買手が付かない実家を手放すための選択肢

相続した実家を売りに出したものの、1年以上たっても買手が現れません。仲介業者からは「この立地では難しい」と言われ、それでも固定資産税と火災保険料は毎年かかり、草木は伸び、近隣からは苦情が届きます。遠方に住んでいるため年に数回しか様子を見に行くことができず、負担だけが積み上がっていく。このようなご相談をいただくことがあります。

結論から申し上げます。買手が付かない不動産を手放す方法は、通常の売却のほかにも複数あります。価格の見直し、隣接地の所有者への打診、建物を解体したうえでの土地の売却、相続した土地を国庫に帰属させる制度の利用、地方公共団体や法人への寄附の打診、相続放棄（相続の開始を知った時から3か月以内に限られます）といった選択肢が考えられます。もっとも、いずれの方法にも要件と制約があり、共有者や他の相続人がいる場合には単独では進められません。また、手放すことができないまま放置すると、管理不全を理由とする責任や固定資産税の負担が続きます。本記事では、選択肢の全体像と判断の順序を整理いたします。

第1節　なぜ実家は売れないのか

1　売れない理由は物件の側と権利の側に分かれます

買手が付かない原因は、大きく2つに分かれます。第一は、物件そのものの条件です。立地、接道の状況、面積、建物の老朽化の程度、境界の未確定といった事情がこれに当たります。第二は、権利関係の条件です。共有者が複数いる、相続登記が済んでいない、抵当権が残っている、借地権や借家権が付いているといった事情です。

この2つは対処の方法が異なります。物件の条件は、価格の調整、解体、測量といった費用の投下により改善し得るものです。これに対し、権利関係の条件は、共有者や相続人との合意、又は裁判上の手続によらなければ動きません。弁護士がお引き受けするのは主として後者です。

表1　買手が付かない原因の整理

区分	具体的な事情	対処の方向
物件の条件	市街化調整区域、過疎地、交通の便が悪い	価格の見直し、隣接地所有者への打診、国庫帰属制度の検討
物件の条件	建築基準法上の道路に接していない	再建築ができないことを前提とした価格設定、隣接地との一体化
物件の条件	建物が著しく老朽化している	解体費用と土地の価格との比較
物件の条件	境界が確定していない	土地家屋調査士による測量及び境界の確認
権利の条件	共有者が複数おり足並みがそろわない	共有物分割の協議又は訴え
権利の条件	相続登記が済んでいない	遺産分割の協議、相続登記の申請
権利の条件	相続人の一部と連絡が取れない	不在者の財産の管理人の選任、失踪の宣告
権利の条件	抵当権の登記が残っている	被担保債権の存否の確認、抹消の手続
権利の条件	親族が居住している	使用関係の整理、明渡しの協議

2　登記の名義が被相続人のままである場合

不動産を売却するには、売主が登記名義人であることが前提となります。登記の名義が被相続人のままであれば、まず相続による所有権の移転の登記を経る必要があります。

相続により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続による所有権の移転の登記を申請しなければならないものとされています（不動産登記法第76条の2）。この義務は令和6年4月1日から施行されており、正当な理由がなく申請を怠った場合には過料の対象となり得ます。

なお、登記の申請手続そのものは司法書士の業務でございます。当事務所では、遺産分割の協議及び共有関係の整理を担当し、登記の申請については司法書士にお願いする形で連携して進めます。

3　共有となっている場合の制約

不動産の全部を売却するには、共有者の全員の同意が必要です。共有物に変更を加える行為には共有者全員の同意を要するものとされており（民法第251条第1項）、所有権の全部の移転はこれに当たると解されています。したがって、共有者のうち一人でも反対する者がいれば、通常の売却は進みません。

もっとも、自己の持分のみを譲渡することは、他の共有者の同意なく行うことができます。持分のみを買い取る業者も存在しますが、価格は相当程度低くなるのが通常であり、その後に持分を取得した者と他の共有者との間で新たな紛争が生じることがあります。

