ペアローンで購入した住宅を離婚後に一方が取得したいとき　二本の債務の一本化と金融機関の審査

夫婦がそれぞれ住宅ローンを組み、共有名義で購入した自宅がある。離婚することになったが、一方はこの家に住み続けたいと考えている。金融機関に相談したところ、単独では借入れができないと言われた。ペアローンで購入した住宅に関するご相談は、この場面から始まります。

結論から申し上げます。ペアローンは、二本の債務契約が並んでおり、互いに相手方の債務の連帯保証人となっている形態です。したがって、名義を一方に集めるには、二本の債務を一本にまとめる必要があり、これは金融機関の審査を経なければ実現しません。

審査を通らない場合には、売却して代金を分けるか、当面は現状を維持するかの選択になります。いずれを選ぶにしても、離婚の協議を進める前に、金融機関の見通しを確かめることが順序として先です。審査に通らないことが後から判明しますと、協議の前提が崩れます。

ペアローンの構造を正確に把握します

ペアローンとは、一つの住宅について、夫婦のそれぞれが債務者となって別個の住宅ローン契約を締結し、互いに相手方の債務について連帯保証人となる形態をいいます。二本の契約が並存し、それぞれの債務について不動産の全体に抵当権が設定されているのが通常です。

これに対し、収入合算による借入れには、一方が主たる債務者となり他方が連帯債務者となる形態と、他方が連帯保証人となる形態があります。ペアローンであるのか、収入合算であるのかによって、離脱の方法が異なります。まず、金銭消費貸借契約書が何通あるのかを確認してください。二通あればペアローンです。

共有持分の割合は、通常、それぞれの借入額と自己資金の額の割合に応じて定められています。実際の負担の割合と登記された持分の割合が食い違っている場合には、購入の時点で贈与とみなされる余地があったことになりますので、その点も含めて確認します。

一方が取得するための三つの方法

借換えによって二本の債務を一本にまとめる

住み続ける側が新たに借入れを行い、その資金で二本の債務をいずれも弁済する方法です。最も明快であり、実務上も第一に検討されます。

もっとも、これは、それまで二人の収入を前提として借り入れていた金額を、一人の収入で借り入れることを意味します。審査の対象となるのは、残債務の全額です。年収、勤続年数、他の借入れの有無、返済比率によって判断されますので、購入時の借入額に対して収入が十分でない場合には、審査を通りません。

不足する部分について、自己資金を投入する、親族から資金の援助を受ける、返済の期間を延ばすといった方法によって、審査に適合させることができる場合があります。親族から資金の援助を受ける場合には、贈与とされないよう、金銭消費貸借契約書を作成し、返済の実績を残す必要があります。

金融機関の承諾を得て債務を引き受ける

相手方の債務を、住み続ける側が引き受ける方法です。免責的債務引受は、債権者と引受人となる者との契約によってすることができますが、この場合においては、債権者が債務者に対してその契約をした旨を通知した時に、その効力を生じます（民法第472条第2項）。すなわち、金融機関の承諾がなければ成立しません。

実務上、金融機関が債務の引受けに応じる例は多くありません。借換えによる処理を求められることが通例です。

売却して代金を分ける

いずれの方法によっても一本化ができない場合には、売却して代金を二本の債務の弁済に充て、残額を分けます。

売却の見込額が残債務の合計額を下回る、いわゆるオーバーローンの状態であれば、抵当権者の同意を得たうえで売却し、残る債務については返済の方法を協議することになります。

連帯保証から抜けられない、という問題

ペアローンでは、互いに相手方の債務の連帯保証人となっています。したがって、家を出た側は、住み続ける側の債務について保証人であり続けます。

連帯保証人は、主たる債務者が返済を怠れば、金融機関から履行を求められます。連帯保証人には催告の抗弁及び検索の抗弁がありませんので（民法第454条）、主たる債務者に資力があるかどうかを問わず、直ちに請求を受けます。

離婚の協議書に「住宅ローンは相手が支払う」と記載しても、金融機関に対しては効力を有しません。連帯保証から離脱するには、金融機関の承諾を得て保証契約を解消するか、借換えによって被保証債務そのものを消滅させるほかありません。

さらに、連帯保証人として保証債務を負っている間は、その事実が信用情報に残ります。家を出た側が新たに住宅を購入しようとする際、この保証債務が審査に影響します。

住宅借入金等特別控除と団体信用生命保険の扱い

ペアローンでは、それぞれが自己の借入れについて住宅借入金等特別控除の適用を受けています（租税特別措置法第41条）。この控除は、その家屋に居住していることが要件とされていますので、家を出た側は、居住しなくなった年以後、控除を受けることができません。

借換えによって一本化した場合、控除の適用の可否は、借換えの内容と要件の充足によりますので、税理士又は税務署に確認いたします。

団体信用生命保険についても、それぞれの債務に対応して加入しています。一方が死亡した場合に弁済されるのは、その者の債務のみです。離婚後も二本の債務が残ったまま一方が死亡しますと、その者の債務は保険により弁済されますが、他方の債務は残ります。

持分を移転する場合の課税

離婚に伴う財産分与として持分を移転する場合には、財産分与として資産の移転があったものとして、分与をした者にその時の価額により譲渡があったものとして取り扱われます（所得税基本通達33-1の4）。

