遺留分の算定において不動産をどの価格で見るか

父が遺言により実家の土地及び建物を兄に相続させました。私は遺留分を侵害されていると考えており、金銭の支払を求めるつもりでございます。しかし、兄は「路線価で計算すればこの金額だ」と主張し、私は「実際にはもっと高く売れるはずだ」と考えております。どの価格を用いるのが正しいのかが分かりません。このようなご相談をいただくことがあります。

結論から申し上げます。遺留分を算定するための財産の価額は、被相続人が相続開始の時において有した財産の価額にその贈与した財産の価額を加えた額から債務の全額を控除した額とされております（民法第1043条第1項）。ここでいう財産の価額は、相続開始の時における価額と解されており、原則として実際の取引において成立するであろう価格（時価）によります。相続税の課税のために定められた路線価又は固定資産税の評価額は、時価とは異なるものでございます。もっとも、当事者間で合意があればこれらを用いることも可能であり、実務上は簡便な指標として参照されることも少なくありません。本記事では、評価の考え方と主張の方法を整理いたします。

第1節　遺留分の算定の枠組み

1　遺留分を算定するための財産の価額

遺留分を算定するための財産の価額は、被相続人が相続開始の時において有した財産の価額にその贈与した財産の価額を加えた額から債務の全額を控除した額とされております（民法第1043条第1項）。

表1　遺留分の算定の構造

段階	内容	根拠
1　基礎となる財産の確定	相続開始の時に有した財産に贈与した財産を加え、債務を控除いたします	民法第1043条第1項
2　遺留分の割合	直系尊属のみが相続人であるときは3分の1、それ以外の場合は2分の1	民法第1042条第1項
3　個別の遺留分	上記に法定相続分を乗じます	民法第1042条第2項
4　侵害額の算定	遺留分の額から遺贈及び特別受益等を控除し、負担する債務を加算いたします	民法第1046条第2項
5　請求	侵害額に相当する金銭の支払を請求いたします	民法第1046条第1項

2　金銭の支払を求める権利です

平成30年の相続法の改正により、遺留分を侵害された者は、受遺者又は受贈者に対し、遺留分侵害額に相当する金銭の支払を請求することができるものとされました（民法第1046条第1項）。改正の前は、遺贈又は贈与そのものの効力を失わせ、目的物について共有持分を取得するという構成でございましたが、現在は金銭債権として構成されております。

したがって、不動産そのものを取り戻すのではなく、その価額を基礎とした金銭を請求することになります。この点から、不動産の評価が請求額に直結いたします。

3　評価の基準時

遺留分を算定するための財産の価額における評価の基準時は、相続開始の時と解されております。したがって、被相続人が死亡した時点における価格により算定いたします。

この点は、遺産分割において分割の時の価額が用いられることがあるのと異なりますので、注意が必要でございます。相続開始から長期間が経過している事案では、この違いにより金額が大きく異なることがございます。

4　時価によることが原則です

財産の価額は、原則として、実際の取引において成立するであろう価格（時価）によるものと解されております。相続税の路線価、固定資産税の評価額は、いずれも課税のために定められた評価であり、時価とは異なるものでございます。

第2節　どの資料により評価するか

1　資料の種類

表2　不動産の評価に用いる資料

資料	性質	時価との関係
固定資産税の評価額	固定資産税の課税のための評価	時価より低い水準とされております
相続税の路線価	相続税の課税のための評価	時価より低い水準とされております
公示価格、都道府県地価調査	公的な指標	近隣の地点に限られます
不動産業者の査定書	市場の水準の目安	複数社から取得することが望まれます
不動産鑑定士による鑑定評価書	専門家による評価	証拠としての価値が高いものでございます
実際の売却の代金	現実に成立した価格	最も説得力のある資料となり得ます

2　合意による評価

当事者間で評価について合意することができれば、その額により算定いたします。実務上、簡便な指標として路線価を基礎とし、これに一定の調整を加えた額で合意する例もございます。もっとも、これは合意による処理であって、法律上そうすべきものではありません。

3　鑑定を求める場合

当事者の主張が対立し、合意が困難である場合には、不動産鑑定士による評価を得ることを検討いたします。訴訟においては、裁判所が鑑定を実施することもございます。鑑定には費用と期間を要しますので、金額の差との比較が必要でございます。

4　現に売却された場合

相続開始の後に当該不動産が実際に売却された場合には、その代金が有力な資料となります。もっとも、評価の基準時は相続開始の時でございますので、売却の時期が離れている場合には、その間の価格の変動を考慮する必要がございます。

第3節　贈与された不動産の取扱い

1　贈与も基礎となる財産に含まれます

遺留分を算定するための財産の価額には、被相続人が贈与した財産の価額が加算されます。もっとも、加算される贈与の範囲には制限がございます。

表3　算入される贈与の範囲

受贈者	算入される範囲	根拠
相続人以外の者	相続開始前の1年間にしたもの	民法第1044条第1項前段
相続人以外の者（当事者双方が害することを知っていた場合）	1年前の日より前にしたものも算入されます	民法第1044条第1項後段
相続人（特別受益に当たる贈与）	相続開始前の10年間にしたもの	民法第1044条第3項
相続人（当事者双方が害することを知っていた場合）	10年前の日より前にしたものも算入されます	民法第1044条第3項、第1項後段

