外國人購買房地產的流程！
▶ 外国人投資家が日本の不動産に投資する利点と欠点及び注意点
外國人購買房地產的流程
在本文中，將解釋外國人購買房地產的流程。
外國人購買房地產的流程
不論購買者的國籍是哪裏，房地產購買的流程如下。
當外國人成為買方時，下面的“賣方如何確認買方的身份？”變得很關鍵。
外國人購買房地產的流程
賣家與買家交涉
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賣方確認買方的身份
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所有權轉讓登記
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必要時向財政大臣匯報
外國人的本人確認方法
要驗證房地產購買者的身份，無論來自哪個國家都需要提交具有本人照片的身份證件。
比如如果您是居民，則需要出示“在留卡”或“永住卡”，如果您是非居民，則需要出示護照。
需要註意的是，賣方會進行身份證件的復印獲取副本。
外國人獲得房地產時有義務報告
根據《外匯和對外貿易法》（《外匯法》），非居民在購買日本房地產時有義務報告。根據該法律，原則上，外國房地產購買者除了“在日本國內工作的人”和“在日本居住超過6個月的人”之外，作為非居民有義務匯報。
外國人要求的房地產購買將通過日本銀行報告給財務大臣。此外，雖然事後可以延期匯報
但必須註意，從房地產購買之日起20天為截止期限。
報告所使用的文件為日本銀行發行的《外匯法》第55-3條有關的文件（「外為法第55条の3に係るもの（様式22）」）
不需要報告的例外情況
外國非居民購買房地產，如果符合以下5種情況中的任何壹種就沒有必要報告
不需要報告的例外情況
- 從另壹位非居民手中獲得房地產
- 作為非居民自己的辦公室
- 為非居民本人或其親屬的居住目的而獲得
- 被非居民雇員或其他雇員用於居住目的
- 由在日本從事非盈利性業務的非居民收購以開展這項業務
参考资料：外為法Ｑ＆Ａ（資本取引編）
外國人如何辦理所有權登記
外國人如何申請所有權註冊存在各種問題，因此我將在另壹篇文章中進行解釋。
關於外國人購買及投資日本不動產的綜合說明，請參閱以下頁面。
對於不動產投資的我們可以提供的服務
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外国人による不動産購入の流れ
本記事では外国人による不動産購入の流れについて解説します。
外国人による不動産購入の流れ
不動産購入の流れは、買い主の国籍に関わらず以下の通りです。
外国人が買い主になる場合、下記のうち「売り主による買い主の本人確認はどうしたらいいのか」が問題になります。
外国人による不動産購入の流れ
売買交渉
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売り主による本人確認
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所有権移転登記
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必要に応じて財務大臣に届出
外国人の本人確認方法
不動産の買い主について本人確認する場合、国籍問わず「顔写真付きの証明書」を使います。
このルールを外国人に当てはめるなら、居住者であれば「在留カード」や「特別永住者カード」、非居住者であればパスポートの提示が必要です。
提示された本人確認書類はコピーを取るよう、売り主は心がけましょう。
外国人が不動産を取得した場合の届出義務
外国為替及び外国貿易法（外為法）では、非居住者が日本の不動産を取得した場合、届出義務があるとされています。この法に基づき、不動産の外国人購入者は「国内の事務所に勤務する者」と「入国後6か月以上経過している者」を除いて原則非居住者扱いとなり、報告義務を負います。
なお、外国人に義務付けられた不動産取得の報告は、日本銀行を通じて財務大臣宛てに行います。また、事後報告で構わないとはされているものの、不動産取得の日から20日以内との期限がある点に要注意です。
報告の際に使う書面は、日本銀行が配布する「外為法第55条の3に係るもの（様式22）」を用います。
報告不要になる例外ケース
外国人非居住者が不動産を購入した場合でも、下記の5ケースいずれかに該当する場合は報告不要です。
報告不要になるケース
- 他の非居住者から不動産を取得した
- 非居住者本人の事務所用として取得した
- 非居住者本人またはその親族の居住用目的で取得した
- 非居住者の使用人もしくはその他従業員の居住用目的で取得した
- 国内で非営利目的の業務を行う非居住者が、この業務を遂行するために取得した
外国人による所有権登記の申請方法
外国人による所有権登記の申請方法については、いろいろな問題点がありますので、別の記事でご説明します。
外国人の方の日本の不動産の購入及び投資に関する総合案内は、次のページです。
不動産の投資に対するサポート
弁護士法人M&A総合法律事務所では、外国人の方が日本の不動産に投資をする場合のサポートについても、全般的に対応していますので、いつでもご相談いただけましたら幸いです。
この記事の位置付け
這是關於外國人購買日本房地產步驟的主頁面。本頁面依照時間順序，說明從物件的挑選、簽約到交屋為止的實務流程，並提及日後繼承與共有可能發生的糾紛。必要文件請參閱其他頁面。
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執筆者
弁護士法人M&A総合法律事務所 代表弁護士 土屋勝裕（東京弁護士会所属 登録番号26775）
長島・大野・常松法律事務所に在籍した後、慶應義塾大学ビジネス・スクール及びペンシルベニア大学ウォートン校に留学し、ファイナンス理論並びにM&A及び不動産を専攻しました。不動産投資信託（J-REIT）の上場案件に関与し、2024年（令和6年）10月には最高裁判所において株式買取請求権に関する逆転判決を得ました。現在は弁護士法人M&A総合法律事務所の代表弁護士を務めています。
主として取り扱う分野 M&A、株式買取請求権、非上場株式の価格の決定、企業価値評価、事業承継、企業法務及び不動産に関する法律問題
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