共有持分が差し押さえられ、又は競売にかけられたときに他の共有者ができること

登記事項証明書を取り寄せたところ、ご自身ではなく他の共有者の持分に差押えの登記がされていた。あるいは、裁判所から競売の開始決定の書類が届いた。借金をしたのは自分ではないのに、なぜ自分の住んでいる家が競売にかけられるのかというご相談を数多くお受けしています。

この場面で最も避けなければならないのは、事態を正確に把握しないまま時間が経過することです。競売の手続には、入札の期間をはじめとして、法律により定められた期限が幾つも設けられています。採り得る手段の多くは、代金が納付される前でなければ用いることができません。逆に申しますと、期限の内に動くことができれば、不動産を手放さずに済む道が残されています。

本記事では、差押えの効力がどこまで及ぶのか、競売の手続がどのように進むのか、代金の納付までの間に採り得る三つの手段は何か、競落人が共有者となった後にどのように関係を整理するのか、そして裁判所が備え置く三つの資料から何を読み取るのかを、順を追って説明いたします。

差押えの効力は持分にのみ及び、共有物の全体には及びません

　共有持分は不動産とみなされ、不動産執行の方法によります

金銭の支払を目的とする債権についての強制執行においては、不動産の共有持分、登記された地上権及び永小作権並びにこれらの権利の共有持分は、不動産とみなすとされています（民事執行法第43条第2項）。したがって、共有持分に対する強制執行は、強制競売又は強制管理の方法により行われます（同条第1項）。

ここで重要なのは、差押えの対象となるのは債務を負う共有者の持分だけであり、他の共有者の持分には効力が及ばないという点です。持分が2分の1ずつの共有であれば、売却されるのは債務者の2分の1の持分のみであり、ご自身の2分の1の持分は差押えの対象となりません。競売により不動産の全部が失われるわけではありません。

　売却されるのは持分であり、買受人は共有者となります

競売により持分を買い受けた者は、その持分の限度で共有者となります。すなわち、ご自身は、従前の共有者に代えて、見ず知らずの第三者と共有をすることになります。建物から直ちに退去を求められるわけではありませんが、共有者が交替することにより、その後に共有物分割の請求を受ける可能性が高くなります。

　例外　共有物の全体に抵当権が設定されている場合

住宅ローンを組む際に、共有者の全員が担保を差し入れ、不動産の全部について抵当権が設定されていることがあります。この場合、抵当権者が抵当権を実行しますと、対象となるのは不動産の全部です。持分に対する差押えなのか、不動産の全部に対する抵当権の実行なのかにより、失うものの範囲が全く異なりますので、登記事項証明書の権利部（乙区）と差押えの登記の記載を最初に確認する必要があります。担保不動産競売についても、不動産執行に関する規定の多くが準用されています（民事執行法第188条）。

競売の手続はどのように進み、いつまでに何ができるのか

　手続の順序

強制競売は、おおむね次の順序で進みます。第一に、債権者の申立てにより開始決定がされ、差押えの登記が嘱託されます。第二に、執行官による現況調査及び評価人による評価が行われます。第三に、これらに基づいて売却基準価額が定められます。第四に、物件明細書、現況調査報告書及び評価書が備え置かれ、公告がされます。第五に、期間入札が実施され、開札により最高価買受申出人が定まります。第六に、売却許可決定がされ、確定します。第七に、買受人が代金を納付し、その時に所有権を取得します。第八に、配当が実施されます。

　売却基準価額と買受可能価額

執行裁判所は、評価人の評価に基づいて、不動産の売却の額の基準となるべき価額を定めなければならないとされています（民事執行法第60条第1項）。これを売却基準価額といいます。買受けの申出の額は、売却基準価額からその10分の2に相当する額を控除した価額（買受可能価額）以上でなければならないとされています（同条第3項）。共有持分の競売においては、共有であることによる減価が評価に反映されますので、不動産の全体の価格に持分の割合を乗じた額よりも低い水準となることが通常です。

