競売による分割を避けて自ら取得する方法

共有物分割の訴えを提起され、原告は競売による分割を求めております。しかし、その建物には自分と家族が住んでおり、競売にかけられれば住む場所を失います。あるいは、先代から引き継いだ土地であり、事業の拠点として使い続ける必要があります。このようなご相談をいただくことがあります。

結論から申し上げます。競売による分割は、現物分割及び賠償による分割ができないとき、又は分割によって著しく価格を減少させるおそれがあるときに行われるものと位置付けられています（民法第258条第3項）。したがって、自らが不動産を取得し、他の共有者に対してその持分の価格に相当する金銭を支払う方法（賠償による分割）が可能であることを主張立証すれば、競売を回避する道があります。もっとも、そのためには、評価と支払能力に関する具体的な資料が必要です。本記事では、何をどのように示せばよいのかを整理いたします。

第1節　競売を回避するための法的な枠組み

1　分割の方法の位置付け

民法は、裁判による共有物の分割について、現物分割及び賠償による分割を定め、これらの方法により分割をすることができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、競売を命ずることができるものとしています（民法第258条第2項、第3項）。

したがって、競売は最後の手段という位置付けです。被告としては、競売以外の方法が可能であることを示すことにより、競売を回避することができます。

表1　競売を回避するための3つの筋道

筋道	内容	適する場面
賠償による分割	自らが不動産を取得し、相手方に代償金を支払います	不動産を保有し続けたい場合
現物分割	土地を分筆して各共有者が単独で取得いたします	土地が広く、分筆しても利用価値が損なわれない場合
和解による解決	訴訟の中で任意の売買又は共同売却について合意いたします	双方に合意の余地がある場合

2　賠償による分割が許されるための要件

判例法理により、共有物を共有者のうちの特定の者に取得させ、他の共有者に対してはその持分の価格を賠償させる方法による分割は、次の要件を満たす場合に許されるとされています（最高裁平成8年10月31日判決）。

表2　賠償による分割の要件

要件	内容
相当性	当該共有物を当該共有者に取得させるのが相当であると認められることです
価格の適正な評価	共有物の価格が適正に評価されていることです
支払能力	共有物を取得する者に支払能力があることです
実質的公平	他の共有者にその持分の価格を取得させることとしても、共有者間の実質的公平を害しないと認められる特段の事情があることです

これらの要件のうち、実務上とりわけ問題となるのは、価格の適正な評価と支払能力です。

3　現物分割の可能性

土地については、分筆による現物分割が可能な場合があります。分筆を行う場合には、次の点を検討いたします。

表3　現物分割の可否の検討事項

検討事項	内容
面積	分筆後の各土地が利用可能な面積を確保できるか
接道	分筆後の各土地が建築基準法上の接道の要件を満たすか
形状	分筆により不整形となり価値が著しく低下しないか
建物の存在	建物が存する場合、その敷地をどう扱うか
用途地域等	都市計画上の規制、最低敷地面積の定めの有無
価格の均衡	分筆後の各土地の価格が持分に見合うか
部分的な賠償	価格の差を金銭で調整する方法を併用できるか

現物分割は、双方が土地を保有し続けることができる点で望ましい方法ですが、建物が存する場合には現実的でないことが多く、土地についても接道及び面積の制約から困難な場合が少なくありません。もっとも、価格の差を金銭で調整する部分的な賠償を併用する方法もありますので、可能性を検討する価値はあります。

第2節　評価をどのように主張するか

1　複数の価格が存在します

不動産の価格には、複数の異なる基準があります。

表4　不動産の価格の種類

種類	内容	用途
実勢価格	実際の取引において成立する価格です	取引の基準です
公示価格及び都道府県地価調査の価格	標準地について公表される価格です	取引の指標です
相続税評価額（路線価）	相続税及び贈与税の課税のための評価額です	課税の基礎です
固定資産税評価額	固定資産税の課税のための評価額です	課税の基礎です

