何代も名義が変わっていない不動産の相続人を確定させる作業

祖父の名義のままになっている土地があり、売却しようとしたところ、相続人が20人以上に及ぶことが分かりました。あるいは、亡くなった父の遺産を整理しておりましたところ、曽祖父の名義の山林が出てまいりました。相続人の中には、会ったこともない遠縁の親族や、既に死亡してその子が相続している者が含まれております。このようなご相談をいただくことがあります。

結論から申し上げます。何代も相続登記がされていない不動産については、まず誰が権利者であるかを確定させる作業が必要です。この作業は、戸籍を遡って収集し、各相続の時点における相続人を特定し、それを順次積み重ねることによって行います。相続人が確定して初めて、遺産分割協議、相続分の譲渡、共有物分割といった次の手段を検討することができます。また、相続登記の申請は義務化されており、放置は過料の対象となり得ます。本記事では、相続人を確定させるまでの実務の手順を整理いたします。

第1節　なぜ相続人が増えていくのか

1　数次相続という現象

相続が開始すると、相続財産は共同相続人の共有に属します（民法第898条）。遺産分割がされないままその相続人の一人が死亡すると、その者の持分について更に相続が開始いたします。これが繰り返されることを、実務上、数次相続と呼びます。

表1　世代を経ることによる相続人の増加の例

段階	状況	権利者の数の例
第1の相続	祖父が死亡し、配偶者と子3人が相続いたします	4人
第2の相続	遺産分割がされないまま祖母が死亡いたします	3人
第3の相続	子のうち1人が死亡し、その配偶者と子2人が相続いたします	5人
第4の相続	更に別の子が死亡し、その子3人が相続いたします	7人
現在	相続人が相互に面識のない状態となります	十数人から数十人

このように、時間の経過とともに権利者は加速度的に増加いたします。放置期間が長いほど、解決に要する労力と費用が大きくなります。

2　代襲相続

被相続人の子が相続の開始以前に死亡した場合等には、その者の子が代わって相続人となります（民法第887条第2項）。更にその者も死亡していた場合には、その子が相続人となります（同条第3項）。

兄弟姉妹が相続人となる場合にも代襲相続が生じますが、この場合には一代限りとされています（民法第889条第2項が第887条第2項を準用し、同条第3項を準用していません）。すなわち、兄弟姉妹の子（甥又は姪）までが相続人となり、その子は相続人となりません。

表2　代襲相続の範囲

被代襲者	代襲する者	再代襲
子	孫	曾孫以下にも及びます
兄弟姉妹	甥又は姪	及びません

数次相続と代襲相続とは、区別して整理する必要があります。数次相続は、相続開始後に相続人が死亡した場合であり、代襲相続は、相続開始前に相続人となるべき者が死亡していた場合です。両者では、承継の仕組みと持分の計算が異なります。

3　法定相続分

遺産分割がされていない場合、各相続人は法定相続分に応じた持分を有します（民法第900条）。

表3　法定相続分

相続人の組合せ	配偶者	他の相続人
配偶者及び子	2分の1	子が全体で2分の1（子が複数の場合は均等）
配偶者及び直系尊属	3分の2	直系尊属が全体で3分の1
配偶者及び兄弟姉妹	4分の3	兄弟姉妹が全体で4分の1
子のみ	―	子が全体で全部（均等）
直系尊属のみ	―	直系尊属が全体で全部
兄弟姉妹のみ	―	兄弟姉妹が全体で全部

父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹の相続分は、父母の双方を同じくする兄弟姉妹の相続分の2分の1とされています（民法第900条第4号ただし書）。数次相続の事案では、この点が持分の計算に影響することがあります。

第2節　相続人を確定させる作業の手順

1　作業の全体像

表4　相続人を確定させるまでの手順

順序	作業	内容
1	対象不動産の特定	登記事項証明書、名寄帳、固定資産税の課税明細により対象を確定させます
2	登記名義人の特定	登記事項証明書に記載された氏名及び住所を確認いたします
3	登記名義人の戸籍の収集	出生から死亡までの戸籍、除籍、改製原戸籍を収集いたします
4	第1の相続の相続人の特定	配偶者及び子等を特定いたします
5	各相続人の生死の確認	各相続人について現在の戸籍を確認いたします
6	死亡している相続人についての調査	更にその相続人を特定いたします
7	以上の繰り返し	現存する相続人に到達するまで繰り返します
8	住所の調査	戸籍の附票により現住所を確認いたします
9	相続関係説明図の作成	相続の連鎖を図として整理いたします
10	持分の計算	各相続人の持分を分数により算出いたします