　期限の考え方

実務上、最も重要な区切りは買受人による代金の納付です。代金が納付されますと、買受人が所有権を取得し、差押えの登記は抹消され、手続を止める余地はなくなります。したがって、ご相談をお受けする時点が、開始決定の直後であるのか、公告がされた後であるのか、開札が済んだ後であるのかにより、採り得る手段の幅が大きく変わります。書類が届いた日と、公告に記載された各期日とを、最初に書き出していただく必要があります。

代金の納付までの間に採り得る三つの手段

　手段1　債務を弁済し、差押えを解いてもらう

最も直接的な方法は、債務を弁済して申立てを取り下げてもらうことです。債務の弁済は第三者もすることができるとされていますが（民法第474条第1項）、弁済をするについて正当な利益を有する者でない第三者は、債務者の意思に反して弁済をすることができません（同条第2項本文）。また、そのような第三者は、債権者の意思に反して弁済をすることもできません（同条第3項本文）。したがって、債務者である共有者の同意を得たうえで進めることが原則となります。

弁済をした者は債権者に代位し（民法第499条）、債権の効力及び担保として債権者が有していた一切の権利を、求償をすることができる範囲内において行使することができます（民法第501条第1項、第2項）。すなわち、立て替えた金銭を回収する手段が法律上用意されています。実務上は、弁済と引換えに、債務者である共有者から持分の譲渡を受ける合意を同時に整えることが多くあります。

　手段2　差押えの後に持分を譲り受ける場合の限界

ここで、必ずご理解いただきたい点があります。差押えの登記がされた後に債務者から持分を譲り受けても、その取得は差押債権者に対抗することができず、売却によりその効力を失うとされています（民事執行法第59条第2項）。すなわち、代金を支払って持分を買い受け、移転の登記まで済ませたとしても、競売が進行すれば、その持分は買受人のものとなります。

したがって、差押えの登記がされた後に持分を取得しようとする場合には、単に売買契約を締結するだけでは足りず、その代金をもって被担保債権及び差押えの原因となった債務を消滅させ、手続そのものを終わらせることまでを一体として設計しなければなりません。この設計を誤ったために、代金を支払ったうえに持分も失うという結果が生ずることがあります。

　手段3　競売手続において自ら買い受ける

手続を止めることができない場合には、期間入札において自ら買受けの申出をする方法があります。共有持分の競売は、一般の買受希望者にとって使い勝手が悪いため、応札が少ない傾向があります。他の共有者であるご自身は、既に不動産を使用しており、共有であることによる不利益を受けない立場ですので、実質的には有利な立場にあります。買受可能価額以上の額で申出を行うこと、保証を提供すること、代金の納付の期限を守ることの三点を、資金の手当てとあわせて準備する必要があります。

　三つの手段の比較

表1　代金の納付までの間に採り得る手段

手段	必要となる資金	債務者の協力	結果
債務の弁済及び取下げ	債務の額（元本、利息及び執行の費用）	原則として必要です	共有関係は従前のまま維持されます
弁済と併せた持分の取得	債務の額に相当する額	必要です	単独の所有となり、共有が解消されます
競売における買受け	買受可能価額以上の額及び保証	不要です	単独の所有となりますが、落札できない危険があります

差押債権者は共有物の分割に参加することができます

　民法第260条の意味

共有物について権利を有する者及び各共有者の債権者は、自己の費用で、分割に参加することができるとされています（民法第260条第1項）。そして、この参加の請求があったにもかかわらず、その請求をした者を参加させないで分割をしたときは、その分割は、その請求をした者に対抗することができないとされています（同条第2項）。

これは、実務上、極めて重要な規定です。差押えを受けた共有者と他の共有者とが、債権者に知らせないまま協議により分割を行い、債務者の取得分を少なくするといった処理をしても、参加の請求をしていた債権者に対しては、その分割の効果を主張することができません。したがって、競売を避けるために共有物分割を先行させるという方法は、債権者の関与を欠いたままでは実効性を持ちません。

