相続した土地を国庫に帰属させる制度の要件

相続した山あいの土地について、売却を試みても買手が現れず、地元の不動産業者からは取扱いを断られました。国が引き取ってくれる制度があると聞いたが、自分の土地が対象になるのかが分からない。このようなご相談をいただくことがあります。

結論から申し上げます。相続又は遺贈により土地の所有権を取得した者は、法務大臣に対し、その土地の所有権を国庫に帰属させることについての承認を申請することができます。相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律に基づく制度であり、令和5年4月27日から施行されております。もっとも、この制度は、あらゆる土地を対象とするものではありません。申請そのものができない土地と、申請はできても承認を受けることができない土地とが定められており、承認を受けた場合には負担金の納付も必要となります。共有に属する土地については共有者の全員が共同して申請する必要があり、共有関係の整理が先行いたします。本記事では、制度の要件と実務上の判断の順序を整理いたします。

第1節　制度の基本的な仕組み

1　どのような制度なのか

この制度は、相続又は遺贈によって土地の所有権を取得した者が、その土地を手放して国庫に帰属させることを可能とするものです。所有者の不明な土地の発生を予防するという目的から設けられました。売買のように代金を受け取るものではなく、逆に負担金を納付して引き取ってもらうという構造である点に、まず留意が必要です。

表1　制度の基本的な枠組み

項目	内容
対象となる財産	土地に限られます。建物は対象となりません
申請をすることができる者	相続又は相続人に対する遺贈により土地の所有権の全部又は一部を取得した者
申請先	法務大臣（実務上は土地の所在地を管轄する法務局又は地方法務局）
手続の性質	承認申請に対する審査及び承認
費用	審査手数料及び承認後の負担金
効果	負担金の納付の時に土地の所有権が国庫に帰属いたします
施行の時期	令和5年4月27日

2　申請をすることができる者

申請をすることができるのは、相続又は相続人に対する遺贈により土地の所有権を取得した者です。売買、贈与その他の相続以外の原因により取得した土地は対象となりません。ただし、土地の共有持分の一部を相続により取得した者は、他の共有者と共同して申請することができます。

制度の施行の前に相続により取得した土地についても、申請をすることができるものとされております。長年前に相続した土地であっても、他の要件を満たす限り申請の対象となり得ます。

3　共有に属する土地の取扱い

土地が共有に属する場合には、共有者の全員が共同して申請をしなければなりません。共有者の一部が反対している場合、又は共有者の所在が不明である場合には、申請をすることができません。

したがって、共有となっている土地については、まず共有関係を整理することが先決となります。共有物の分割、所在等不明共有者の持分の取得（民法第262条の2）といった手続を経て、申請が可能な状態を作ることになります。

第2節　申請をすることができない土地及び承認を受けることができない土地

1　二段階の要件が定められています

この制度の要件は、申請の段階で直ちに却下される事由（却下事由）と、審査を経て承認されない事由（不承認事由）との二段階に分かれております。前者は外形から明らかな事由であり、後者は現地の調査を要する事由です。

2　申請をすることができない土地

表2　申請をすることができない土地（却下事由）

類型	説明
建物が存する土地	建物がある限り申請することができません。物置、小屋等も建物に当たり得ます
担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地	抵当権、地上権、賃借権、地役権等が設定されている土地
通路その他他人による使用が予定される土地	現に通路として使用されている土地、墓地、境内地、水道用地、用悪水路、ため池等
特定有害物質により土壌が汚染されている土地	土壌汚染対策法に定める基準を超えるもの
境界が明らかでない土地その他所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地	隣地との境界に争いがある土地、所有権の帰属に争いがある土地

実務上、最も多く問題となるのは、建物が存する土地と、境界に争いがある土地です。建物については解体すれば要件を満たし得ますが、解体費用の負担が生じ、住宅用地の特例が適用されなくなることにより固定資産税が増える場合があります。

3　承認を受けることができない土地

表3　承認を受けることができない土地（不承認事由）

類型	説明
崖がある土地のうち、通常の管理に過分の費用又は労力を要するもの	勾配及び高さが一定の基準に達する崖があり、管理に支障が生じるもの
土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木その他の有体物が地上に存する土地	放置された廃車、大量の廃棄物、管理を要する樹木等
除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地	地下の埋設物、産業廃棄物、旧建物の基礎等
隣接する土地の所有者その他の者との争訟によらなければ通常の管理又は処分をすることができない土地	通行をめぐる争い、越境をめぐる争いがある土地
その他、通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地	災害の危険がある土地、鳥獣等による被害がある土地等

これらの事由は、いずれも「通常の管理又は処分」に支障が生じるかという観点から定められております。国が引き取った後に管理の負担が過大となる土地を除外するという趣旨です。

第3節　実務上よく起きる問題

1　建物が登記されていないが現地に存在する場合

登記記録上は土地のみであっても、現地に物置、車庫、作業小屋等が存在する場合があります。これらが建物に当たると判断されれば、却下の対象となります。未登記の建造物についても、現地の調査により確認されます。