2　対象となる不動産の把握

まず、対象となる不動産を漏れなく把握することが必要です。相続登記がされていない不動産は、そもそも存在自体が把握されていないことがあります。

表5　不動産を把握するための資料

資料	取得先	分かること
固定資産税の納税通知書及び課税明細書	手元の書類	課税されている不動産
名寄帳（固定資産課税台帳の記載事項の証明）	市区町村	当該市区町村内の当該名義人の不動産
登記事項証明書	法務局	名義人、持分、担保権
公図及び地積測量図	法務局	位置、形状、隣地との関係
権利証又は登記識別情報	手元の書類	過去の取得の経緯
所有不動産記録証明制度	法務局	特定の者を名義人とする不動産の一覧

課税されていない不動産（免税点未満の土地、公衆用道路等）は納税通知書に記載されないことがありますので、名寄帳の取得により確認いたします。また、複数の市区町村に不動産がある場合には、それぞれの市区町村で名寄帳を取得する必要があります。

3　戸籍の収集

相続人の特定は、戸籍の収集によって行います。被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍が必要です。

表6　収集する戸籍の種類

種類	内容
戸籍謄本（全部事項証明書）	現在の戸籍の記載です
除籍謄本	全員が除籍された戸籍の記載です
改製原戸籍謄本	法令の改正により作り替えられる前の戸籍の記載です
戸籍の附票の写し	戸籍に記載されている者の住所の変遷です

古い戸籍は手書きであり、旧字体及び変体仮名が用いられていることが多く、判読に慣れを要します。また、戦災その他の事由により滅失している場合には、その旨の証明を取得することになります。

戸籍については、本籍地以外の市区町村の窓口においても請求することができる制度が設けられています。これにより、遠隔地の本籍地について郵送による請求を繰り返す負担が軽減される場合があります。もっとも、この制度により請求することができる範囲には限りがありますので、事案によっては従来どおり本籍地に対する請求が必要となります。

4　法定相続情報証明制度の活用

収集した戸籍に基づいて相続関係を一覧に表した図を作成し、これを法務局に提出することにより、認証を受けた写しの交付を受けることができる制度があります。これを法定相続情報証明制度といいます。

表7　法定相続情報証明制度の利点

利点	内容
提出先ごとの原本の還付が不要になります	複数の金融機関、法務局に同時に提出することができます
戸籍の束を持ち歩く必要がなくなります	一覧図の写し1通で足ります
手数料	写しの交付に手数料は要しません
相続関係の整理	作成の過程で相続関係が整理されます

もっとも、この制度による一覧図には、相続放棄の有無、遺産分割の内容といった事項は記載されません。あくまで戸籍上の相続関係を示すものです。

5　相続関係説明図の作成

収集した戸籍に基づいて、相続の連鎖を図として整理いたします。数次相続の事案では、この図がなければ関係を把握することができません。

表8　相続関係説明図に記載する事項

事項	内容
被相続人の氏名	登記名義人及び各段階の被相続人
死亡の年月日	相続の開始の時点。10年の期間の判断にも用います
続柄	配偶者、子、直系尊属、兄弟姉妹の別
生死	現在生存しているか
現住所	戸籍の附票により確認したもの
相続の放棄	放棄をした者がいる場合の記載
持分	各人が有する持分
備考	所在不明、判断能力の低下、海外居住等の事情

6　持分の計算

各相続人の持分は、各段階の相続における法定相続分を順次乗じることにより算出いたします。数次相続の事案では、分母が非常に大きな数となることがあります。

計算に際しては、次の点に注意いたします。

表9　持分の計算における注意点

注意点	内容
各相続の時点の法律	相続の開始が古い場合、当時の法律により相続分が異なることがあります
相続放棄の有無	放棄があれば初めから相続人でなかったものとされます
相続分の譲渡	譲渡があれば持分が移転しています
遺産分割の有無	一部について分割が済んでいる場合があります
遺言の有無	遺言により法定相続分と異なる帰属となっている場合があります
半血の兄弟姉妹	相続分が2分の1となります
代襲相続	被代襲者の相続分を代襲者が分け合います