賠償による分割においては、実勢価格に相当する価格を基礎として代償金の額が定められることが原則です。もっとも、実勢価格そのものを直接に知る方法はありませんので、これを推計する資料が必要となります。

2　立場によって主張すべき方向が異なります

表5　立場による主張の方向

立場	有利となる方向	主張の内容
自らが不動産を取得する	価格が低い方が有利です	建物の老朽化、修繕の必要、不整形、接道の制約、借地権等の負担
代償金を受け取る	価格が高い方が有利です	近隣の取引事例、再開発の予定、利便性

この点は率直に申し上げておく必要があります。訴訟における評価の主張は、自らの立場によって方向が異なります。ただし、根拠のない価格を主張しても採用されません。客観的な資料に基づいて、当該不動産の減価要因又は増価要因を具体的に示すことが必要です。

3　用いる資料

表6　評価の主張に用いる資料

資料	内容	取得の難易
固定資産評価証明書	市区町村が発行いたします	容易です
路線価図及び評価倍率表	相続税の評価の基礎です	容易です
公示価格及び都道府県地価調査の価格	公表されている標準地の価格です	容易です
不動産業者による査定書	取引の実勢を反映した価格の見込みです	比較的容易です
取引事例	近隣の実際の取引の価格です	業者を通じて取得いたします
不動産鑑定士による鑑定評価書	専門家による評価です	費用を要します
建物の調査の資料	老朽化、雨漏り、耐震性等の状況です	調査を要します
測量図	実測の面積、境界の状況です	測量を要します

4　減価要因の主張

自らが取得することを求める場合には、次のような減価要因を具体的に指摘いたします。

表7　主張し得る減価要因の例

区分	具体例
土地の物理的な要因	不整形、間口が狭い、傾斜地、高低差、地中の埋設物
土地の法的な要因	接道が不十分、再建築ができない、用途地域の制限、既存不適格
権利関係	借地権又は借家権の負担、私道の負担、通行地役権
建物の要因	築年数、老朽化の程度、耐震性、雨漏り、設備の劣化
市場の要因	立地、需要の乏しさ、取引事例の少なさ
費用	解体を要する場合の費用、修繕を要する場合の費用

これらは、写真、見積書、専門家の意見書といった資料により裏付ける必要があります。単に「古い建物である」と述べるだけでは足りません。

第3節　支払能力をどのように示すか

1　なぜ支払能力が要件とされるのか

賠償による分割においては、不動産を取得する者が他の共有者に対して代償金を支払うことになります。判決により持分の移転が認められたにもかかわらず代償金が支払われないとすれば、他の共有者は持分も金銭も失うことになります。そのため、支払能力が要件とされています。

2　示すことができる資料

表8　支払能力の裏付けとなる資料

区分	資料	留意点
現預金	預金の残高証明書、通帳の写し	代償金の額を賄えるかが問われます
有価証券	保有する資産の一覧、評価額の資料	換価に要する期間を確認いたします
借入れ	金融機関の融資証明書、融資の内諾を示す書面	条件付きである場合の条件を確認いたします
他の不動産	登記事項証明書、評価の資料	担保として提供できるかを確認いたします
収入	源泉徴収票、確定申告書	分割払を提案する場合に意味を持ちます
親族の援助	援助を約する書面、贈与の意向を示す書面	実効性の裏付けが必要です
保険	解約返戻金の額の証明	換価の可能性を示します

最も説得力があるのは、代償金の額に相当する現預金を保有していること、又は金融機関から融資を受けられることを示す資料です。

3　融資を受ける場合の留意点

代償金の支払のために金融機関から融資を受ける場合、その融資は、取得する不動産を担保とすることが一般的です。もっとも、持分の移転が完了していない段階では担保の設定ができませんので、融資の実行と持分の移転とを同時に行う段取りが必要となります。

この段取りは、判決による解決よりも和解による解決に適しています。和解であれば、代償金の支払、持分の移転登記、担保権の設定を同日に行う内容を定めることができるからです。