4　放置した場合に生じる負担

手放せないまま放置した場合、固定資産税及び都市計画税の負担が毎年続きます。加えて、建物が倒壊その他著しく保安上危険となるおそれのある状態等にあると認められる場合には、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、市町村から助言、指導、勧告、命令といった措置が採られることがあります。勧告を受けた場合には、固定資産税の住宅用地の特例が適用されなくなり、税額が大きく増える場合があります。

さらに、建物の設置又は保存に瑕疵があり、それによって他人に損害が生じた場合には、土地の工作物の占有者及び所有者の責任が問題となります（民法第717条）。所有者の責任は、損害の発生を防止するのに必要な注意をしたことを主張しても免れ得ないものとされています。

第2節　実務上よく起きる問題

1　相続人の間で「誰が引き取るか」が決まらない

価値のある不動産であれば取得を希望する相続人が現れますが、負担が先行する不動産では、誰も取得を希望しないという状況が生じます。遺産分割の協議は、全員が合意しなければ成立しませんので、押し付け合いのまま何年も進まないことがあります。

この場合、協議が調わないときは家庭裁判所の遺産分割の調停又は審判により決することになります（民法第907条）。審判では、換価による分割、すなわち不動産を売却して代金を分ける方法が命じられることもあります。

2　解体費用を誰が負担するかで対立する

老朽化した建物は、解体して更地にした方が売却しやすい場合があります。もっとも、解体費用は相当の額に及ぶことがあり、その負担をめぐって対立が生じます。また、建物を取り壊すと、住宅用地の特例が適用されなくなり、翌年度以降の固定資産税が増える点にも留意が必要です。

表2　解体を検討する際に比較する事項

事項	解体する場合	解体しない場合
売却のしやすさ	更地として買手の対象が広がる場合があります	建物付きでの取引となり買手が限られる場合があります
費用	解体費用及び廃棄物の処理費用が生じます	費用は生じませんが管理の負担が続きます
固定資産税	住宅用地の特例が適用されなくなります	特例が適用され得ますが勧告を受けると外れます
責任	建物に起因する責任は生じなくなります	倒壊、落下等による責任が問題となり得ます
国庫帰属制度	建物がないことが要件となります	建物があるままでは申請できません

3　境界が確定しておらず取引が進まない

隣地との境界が確定していない土地は、買主が取得を躊躇する要因となります。境界の確認は土地家屋調査士の業務であり、隣接地の所有者の立会いと承諾が必要となります。隣接地の所有者が所在不明である場合には、この段階で行き詰まることがあります。

4　相続放棄をしても管理の負担が残ると言われる

相続を放棄した者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならないものとされています（民法第940条第1項）。

したがって、相続を放棄すれば直ちに一切の関わりがなくなるわけではありません。もっとも、この義務は「現に占有している」場合に限られており、遠方に居住し鍵も持っていないという場合には、義務を負わないと解する余地があります。この点の判断は事案の事情によります。

5　全員が相続を放棄した後の処理

相続人の全員が相続を放棄した場合、相続財産は法人となり、利害関係人又は検察官の請求により、家庭裁判所が相続財産の清算人を選任いたします（民法第951条、第952条）。清算人が財産を管理し、換価及び債務の弁済を行い、残余があれば国庫に帰属いたします。

もっとも、清算人の選任の申立てには予納金を要することが通常であり、その額は事案により相当額に及ぶ場合があります。負担を免れる目的で放棄したにもかかわらず、予納金の負担が生じるという事態も起こり得ます。

6　相続の放棄には期間の制限があります

相続の放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所に申述してしなければなりません（民法第915条第1項、第938条）。この期間は、利害関係人又は検察官の請求により家庭裁判所において伸長することができるものとされています。

既に遺産を処分し、又は費消した場合には、単純承認をしたものとみなされ、放棄をすることができなくなる場合があります（民法第921条）。実家の家財を処分してよいかというご質問をいただくことがありますが、慎重な判断を要します。