2　境界の確定が済んでいない場合

境界が明らかでない土地は申請をすることができません。もっとも、確定測量が必ず必要とされるわけではなく、隣地との間に争いがなく、境界の位置について認識が一致していれば足りる場合があります。過去に境界をめぐる紛争があった土地、境界標が失われている土地では、事前の整理が必要となります。

境界の確認及び測量は土地家屋調査士の業務でございます。当事務所では、隣接地の所有者との交渉及び紛争の解決を担当し、測量については土地家屋調査士にお願いする形で連携して進めます。

3　抵当権の登記が残っている場合

被担保債権が既に弁済されているにもかかわらず、抵当権の登記のみが残存している例が少なくありません。この場合には、抹消の登記を経なければ申請をすることができません。抵当権者である法人が既に解散している場合等には、抹消のために別途の手続を要します。

4　相続登記が済んでいない場合

申請をするには、申請者が当該土地の所有権を有していることが前提となります。登記の名義が被相続人のままである場合には、遺産分割及び相続登記を先行させる必要があります。相続により所有権を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続による所有権の移転の登記を申請しなければならないものとされております（不動産登記法第76条の2）。

5　農地及び森林である場合

農地及び森林であることのみを理由として申請が排除されるものではありません。もっとも、農地については農地法上の制約が別途存在し、森林については管理の負担の程度が審査において考慮され得ます。いずれも個別の判断となります。

6　負担金の額が想定より大きい場合

承認を受けた場合には、負担金を納付する必要があります。負担金は、当該土地の性質に応じた標準的な管理費用を基礎として算定されるものとされております。具体的な額は土地の区分及び面積により異なりますので、法務局にご確認ください。承認の通知を受けた日から一定の期間内に納付しなければならず、納付がなければ承認は効力を失います。

第4節　検討する選択肢

1　選択肢の全体像

表4　国庫帰属制度と他の手段の比較

手段	金銭の流れ	期間の目安	適する場面
通常の売却	代金を受け取ります	数か月から1年	市場に需要がある場合
隣接地の所有者への譲渡	代金を受け取る又は無償で譲渡いたします	数か月	一体化により価値が生じる場合
相続した土地の国庫への帰属	審査手数料及び負担金を支出いたします	1年程度	買手が付かず要件を満たす場合
地方公共団体等への寄附	原則として金銭の授受はありません	数か月	公共の用途が見込まれる場合
相続の放棄	他の財産も承継できなくなります	3か月以内の申述	相続の開始を知って間がない場合
保有の継続	固定資産税等の負担が続きます	—	他の手段が採れない場合

2　申請の手順

表5　承認申請の一般的な流れ

段階	内容
事前の相談	土地の所在地を管轄する法務局又は地方法務局において相談いたします
要件の自己確認	却下事由及び不承認事由に該当しないかを資料及び現地により確認いたします
障害の除去	建物の解体、抵当権の抹消、相続登記、境界の整理等を行います
承認申請	申請書及び添付書類を提出し、審査手数料を納付いたします
書面による審査	提出された書類により却下事由の有無が確認されます
実地の調査	現地において不承認事由の有無が確認されます
承認又は不承認	結果が通知されます
負担金の納付	通知を受けた後、定められた期間内に納付いたします
国庫への帰属	負担金の納付の時に所有権が国庫に帰属いたします

3　共有関係を整理してから申請する

共有に属する土地については、共有者の全員が共同して申請しなければなりません。共有者の一部が所在不明である場合には、その共有者の持分を取得する裁判（民法第262条の2）、又は不在者の財産の管理人の選任（民法第25条第1項）といった手続を検討することになります。共有者が申請そのものに反対している場合には、共有物分割により共有関係を解消したうえで、単独所有となった土地について申請するという道筋が考えられます。

4　建物の解体を先行させるかの判断

建物がある限り申請はできませんので、解体が前提となります。もっとも、解体費用に加え、住宅用地の特例が適用されなくなることによる固定資産税の増加が生じます。解体をしても不承認事由に該当する見込みが高い土地では、解体費用を投じた結果として何も得られないという事態も起こり得ます。事前の相談により見通しを立てたうえで判断することが望まれます。

第5節　案件において確認すべき事項

1　資料の確認

表6　ご相談の際に確認する資料

区分	資料	確認する内容
権利関係	登記事項証明書（土地及び建物）	所有者、持分、担保権、用益権の有無
権利関係	公図、地積測量図	形状、地番、境界の確定の有無
相続関係	被相続人及び相続人の戸籍	相続人の範囲、取得の原因
相続関係	遺言書、遺産分割協議書	取得の経緯
現況	現地の写真、航空写真	建物、工作物、樹木、崖の有無
税	固定資産税の納税通知書、評価証明書	地目、面積、評価額
隣地	境界確認書、越境に関する覚書	境界に関する争いの有無
行政	都市計画に関する証明、農地又は森林に関する資料	用途の制約