表9　資金の調達方法の比較

方法	利点	留意点
自己資金	手続が簡明です	資金の準備が必要です
金融機関からの融資	手元の資金を残せます	審査、担保、同時履行の段取りが必要です
他の資産の処分	借入れを要しません	処分に期間を要します
親族からの援助	迅速に実行できることがあります	贈与税の問題を確認する必要があります
分割払	当面の負担が小さくなります	判決においては支払能力の判断に影響し得ます
共有者の一部との共同取得	各自の負担が小さくなります	共有関係が一部残ります

なお、親族から資金の援助を受ける場合には、贈与に当たるか貸付けに当たるかによって課税上の扱いが異なります。貸付けとする場合には、金銭消費貸借契約書の作成、返済の実行といった裏付けが必要です。

4　分割払を提案する場合

代償金を一括で支払うことが困難である場合、分割払を提案することがあります。もっとも、判決による賠償分割の要件としての支払能力の判断においては、分割払は不利に働き得ます。

分割払による解決は、和解の場面において現実的な選択肢となります。この場合、相手方の不安を解消するため、次のような手当てを組み合わせることが考えられます。

表10　分割払の場合に検討する手当て

手当て	内容
頭金	一定額を即時に支払います
期限の利益の喪失	支払を怠った場合に残額を一括して支払う旨を定めます
抵当権の設定	取得する不動産に抵当権を設定いたします
保証人	第三者に保証を求めます
登記の時期	代償金の完済を持分の移転の条件といたします
公正証書	強制執行を認諾する旨の記載のある公正証書を作成いたします

第4節　和解による解決と任意の売却

1　和解の利点

共有物分割の訴えは、和解により終了することが少なくありません。和解には、判決と比較して次の利点があります。

表11　和解による解決の利点

利点	内容
期間	判決を待つよりも早く解決いたします
柔軟性	分割払、引渡しの時期、精算の方法を自由に設計できます
段取り	融資の実行、登記、代償金の支払を同日に行う内容とすることができます
費用	鑑定の費用を要しないことがあります
関係	親族間の関係の悪化を抑えることができる場合があります

2　任意の売却という選択肢

自らが取得することが資金の面で困難である場合には、競売によるのではなく、共有者が共同して第三者に任意に売却するという方法があります。

競売による売却は、市場における通常の取引と比較して低い価格となることが多いとされています。任意の売却によれば、より高い価格を実現できる可能性があります。したがって、「取得することはできないが、競売による低い価格での処分は避けたい」という場合には、任意の売却を提案することが合理的です。

表12　競売と任意の売却の比較

項目	競売による分割	任意の売却
価格	市場の価格を下回ることが多いとされています	市場における交渉により定まります
期間	判決の確定後、競売の手続を要します	買主が見付かれば比較的短期間です
買主	選ぶことができません	選ぶことができます
引渡し	買受人との関係で明渡しを要します	契約により時期を定めることができます
費用	手続の費用が売得金から差し引かれます	仲介手数料等を要します
合意	不要です	共有者全員の合意を要します

3　競売の手続に至った場合

判決により競売による分割が命じられた場合であっても、共有者が競売の手続において買受けの申出をすることは妨げられません。したがって、資金を準備できるのであれば、競売において自ら買い受けるという方法もあります。

もっとも、競売においては他の入札者との競争となりますので、必ず取得できるとは限りません。また、買受けのためには保証金の納付が必要です。可能な限り、競売に至る前の段階で解決を図ることが望ましいといえます。

第5節　弁護士に相談する意味

競売を回避して自らが不動産を取得するという結果を得るためには、法律の知識だけでなく、評価と資金という実務的な準備が必要です。

第一に、評価に関する主張の組立てです。減価要因を具体的に指摘し、資料により裏付ける作業は、不動産に関する知見を要します。単に「安いはずである」と述べても採用されません。

第二に、資金の調達の設計です。融資を受ける場合には、持分の移転と担保の設定と融資の実行とを同時に行う段取りが必要であり、これを和解の条項に落とし込む作業が求められます。