2　贈与された不動産の評価の基準時

贈与された不動産についても、相続開始の時における価額により評価するものと解されております。すなわち、贈与の時の価格ではなく、相続開始の時にその不動産がどれだけの価値を有していたかにより算定いたします。

したがって、贈与から相続開始までの間に価格が上昇していれば、算入される額も大きくなります。

3　受贈者が改変した場合

受贈者の行為によって目的物の価額に変動が生じた場合の取扱いについては、原則として相続開始の時においてなお原状のままであるものとみなして評価するものと解されております。受贈者が建物を建てた、取り壊したといった事情がある場合には、この点の検討が必要となります。

4　金銭の贈与の場合

不動産ではなく金銭が贈与された場合には、贈与の時の金額を相続開始の時の貨幣価値に換算して評価するものと解されております。不動産の場合と考え方が異なりますので、混同しないよう注意が必要でございます。

第4節　実務上よく起きる問題

1　路線価による主張と時価による主張が対立する

最も多い対立でございます。遺留分を請求する側は高い評価を、請求される側は低い評価を主張いたします。それぞれの立場に応じ、根拠となる資料を提出して主張することになります。

表4　立場による主張の方向

立場	主張の方向	用いる資料
遺留分を請求する側	高く評価すべきである	業者の査定書、近隣の取引の事例、鑑定評価書
請求される側	低く評価すべきである	路線価、固定資産税の評価額、減価の要素に関する資料

2　建物の評価をどうするか

古い建物については、価値がほとんどないと評価される場合と、なお相応の価値があると評価される場合とがございます。建物を取り壊して更地として売却する方が高くなる場合には、解体費用を控除した額が問題となります。

3　権利の制約がある不動産

賃貸中の不動産、底地、借地権付きの不動産については、制約により評価が下がるのが通常でございます。この点を主張するには、契約の内容、賃料の水準、更新の見通しを示す資料が必要でございます。

4　被相続人が居住していた不動産

被相続人が居住していた不動産については、相続人の一人が引き続き居住していることが多くございます。この場合であっても、遺留分の算定においては、当該不動産の価額により算定いたします。居住している事情は、支払の方法（期限の許与）の場面で考慮される余地がございます。

5　複数の不動産がある

複数の不動産がある場合には、それぞれについて評価が必要となります。鑑定を求める場合には、物件の数に応じて費用が増えます。争いの大きい物件に絞って鑑定を求めるという方法も検討されます。

6　期間の制限があります

遺留分侵害額の請求権は、遺留分権利者が相続の開始及び遺留分を侵害する贈与又は遺贈があったことを知った時から1年間行使しないときは、時効によって消滅いたします。相続開始の時から10年を経過したときも同様でございます（民法第1048条）。評価の検討に時間をかけている間に期間が経過することのないよう、まず請求の意思表示を行うことが重要でございます。

第5節　検討する選択肢

1　選択肢の全体像

表5　遺留分の請求における手順

段階	内容	期間の目安
1　相続人及び遺産の確認	戸籍、遺言、財産の内容を確認いたします	1か月から数か月
2　請求の意思表示	内容証明郵便により請求し、期間の経過を防ぎます	数日
3　評価の資料の収集	査定書、路線価、取引の事例を集めます	数週間から数か月
4　金額の算定	基礎となる財産、遺留分の割合、侵害額を算定いたします	数週間
5　協議	金額及び支払の方法について協議いたします	1か月から数か月
6　調停の申立て	協議が調わない場合に調停を申し立てます	数か月から1年
7　訴えの提起	調停が成立しない場合に提訴いたします	1年から2年程度

2　まず請求の意思表示を行うこと

評価の検討には時間を要しますが、請求の意思表示には期間の制限がございます。金額を確定させる前であっても、内容証明郵便により請求の意思表示を行い、期間の経過を防ぐことが第一でございます。

3　合意による評価を試みる

鑑定には費用と期間を要します。複数の査定書を取得し、その中間の額で合意するといった方法により解決できれば、双方にとって負担が小さくなります。主張の開きが小さい場合には、合意による解決を優先的に検討いたします。

4　支払の方法の交渉

請求される側が直ちに金銭を用意できない場合には、裁判所が期限の許与をすることがございます（民法第1047条第5項）。また、当事者間の合意により、分割払、不動産の売却による支払、代物弁済といった方法を定めることも可能でございます。

第6節　案件において確認すべき事項

1　資料の確認

表6　ご相談の際に確認する資料

区分	資料	確認する内容
相続	被相続人及び相続人の戸籍	相続人の範囲、法定相続分
相続	遺言書、検認に関する資料	遺贈又は相続させる旨の内容
財産	不動産の登記事項証明書	対象となる不動産
財産	預貯金の残高証明書、有価証券に関する資料	基礎となる財産の全体
債務	借入れの明細	控除すべき債務
贈与	贈与契約書、登記の記録、贈与税の申告書	算入される贈与の有無
評価	路線価、固定資産税の評価証明書、業者の査定書	不動産の価額
時期	相続の開始及び遺言を知った時期に関する資料	期間の制限との関係