第3節　検討する選択肢

1　選択肢の全体像

表3　買手が付かない実家を手放すための選択肢

手段	内容	期間の目安	適する場面
価格の見直しと媒介契約の変更	価格を改め、又は仲介業者を変更いたします	数か月	相場との乖離が原因である場合
隣接地の所有者への打診	隣地と一体化することで価値が生じる場合があります	数か月	接道が不十分な土地、狭小な土地
建物の解体と土地の売却	更地にして売却いたします	数か月から1年	建物の価値がなく土地に需要がある場合
相続した土地の国庫への帰属	承認申請を行い、負担金を納付して国庫に帰属させます	1年程度	土地のみで要件を満たす場合
地方公共団体等への寄附の打診	受入れの可否を照会いたします	数か月	公共の用途が見込まれる場合
共有物分割の協議又は訴え	共有関係を解消し、競売による換価も含めて処理いたします	1年から2年程度	共有者の足並みがそろわない場合
遺産分割の調停又は審判	家庭裁判所の手続により帰属を決します	1年から2年程度	相続人の間で協議が調わない場合
相続の放棄	相続人としての地位を失わせます	3か月以内の申述	相続の開始を知って間がなく、他に承継したい財産がない場合

期間はいずれも一般的な目安であり、事案によって大きく異なります。

2　隣接地の所有者への打診

市場では買手が付かない土地であっても、隣接地の所有者にとっては、自らの土地と一体化することで利用価値が高まる場合があります。接道が不十分な土地、間口の狭い土地、旗竿状の土地では、この方法が有効に働くことがあります。

打診に当たっては、境界の状況、越境の有無、過去の紛争の経緯を確認しておく必要があります。越境や境界に関する争いが残ったままでは、交渉が難航いたします。

3　相続した土地を国庫に帰属させる制度

相続又は遺贈により土地の所有権を取得した者は、法務大臣に対し、その土地の所有権を国庫に帰属させることについての承認を申請することができます。相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律に基づく制度であり、令和5年4月27日から施行されております。

この制度には、申請をすることができない土地及び承認を受けることができない土地が定められております。建物が存する土地、担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地、通路その他他人による使用が予定される土地、土壌が汚染されている土地、境界が明らかでない土地その他所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地は申請をすることができません。また、崖があって管理に過分の費用又は労力を要する土地、土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物等が地上に存する土地、除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地等については、承認を受けることができません。

承認を受けた場合には、負担金を納付する必要があります。負担金は、土地の性質に応じた標準的な管理費用を基礎として算定されるものとされております。具体的な金額は土地の区分により異なりますので、法務局にご確認ください。共有に属する土地については、共有者の全員が共同して申請する必要があります。この点は、共有関係の整理が先行することを意味いたします。

4　地方公共団体その他への寄附の打診

地方公共団体への寄附を検討される方が多くいらっしゃいますが、公共の用途が具体的に見込まれない土地について受入れがされることは多くありません。受入れの基準は各地方公共団体により異なりますので、個別に照会することになります。社会福祉法人、宗教法人、自治会等が受け入れる例もありますが、いずれも例外的です。

5　共有関係の解消を先行させる

共有者の足並みがそろわないことが原因である場合には、共有物分割の手続を先行させることになります。各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができ（民法第256条第1項）、協議が調わないときは裁判所に分割を請求することができます（民法第258条第1項）。

裁判所は、現物を分割する方法又は共有者に債務を負担させて他の共有者の持分の全部若しくは一部を取得させる方法により分割を命ずることができ、これらの方法によることができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、競売を命ずることができます（民法第258条第2項、第3項）。買手が付かない不動産では、競売による分割に至る可能性が相応にあります。競売の価格は市場での売却価格を下回ることが通常です。

6　相続の放棄

他に承継を希望する財産がなく、相続の開始を知ってから間がない場合には、相続の放棄が最も確実な方法となります。もっとも、放棄をすると預貯金その他の財産についても承継できなくなりますので、財産の全体を把握したうえで判断する必要があります。また、次順位の相続人に負担が移ることにも留意が必要です。