第三に、和解の交渉です。相手方が求めているのは金銭であることが多く、その額と支払の確実性について折り合いを付けることが解決につながります。もっとも、相手方が持分を取得した第三者である場合には、その利益構造が親族の場合とは異なりますので、交渉の枠組みも変わります。

第四に、時期の判断です。訴訟の早い段階で解決の方向を示すことが有効な場合と、評価に関する審理を経てから交渉する方が有効な場合とがあります。

弁護士が行う業務は、評価に関する資料の収集と主張の組立て、支払能力に関する資料の整理、分割の方法についての主張立証、和解の条件の交渉、和解条項及び登記の段取りの設計です。

具体的な進め方は、不動産の内容、相手方の属性、資力の状況、従前の経緯等により異なり、当事務所が個別案件を通じて蓄積してきた実務上のノウハウにも属するため、本記事では詳細を開示しておりません。

よくあるご質問

質問1　住んでいるという事実だけで、取得を認めてもらえますか。

居住していることは、当該共有者に取得させるのが相当であるという判断を支える事情の一つですが、それだけでは足りません。価格が適正に評価されること、支払能力があること、他の共有者にとって実質的公平を害しないことが併せて必要です。

質問2　代償金の額はどのように決まりますか。

不動産の価格に相手方の持分割合を乗じた額が基礎となります。これに、立て替えた費用の求償、使用の対価といった精算すべき事項が反映されることがあります。不動産の価格の認定が最大の争点となります。

質問3　融資の内諾しか得られていません。それでも支払能力を示せますか。

金融機関の融資証明書があることが望ましいのですが、内諾を示す書面であっても資料として提出することができます。その場合、融資の条件、担保の内容、実行の時期を明らかにし、和解の内容として同時履行の段取りを組み込むことが実務上の工夫となります。

質問4　競売になった場合、いくらで売れますか。

競売における売却の価格は、市場における通常の取引の価格を下回ることが多いとされています。もっとも、物件の内容及び競争の状況によりますので、一概には申し上げられません。

質問5　相手方が持分を高く買い取れと言ってきます。

相手方の主張する価格が適正であるかを、客観的な資料により検証することが出発点です。相手方が持分を取得した第三者である場合、その取得価格と要求額との差が交渉の材料となることがあります。評価に関する資料を整えたうえで交渉いたします。

質問6　土地は共有ですが建物は自分の単独所有です。

土地のみが共有である場合、建物の所有者は土地について利用の権原を有するかという問題が生じます。この場合、賠償による分割において、建物の所有者に土地を取得させることが相当であると判断されやすくなります。権利関係の整理が必要ですので、登記事項証明書をご持参ください。

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所へのご相談

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所（代表弁護士　土屋勝裕。東京都港区虎ノ門）では、共有物分割に関するご相談をお受けしております。

• 電話番号　03-6435-8418
• 受付時間　8時00分から21時00分まで
• 土曜日、日曜日及び祝日も受付いたします
• ご相談は事前予約制です

ご相談の際に、訴状及び添付書類（既に訴えを提起されている場合）、登記事項証明書、公図、固定資産税の納税通知書、預金の残高証明書その他の資力に関する資料、建物の状況が分かる写真をご用意いただけますと、検討が早く進みます。これらがお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。

結果は事案ごとに異なります。本記事の記載は一般的な説明であり、特定の結果を保証するものではありません。

本記事の根拠条文

民法　第249条第2項（持分を超える使用の対価の償還義務）、第253条（管理の費用の負担）、第256条（共有物の分割請求）、第258条第1項（裁判による共有物の分割）、第258条第2項（現物分割及び賠償による分割）、第258条第3項（競売による分割）、第258条第4項（給付を命ずる裁判）、第258条の2（遺産共有持分が含まれる場合の特則）

民事執行法　第22条（債務名義）

判例法理による部分　全面的価格賠償による分割が許されるための要件（最高裁平成8年10月31日判決）、共有物分割の訴えが形式的形成訴訟であること

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