遺産分割における不動産の評価額の決め方

遺産分割の協議において、実家の土地及び建物の価額をいくらとするかで兄弟の意見が対立しております。兄は「固定資産税の評価額は1,500万円であるから、その額で計算すべきである」と主張しておりますが、こちらは近隣の売出価格からすれば3,000万円は下らないと考えております。不動産の価額が変われば代償金の額も大きく変わりますので、どちらの主張が正しいのかを知りたいと考えております。このようなご相談をいただくことがあります。

結論から申し上げます。遺産分割における不動産の評価額は、原則として、その不動産を売却した場合に得られるであろう価格、すなわち時価によります。相続税の課税のための評価額や固定資産税の課税のための評価額は、それぞれ別の目的のために定められたものであり、遺産分割における評価額として当然に用いられるものではありません。もっとも、相続人全員が合意すれば、いずれの価格を用いることもできます。争いがある場合には、査定、資料の提出、最終的には鑑定によって定められます。本記事では、評価をめぐる実務を整理いたします。

第1節　不動産には複数の価格があります

1　4つの価格

不動産の価格には、目的の異なる複数の基準が存在します。これが混乱の原因となっています。

表1　不動産の価格の種類

種類	目的	公表又は算定の主体	おおよその水準
実勢価格（時価）	実際の取引	市場において形成されます	―
公示価格及び都道府県地価調査の価格	取引の指標、公共用地の取得の基準	国及び都道府県が公表いたします	取引の水準に近いものとされています
相続税評価額（路線価等）	相続税及び贈与税の課税	国税庁が公表いたします	公示価格のおおむね8割程度を目安とするものとされています
固定資産税評価額	固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の課税	市町村が決定いたします	公示価格のおおむね7割程度を目安とするものとされています

相続税評価額及び固定資産税評価額は、いずれも公示価格を下回る水準を目安として定められています。したがって、これらの価格をそのまま遺産分割の基礎とすると、不動産を取得する相続人に有利、代償金を受け取る相続人に不利という結果になりやすくなります。

なお、上記の水準はあくまで一般的な目安であり、個別の不動産についてはこれと異なる関係となることがあります。

2　遺産分割においては時価によるのが原則です

遺産の分割は、遺産に属する物又は権利の種類及び性質、各相続人の年齢、職業、心身の状態及び生活の状況その他一切の事情を考慮してこれをするものとされています（民法第906条）。

この規定から、遺産分割においては、各相続人が実質的に公平に遺産を取得することが求められます。実質的な公平を図るためには、遺産を現実の価値により評価する必要がありますので、時価によるのが原則と解されています。

表2　各価格を遺産分割に用いた場合の帰結

用いる価格	不動産を取得する相続人	代償金を受け取る相続人
実勢価格	代償金の負担が大きくなります	実質的な公平が図られます
公示価格を基礎とする価格	実勢価格に近い水準となります	おおむね公平が図られます
相続税評価額	代償金の負担が小さくなります	実際の価値より少ない額しか得られません
固定資産税評価額	代償金の負担が最も小さくなります	実際の価値より相当少ない額しか得られません

3　合意があれば別の価格によることもできます

遺産分割は、相続人全員の合意により行うものですので、評価額についても全員が合意すれば、いかなる価格によることも可能です。

実務上、次のような理由から、相続税評価額を用いることが合意される場合があります。

表3　相続税評価額を用いることが合意される理由の例

理由	内容
相続税の申告との整合	申告のために既に評価を行っている場合、資料が揃っています
客観性	路線価は公表されており、算定の過程が明確です
費用	別途の査定又は鑑定を要しません
迅速性	評価をめぐる争いを回避できます
全員が取得する場合	相続人全員が不動産を分け合う場合、評価の水準は結論に影響しにくくなります

したがって、「相続税評価額を用いてはならない」ということではありません。問題は、一方の相続人が不動産を取得し、他方が代償金を受け取るという構造の場合に、いずれの価格を用いるかで取得額に大きな差が生じる点にあります。この点はＦＤ３０において具体的に扱います。

第2節　評価の基準となる時点

1　遺産分割においては分割の時が基準となります

不動産の価格は時の経過により変動いたします。したがって、いつの時点の価格を用いるかが問題となります。

遺産分割においては、現実に分割をする時点の価格によるものと解されています。これは、遺産分割が現に存在する遺産を分配する手続であり、分配の時点における価値により公平を図るべきであるという考え方によります。この点は判例法理及び実務の取扱いによります。