他方、離婚が成立する前に持分を売買の形で移転しますと、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除（租税特別措置法第35条第1項）は、配偶者に対する譲渡には適用されません。したがって、移転の時期と原因の選び方によって、税の負担が変わります。個別の適用の可否は、税理士に確認いたします。

また、対価を支払わないで利益を受けた場合には、その利益を受けた者が贈与により取得したものとみなされます（相続税法第9条）。持分の移転に見合う対価又は債務の負担がない場合には、この規定の適用が問題となりますので、代償金の額と債務の引受けの内容を整理しておく必要があります。

取決めを公正証書にしておく意味

当面は二本の債務を残したまま、一方が居住して返済を続けるという取決めをする場合には、その内容を公正証書にしておくことをお勧めいたします。

公正証書のうち、金銭の一定の額の支払を目的とする請求について公証人が作成したものであって、債務者が直ちに強制執行に服する旨の陳述が記載されているものは、債務名義となります（民事執行法第22条第5号）。返済を怠った場合に、改めて訴訟を提起することなく強制執行を申し立てることができます。

公正証書に記載しておく事項は、次のとおりです。第一に、どちらがどの債務を返済するのか。第二に、固定資産税、修繕の費用、管理費を誰が負担するのか。第三に、いつまでに借換え又は売却を行うのか。第四に、期限までに実現しない場合にどうするのか。第五に、返済が滞った場合に相手方が代わって支払ったときの求償の方法です。

期限を定めない取決めは、数年後に同じ紛争を繰り返すことになります。

放置した場合に失われるもの

第一に、財産分与を家庭裁判所に請求する権利です。離婚の時から2年を経過しますと、協議に代わる処分を請求することができません（民法第768条第2項ただし書）。

第二に、借換えの審査に通る可能性です。年齢が上がるほど返済の期間を長く設定することが難しくなり、審査は厳しくなります。

第三に、居住用財産の譲渡に関する特例の適用です。居住しなくなってから相当の期間が経過しますと、要件を満たさなくなります。

第四に、相手方の返済が滞った場合の影響です。連帯保証人である間は、相手方の延滞がご自身の信用情報に影響します。

金融機関が慎重になる理由

第一に、返済の原資が半分になるためです。二人の収入を前提とした返済計画が、一人の収入によるものに変わります。

第二に、離婚に伴う支出が見込まれるためです。養育費、転居の費用、代償金の支払は、いずれも返済に充てられる原資を減らします。

第三に、担保の評価が購入時を下回っていることが多いためです。したがって、金融機関に相談する際には、離婚後の収支の見通しを、養育費の支払を含めて具体的に示すことが有効です。単に借換えができるかどうかを問い合わせるだけでは、前向きな回答は得られません。

いま確認していただきたいこと

1　金銭消費貸借契約書が何通あるかを確認してください。二通であればペアローンです。

2　それぞれの残高証明書を取得し、二本の残債務の合計額を確認してください。

3　登記事項証明書を取得し、持分の割合と、抵当権の目的、債務者、債権額を確認してください。

4　住み続けたい側の直近の源泉徴収票又は確定申告書を用意し、単独で残債務の全額を借り入れられるかどうかについて、金融機関の見通しを確かめてください。

よくあるご質問

離婚したので、自分の分の住宅ローンだけ返済を止めてよいですか。

できません。債務者としての地位は離婚によって変わらず、返済を怠れば期限の利益を失い、抵当権が実行されます。連帯保証人である相手方にも請求が及びます。

相手方が返済を止めてしまいました。どうなりますか。

連帯保証人であるご自身に請求が及びます。連帯保証人には催告の抗弁及び検索の抗弁がありません（民法第454条）。代わって返済した場合には、相手方に対して求償することができます。

借換えの審査に通りませんでした。ほかに方法はありませんか。

自己資金の投入、返済期間の延長、親族からの資金の援助によって審査に適合させる余地があります。いずれも難しい場合には、売却して代金を分ける方向を検討いたします。

持分だけを相手方に渡せば、債務からも抜けられますか。

抜けられません。持分の移転と債務の帰属は別の問題です。免責的債務引受には債権者である金融機関の関与が必要であり（民法第472条第2項）、実務上は借換えによる処理が求められます。

相手方が家に住み続け、返済もしています。このままでよいですか。

返済が続いている間は問題が表面化しませんが、連帯保証人としての地位、財産分与を請求する期間、住宅借入金等特別控除の適用のいずれについても、時間の経過によって不利益が生じます。期限を定めた取決めを書面に残すことをお勧めいたします。

おわりに

ペアローンの整理は、法律上の問題と金融の実務が重なる領域です。名義だけを動かしても債務は残り、連帯保証も消えません。金融機関の見通しを先に確かめ、そのうえで財産分与の条件を組み立てるという順序を守れば、実行できる合意になります。契約書と残高証明書をご用意のうえ、ご相談ください。必ず解決できますから、一緒に頑張りましょう。

出典及び参照した法令

民法第454条、第472条第2項、第768条第1項及び第2項
民事執行法第22条第5号
租税特別措置法第35条第1項、第41条
相続税法第9条
所得税基本通達33-1の4（財産分与による資産の移転）