すことになります。第一に、賃借権の残存期間です。契約書及び更新の経過を示します。第二に、従前の経過です。地代の支払が遅滞なく行われてきたこと、増改築等について紛争がなかったことを、領収書又は振込の記録により示します。第三に、譲渡を必要とする事情です。相続により取得したが遠隔地に居住しており使用の予定がないこと、相続税の納付のために換価を要することなどが典型です。第四に、譲受人の属性です。資力、使用の目的、地代の支払の確実性を示します。

　管轄及び手続の性質

この事件は、借地権の目的である土地の所在地を管轄する地方裁判所が管轄するとされています（借地借家法第41条本文）。ただし、当事者の合意があるときは、その所在地を管轄する簡易裁判所が管轄することを妨げないとされています（同条ただし書）。訴訟ではなく非訟事件として扱われますので、手続は非公開で進み、裁判所が後見的に判断を行います。手続代理人となることができるのは、法令により裁判上の行為をすることができる代理人のほかは弁護士に限られます（同法第44条第1項本文）。

財産上の給付はどのように定まるか

　「承諾料」との関係

許可の裁判においては、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときに、許可を財産上の給付に係らしめることができるとされています（借地借家法第19条第1項後段）。実務において「承諾料」と呼ばれているものは、この財産上の給付に対応するものです。すなわち、支払うべき法律上の理由があるのは、相続による承継の場面ではなく、第三者への譲渡の場面です。

　鑑定委員会の意見

裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、許可の裁判又は介入権の裁判をする前に、鑑定委員会の意見を聴かなければならないとされています（借地借家法第19条第6項）。鑑定委員会は、3人以上の委員で組織されます（同法第47条第1項）。委員は、地方裁判所があらかじめ選任した特別の知識経験を有する者等の中から、事件ごとに裁判所が指定します（同条第2項）。財産上の給付の額は、この鑑定委員会の意見を踏まえて定められますので、当事者が主張する金額がそのまま採用されるものではありません。

　水準についての考え方

財産上の給付の水準について、法律に定めはありません。実務においては、借地権の価格を基礎として一定の割合により算定する考え方が用いられる傾向にありますが、事案ごとに、残存期間、従前の経過、地代の水準、建物の状態、譲渡を必要とする事情等が考慮されますので、「相場は更地の価格の何割である」といった一律の基準があるわけではありません。したがって、買主との売買契約を締結する前に、想定される給付の額の幅を検討し、その負担を売主と買主のいずれが負うのかを定めておく必要があります。

　更地の価格の把握

給付の額の検討の前提として、更地としての価格を把握します。公示価格、都道府県地価調査の価格、路線価及び近傍の取引の事例を収集し、必要に応じて不動産鑑定士による評価を得ます。あわせて、借地権の割合、地代の水準が近傍と比べて高いか低いか、更新料の授受の有無といった事情を整理します。

地主の介入権と、これに備える売買契約の条項

　介入権とは何か

許可の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができるとされています（借地借家法第19条第3項前段）。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができるとされています（同項後段）。これが介入権と呼ばれるものです。

すなわち、地主が「第三者へ譲渡させるくらいなら、自分が建物と借地権を買い取る」と申し立てた場合には、裁判所は、相当の対価を定めて、地主に取得させることができます。申立てをした借地権者から見れば、買主が入れ替わることを意味します。

　介入権の申立ての効力に関する規律

介入権の申立ては、許可の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失うとされています（借地借家法第19条第4項）。他方で、介入権の裁判があった後は、許可の申立ても介入権の申立ても、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができないとされています（同条第5項）。したがって、介入権の裁判がされた後になって「やはり売却をやめる」ということはできません。

　売買契約に置くべき条項

以上を踏まえますと、買主との売買契約には、次の条項を置く必要があります。

表1　売買契約に置くべき条項

条項	定める内容	置かない場合に生ずること
承諾又は許可を停止条件とする旨	地主の承諾又は裁判所の許可の裁判の確定を効力の発生の条件とすること	許可が得られない場合に債務不履行の責任を問われます
介入権が行使された場合の処理	地主が介入権の申立てをし、その裁判がされた場合に契約を解除し、手付金等を返還する旨	買主から損害の賠償を求められる危険があります
財産上の給付の負担	裁判所が定めた給付の額を売主と買主のいずれが負担するか、上限を設けるか	額が判明した段階で交渉が振り出しに戻ります
期限の定め	許可の裁判が一定の期日までに確定しない場合に、いずれの当事者も解除できる旨	買主が無期限に拘束され、契約の締結に応じてもらえません
引渡し及び登記の時期	許可の裁判の確定及び給付の履行の後に引渡しを行う旨	承諾のない使用として解除の主張を招きます