第4節　案件において確認すべき事項

1　資料の確認

表4　ご相談の際に確認する資料

区分	資料	確認する内容
権利関係	登記事項証明書（土地及び建物）	所有者、持分、担保権、借地権の有無
権利関係	公図、地積測量図、建物図面	形状、接道の状況、境界の確定の有無
相続関係	被相続人及び相続人の戸籍	相続人の範囲
相続関係	遺言書、遺産分割協議書	取得の経緯
税	固定資産税の納税通知書、評価証明書	評価額、負担している者
物件の状況	現地の写真、建物の状態の記録	老朽化の程度、危険の有無
売却の経緯	媒介契約書、販売図面、業者の査定書	提示価格、反響の状況
行政	市町村からの通知、指導又は勧告の書面	特定空家等に関する手続の有無
近隣	苦情の記録、近隣とのやり取り	紛争の有無

2　権利関係に関する確認事項

表5　権利関係について確認する事項

事項	内容
登記名義	被相続人のままか、相続人の名義になっているか
共有者の数と持分	登記事項証明書の記載
共有者の所在	連絡が取れるか、住所が判明しているか
担保権	抵当権、根抵当権の登記の有無と被担保債権の存否
用益権	借地権、賃借権、使用貸借の有無
占有の状況	親族その他の者が居住していないか
境界	確定測量が済んでいるか、越境がないか

3　期限に関する確認事項

表6　注意を要する期間

事項	期間	根拠
相続の放棄の申述	自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月	民法第915条第1項
相続登記の申請義務	所有権を取得したことを知った日から3年	不動産登記法第76条の2
相続開始から10年の経過	経過後は特別受益及び寄与分の主張が原則として制限されます	民法第904条の3
遺留分侵害額請求権の期間	相続の開始及び侵害する贈与又は遺贈を知った時から1年、相続開始の時から10年	民法第1048条

第5節　弁護士に相談する意味

買手が付かない実家の問題は、不動産の取引の問題であると同時に、相続人又は共有者の間の合意形成の問題です。この2つが絡み合っているために、当事者だけでは前に進まないことが多くあります。

第一に、選択肢の順序を誤ると回復が難しくなる点です。相続の放棄には3か月という期間の制限があり、遺産を処分すれば単純承認とみなされる場合があります。国庫帰属制度を利用するには建物がないことが要件となりますが、解体には費用がかかり、固定資産税の取扱いにも影響が生じます。どの選択肢を先に検討するかによって、後に残る選択肢が変わります。

第二に、共有者又は相続人との合意形成が必要である点です。全部の売却にも、国庫帰属制度の申請にも、全員の関与が必要です。誰も引き取りたくない財産についての協議は、感情的な経緯を伴い、当事者間では整理されないまま長期化いたします。

第三に、放置による負担が増え続ける点です。固定資産税は毎年生じ、建物の老朽化は進み、行政からの措置や近隣との紛争の可能性が高まります。

弁護士が行う業務は、次のとおりです。第一に、登記及び相続関係を確認し、権利者と持分を確定させることです。第二に、物件の条件と権利の条件を切り分け、どちらが障害となっているかを判定することです。第三に、選択肢ごとの要件、費用及び所要期間を整理し、検討の順序を設計することです。第四に、共有者及び相続人との協議並びに裁判上の手続を代理することです。第五に、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、税理士その他の専門家との連携を調整することです。

なお、具体的な交渉の進め方は、相続人の構成、従前の経緯、不動産の内容、相手方の意向等により異なり、当事務所が個別案件を通じて蓄積してきた実務上のノウハウにも属するため、本記事では詳細を開示しておりません。

よくあるご質問

質問1　1年以上売りに出していますが問い合わせが一件もありません。どうすればよいですか。

まず、提示している価格が相場と乖離していないか、媒介契約の内容と業者の販売活動が適切かを確認いたします。そのうえで、隣接地の所有者への打診、建物の解体を前提とした土地の売却、国庫帰属制度の利用といった別の道筋を検討することになります。権利関係に障害がある場合には、その解消を先行させます。