2　要件に関する確認事項

表7　申請の前に確認する事項

事項	確認の内容
建物の有無	未登記の物置、小屋、車庫を含めて現地を確認いたします
登記された権利	抵当権、地上権、賃借権、地役権の登記の有無
他人による使用	通路、水路、ため池としての使用の有無
境界	隣地との争いの有無、境界標の存否
地上の有体物	廃車、廃材、大量の樹木、放置された資材の有無
地下の有体物	旧建物の基礎、浄化槽、埋設された廃棄物の有無
崖	勾配及び高さ、崩落の危険の有無
争訟の有無	隣地の所有者との間に紛争がないか
共有の有無	共有者の全員が申請に同意しているか

第6節　弁護士に相談する意味

この制度は、申請そのものは所有者が行うことができるものですが、実際には申請に至る前の段階で行き詰まる例が大半です。行き詰まりの原因は、多くの場合、法律上の権利関係にあります。

第一に、共有関係の整理が必要となる点です。共有者の全員が共同して申請しなければならず、一人でも反対し、又は所在が不明であれば申請ができません。共有物分割、所在等不明共有者の持分の取得といった裁判上の手続が必要となります。

第二に、境界及び隣地との争いの解消が必要となる点です。境界に争いがある土地は申請することができず、隣接地の所有者との争訟によらなければ管理又は処分ができない土地は承認を受けられません。隣地との交渉及び紛争の解決は、弁護士の業務の中心にあります。

第三に、費用を投じる順序の判断が必要となる点です。建物の解体、測量、抵当権の抹消にはいずれも費用がかかります。承認の見込みが乏しい土地についてこれらの費用を先に投じると、回収の見込みのない支出となります。

弁護士が行う業務は、次のとおりです。第一に、登記及び相続関係を確認し、申請適格の有無を判定することです。第二に、却下事由及び不承認事由への該当の有無を資料に基づいて評価することです。第三に、共有関係の整理及び隣地との紛争の解決を代理することです。第四に、他の手段との比較のうえで、この制度を用いるべきかを検討することです。第五に、司法書士、土地家屋調査士その他の専門家との連携を調整することです。なお、登記の申請は司法書士、測量及び境界の確認は土地家屋調査士の業務でございます。

なお、具体的な交渉の進め方は、共有者の構成、隣地との経緯、土地の内容等により異なり、当事務所が個別案件を通じて蓄積してきた実務上のノウハウにも属するため、本記事では詳細を開示しておりません。

よくあるご質問

質問1　建物を解体すれば必ず引き取ってもらえますか。

いいえ。建物がないことは申請の前提にすぎません。解体した後も、崖の有無、地下の埋設物、境界の状況その他の事由により承認を受けられない場合があります。解体の前に法務局の相談を経ることが望まれます。

質問2　何十年も前に相続した土地でも申請できますか。

制度の施行の前に相続により取得した土地についても、申請をすることができるものとされております。もっとも、登記の名義が被相続人のままである場合には、相続登記を先行させる必要があります。

質問3　兄弟との共有ですが、兄が非協力的です。

共有に属する土地は共有者の全員が共同して申請しなければなりませんので、そのままでは申請ができません。共有物分割により共有関係を解消し、単独所有となった土地について申請するという道筋が考えられます。

質問4　負担金はいくらになりますか。

負担金は土地の性質に応じた標準的な管理費用を基礎として算定されるものとされております。土地の区分及び面積により異なりますので、具体的な額は法務局にご確認ください。本記事では金額を申し上げることを差し控えます。

質問5　農地を相続しました。この制度を使えますか。

農地であることのみを理由として排除されるものではありません。もっとも、農地には農地法上の制約が別途存在し、現況によっては不承認事由に該当する場合もあります。個別の検討が必要です。

質問6　申請が却下された場合はどうなりますか。

納付した審査手数料は原則として返還されません。却下又は不承認の理由が是正可能なものであれば、これを解消したうえで改めて申請することが考えられます。是正が困難な場合には、他の手段を検討することになります。

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所へのご相談

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所（代表弁護士　土屋勝裕。東京都港区虎ノ門）では、相続した土地の処分及び国庫への帰属に関するご相談をお受けしております。

• 電話番号　03-6435-8418
• 受付時間　8時00分から21時00分まで
• 土曜日、日曜日及び祝日も受付いたします
• ご相談は事前予約制です

ご相談の際に、登記事項証明書、公図及び地積測量図、固定資産税の納税通知書、被相続人及び相続人の戸籍、遺産分割協議書又は遺言書、現地の写真をご用意いただけますと、検討が早く進みます。これらがお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。

弁護士費用については、弁護士費用一覧のページをご覧ください。結果は事案ごとに異なります。本記事の記載は一般的な説明であり、特定の結果を保証するものではありません。

本記事の根拠条文

法律の名称　相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（令和5年4月27日施行）。承認申請の主体、申請をすることができない土地、承認を受けることができない土地、審査及び実地の調査、負担金の納付並びに国庫への帰属の時期について定められております。

民法　第25条第1項（不在者の財産の管理人の選任）、第251条第1項（共有物の変更）、第256条第1項（共有物の分割請求）、第258条（裁判による共有物の分割）、第262条の2（所在等不明共有者の持分の取得）、第907条（遺産の分割の協議又は審判）

不動産登記法　第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請義務）

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