　参加の請求があった場合の進め方

参加の請求は方式が定められているものではありませんので、書面により行われるのが通常です。請求を受けた場合には、協議の内容及び分割の結果を債権者へ通知し、必要に応じて協議の場に加わっていただくことになります。裁判による分割の場合には、裁判所が命ずることのできる分割の方法は、現物を分ける方法、共有者に債務を負担させて他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法及び競売を命ずる方法とされています（民法第258条第2項及び第3項）。債権者にとっては、債務者が金銭を取得する形の分割であれば回収が容易となりますので、この点を踏まえた設計が現実的な解決につながります。

競落人が共有者となった後の関係の整理

　まず確認すべきこと

代金が納付され、買受人が共有者となった場合には、次の三点をまず確認いたします。第一に、買受人が取得した持分の割合です。第二に、買受人が投じた金額です。第三に、買受人の属性、すなわち転売を目的とする業者であるのか、自ら使用することを目的とする者であるのかです。買受人が投じた金額は、その後の交渉における下限の目安となります。

　買受人が求めてくる典型的な内容

共有持分を取得した業者から寄せられる要求は、おおむね三つに分かれます。第一に、ご自身の持分を売ってほしいという要求です。第二に、業者の持分を買い取ってほしいという要求です。第三に、賃料相当額を支払ってほしいという要求です。いずれの要求も、法律上の根拠を有する場合と有しない場合とがあります。共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負うとされています（民法第249条第2項）ので、第三の要求には根拠があり得ます。他方で、買受人が単独で建物を取り壊し、又は不動産の全部を売却することはできません。共有物に変更を加えるには、他の共有者の同意を要するからです（民法第251条第1項）。

　交渉が調わない場合

交渉が調わない場合には、いずれの当事者からも共有物分割の請求をすることができます（民法第256条第1項本文、第258条第1項）。この場合において、ご自身が不動産を取得することを望むのであれば、全面的価格賠償による分割を求めることになります。取得させることの相当性、価格の適正な評価、支払能力及び共有者間の実質的な公平の四点を、資料により示すことが必要です。とりわけ支払能力については、預金の残高証明書、金融機関の融資の内諾を示す書面等により、具体的に示す必要があります。

物件明細書、現況調査報告書及び評価書から読み取る事項

執行裁判所は、期間入札の前に、物件明細書、現況調査報告書及び評価書の3点を備え置き、閲覧することができる状態に置きます。これらは、他の共有者であるご自身にとって、相手方の手の内を知るための最良の資料です。次の事項を読み取ります。

表2　三つの資料から読み取る事項

資料	読み取る事項	交渉における意味
物件明細書	買受人が引き受けることとなる権利の有無、占有の状況についての裁判所の認識	買受希望者が警戒する事情が分かります
現況調査報告書	執行官が確認した占有者、建物の使用の状況、内部の写真、間取り	ご自身の居住の事実がどのように記載されているかが分かります
評価書	評価の方法、更地としての価格、共有であることによる減価の割合	後の分割の手続における価格の議論の出発点となります

不動産の上に存する先取特権、使用及び収益をしない旨の定めのある質権並びに抵当権は、売却により消滅するとされています（民事執行法第59条第1項）。他方で、留置権及び使用収益をしない旨の定めのない質権のうち一定のものについては、買受人が担保される債権を弁済する責めに任ずるとされています（同条第4項）。売却の後に何が残り、何が消えるのかは、物件明細書に記載されますので、必ず確認いたします。

住宅ローンが残っている場合の順序

　抵当権と差押えのいずれが先かを確認します

共有の不動産に住宅ローンの抵当権が設定されており、加えて持分に差押えの登記がされている場合には、権利の順位により結論が変わります。抵当権が先順位である場合、売却によって抵当権は消滅し、配当は抵当権者に優先して行われますので、差押債権者への配当が見込まれないこともあります。この場合には、差押債権者にとって手続を続ける利益が乏しいため、交渉により取下げに至る余地があります。

　金融機関との調整の順序

実務上は、次の順序で進めます。第一に、住宅ローンの残高及び返済の状況を確認します。第二に、抵当権者である金融機関へ状況を説明し、期限の利益の喪失の有無を確認します。第三に、持分を取得して単独の所有とする場合には、債務の引受け又は借換えについて内諾を得ます。第四に、差押債権者との間で、弁済の額と取下げの時期を協議します。第五に、これらを同時に実行する日を定めます。一つでも順序を誤りますと、資金を用意したにもかかわらず手続が止まらないという結果になります。

