農地を相続した場合の届出と処分の制約

亡くなった父が所有していた田畑を相続いたしました。私は農業をしておらず、遠方に住んでおります。売却しようとしたところ、「農地は誰にでも売れるものではない」と言われました。宅地に転用して売ることも考えましたが、これも許可が必要とのことでございます。固定資産税と草刈りの負担だけが続いており、どうすればよいのかが分かりません。このようなご相談をいただくことがあります。

結論から申し上げます。農地は、食料の生産の基盤として農地法により保護されており、権利の移動及び転用について厳格な制約が設けられております。もっとも、相続による取得そのものには許可を要しません。相続その他の一般承継により農地の権利を取得した場合には、農業委員会にその旨を届け出るものとされております（農地法第3条の3）。他方、相続の後にこれを第三者に譲渡する場合には農地法第3条の許可が、宅地その他に転用する場合には同法第4条又は第5条の許可が、それぞれ必要となります。手放すことが難しい農地については、相続した土地を国庫に帰属させる制度、農地中間管理機構等への貸付けといった方法を検討することになります。本記事では、制約の構造と選択肢を整理いたします。

第1節　農地に関する基本的な規律

1　農地とは何か

農地法にいう農地とは、耕作の目的に供される土地をいいます。また、採草放牧地とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいいます。

重要な点は、農地に当たるかどうかが登記記録上の地目ではなく、現況によって判断されるという点です。登記記録上の地目が「畑」であっても現に宅地として利用されていれば農地に当たらず、逆に地目が「山林」であっても現に耕作されていれば農地に当たり得ます。

2　相続による取得には許可を要しません

農地について所有権を移転し、又は使用及び収益を目的とする権利を設定し若しくは移転する場合には、原則として農業委員会の許可を受けなければなりません（農地法第3条第1項）。もっとも、相続、遺産の分割、包括遺贈その他の一般承継による場合には、この許可を要しないものとされております。

したがって、相続により農地を取得すること自体には、許可の問題は生じません。農業に従事していない者であっても、相続により農地を取得することができます。

3　農業委員会への届出

相続その他の農地法第3条第1項の許可を要しない事由により農地又は採草放牧地の権利を取得した者は、農業委員会にその旨を届け出なければならないものとされております（農地法第3条の3）。届出の期間及び方法については、農業委員会にご確認ください。届出を怠った場合には過料の対象となり得ます。

表1　農地に関する主な手続

場面	必要な手続	根拠
相続による取得	許可は不要です。農業委員会への届出を要します	農地法第3条の3
遺産分割による取得	許可は不要です。届出を要します	農地法第3条の3
第三者への売却（農地のまま）	農業委員会の許可を要します	農地法第3条第1項
自ら宅地等に転用する	都道府県知事等の許可を要します	農地法第4条第1項
転用の目的で第三者に譲渡する	都道府県知事等の許可を要します	農地法第5条第1項
相続人以外の者への特定遺贈	許可を要すると解されております	農地法第3条第1項

4　許可を受けないでした行為の効力

許可を受けないでした所有権の移転等の行為は、その効力を生じないものとされております。したがって、許可を得ないまま売買契約を締結しても、所有権は移転いたしません。実務上は、許可を得ることを停止条件とする契約を締結し、許可の後に決済及び登記を行うという段取りを採ります。

第2節　処分に関する制約

1　農地のまま売却する場合

農地を農地として売却する場合には、農地法第3条第1項の許可が必要です。この許可においては、取得する者が農業に必要な機械等を有し、農作業に常時従事すると認められるか、取得した農地の全てを効率的に利用して耕作の事業を行うと認められるかといった要件が審査されます。