相続の開始が古い事案では、当時の法律の内容を確認する必要があります。とりわけ、家督相続の制度が存在した時期に開始した相続については、現在の法定相続分とは異なる規律によることになります。この点は、相続の開始の年月日を確認したうえで個別に検討いたします。

第3節　実務上よく起きる問題

1　相続人の中に所在不明の者がいる

戸籍の附票により判明した住所へ郵便を送っても宛先不明で返送される、現地に赴いても居住していないという場合があります。この場合には、不在者財産管理人の選任（民法第25条第1項）、失踪の宣告（民法第30条）、所在等不明共有者に関する制度（民法第262条の2、第262条の3）といった手続を検討いたします。

もっとも、遺産分割が未了である持分については、相続の開始の時から10年を経過していなければ所在等不明共有者に関する制度を用いることができません（民法第262条の2第3項）。この場合には、不在者財産管理人によることになります。詳細はＦＤ０６、ＦＤ０７及びＦＤ５５において扱います。

2　相続人の中に判断能力が低下している者がいる

相続人の中に判断能力が低下している者がいる場合、その者は自ら遺産分割協議をすることができません。成年後見人等の選任が必要となる場合があります。この点はＦＤ４０及びＦＤ４１において扱います。

3　相続人の中に海外に居住する者がいる

海外に居住する相続人については、印鑑登録証明書を取得することができません。この場合には、在外公館において署名証明を取得する等の方法によることになります。詳細はＦＤ５４において扱います。

4　相続人が非協力的である

連絡はつくが返事をしない、あるいは協議に応じないという相続人がいる場合があります。遺産分割協議は相続人全員の合意を要しますので、一人でも応じなければ協議は成立いたしません。この場合には、遺産分割調停の申立てを検討いたします。

5　相続人の中に面識のない者が多数含まれる

数次相続の事案では、相続人の大半が互いに面識のない状態となります。突然に連絡を受けた相続人は、警戒し、あるいは無視することが少なくありません。

このような場合、最初の連絡の内容が重要となります。誰から何のために連絡しているのか、当該相続人にどのような負担が生じるのか、どのような対応を求めているのかを、簡潔かつ正確に伝える必要があります。

6　相続の開始から10年が経過している

相続の開始の時から10年を経過した後にする遺産分割については、特別受益及び寄与分に関する規定が原則として適用されないものとされています（民法第904条の3）。すなわち、法定相続分により分割することが原則となります。

数次相続の事案では、古い相続について既に10年を経過していることが通常です。この規律は、寄与を主張したい相続人には不利に働きますが、他方で、協議の争点が減ることにより解決が進みやすくなるという側面もあります。この点はＦＤ２０において扱います。

第4節　相続人を確定させた後の選択肢

1　選択肢の整理

表10　相続人が多数に及ぶ場合の解決の手段

手段	内容	適する場面
遺産分割協議	相続人全員の合意により分割いたします	全員の協力を得られる場合
相続分の譲渡	他の相続人が相続分を譲り受けます	関与を望まない相続人が多い場合
相続分の放棄	相続分を放棄する旨の書面を得ます	同上
遺産分割調停	家庭裁判所において話合いを行います	協議が調わない場合
遺産分割審判	家庭裁判所が分割の内容を定めます	調停が成立しない場合
共有物分割の訴え	遺産分割が済んだ後の共有について分割を求めます	通常の共有となっている場合
相続人申告登記	相続人である旨を申し出て登記の義務を果たします	分割に時間を要する場合
法定相続分による登記	法定相続分により相続登記を申請いたします	分割の前に登記を了する必要がある場合

2　相続分の譲渡の活用

相続人が多数に及ぶ事案では、実際に不動産の取得を希望する相続人はごく一部であることが通常です。他の相続人の多くは、関与を望まず、手続の負担を避けたいと考えています。