よくある誤解と、行ってはならない対応

　誤解1　競売になれば家を出なければならない

差し押さえられたのが他の共有者の持分のみである場合、売却されるのはその持分だけです。ご自身の持分は残り、共有者として使用を続ける法律上の地位も残ります。もっとも、新たな共有者から共有物分割の請求を受ける可能性がありますので、放置してよいという意味ではありません。

　誤解2　持分を先に買っておけば安全である

前述のとおり、差押えの登記の後に持分を譲り受けても、その取得は差押債権者に対抗することができず、売却によりその効力を失います（民事執行法第59条第2項）。「登記を移しておけば大丈夫」という説明は誤りです。

　行ってはならない対応

第一に、執行官による現況調査に対して事実と異なる説明をすることです。第二に、差押えを免れる目的で持分を親族へ移転することです。強制執行を妨害する行為として責任を問われる危険があります。第三に、買受人からの連絡を無視し続けることです。話合いによる解決の機会を失い、共有物分割の訴えを提起される結果を招きます。第四に、書類を開封しないまま放置することです。競売の手続における期限は、知らなかったことを理由として延ばされるものではありません。

弁護士に相談する意味

共有持分の差押え及び競売の場面は、共有に関する民法の規律と、執行手続に関する民事執行法の規律とが同時に働く領域です。実務上の難しさは3点あります。

第一に、期限の管理です。開始決定、公告、期間入札、売却許可決定の確定、代金の納付という各段階のうち、どの段階にあるかによって採り得る手段が変わります。段階を誤って把握しますと、既に用いることのできない方法に時間を費やすことになります。

第二に、資金の設計です。債務の弁済により手続を止めるのか、競売において買い受けるのかによって、必要となる金額も、支出の時期も異なります。加えて、住宅ローンの抵当権が設定されている場合には、金融機関の同意を要する事項が生じます。複数の相手方との合意を同じ日に成立させる必要がありますので、順序の設計が結果を左右します。

第三に、債権者及び買受人との交渉です。差押債権者にとっての関心は債権の回収であり、買受業者にとっての関心は投じた資金に対する利益です。相手方の目的を踏まえて条件を組み立てることにより、競売を経ずに解決に至る例は少なくありません。

弁護士が行う業務は、次のとおりです。第一に、登記事項証明書及び裁判所の記録により、権利の順位と手続の段階を確定させることです。第二に、物件明細書、現況調査報告書及び評価書を検討し、価格の見通しを立てることです。第三に、差押債権者、抵当権者及び債務者である共有者との協議を一体として進めることです。第四に、競売において買い受ける場合の準備を整えることです。第五に、買受人が共有者となった後の分割の手続を進めることです。

具体的な進め方は、権利の順位、債務の額、共有者の関係、資金の状況等により異なり、当事務所が個別案件を通じて蓄積してきた実務上のノウハウにも属するため、本記事では詳細を開示していません。

よくあるご質問

質問1　他の共有者の借金なのに、なぜ自分の家の登記に差押えと記載されるのですか。

登記は不動産ごとに作られますので、共有者の一人の持分に対する差押えであっても、その不動産の登記事項証明書に記載されます。記載されている事実と、効力が及ぶ範囲とは別の事柄です。効力が及ぶのは、差し押さえられた持分に限られます。

質問2　競売を止めることはできますか。

債務が弁済され、申立てが取り下げられれば、手続は終了します。したがって、資金の手当てができるかどうかが分かれ目となります。分割による弁済の合意が成立した場合に取下げに応ずるかどうかは、債権者の判断によります。

質問3　いつまでに動けばよいのですか。

買受人による代金の納付までです。納付がされますと所有権が移転し、手続を覆すことはできません。もっとも、開札の後は選択肢が限られますので、開始決定を受け取った段階でご相談いただくことをお勧めいたします。