申立てから決定までの期間と費用

　手続の流れ

手続は、おおむね次の順序で進みます。第一に、地主に対して承諾を求め、その回答を書面により確定させます。第二に、土地の所在地を管轄する地方裁判所へ申立てをします。第三に、地主から答弁が提出され、審問の期日が開かれます。第四に、地主が介入権の申立てをするかどうかについて、裁判所が期間を定めます。第五に、鑑定委員会の意見が聴取されます。第六に、裁判所が許可の裁判をし、財産上の給付の額及び支払の期限を定めます。第七に、裁判が確定し、給付を履行したうえで、売買の決済及び登記を行います。

　期間についての考え方

要する期間は、地主が介入権の申立てをするかどうか、鑑定委員会の手続にどの程度の時間を要するか、審問の期日が何回開かれるかにより変わります。確実に申し上げられるのは、承諾を求めてから決済までを数週間で終える性質の手続ではないということです。したがって、買主に対しては、手続の見通しを説明し、契約に期限の定めを置くことが不可欠です。

　費用

費用としては、申立ての手数料、予納する郵便切手、鑑定委員会に関する費用、不動産の評価を要する場合の鑑定の費用、弁護士の費用、そして裁判所が定めた財産上の給付があります。このうち最も大きいのは財産上の給付ですので、売買代金の手取りを検討する際には、必ずこれを織り込む必要があります。

建物が競売にかけられた場合

借地上の建物が競売又は公売により第三者に取得された場合にも、同様の制度があります。第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、承諾に代わる許可を与えることができるとされています（借地借家法第20条第1項前段）。この場合においても、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができるとされています（同項後段）。

ここで注意を要するのは、期間の制限です。この申立ては、建物の代金を支払った後2月以内に限り、することができるとされています（借地借家法第20条第3項）。建物を落札した後にこの期間を徒過しますと、地主の承諾を得られない限り、建物を取得しながら土地を使用する権原を主張することができない事態となります。なお、この場合にも、考慮すべき事情、介入権、鑑定委員会の意見の聴取に関する規定が準用されます（同条第2項）。

よくある誤解と、行ってはならない対応

　誤解1　地主が承諾をしなければ売ることはできない

誤りです。地主に不利となるおそれがないにもかかわらず承諾が得られない場合には、裁判所の許可により譲渡を実現することができます（借地借家法第19条第1項）。承諾が得られないという回答は、手続の終わりではなく、申立ての要件を基礎付ける事実です。

　誤解2　相続をしたのだから名義書換料を払うのが当然である

相続による承継は賃借権の譲渡には当たりませんので、地主の承諾を要せず、これに対応する金銭の支払義務も原則としてありません。第三者への譲渡の場面で問題となる財産上の給付とは、場面が異なります。

　誤解3　承諾料の相場は決まっている

法律に定めはなく、裁判所は鑑定委員会の意見を聴いたうえで、事案の事情を考慮して額を定めます。仲介業者の説明する目安は参考にとどまり、これを前提に売買代金を確定させることは適切ではありません。

　行ってはならない対応

第一に、承諾も許可も得ないまま建物を引き渡し、買主に使用を開始させることです。契約の解除を主張される危険があります。第二に、地代の支払を止めて地主に圧力をかけることです。従前の経過が不利に評価され、かえって許可の要件の判断に影響します。第三に、地主との交渉の内容を書面に残さないことです。承諾をしない旨の回答を証明できないと、申立ての前提を欠くことになります。第四に、買主に対して手続の見通しを説明しないまま契約を締結することです。

弁護士に相談する意味

借地非訟の手続は、訴訟とは異なり、裁判所が後見的に条件を定める手続です。実務上の難しさは3点あります。

第一に、申立ての時期の判断です。地主との交渉を尽くさないまま申し立てますと、和解による解決の余地を狭めます。他方で、交渉に時間をかけ過ぎますと、買主が待てなくなります。交渉と申立てとを、買主の期限から逆算して組み立てる必要があります。

第二に、資料の作り方です。地主に不利となるおそれがないことは、抽象的な主張ではなく、地代の支払の記録、契約及び更新の経過、譲受人の資力を示す資料により基礎付ける必要があります。

第三に、介入権への備えです。地主が介入権を行使した場合には買主が入れ替わりますので、売買契約にあらかじめ手当てを置いておかなければ、買主との間で紛争を生じます。

弁護士が行う業務は、次のとおりです。第一に、契約書及び地代の記録から、借地権の種類と残存期間を確定させることです。第二に、地主との交渉を行い、承諾の可否を書面により明確にすることです。第三に、申立ての書面及び資料を作成し、審問の期日に対応することです。第四に、財産上の給付の額について、鑑定委員会の手続を踏まえて意見を述べることです。第五に、買主との売買契約に、許可、介入権及び期限に関する条項を整えることです。

具体的な進め方は、契約の内容、地代の水準、地主との従前の関係、買主の事情等により異なり、当事務所が個別案件を通じて蓄積してきた実務上のノウハウにも属するため、本記事では詳細を開示していません。

よくあるご質問

質問1　地主が話合いに応じてくれません。それでも申立てはできますか。

できます。承諾を求めたにもかかわらず承諾が得られないことが要件ですので、回答が得られない状態も、これに当たり得ます。求めた事実と経過を書面により残しておくことが重要です。