したがって、買主は事実上、周辺の農業者又は農業法人に限られます。市街地から離れた農地では、そもそも取得を希望する者を見つけること自体が困難です。

2　転用して売却する場合

農地を宅地その他の用途に転用する場合には、転用の許可が必要です。もっとも、この許可は、農地の区分に応じて可否が大きく異なります。

表2　農地の区分と転用の可否の考え方

区分	内容	転用の可否の一般的な傾向
農用地区域内農地	農業振興地域の整備に関する法律により定められた区域内の農地	原則として転用は許可されません
甲種農地	特に良好な営農の条件を備えている農地	原則として転用は許可されません
第1種農地	集団的に存在する農地その他良好な営農の条件を備えている農地	原則として転用は許可されません
第2種農地	市街地として発展する可能性のある区域内の農地等	周辺の他の土地で目的を達成できない場合に許可され得ます
第3種農地	市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内の農地	原則として転用が許可されます

また、市街化区域内の農地については、あらかじめ農業委員会に届け出ることにより、転用の許可を要しないものとされております。したがって、当該農地が市街化区域内にあるかどうかが、処分の見通しを左右する第一の分岐点となります。

3　農地の貸付け

売却が困難である場合には、貸付けにより管理の負担を減らすという方法があります。農地中間管理事業の推進に関する法律に基づく農地中間管理機構を通じた貸付け、農業経営基盤強化促進法に基づく利用権の設定といった仕組みが設けられております。詳細は、所在地の農業委員会又は農地中間管理機構にご確認ください。

4　相続した土地を国庫に帰属させる制度との関係

農地であることのみを理由として、相続した土地を国庫に帰属させる制度の対象から除外されるものではありません。もっとも、境界が明らかでないこと、担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されていること、管理に過分の費用又は労力を要することといった事由に該当すれば、申請が却下され、又は承認を受けられないことがあります。個別の検討が必要です。

第3節　実務上よく起きる問題

1　届出をしていない

相続により農地を取得したにもかかわらず、農業委員会への届出をしていない例が多くあります。届出を怠った場合には過料の対象となり得ますので、速やかに手続を行う必要があります。

2　誰も農地を取得したがらない

遺産分割において、収益性が乏しく管理の負担が大きい農地については、取得を希望する相続人が現れないという状況が生じます。協議が調わない場合には、家庭裁判所の遺産分割の調停又は審判により定めることになります（民法第907条）。

3　相続登記がされていない農地が多数ある

農地は、何代にもわたって相続登記がされないまま放置されている例が特に多く見られます。当事者が数十人に及ぶ事案もあり、相続人の確定だけで相当の期間を要します。相続により所有権を取得した者は、その取得を知った日から3年以内に登記を申請しなければならないものとされております（不動産登記法第76条の2）。

4　耕作していないことにより指導を受ける

農地の所有者は、農地の農業上の適正かつ効率的な利用を確保するようにしなければならないものとされております。耕作されず荒れている農地については、農業委員会から利用の意向についての調査、指導が行われることがあります。

5　現況が農地でなくなっている

長年耕作されず、樹木が生い茂り、現況が農地とはいえない状態になっている土地があります。農地に当たるかどうかは現況により判断されますが、非農地であることの証明を得る手続については、農業委員会の運用によります。判断は容易ではありませんので、事前の相談が必要です。

6　賃借人がいる場合

農地に賃借権が設定されている場合には、賃貸借の解約等について、原則として都道府県知事の許可を要するものとされております（農地法第18条第1項）。賃借人がいる農地の処分は、この制約を踏まえて検討する必要があります。

第4節　検討する選択肢

1　選択肢の全体像

表3　農地を相続した場合に採り得る手段

手段	内容	期間の目安	適する場面
農地のままでの売却	農業委員会の許可を得て農業者等に売却いたします	数か月から1年	周辺に取得を希望する農業者がいる場合
転用しての売却	転用の許可を得て、又は届出により宅地等として売却いたします	数か月から1年	市街化区域内又は第3種農地である場合
貸付け	農地中間管理機構等を通じて貸し付けます	数か月	耕作の担い手が見込まれる場合
国庫への帰属	相続した土地を国庫に帰属させる制度を利用いたします	1年程度	他に処分の見込みがなく要件を満たす場合
共有関係の解消	共有物分割により単独所有又は換価といたします	1年から2年程度	共有者の足並みがそろわない場合
遺産分割の調停又は審判	家庭裁判所の手続により帰属を定めます	1年から2年程度	相続人の間で協議が調わない場合
相続の放棄	相続人としての地位を失わせます	3か月以内の申述	他に承継したい財産がない場合
保有の継続	届出を行い、適切に管理いたします	—	他の手段が採れない場合