2　特別受益及び寄与分の算定においては相続開始の時が基準となります

他方で、特別受益（民法第903条）の持戻しの計算においては、相続の開始の時の価格によるものと解されています。すなわち、生前に贈与された財産の価額は、相続の開始の時における価額により評価いたします。

表4　基準となる時点の整理

場面	基準となる時点
遺産分割における遺産の評価	分割の時
特別受益の持戻しの計算	相続の開始の時
遺留分を算定するための財産の価額	相続の開始の時
相続税の課税価格の計算	相続の開始の時

1つの事案の中で、場面によって基準となる時点が異なることになります。この点が実務上の混乱の原因となりますので、何のための評価であるかを常に確認する必要があります。

なお、遺留分の算定における評価については、ＦＤ４３及びＦＤ４５において扱います。

3　協議が長期化した場合

遺産分割の協議が数年に及ぶ場合、その間に不動産の価格が変動いたします。分割の時を基準とする以上、協議の当初に取得した査定書はそのまま用いることができないことになります。

実務上は、調停又は審判の手続が進む中で、直近の資料を提出し直すことが求められることがあります。価格の上昇局面と下降局面とで、当事者の主張の方向も変わります。

第3節　評価をどのように定めるか

1　段階を踏んで進めます

表5　評価を定めるまでの段階

段階	内容	費用
1　資料の収集	固定資産評価証明書、路線価図、公示価格を確認いたします	少額です
2　簡易な査定	不動産業者による査定を取得いたします	無償のことが多くあります
3　複数の査定	複数の業者から査定を取得し、幅を把握いたします	無償のことが多くあります
4　協議	査定の結果を踏まえて協議いたします	―
5　調停	家庭裁判所において資料を提出し、調整いたします	手続の費用を要します
6　鑑定	不動産鑑定士による鑑定を実施いたします	相応の費用を要します

いきなり鑑定を行うのではなく、まず入手が容易な資料により幅を把握し、協議による解決を試みるのが実務の順序です。

2　不動産業者による査定

不動産業者による査定は、無償で取得できることが多く、実勢に近い水準を把握するために有用です。もっとも、次の点に留意する必要があります。

表6　査定書を用いる際の留意点

留意点	内容
目的による差	媒介契約の獲得を目的とする査定は高めになる傾向があるとされています
依頼者による差	依頼した当事者の意向が反映されることがあります
現地調査の有無	机上の査定と現地を確認した査定とでは精度が異なります
建物の評価	建物の状態が反映されているかを確認いたします
前提条件	境界の確定、越境の有無、接道の状況の前提を確認いたします
複数の取得	双方が査定を取得し、幅を把握することが有用です

3　不動産鑑定士による鑑定

協議及び調停において評価が折り合わない場合には、不動産鑑定士による鑑定を実施することがあります。家事事件の手続において、裁判所が鑑定を行うことができます（家事事件手続法第64条により民事訴訟法の鑑定に関する規定が準用されます）。

表7　鑑定の実施を検討する際の考慮事項

考慮事項	内容
評価の隔たり	双方の主張額の差が大きいか
不動産の特殊性	借地権、私道、不整形地、既存不適格建築物等の事情があるか
費用	鑑定の費用は不動産の種類及び数により異なります
費用の負担	原則として申立てをした者が予納し、後に分担が定められることがあります
期間	数か月を要することがあります
効果	鑑定の結果が審判の基礎とされることが多くあります
自らの立場	価格が高い方が有利か、低い方が有利か

鑑定の費用は相応の額に上りますので、争っている金額との対比で実施の可否を判断いたします。詳細はＦＤ３１において扱います。

4　建物の評価

建物については、次の点が問題となります。

表8　建物の評価において考慮される事情

事情	内容
築年数	経過年数による減価
構造	木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の別
維持管理の状況	修繕の履歴、雨漏り、設備の劣化
耐震性	建築の時期、耐震診断の結果
用途	居住用、事業用、賃貸用の別
建物としての価値の有無	老朽化が著しい場合、解体の費用を差し引く考え方があります
敷地との一体性	土地と建物とを一体として評価するか

老朽化が著しい建物については、建物に価値を認めず、むしろ解体の費用を土地の価格から控除するという主張がなされることがあります。この主張の当否は、建物の状態、周辺の取引の実情によります。