質問2　買主が決まっていないと申立てはできませんか。

譲渡を受ける者が特定されていることが前提となります。裁判所は、その者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないかを判断するからです。したがって、買主を定めたうえで、条件付きの契約を締結して申立てを行うのが通常です。

質問3　地主が介入権を行使した場合、売却をやめることはできますか。

介入権の裁判があった後は、許可の申立ても介入権の申立ても、当事者の合意がなければ取り下げることができないとされています（借地借家法第19条第5項）。したがって、裁判の後に一方的にやめることはできません。

質問4　建物が古く、価値がほとんどありません。それでも借地権を売ることはできますか。

借地権の価値は、建物の価値とは別に評価されます。もっとも、建物の状態は、譲受人の使用の予定や増改築の要否を通じて、判断に影響します。増改築を予定する場合には、借地条件の変更を伴う申立てを併せて検討することになります。

質問5　底地と借地権を一緒に売る方が有利であると聞きました。

地主と借地権者とが合意し、同じ買主へ同時に売却しますと、完全な所有権として評価されますので、双方の手取りが増えることがあります。この場合には、代金の配分、費用の負担、決済の順序をあらかじめ一つの合意書に定めておく必要があります。

質問6　競売で借地上の建物を落札しました。地主が承諾をしません。

裁判所の許可を求めることができますが、建物の代金を支払った後2月以内に限られます（借地借家法第20条第3項）。期間が短いので、落札の前から準備を進める必要があります。

質問7　手続の間、地代は誰が支払うのですか。

許可の裁判が確定し、賃借権が移転するまでは、従前の借地権者が賃借人ですので、ご自身が支払を続けることになります。受領を拒まれた場合には、供託を検討いたします。

まとめ

本記事の要点は、次のとおりです。

第一に、相続による借地権の承継には地主の承諾を要しません（民法第896条本文）。名義書換料の支払義務も原則としてありません。

第二に、相続により取得した借地権の付いた建物を第三者へ譲渡する場合には、地主の承諾を要します（民法第612条第1項）。承諾のないまま使用させますと、契約の解除を主張される危険があります。

第三に、地主に不利となるおそれがないにもかかわらず承諾が得られない場合には、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができます（借地借家法第19条第1項）。管轄は土地の所在地を管轄する地方裁判所です（同法第41条本文）。

第四に、承諾料に当たる財産上の給付の額は、鑑定委員会の意見を聴いたうえで裁判所が定めます（借地借家法第19条第1項後段、第6項）。一律の基準はありません。

第五に、地主には介入権があり（借地借家法第19条第3項）、行使されれば買主が入れ替わります。売買契約には、停止条件、介入権が行使された場合の処理、給付の負担及び期限の定めを置く必要があります。

第六に、競売により建物を取得した場合の申立ては、代金を支払った後2月以内に限られます（借地借家法第20条第3項）。

地主から承諾を拒まれた時点が、手続の始まりです。買主の期限から逆算し、交渉と申立てとを一体として設計することをお勧めいたします。

弁護士法人M&A総合法律事務所へのご相談

弁護士法人M&A総合法律事務所（代表弁護士　土屋勝裕。東京都港区虎ノ門）では、借地権の譲渡及び借地非訟に関するご相談をお受けしています。

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• 受付時間　8:00-21:00(土日祝含む)
• 土曜日、日曜日及び祝日も受付いたします
• ご相談は事前予約制です

ご相談の際に、借地契約書及び更新に関する書面、直近3年分の地代の領収書又は振込の記録、建物及び土地の登記事項証明書、地主との交渉の書面又は電子メール、買主との売買の予約又は契約の案文、更地の価格の査定書をご用意いただけますと、検討が早く進みます。これらがお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。

結果は事案ごとに異なります。本記事の記載は一般的な説明であり、特定の結果を保証するものではありません。

本記事の根拠条文

借地借家法　第14条（第三者の建物買取請求権）、第19条第1項（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可及び財産上の給付）、第19条第2項（考慮すべき事情）、第19条第3項（借地権設定者の介入権）、第19条第4項（介入権の申立ての効力の喪失）、第19条第5項（取下げの制限）、第19条第6項（鑑定委員会の意見の聴取）、第19条第7項（転借地権への準用）、第20条第1項（建物競売等の場合の土地の賃借権の譲渡の許可）、第20条第2項（第19条第2項から第6項までの準用）、第20条第3項（代金を支払った後2月以内という期間の制限）、第41条（管轄裁判所）、第44条第1項（手続代理人の資格）、第47条第1項及び第2項（鑑定委員会の組織）

民法　第612条第1項及び第2項（賃借権の譲渡及び転貸の制限）、第896条（相続の一般的効力）

制度名により記述した部分　申立ての手数料及び予納する郵便切手の取扱い、審問の期日の運用、鑑定委員会の意見が形成される過程、財産上の給付の水準に関する実務上の傾向