他の共有者が無断で建物のリフォームや建替え、取壊しをしたとき　差止め、原状回復及び損害賠償

久しぶりに実家を訪ねたところ、内装が全面的に作り替えられていた。あるいは、共有していたはずの建物が取り壊され、更地になっていた。共有者の一人が、他の共有者に何も告げずに工事を進めていた。共有不動産のご相談には、この種の事案が一定数含まれます。

結論から申し上げます。工事の内容が変更行為に当たるのであれば、他の共有者の同意を得ずに行うことはできず、差止め、原状の回復、損害の賠償を求める余地があります。他方、管理行為又は保存行為に当たるのであれば、持分の価格の過半数による決定、あるいは単独での実施が許されます。

したがって、最初に確定させるべきは、行われた工事が三つの区分のいずれに当たるかです。ここを飛ばして責任を追及しますと、かえって費用の分担を求められることになります。

工事の内容によって、必要であった同意の範囲が決まります

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができません。ただし、その形状又は効用の著しい変更を伴わないものは除かれます（民法第251条第1項）。

共有物の管理に関する事項は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決します（民法第252条第1項）。形状又は効用の著しい変更を伴わない変更、いわゆる軽微変更は、この管理に関する事項に含まれます。

各共有者は、保存行為を単独ですることができます（民法第252条第5項）。

建物の取壊し、増築、建替え、用途を変える大規模な改装は、形状又は効用の著しい変更に当たり、共有者の全員の同意を要します。これに対し、外壁の塗り替え、給排水設備の更新、内装の張替えのように、建物の構造や用途を変えない工事は、軽微変更として持分の価格の過半数によって決することができます。雨漏りの応急の修理のように現状を維持する工事は、保存行為として単独ですることができます。

工事が進行中である場合　まず止めることを検討します

建物が取り壊されてしまった後では、原状に回復することができません。したがって、工事が進行中であれば、まず止めることを検討します。

共有者は、自己の共有持分に基づいて、共有物に対する妨害の排除及び妨害の予防を求めることができます。この請求は保存行為に当たると解されておりますので、他の共有者の同意を得ることなく、単独ですることができます（民法第252条第5項）。

訴訟による判決を待っていては工事が完了してしまいますので、民事保全の手続を用います。係争物に関する仮処分命令は、その現状の変更により、債権者が権利を実行することができなくなるおそれがあるとき、又は権利を実行するのに著しい困難を生ずるおそれがあるときに発することができます（民事保全法第23条第1項）。

仮処分の申立てには、担保を立てることを命じられるのが通常です。担保の額は、工事が止まることによって相手方に生ずる損害を勘案して裁判所が定めます。手元の資金の状況と併せて判断します。

工事が完了している場合に求め得ること

原状の回復

変更行為が無断で行われた場合には、原状の回復を求めることが考えられます。もっとも、既に取り壊された建物を復元することは事実上できませんし、改装された内装を元に戻すことに要する費用が、回復される利益に比して過大である場合には、請求が認められないことがあります。

損害の賠償

故意又は過失によって他人の権利を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負います（民法第709条）。無断の変更行為によって共有持分の価値が減少した場合には、その減少額を損害として請求することが考えられます。

損害の額は、工事の前後における不動産の価格の差額に、ご自身の持分の割合を乗じて算定するのが基本です。したがって、工事の前の状態を示す資料が決定的に重要になります。写真、固定資産税の課税明細、過去の査定書、登記事項証明書の建物の表示を保存してください。

建物が取り壊された場合の登記

建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1か月以内に、建物の滅失の登記を申請しなければなりません（不動産登記法第57条）。登記が残ったままですと、固定資産税の課税や、その後の土地の処分に支障が生じます。

他方、無断で取り壊した共有者が、登記の申請にも協力しないことがあります。この場合には、登記の手続を求める訴えを検討いたします。

逆に、工事の費用の分担を求められた場合

無断で工事をした共有者から、後になって費用の分担を求められることがあります。

各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負います（民法第253条第1項）。したがって、その工事が保存行為又は適法な管理行為であれば、持分に応じた負担を求められます。

他方、共有者の全員の同意を要する変更行為を無断で行った場合には、その費用を当然に分担しなければならないわけではありません。費用の請求を受けた場合には、まず工事の内容と、必要であった同意の範囲を確認してください。

また、共有者が1年以内に管理の費用の支払等の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができるとされています（民法第253条第2項）。費用の請求を放置しますと、この規定に基づく請求を受ける余地が生じます。