5　特殊な事情がある不動産

表9　評価に特別の検討を要する不動産

種類	検討事項
賃貸中の不動産	賃借人の存在による制約、収益性に基づく評価
借地権付きの建物	借地権の価格、地主の承諾の要否
底地	地代の水準、借地権者への売却の可能性
私道	通行及び掘削の承諾、持分の状況
再建築ができない土地	接道の要件を満たさない場合の減価
不整形地、傾斜地	有効に利用できる範囲
農地	転用の可否、農地法上の制約
山林	面積の確定、境界、搬出の可否
共有持分	単独所有の場合と比較した減価
建物が存する土地	建物の所有者との関係

これらについては、ＦＤ３２、ＦＤ３７、ＦＤ３８、ＦＤ５６及びＦＤ５７において個別に扱います。

第4節　評価が結論に与える影響

1　代償金の算定

一方の相続人が不動産を取得し、他方に代償金を支払うという分割の方法においては、不動産の評価額が代償金の額に直結いたします。

表10　評価額と代償金の関係の例（相続人が2人、法定相続分が各2分の1、遺産が不動産のみの場合）

不動産の評価額	取得する相続人が支払う代償金
2,000万円	1,000万円
2,500万円	1,250万円
3,000万円	1,500万円
3,500万円	1,750万円
4,000万円	2,000万円

上記は計算の仕組みを示すための例であり、実際の事案では他の遺産、特別受益、寄与分、債務の負担等が考慮されます。

評価額が1,000万円異なれば、代償金は500万円異なります。評価をめぐる争いが激しくなる理由がここにあります。

2　遺産の全体の中での調整

遺産が不動産のみである場合には、評価額が結論を直接に左右いたします。他方で、遺産に預貯金その他の財産が含まれる場合には、遺産の全体の中で調整することができますので、不動産の評価額の影響が相対的に小さくなることがあります。

表11　遺産の構成による違い

遺産の構成	評価の影響
不動産のみ	評価額が代償金の額を直接に決めます
不動産と預貯金	預貯金の配分により調整することができます
不動産が複数	各不動産の評価の相対関係が問題となります
債務がある	債務の負担の帰属と併せて検討いたします

3　立場によって主張の方向が異なります

表12　立場による主張の方向

立場	有利となる方向	主張する内容
不動産を取得する相続人	評価額が低い方が有利です	減価要因、建物の老朽化、解体の費用、市場の状況
代償金を受け取る相続人	評価額が高い方が有利です	近隣の取引事例、立地、将来の開発の予定
換価を求める相続人	実際の売却価格によります	評価の争いを避け、売却を進めることを主張いたします

評価をめぐる争いが解決しない場合、換価による分割を選ぶことにより、実際の売却価格を基準として分配するという解決が可能です。この方法は、評価に関する争いを回避する手段として有効です。

第5節　案件において確認すべき事項

表13　ご相談の際に確認する資料

区分	資料
不動産	登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面
評価	固定資産評価証明書、納税通知書、路線価図、公示価格の資料
評価	不動産業者の査定書、近隣の取引事例、売出しの資料
現況	現地の写真、建物の状態が分かる資料、修繕の履歴
権利	賃貸借契約書、借地契約書、私道に関する協定
相続	被相続人及び相続人の戸籍、遺言書
遺産	預貯金の残高証明書、有価証券の資料、債務の資料
生前贈与	贈与契約書、贈与税の申告書、預金の移動の記録
税務	相続税の申告書、財産評価の明細書
経緯	他の相続人とのやり取りの記録

表14　確認すべき事項

事項	内容
何のための評価か	遺産分割か、特別受益の計算か、遺留分の算定か
基準となる時点	分割の時か、相続の開始の時か
自らの立場	不動産を取得するのか、代償金を受け取るのか
遺産の全体	不動産以外の財産の有無と額
争いの金額	評価の差により生じる取得額の差
費用との対比	鑑定の費用に見合う争いか
相続の開始の時期	10年を経過しているか
期限	相続税の申告、相続登記の申請の期限

第6節　弁護士に相談する意味

不動産の評価をめぐる争いは、遺産分割において最も長期化しやすい争点の一つです。

第一に、複数の価格が存在することが混乱の原因となります。「固定資産税評価額こそが公的な評価である」「路線価は国が定めたものであるから正しい」といった主張がなされますが、いずれも課税のための評価であり、遺産分割における評価とは目的が異なります。この整理を当事者間で行うことは容易ではありません。