2　確認する事項

表7　算定において確認する事項

事項	確認の内容
評価の基準時	相続開始の時の価額であること
不動産の性質	賃貸中か、底地か、借地権付きか
建物の状態	価値があるか、解体を要するか
贈与の有無及び時期	算入される期間内か
債務の額	控除すべき債務があるか
遺留分の割合	相続人の構成による割合
期間の制限	知った時から1年、相続開始から10年
相手方の資力	金銭による支払が可能か

第7節　弁護士に相談する意味

遺留分の請求における不動産の評価は、請求額を直接に左右する中心的な争点でございます。

第一に、基準時の理解が必要である点です。遺留分の算定においては相続開始の時の価額によります。遺産分割において分割の時の価額が用いられることがあるのと異なりますので、混同すると算定を誤ります。

第二に、どの資料を用いるかで金額が大きく異なる点です。路線価によるのか、査定書によるのか、鑑定によるのかによって、請求額が大きく変わります。自らの立場に応じた資料を選び、根拠とともに主張する必要がございます。

第三に、期間の制限がある点です。遺留分侵害額の請求権は、知った時から1年、相続開始の時から10年で消滅いたします。評価の検討に時間をかけている間に期間が経過することは避けなければなりません。

弁護士が行う業務は、次のとおりです。第一に、相続人及び遺産の範囲を確定させることです。第二に、内容証明郵便により請求の意思表示を行い、期間の経過を防ぐことです。第三に、算入される贈与を含め、基礎となる財産を確定させることです。第四に、評価に関する資料を収集し、請求額を算定することです。第五に、協議、調停及び訴訟を代理し、支払の方法を含めた解決を図ることです。なお、不動産の鑑定評価は不動産鑑定士、相続税に関する申告は税理士の業務でございます。

なお、具体的な交渉の進め方は、相続人の構成、遺産の内容、贈与の経緯等により異なり、当事務所が個別案件を通じて蓄積してきた実務上のノウハウにも属するため、本記事では詳細を開示しておりません。

よくあるご質問

質問1　路線価で計算してよいですか。

路線価は相続税の課税のために定められた評価であり、時価とは異なるものでございます。遺留分の算定においては、原則として実際の取引において成立するであろう価格によります。もっとも、当事者間で合意すれば路線価を基礎とすることも可能でございます。

質問2　いつの時点の価格ですか。

遺留分を算定するための財産の価額における評価の基準時は、相続開始の時と解されております。被相続人が死亡した時点における価格により算定いたします。

質問3　20年前に兄に贈与された土地も入りますか。

相続人に対する贈与で特別受益に当たるものは、相続開始前の10年間にしたものが算入されるのが原則でございます（民法第1044条第3項）。もっとも、当事者双方が遺留分権利者に損害を加えることを知って贈与をしたときは、10年前の日より前のものも算入されます。

質問4　贈与された土地は、贈与の時の価格で見ますか。

いいえ。贈与された不動産についても、相続開始の時における価額により評価するものと解されております。贈与から相続開始までの間に価格が上昇していれば、算入される額も大きくなります。

質問5　兄に現金がありません。どうなりますか。

裁判所は、受遺者又は受贈者の請求により、金銭の支払について相当の期限を許与することができるものとされております（民法第1047条第5項）。また、当事者間の合意により、分割払、不動産の売却による支払といった方法を定めることも可能でございます。

質問6　いつまでに請求すればよいですか。

相続の開始及び遺留分を侵害する贈与又は遺贈があったことを知った時から1年間行使しないときは、時効によって消滅いたします。相続開始の時から10年を経過したときも同様でございます（民法第1048条）。まず請求の意思表示を行うことが重要でございます。

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所へのご相談

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所（代表弁護士　土屋勝裕。東京都港区虎ノ門）では、遺留分と不動産の評価に関するご相談をお受けしております。

• 電話番号　03-6435-8418
• 受付時間　8時00分から21時00分まで
• 土曜日、日曜日及び祝日も受付いたします
• ご相談は事前予約制です

ご相談の際に、遺言書、被相続人及び相続人の戸籍、不動産の登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、業者の査定書、贈与に関する資料をご用意いただけますと、検討が早く進みます。これらがお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。

弁護士費用については、弁護士費用一覧のページをご覧ください。結果は事案ごとに異なります。本記事の記載は一般的な説明であり、特定の結果を保証するものではありません。

本記事の根拠条文

民法　第903条（特別受益者の相続分）、第1042条（遺留分の帰属及びその割合）、第1043条第1項（遺留分を算定するための財産の価額）、第1044条（算入される贈与の範囲）、第1046条（遺留分侵害額の請求）、第1047条（受遺者又は受贈者の負担額。第5項　期限の許与）、第1048条（遺留分侵害額請求権の期間の制限）

その他　遺留分侵害額の請求として金銭の支払を求める構成は、平成30年の相続法の改正により定められたものでございます。不動産の鑑定評価は不動産鑑定士、相続税に関する評価及び申告は税理士の業務でございます。

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