2　まず区分を確認すること

処分の見通しは、当該農地がどの区分に属するかによってほぼ定まります。市街化区域内であるか、農用地区域内であるか、第何種の農地に区分されるかを、市町村及び農業委員会に確認することが出発点となります。この確認をせずに解体、測量その他の費用を投じることは避けるべきです。

3　手続の順序

表4　処分に至るまでの流れ

段階	内容
1　相続人の確定	戸籍を収集し、相続人の範囲を確定いたします
2　現況及び区分の確認	登記記録、公図、現地、農業委員会での区分の確認
3　農業委員会への届出	相続による取得の届出を行います
4　遺産分割	農地の帰属を定めます
5　相続登記	相続による所有権の移転の登記を申請いたします
6　方針の決定	売却、転用、貸付け、国庫帰属のいずれによるかを定めます
7　許可又は届出	農地法上の許可の申請又は届出を行います
8　契約及び登記	許可を停止条件とする契約を締結し、許可後に決済いたします

4　他の資格者の業務

農地法に基づく許可の申請書の作成及び提出の代理は行政書士の業務であり、登記の申請は司法書士、測量及び境界の確認は土地家屋調査士、税務は税理士の業務でございます。当事務所は、相続人の確定、遺産分割の協議及び調停、共有関係の整理、相続人間の紛争の解決を担当し、これらの専門家と連携して進めます。

第5節　案件において確認すべき事項

1　資料の確認

表5　ご相談の際に確認する資料

区分	資料	確認する内容
権利関係	登記事項証明書	所有者、持分、地目、担保権の有無
権利関係	公図、地積測量図	形状、接道、境界の確定の有無
相続	被相続人及び相続人の戸籍	相続人の範囲
相続	遺言書、遺産分割協議書	帰属の定めの有無
現況	現地の写真	耕作の有無、荒廃の程度
行政	都市計画に関する証明	市街化区域か市街化調整区域か
行政	農業委員会における区分の確認	農用地区域、甲種、第1種から第3種の別
税	固定資産税の納税通知書	評価額、税額
貸借	賃貸借契約書、利用権設定に関する資料	賃借人の有無

2　確認する事項

表6　方針の検討において確認する事項

事項	確認の内容
現況	現に耕作されているか、農地に当たるか
区域	市街化区域内か、農用地区域内か
農地の区分	転用の許可の見通しに直結いたします
届出の有無	相続による取得の届出を済ませているか
登記の名義	被相続人のままでないか
共有の有無	共有者の数と持分、所在
賃借人の有無	賃貸借がある場合の解約の制約
周辺の担い手	取得又は借受けを希望する農業者がいるか

第6節　弁護士に相談する意味

農地の相続は、行政上の規制と、相続人間の合意形成という2つの問題が重なる類型でございます。

第一に、規制の内容により選択肢が限られる点です。区分の確認をせずに方針を定めると、費用を投じた後に転用が認められないという事態が生じます。まず区分を確認し、そのうえで実現可能な選択肢を絞り込むという順序が必要です。

第二に、相続人間の合意形成が難しい点です。収益性が乏しく管理の負担が大きい農地については、誰も取得を希望せず、協議が長期化いたします。協議が調わない場合には家庭裁判所の手続によることになりますが、その間も固定資産税と管理の負担は続きます。

第三に、放置により当事者が増える点です。農地は何代にもわたって相続登記がされないまま放置されている例が特に多く、当事者が数十人に及ぶこともあります。時が経つほど手続の負担が大きくなります。