質問4　自分が入札することはできますか。

できます。他の共有者であることは、入札の妨げとはなりません。買受可能価額以上の額で申出を行い、保証を提供する必要があります。共有持分の競売は応札が少ない傾向にありますので、現実的な選択肢となります。

質問5　競落した業者から「持分を買い取れ」と求められています。応じなければならないのですか。

応ずる法律上の義務はありません。もっとも、応じない場合には共有物分割の請求を受けることが想定されますので、放置するのではなく、価格の根拠を確かめたうえで方針を定める必要があります。

質問6　競落人から明渡しを求められました。出て行かなければなりませんか。

各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができるとされています（民法第249条第1項）。したがって、共有者となった買受人が当然に明渡しを求めることができるものではありません。他方で、自己の持分を超えて使用している場合には、対価を償還する義務を負うことがあります（同条第2項）。

質問7　競売の前に、他の共有者と分割の協議を済ませておけばよいのではありませんか。

各共有者の債権者は、自己の費用で分割に参加することができ、参加の請求があったにもかかわらず参加させないでした分割は、その者に対抗することができないとされています（民法第260条）。したがって、債権者を関与させないまま行う分割には効果の限界があります。

まとめ

本記事の要点は、次のとおりです。

第一に、共有持分に対する差押えの効力は、その持分にのみ及び、他の共有者の持分には及びません。不動産の全部を失うわけではありません。ただし、不動産の全部に抵当権が設定されている場合は別であり、登記の確認が出発点となります。

第二に、期限は買受人による代金の納付です。それまでの間であれば、債務の弁済による取下げ、弁済と併せた持分の取得、競売における買受けという三つの手段が残されています。

第三に、差押えの登記の後に持分を譲り受けても、その取得は差押債権者に対抗することができず、売却によりその効力を失います（民事執行法第59条第2項）。登記を移すだけでは解決にはなりません。

第四に、各共有者の債権者は分割に参加することができ、参加させないでした分割は対抗することができません（民法第260条）。債権者を除いた協議には限界があります。

第五に、買受人が共有者となった後は、共有物分割により関係を整理することになります。ご自身が取得することを望む場合には、価格の根拠と支払能力を資料により示す準備が必要です。

差押えの登記を見付けた時点、又は裁判所からの書類を受け取った時点が、最も選択肢の多い時期です。期限のあるうちに、権利の順位と手続の段階を確定させることをお勧めいたします。

弁護士法人M&A総合法律事務所へのご相談

弁護士法人M&A総合法律事務所（代表弁護士　土屋勝裕。東京都港区虎ノ門）では、共有持分の差押え及び競売に関するご相談をお受けしています。

• 電話番号　03-6435-8418
• 受付時間　8:00-21:00(土日祝含む)
• 土曜日、日曜日及び祝日も受付いたします
• ご相談は事前予約制です

ご相談の際に、登記事項証明書、裁判所から届いた書類の全部、住宅ローンの残高証明書、共有者の間で取り交わした合意書、固定資産税の納税通知書をご用意いただけますと、検討が早く進みます。これらがお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。

結果は事案ごとに異なります。本記事の記載は一般的な説明であり、特定の結果を保証するものではありません。

本記事の根拠条文

民法　第249条第1項（共有物の使用）、第249条第2項（自己の持分を超える使用の対価の償還）、第251条第1項（共有物の変更）、第252条第1項（共有物の管理）、第256条第1項（共有物の分割請求）、第258条第1項から第4項まで（裁判による共有物の分割）、第260条第1項及び第2項（共有物の分割への参加）、第474条第1項から第3項まで（第三者の弁済）、第499条（弁済による代位の要件）、第501条第1項及び第2項（弁済による代位の効果）

民事執行法　第43条第1項及び第2項（不動産執行の方法。共有持分を不動産とみなす旨）、第59条第1項から第4項まで（売却に伴う権利の消滅等）、第60条第1項及び第3項（売却基準価額及び買受可能価額）、第188条（不動産執行の規定の担保不動産競売への準用）

制度名により記述した部分　現況調査報告書、評価書及び物件明細書の作成並びに備置きの取扱い、期間入札の実施の方法、代金の納付の期限に関する取扱い