外国人在日本如何办理所有权登记？

▶　外国人投資家が日本の不動産に投資する利点と欠点及び注意点

外国人在日本如何办理所有权登记？日本律师彻底讲解！
外国人による所有権登記の申請方法について！日本弁護士が徹底解説！

在本文中，我们将解释外国人的申请所有权登记。

外国人在日本如何办理所有权登记

根据日本法律，“注册”是房地产所有人对抗第三方的唯一方法（《民法典》第177条）。换句话说，房地产购买者必须在法律事务局注册为持有人，才可以自由建造，扩展，改建，出售，出租等。要成为持有人，需要在交易的时候进行所有权转让。

所有权转移登记所需的文件

在注册所有权转让时，无论购房者的国籍是什么，都需要以下文件。

其中， “证明买方住址的文件”和“买方印章证明”最容易出现问题。

所有权转移登记所需的文件

• 注册识别信息（*由卖方准备）
• 登记原因证明信息（买卖合同等）
• 固定资产评估证书
• 卖方印章证明
• 买方印章证明
• 证明买家地址的文件
• 授权书（*将申请委托给代理人时）

外国人在日本购买房地产时所需的文件

外国人在日本购买房地产时容易成为问题的文件有 “住民票”以及“印章登陆证明书”，都是日本人在居住地可以取得的文件。

但是，用于上述文件的保管和交付制度只在东亚地区存在。许多外国人没有相同的文件，所以没有可以用来提交的文件。

代替住民票的证件

如果您是在日本注册为居民的外国人，例如中长期居民或特别永久居民，则可以在政府办公室获得“外国居民住民票副本”。之后，就像日本人一样，您可以将其作为资料提交。

另一方面，未在日本登记为居民的外国人必须取得“宣誓供述书”，以代替住民票。宣誓供述书可以由所在国的公职人员证明或由日本大使馆领事处证明。

参考资料：外国人住民に係る住民票の概要（総務省）

如果您是外国法人时的追加资料

如果房地产购买者是外国公司，则需要提交资料证明公司信息。准备的文件根据是否有国内销售办事处而有所不同。

对于在日本设有销售办事处的外国公司...

需要追加提交的文件为“公司注册副本” +“资格证书” +“代表身份证（护照）”

对于在日本没有销售办事处的外国公司...

需要追加提交的文件为“关于公司信息的宣誓供述书” +“代表的身份证（护照）” +盖章或签名

代替印章证明文件

如果您是在日本进行住民登录的外国人，则可以获得与日本人相同的印章证明。但是，在这方面，与日本人一样，您必须事先准备一个印章并将其注册。

另一方面，未在日本登记为居民的外国人需要“签字证明”而不是印章登记证明。至于签名证书，可以使用以下任何一种。

签字证明的文件

• 由国籍国驻日本大使馆创建
• 由在日本的国籍国领事馆创建
• 由日本公职人员创建（*在日本国籍国领事馆不支持签发签名证书时）

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外国人による所有権登記の申請方法について！日本弁護士が徹底解説！

本記事では外国人による所有権登記の申請方法について解説します。

外国人による所有権登記の申請方法

日本の法律上、不動産の所有権について第三者に対抗できる手段は「登記」のみです（民法第177条）。言い換えるなら、不動産の取得者が建設・増改築・売却・賃貸などを自由に行うには、法務局で名義人として登録されていなければなりません。名義人としての登録のため、売買取引で取得した場合は「所有権移転登記」が必要になるのです。

所有権移転登記の必要書類

所有権移転登記の際は、不動産を取得した人の国籍に関わらず以下の添付書類が必要です。

このうち、外国人が取得した場合に問題になるのは「買い主の住所を証する書面」と「買い主の印鑑証明書」です。

所有権移転登記で必要な添付書類

• 登記識別情報（※売り主が用意）
• 登記原因証明情報（売買契約書など）
• 固定資産評価証明書
• 売り主の印鑑証明書
• 買い主の印鑑証明書
• 買い主の住所を証する書面
• 委任状（※代理人に申請を任せる場合）

外国人による不動産購入時の必要書類

外国人が不動産の取得者になるケースで問題となる書類は、日本人取得者なら居住地役場で交付してもらえる「住民票」や「印鑑登録証明書」で事足ります。

しかし、上記のような書類を保管・交付する制度は、東アジア圏の限られた国特有のものです。多くの外国人は同様の書類を入手できない状況ですが、代わりに登記申請に使えるものはないのでしょうか。

住民票の代わりになる書類

中長期在留者や特別永住者など、日本で住民登録されている外国人であれば「外国人住民に係る住民票の写し」を役場で取得できます。あとは、本邦人と同じく登記申請で添付するだけで構いません。

一方、日本で住民登録されていない外国人は、住民票に代わる「宣誓供述書」を取得しなければなりません。宣誓供述書は、国籍国の公証人の認証によるものでも、在日大使館領事部で認証されたものでも構いません。

参考：外国人住民に係る住民票の概要（総務省）

外国法人である場合の追加書類

不動産の購入者が外国法人である場合は、法人情報を証明するための追加書類が必要です。なお、準備する書類は国内営業所の有無によって異なります。

本邦に営業所を置いている外国法人の場合…

追加書類は「会社登記簿謄本」＋「資格証明書」＋「代表者の身分証明書（パスポート）」

本邦に営業所を置いていない外国法人の場合…

追加書類は「法人情報に関する宣誓供述書」＋「代表者の身分証明書（パスポート）」＋印鑑もしくはサイン

印鑑証明書の代わりになる書類

印鑑証明書も、日本で住民登録されている外国人であれば本邦人と同じものを入手できます。ただし、この点も本邦人と同様に、事前に実印を作成して印鑑登録しなければなりません。

一方、日本で住民登録されていない外国人は、印鑑登録証明書に代わる「サイン証明書」が必要です。サイン証明書に関しては、以下いずれか任意のもので構いません。

サイン証明書の種類

• 国籍国の在日大使館で作成されたもの
• 在日国籍国領事館で作成されたもの
• 日本の公証人が作成したもの（※在日国籍国領事館がサイン証明書の交付に対応していない場合）