質問2　建物を壊せば国に引き取ってもらえますか。

建物が存する土地は承認申請をすることができませんので、解体は前提となります。もっとも、建物がなければ必ず承認されるというものではありません。崖の有無、地下の埋設物、境界の確定の状況その他の事情により承認を受けられない場合があります。また、承認を受けた場合には負担金の納付が必要です。

質問3　兄弟の一人が「自分は関わりたくない」と言って協議に応じません。

遺産分割の協議は全員の合意が必要ですので、協議に応じない相続人がいる場合には、家庭裁判所の遺産分割の調停を申し立てることになります。既に共有となっている場合には、共有物分割の訴えによる方法もあります。いずれも、放置しても状況が改善しない類型です。

質問4　相続を放棄すれば固定資産税の負担はなくなりますか。

相続を放棄した者は初めから相続人とならなかったものとみなされますので、相続を原因とする納税義務は生じません。もっとも、放棄の時に当該不動産を現に占有している場合には、引き渡すまでの間の保存の義務を負います（民法第940条第1項）。また、市町村の課税台帳の名義が変わるまでの間、通知が届くことがあります。

質問5　解体費用を出す余裕がありません。

解体を前提としない方法として、現状のままでの売却、隣接地の所有者への打診、共有物分割の手続による換価が考えられます。市町村によっては老朽危険家屋の除却に関する補助の制度が設けられている場合がありますので、所在地の市町村にご確認ください。

質問6　近隣から「早く何とかしてほしい」と言われています。放置すると何が起きますか。

建物が著しく保安上危険となるおそれのある状態等にあると認められる場合には、市町村から助言、指導、勧告、命令といった措置が採られることがあります。勧告を受けると固定資産税の住宅用地の特例が適用されなくなる場合があります。また、建物の瑕疵により第三者に損害が生じた場合には、所有者の責任が問題となります（民法第717条）。

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所へのご相談

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所（代表弁護士　土屋勝裕。東京都港区虎ノ門）では、相続した実家及び空き家の処分に関するご相談をお受けしております。

• 電話番号　03-6435-8418
• 受付時間　8時00分から21時00分まで
• 土曜日、日曜日及び祝日も受付いたします
• ご相談は事前予約制です

ご相談の際に、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、被相続人及び相続人の戸籍、遺言書又は遺産分割協議書、媒介契約書及び業者の査定書、市町村からの通知をご用意いただけますと、検討が早く進みます。これらがお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。

弁護士費用については、弁護士費用一覧のページをご覧ください。結果は事案ごとに異なります。本記事の記載は一般的な説明であり、特定の結果を保証するものではありません。

本記事の根拠条文

民法　第251条第1項（共有物の変更）、第256条第1項（共有物の分割請求）、第258条（裁判による共有物の分割）、第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）、第904条の3（相続開始から10年経過後の遺産分割）、第907条（遺産の分割の協議又は審判）、第915条第1項（相続の承認又は放棄をすべき期間）、第921条（法定単純承認）、第938条（相続の放棄の方式）、第939条（相続の放棄の効力）、第940条第1項（相続の放棄をした者による管理）、第951条（相続財産法人の成立）、第952条（相続財産の清算人の選任）、第1048条（遺留分侵害額請求権の期間の制限）

不動産登記法　第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請義務）

その他の法令　相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（令和5年4月27日施行。承認申請の要件、申請をすることができない土地、承認を受けることができない土地、負担金の納付）、空家等対策の推進に関する特別措置法（市町村による助言、指導、勧告、命令等の措置）

関連するご案内

相続した実家の空き家が売れず管理の負担だけが続きお困りではありませんか　のページで、確認すべき事項と採り得る手続を整理しております。ご相談は事前予約制です。

あわせてお読みください。

• 相続した土地を国庫に帰属させる制度の要件
• 管理が行き届かない空き家に生じる責任
• 相続を放棄したのに空き家の管理を求められる場合の義務の範囲
• 競売による分割を避けて自ら取得する方法
• 相続登記の申請義務と過料の取扱い

必ず解決できますから、一緒に頑張りましょう。