共有持分の買取価格はどのように決まるのか　共有減価が生ずる理由と不動産全体の価格との違い

共有持分の買取業者から届いた書面に、金額が記されている。相場が分からないため妥当なのか判断できない。そのようにご相談をいただくことが、たいへん多くあります。

結論から申し上げます。共有持分の価格は、一つの相場があるのではなく、誰に売るのかによって三つの水準に分かれます。第三者へ共有持分だけを売る場合、他の共有者へ売る場合、共有者全員で不動産全体を売る場合の三つです。この三つを同じ土俵に並べないまま一つの提示額だけを見ますと、判断のしようがありません。

本記事では、共有持分の価格がどのように組み立てられているのか、なぜ第三者への売却では大きく減価されるのか、そしてその減価がどの場面では働かないのかを、順に整理いたします。

共有持分の価格は、売却の相手方によって三つの水準に分かれます

まず、不動産全体の時価に共有持分の割合を乗じた額を出発点といたします。仮に不動産全体の時価が4,000万円、共有持分が2分の1であれば、出発点は2,000万円です。ここから、売却の相手方ごとに次のように分かれます。

第三者へ共有持分だけを売る場合

共有持分のみを取得した者は、他の共有者との調整なしには不動産を使用することも処分することもできません。買主にとっては、取得後に交渉又は訴訟を経なければ投じた資金を回収できないという負担が残ります。この負担が価格に織り込まれますので、出発点を大きく下回ります。

他の共有者へ売る場合

買い取る共有者は、その不動産の単独の所有者となります。共有であることによる制約が、売買と同時に消滅いたします。制約が消滅する以上、第三者向けの減価をそのまま適用すべき理由はありません。出発点である2,000万円を基礎として、共有関係を解消できることの利益を踏まえて調整いたします。

共有者全員で不動産全体を売る場合

通常の不動産取引となりますので、市場での評価がそのまま反映されます。手取額は最も大きくなります。他方、共有物全体の処分に当たりますので、共有者全員の同意を要します。

なぜ第三者への売却では減価が生ずるのか

減価の理由は、買主の側から見れば明快です。

第一に、単独では使用できないためです。各共有者は共有物の全部について共有持分に応じた使用をすることができますが（民法第249条第1項）、既に他の共有者が居住している不動産では、事実上の使用は困難です。

第二に、単独では処分できないためです。共有物の全部を第三者へ譲渡することは共有物の処分に当たり、共有者全員の同意を要します。自己の共有持分のみを処分することはできますが、次の買主も同じ制約を負います。

第三に、回収までに時間と費用を要するためです。買主が投下資金を回収するには、残る共有者との買取りの交渉、これが調わない場合の共有物分割の請求（民法第258条第1項）という過程を経ることになります。その期間、その費用、そして結果が確実でないことが、いずれも価格から差し引かれます。

不動産の価額には複数の種類があり、目的が異なります

交渉が噛み合わない事案のほとんどは、当事者が別々の種類の価額を持ち出したまま議論している状態です。次のとおり整理いたします。

• 不動産会社の査定額　実際に売り出した場合の想定価格です。会社により前提が異なりますので、複数から取得いたします
• 相続税路線価　相続税及び贈与税の課税のために定められた価額です。一般に公示地価の8割程度を目安として定められております
• 固定資産税評価額　固定資産税等の課税のために定められた価額です（地方税法第341条、第349条）
• 不動産鑑定士による鑑定評価額　不動産の鑑定評価に関する法律に基づく評価です。共有物分割の訴えにおいて価格が争われる場合には、この方法によることになります

評価の基準日を揃えることも同じく重要です。一方が数年前の査定を、他方が直近の査定を持ち出しますと、金額の差が価格の争いなのか時点の差なのかが分からなくなります。基準日を先に定めてから、資料を出し合ってください。

共有物分割の場面では、減価の扱いが変わります

裁判所は、共有物分割において、現物による分割又は共有者の一人等に取得させる賠償による分割を命ずることができ、これらの方法によることができないとき等に限って競売を命ずることができるものとされております（民法第258条第2項、第3項）。

このうち賠償による分割では、取得する共有者が他の共有者に対して共有持分に相当する金銭を支払います。取得する共有者は単独の所有者となりますので、第三者向けの共有持分の減価をそのまま適用することは、共有者間の実質的公平に反することとなります。最高裁判所平成8年10月31日判決は、全面的価格賠償が許されるための考慮要素として、共有物の適正な評価とともに共有者間の実質的公平を挙げております。

したがいまして、買取業者から「共有持分の相場はこの程度である」と説明を受けた場合であっても、その説明が第三者向けの相場を指しているのであれば、共有物分割の場面における評価とは前提が異なります。