このような場合、相続分の譲渡（民法第905条を前提とする実務上の取扱い）により、関与を望まない相続人から特定の相続人へ相続分を集約する方法が有効です。相続分の譲渡がされると、譲渡人は遺産分割の当事者から離脱いたします。

表11　相続分の譲渡において確認する事項

事項	内容
有償か無償か	対価の有無及び額を明確にいたします
書面の作成	相続分譲渡証書を作成いたします
印鑑登録証明書	譲渡人の実印による押印と併せて取得いたします
課税	有償か無償かにより課税上の扱いが異なりますので確認が必要です
他の共同相続人	相続分の取戻しの制度があることに留意いたします
第三者への譲渡	相続人以外の者への譲渡も可能ですが、後の紛争の要因となり得ます

なお、相続分が第三者に譲り渡されたときは、他の共同相続人は、その価額及び費用を償還して、その相続分を譲り受けることができるものとされています（民法第905条第1項）。この権利には期間の制限が定められています（同条第2項）。

3　遺産分割調停

協議が調わない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。相続人が多数に及ぶ事案でも、調停の手続の中で、出席しない相続人への対応、相続分の譲渡の勧奨、分割の方法の調整が行われます。

調停が成立しない場合には、審判により分割の内容が定められます。

4　登記の義務との関係

相続により不動産の所有権を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならないものとされています（不動産登記法第76条の2第1項）。正当な理由なくこの申請を怠った場合には、過料の対象となります（不動産登記法第164条第1項）。

遺産分割の協議が長期化する場合には、相続人である旨の申出（相続人申告登記。不動産登記法第76条の3）を行うことにより、申請の義務を履行したものとみなされる仕組みが設けられています。詳細はＦＤ１７及びＦＤ１９において扱います。

第5節　案件において確認すべき事項

表12　ご相談の際に確認する資料

区分	資料
不動産	登記事項証明書、公図、地積測量図、名寄帳、固定資産税の納税通知書
相続	判明している範囲の戸籍、除籍、改製原戸籍
相続	親族関係についての覚書、家系に関する記録
遺言	遺言書、遺言書の検認の記録
過去の手続	遺産分割協議書、相続分譲渡証書、相続放棄申述受理通知書
現況	現地の写真、占有者の有無、賃貸借契約書
費用	固定資産税を誰が負担しているかが分かる資料
経緯	相続人とのやり取りの記録

表13　期間に関する確認事項

事項	内容
各相続の開始の時期	適用される法律、10年の経過の判断に用います
相続登記の申請の期限	所有権を取得したことを知った日から3年以内
相続開始から10年	特別受益及び寄与分の主張が原則として制限されます
相続分の取戻しの期間	相続分の譲渡があった場合の期間の制限があります
手続に要する期間	戸籍の収集に数か月、調停に1年以上を要することがあります

表14　費用に関する確認事項

項目	内容
戸籍等の取得の費用	通数に応じて生じます。数十通に及ぶことがあります
登記事項証明書等の費用	通数に応じて生じます
登録免許税	相続による所有権の移転の登記について生じます
予納金	不在者財産管理人等の選任を要する場合に生じます
鑑定の費用	評価について争いがある場合に生じます
専門家の費用	弁護士、司法書士、土地家屋調査士の報酬です

第6節　弁護士に相談する意味

何代も相続登記がされていない不動産の問題は、作業量が膨大である点に難しさがあります。

第一に、戸籍の収集です。数次相続の事案では、収集すべき戸籍が数十通から百通を超えることがあります。古い戸籍の判読、本籍地の追跡、滅失の場合の対応といった作業には経験を要します。

第二に、相続人への連絡です。面識のない多数の相続人に対して、どのような内容の書面をどの順序で送るかによって、協力を得られるかどうかが変わります。

第三に、手段の選択です。遺産分割協議、相続分の譲渡、調停、共有物分割、所在不明者に関する各手続のうち、どれをどの順序で用いるかという設計が、解決までの期間と費用を大きく左右いたします。

第四に、期限の管理です。相続登記の申請の義務、相続開始から10年の経過、相続分の取戻しの期間といった複数の期限を同時に管理する必要があります。

弁護士が行う業務は、次のとおりです。第一に、対象となる不動産を漏れなく把握することです。第二に、戸籍を収集し、相続関係説明図と持分の計算を完成させることです。第三に、各相続人の現況（所在、判断能力、居住地、意向）を把握することです。第四に、解決の手段と順序を設計することです。第五に、相続人との連絡、協議、調停、登記に至るまでの手続を代理し、又は司法書士その他の専門家と連携して進めることです。