第二に、評価額が取得額に直結するため、双方が譲りにくい構造にあります。単に「話し合えばよい」という問題ではなく、客観的な資料に基づく検証が必要です。

第三に、鑑定を実施するかどうかの判断が難しい点です。鑑定には費用と期間を要します。争っている金額、不動産の特殊性、他の争点の有無を踏まえて判断する必要があります。

第四に、評価以外の解決の方法があることが見落とされがちである点です。換価による分割を選択すれば、評価をめぐる争い自体を回避することができます。遺産の全体の中で調整することにより、評価の影響を小さくすることもできます。

弁護士が行う業務は、次のとおりです。第一に、何のための評価であるかを整理し、基準となる時点を確定させることです。第二に、評価の資料を収集し、相手方の主張する評価を検証することです。第三に、減価要因又は増価要因を具体的に指摘し、資料により裏付けることです。第四に、鑑定の要否を判断することです。第五に、評価以外の解決の方法を含めて、分割の方法を設計することです。第六に、協議、調停及び審判における代理を行うことです。

具体的な協議の進め方は、相続人の構成、遺産の内容、従前の経緯等により異なり、当事務所が個別案件を通じて蓄積してきた実務上のノウハウにも属するため、本記事では詳細を開示しておりません。

よくあるご質問

質問1　固定資産税評価額で計算すべきだと言われています。従う必要がありますか。

固定資産税評価額は固定資産税等の課税のための評価額であり、遺産分割における評価額として当然に用いられるものではありません。相続人全員が合意すれば用いることもできますが、合意しなければならないものではありません。

質問2　相続税の申告では路線価で申告しました。遺産分割でも同じ額になりますか。

相続税の申告における評価は課税のためのものであり、遺産分割における評価とは目的が異なります。申告額と異なる評価により遺産分割を行うことは可能です。

質問3　査定を取ったところ、業者によって金額が大きく違います。

査定は前提条件、目的、査定の方法により差が生じます。複数の査定により幅を把握し、その中で協議することが実務上の進め方です。差が大きく、協議が調わない場合には鑑定を検討いたします。

質問4　鑑定の費用はどのくらいですか。

不動産の種類、数、権利関係の複雑さにより異なります。相応の額に上りますので、争っている金額との対比で判断いたします。詳細はＦＤ３１をご覧ください。

質問5　評価で争うより、売って分けた方がよいのでしょうか。

換価による分割は、実際の売却価格を基準としますので、評価をめぐる争いを回避できるという利点があります。もっとも、不動産を取得したい相続人がいる場合、居住している相続人がいる場合には、そのまま採用することができません。事案に応じて検討いたします。

質問6　協議が長引いて価格が変わってしまいました。

遺産分割においては分割の時の価格によるものと解されていますので、直近の資料により評価し直すことになります。価格が変動した場合には、双方の主張の方向も変わります。

質問7　建物が古く、価値がないと思います。

老朽化が著しい建物については、建物に価値を認めず、解体の費用を土地の価格から控除するという主張がなされることがあります。建物の状態を示す資料、解体の見積書を準備することが有用です。

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所へのご相談

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所（代表弁護士　土屋勝裕。東京都港区虎ノ門）では、不動産を含む遺産分割に関するご相談をお受けしております。

• 電話番号　03-6435-8418
• 受付時間　8時00分から21時00分まで
• 土曜日、日曜日及び祝日も受付いたします
• ご相談は事前予約制です

ご相談の際に、登記事項証明書、固定資産評価証明書又は納税通知書、不動産業者の査定書、被相続人及び相続人の戸籍、遺言書、遺産の内容が分かる資料、相続税の申告書をご用意いただけますと、検討が早く進みます。これらがお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。

結果は事案ごとに異なります。本記事の記載は一般的な説明であり、特定の結果を保証するものではありません。

本記事の根拠条文

民法　第898条（相続財産の共有）、第900条（法定相続分）、第903条（特別受益者の相続分）、第904条の2（寄与分）、第904条の3（相続開始から10年経過後の遺産分割）、第906条（遺産の分割の基準）、第907条（遺産の分割の協議又は審判）、第1043条（遺留分を算定するための財産の価額）

家事事件手続法　第64条（民事訴訟法の準用による鑑定）、第257条（調停前置主義）、遺産の分割に関する処分の審判（別表第二に掲げる事項）

判例法理及び実務の取扱いによる部分　遺産分割における評価の基準時が分割の時であること、特別受益の持戻しの計算における評価の基準時が相続の開始の時であること、相続税評価額及び固定資産税評価額の公示価格に対するおおよその水準

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