提示された価格の根拠を確かめる手順

• 提示額が、不動産全体のどの価額を基礎としているのかを尋ねてください。査定額なのか、路線価なのか、固定資産税評価額なのかで、答えは大きく変わります
• 共有持分の割合の乗じ方を確認してください。登記事項証明書に記載された共有持分の割合と一致しているかを照合いたします
• 減価の率と、その根拠を尋ねてください。根拠を示せない提示には、交渉の余地があります
• 抵当権、賃借人、境界の未確定、再建築の可否といった減価の要因が、二重に差し引かれていないかを確認してください

時間の経過によって失われるもの

共有関係は、放置している間にも変化いたします。共有者の一人に相続が生じますと、その共有持分は相続人へ承継され、共有者が増えます。共有者が増えるほど、全員の同意を要する不動産全体の売却は困難となり、最も手取額の大きい選択肢から遠ざかります。

相続登記の申請は、不動産を取得したことを知った日から3年以内に行う義務があります（不動産登記法第76条の2）。正当な理由なくこれを怠りますと、10万円以下の過料の対象となります（同法第164条第1項）。共有者が確定しないままでは、価格の交渉に入ることすらできません。

買取業者の側の事情

買取業者は、共有持分を取得したうえで、残る共有者に対する買取りの要求、使用の対価の請求、共有物分割の訴えの提起により、投じた資金を回収いたします。したがって、業者にとっては、取得した価格と、最終的に回収できる価格との差が利益となります。

この構造を踏まえますと、次のことが言えます。第一に、業者の提示額は、業者が想定する回収額から利益と費用を差し引いた額です。第二に、残る共有者が業者から買い戻す場合には、業者の取得価格に利益を加えた額が交渉の目安となります。第三に、業者にとっても訴訟は時間と費用を要しますので、早期に確実な回収ができる解決には応じる余地があります。

いま確認していただきたいこと

• 登記事項証明書を取得し、共有者、共有持分の割合、抵当権の有無を確認してください
• 不動産会社の査定を複数取得してください。査定の前提（賃貸中か空室か、再建築が可能か、境界が確定しているか）を必ず確認してください
• 提示を受けている場合は、その書面を保存し、算定の根拠を書面で求めてください。口頭で金額を告げないでください
• 他の共有者に買い取る意思があるかどうかを確認してください。最も価格の高い選択肢が残っているかどうかの分岐です
• 回答の期限を切られている場合でも、その期限に法律上の効力はありません。比較を済ませてから回答してください

よくあるご質問

共有持分の相場は、不動産全体の何割ですか。

一律の割合はありません。売却の相手方、他の共有者の使用の状況、抵当権の有無、共有者の人数、相続の未了の有無によって大きく異なります。割合だけを示す説明には根拠がありませんので、算定の過程を求めてください。

買取業者の提示額が、思ったより高いのですが。

提示額の高低は、他の選択肢と比較して初めて判断できます。他の共有者への売却、不動産全体の売却、共有物分割による換価の手取額を同じ基準日で並べたうえで、ご判断ください。

相続税の申告で用いた評価額を基準にできますか。

基準の一つとはなりますが、そのままの金額を売買価格とすることはできません。相続税評価額は課税のために定められた価額であり、市場での売買価格とは目的も算定方法も異なります。

不動産鑑定を取るべきでしょうか。

価格そのものが争点となっている場合、又は共有物分割の訴えを見据えている場合には、有効です。費用を要しますので、査定額の隔たりの大きさと、想定される解決までの期間を踏まえてご判断いたします。

共有持分を売った後、価格が安すぎたと争えますか。

容易ではありません。共有持分の譲渡は他の共有者の同意も通知も要せずに有効に成立いたします。価格が低廉であることのみを理由として後から覆すことは困難ですので、署名の前にご相談ください。

おわりに

共有持分の価格は、決まった相場があるのではなく、誰に売るのかによって組み立てが変わります。提示された一つの金額だけを見て判断されますと、最も手取額の大きい選択肢を検討しないまま終わることになります。

資料がそろっていない段階でも構いません。登記事項証明書と、届いた書面と、現在の利用の状況が分かれば、三つの水準を並べて具体的な金額の見当を申し上げます。必ず解決できますから、一緒に頑張りましょう。

出典及び参照した法令

• 民法第249条第1項、第256条第1項、第258条
• 不動産登記法第76条の2、第164条第1項
• 地方税法第341条、第349条
• 不動産の鑑定評価に関する法律
• 最高裁判所平成8年10月31日第一小法廷判決（民集50巻9号2563頁）

記載は令和8年9月1日時点の法令及び裁判例に基づきます。結論は事実関係により異なります。税務の取扱いにつきましては税理士又は所轄の税務署にご確認ください。