具体的な連絡の方法及び協議の進め方は、相続人の構成、従前の経緯、不動産の内容等により異なり、当事務所が個別案件を通じて蓄積してきた実務上のノウハウにも属するため、本記事では詳細を開示しておりません。

よくあるご質問

質問1　相続人が何人いるのか見当もつきません。調べられますか。

戸籍を遡って収集することにより、相続人を確定させることができます。作業には期間を要しますが、確定できないということは原則としてありません。戸籍が滅失している場合には、その旨の証明を得たうえで、他の資料により補うことになります。

質問2　相続人の一部が協力してくれません。

遺産分割協議は全員の合意を要しますので、一人でも応じなければ成立いたしません。この場合には、遺産分割調停の申立てを検討いたします。調停においても合意に至らない場合には、審判により分割の内容が定められます。

質問3　全員に連絡する必要がありますか。

遺産分割を行うには、相続人全員が当事者となる必要があります。一部の相続人を除外して行った遺産分割協議は無効です。したがって、全員を把握し、連絡する必要があります。

質問4　昔の相続なので、もう時効になっていませんか。

相続により取得した持分そのものが時効により消滅することはありません。もっとも、相続の開始の時から10年を経過した後にする遺産分割については、特別受益及び寄与分の主張が原則として制限されます（民法第904条の3）。また、他の相続人が長期間にわたり単独で占有していた場合には、取得時効が問題となることがあります。

質問5　自分の持分だけ売ることはできますか。

持分の処分は可能です。もっとも、遺産共有の状態にある持分については、譲受人は遺産分割の手続に関与することとなり、また共有持分のみの取引は価格の面で不利になることが通常です。他の手段との比較が必要です。

質問6　相続登記をしないと罰則がありますか。

相続により所有権を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければならないものとされ、正当な理由なく怠った場合には過料の対象となります（不動産登記法第76条の2第1項、第164条第1項）。分割に時間を要する場合には、相続人である旨の申出により義務を履行したものとみなされる仕組みが設けられています。

質問7　費用はどのくらいかかりますか。

戸籍の取得の費用、登録免許税、専門家の報酬が中心となります。相続人の人数、不動産の数及び評価、所在不明者の有無によって大きく異なりますので、ご相談の際に見通しをお示しいたします。

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所へのご相談

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所（代表弁護士　土屋勝裕。東京都港区虎ノ門）では、何代も相続登記がされていない不動産に関するご相談をお受けしております。

• 電話番号　03-6435-8418
• 受付時間　8時00分から21時00分まで
• 土曜日、日曜日及び祝日も受付いたします
• ご相談は事前予約制です

ご相談の際に、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、名寄帳、判明している範囲の戸籍、親族関係についての記録、他の相続人とのやり取りの記録をご用意いただけますと、検討が早く進みます。これらがお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。

結果は事案ごとに異なります。本記事の記載は一般的な説明であり、特定の結果を保証するものではありません。

本記事の根拠条文

民法　第25条第1項（不在者の財産の管理）、第30条（失踪の宣告）、第262条の2（所在等不明共有者の持分の取得）、第262条の3（所在等不明共有者の持分の譲渡権限の付与）、第887条第2項及び第3項（代襲相続）、第889条（直系尊属及び兄弟姉妹の相続権）、第898条（相続財産の共有）、第900条（法定相続分）、第904条の3（相続開始から10年経過後の遺産分割）、第905条（相続分の取戻権）、第907条（遺産の分割）、第939条（相続放棄の効力）

不動産登記法　第76条の2第1項（相続による所有権の移転の登記の申請の義務）、第76条の3（相続人である旨の申出）、第164条第1項（過料）

制度名により記述した部分　法定相続情報証明制度、所有不動産記録証明制度、戸籍の広域交付に関する制度、令和3年の民法及び不動産登記法の改正により整備された各制度の施行の時期及び経過措置、相続の開始が古い場合に適用される当時の相続に関する法律

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