弁護士が行う業務は、次のとおりです。第一に、戸籍を収集して相続人を確定させることです。第二に、現況及び区分を確認し、実現可能な選択肢を整理することです。第三に、遺産分割の協議、調停及び審判を代理することです。第四に、共有関係の解消の手続を進めることです。第五に、行政書士、司法書士、土地家屋調査士、税理士その他の専門家との連携を調整することです。

なお、具体的な進め方は、農地の所在及び区分、相続人の構成、周辺の担い手の有無等により異なり、当事務所が個別案件を通じて蓄積してきた実務上のノウハウにも属するため、本記事では詳細を開示しておりません。

よくあるご質問

質問1　農業をしていませんが、農地を相続できますか。

相続による取得には農地法第3条第1項の許可を要しませんので、農業に従事していない方であっても相続により農地を取得することができます。もっとも、農業委員会への届出が必要です（農地法第3条の3）。

質問2　相続した農地を誰にでも売れますか。

農地を農地として売却する場合には農業委員会の許可が必要であり、取得する者について農作業への従事、効率的な利用といった要件が審査されます。したがって、買主は事実上、周辺の農業者又は農業法人に限られます。

質問3　宅地にして売ることはできますか。

転用には許可が必要であり、その可否は農地の区分によって大きく異なります。市街化区域内の農地については、あらかじめ農業委員会に届け出ることにより許可を要しないものとされております。まず区分を確認することが出発点となります。

質問4　届出をしていませんでした。どうなりますか。

届出を怠った場合には過料の対象となり得ます。速やかに農業委員会に相談し、手続を行うことが望まれます。

質問5　国に引き取ってもらうことはできますか。

農地であることのみを理由として、相続した土地を国庫に帰属させる制度の対象から除外されるものではありません。もっとも、境界、権利の設定、管理に要する費用といった事由により、申請が却下され、又は承認を受けられないことがあります。個別の検討が必要です。

質問6　兄弟の誰も引き取りたがりません。

遺産分割の協議が調わない場合には、家庭裁判所の遺産分割の調停又は審判により定めることになります。審判では換価による分割が命じられることもあります。放置しても状況は改善せず、負担が続きます。

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所へのご相談

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所（代表弁護士　土屋勝裕。東京都港区虎ノ門）では、農地及び山林の相続に関するご相談をお受けしております。

• 電話番号　03-6435-8418
• 受付時間　8時00分から21時00分まで
• 土曜日、日曜日及び祝日も受付いたします
• ご相談は事前予約制です

ご相談の際に、登記事項証明書、公図、固定資産税の納税通知書、被相続人及び相続人の戸籍、現地の写真、市町村からの通知をご用意いただけますと、検討が早く進みます。これらがお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。

弁護士費用については、弁護士費用一覧のページをご覧ください。結果は事案ごとに異なります。本記事の記載は一般的な説明であり、特定の結果を保証するものではありません。

本記事の根拠条文

農地法　第3条第1項（農地又は採草放牧地の権利移動の制限）、第3条の3（相続等により農地の権利を取得した場合の届出）、第4条第1項（農地の転用の制限）、第5条第1項（転用のための権利移動の制限）、第18条第1項（農地又は採草放牧地の賃貸借の解約等の制限）

民法　第251条第1項（共有物の変更）、第256条第1項（共有物の分割請求）、第258条（裁判による共有物の分割）、第904条の3（相続開始から10年経過後の遺産分割）、第907条（遺産の分割の協議又は審判）、第915条第1項（相続の承認又は放棄をすべき期間）

不動産登記法　第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請義務）

その他の法令　相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（令和5年4月27日施行）、農業振興地域の整備に関する法律、農業経営基盤強化促進法、農地中間管理事業の推進に関する法律。届出の期間、区分の判定その他の具体的な取扱いは、所在地の農業委員会にご確認ください。

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