建替えがされた場合の権利関係

共有していた建物が取り壊され、共有者の一人の名義で新たな建物が建てられている場合には、権利関係が複雑になります。

新たに建築された建物の所有権は、原則としてこれを建築した者に帰属します。したがって、土地は共有であるにもかかわらず、その上の建物は共有者の一人の単独の所有である、という状態が生じます。

この場合、建物を所有する共有者は、他の共有者の持分に対応する土地を無償で使用していることになりますので、自己の持分を超える使用の対価の償還が問題となります。共有者は、別段の合意がある場合を除き、自己の持分を超える使用の対価を他の共有者に償還する義務を負います（民法第249条第2項）。

また、共有物分割の手続を採る場合には、建物が存することによって、土地の現物による分割も、市場での売却も難しくなります。建物の収去を求めるのか、建物を含めて解決するのかを、早い段階で方針として定めます。

賃借人が入居している建物の場合

共有する建物に賃借人が入居している状態で、共有者の一人が無断で工事を行うことがあります。この場合には、賃借人との関係も併せて整理する必要があります。

賃貸人の地位は共有者の全員にありますので、賃借人に対する通知、賃料の受領、修繕の実施のいずれについても、共有者の間の決定を要します。共有物の管理に関する事項は、持分の価格の過半数で決しますので（民法第252条第1項）、無断で工事をした共有者が単独で賃借人との間の取決めを変更することはできません。

他方、賃借人には落ち度がありませんので、賃借人に対して工事の中止や退去を求めることは適切ではありません。請求の相手方は、あくまで無断で工事をした共有者です。賃借人に対しては、賃料の支払先その他の事務的な事項について、共有者の間で整理がつくまでの取扱いを通知するにとどめます。

放置した場合に失われるもの

第一に、差止めの機会です。工事が完了した後は、原状の回復を求めることが事実上できなくなります。

第二に、損害の賠償を求める権利です。不法行為による損害賠償の請求権は、被害者又はその法定代理人が損害及び加害者を知った時から3年間行使しないとき、又は不法行為の時から20年間行使しないときは、時効によって消滅します（民法第724条）。

第三に、証拠です。工事の前の状態を示す資料は、時間が経つほど集めにくくなります。近隣の方の記憶、施工業者の記録も同様です。

第四に、使用の対価の請求です。建替えがされた場合の使用の対価は、日々発生します。請求の意思を明らかにしないまま時間が経過しますと、請求できる範囲が限られます。

無断で工事をした共有者の言い分

第一に、緊急の必要があったという説明です。雨漏り、シロアリの被害、倒壊の危険といった事情があれば、保存行為として単独で実施することが許されます。工事の見積書、施工業者の報告書を確認し、実際の工事の範囲が緊急の必要に対応するものであったかを検討します。

第二に、以前から了解を得ていたという説明です。口頭の了解であったとされることが多く、その有無が争点になります。過去のやり取りの記録を確認します。

第三に、自分が管理してきたのだから当然であるという説明です。管理をしてきたことは、費用の分担の場面では意味を持ちますが、変更行為について同意を不要とする理由にはなりません。

いずれの説明であっても、感情的な対立を深めるより、工事の内容を客観的に確定させる方が早く解決します。施工業者から工事の内容を確認することが、最も確実です。

いま確認していただきたいこと

1　工事の前後の状態が分かる写真を集めてください。ご自身が撮影したもののほか、不動産の情報を掲載する媒体に残っている画像、近隣の方が保有する写真も資料になります。

2　登記事項証明書を取得し、建物の表示、床面積、構造に変更が加えられているかどうか、滅失の登記がされているかどうかを確認してください。

3　固定資産税の課税明細書を過去の分と比較し、家屋の評価額の変動を確認してください。

4　施工業者が判明している場合には、工事の内容を確認してください。見積書及び工事の請負契約書が、変更行為に当たるかどうかの判断の資料になります。

よくあるご質問

内装の張替えは、無断で行ってよいのですか。

建物の形状又は効用の著しい変更を伴わないものであれば、管理に関する事項として持分の価格の過半数によって決することができます（民法第251条第1項括弧書き、第252条第1項）。ただし、持分の価格の過半数による決定は必要ですので、共有者が2人で持分が各2分の1であれば、単独で決することはできません。

建物を取り壊されてしまいました。元に戻せますか。

事実上、原状の回復はできません。共有持分の価値が減少した部分について、損害の賠償を求めることを検討いたします。工事の前の状態を示す資料を保存してください。

工事を止めたいのですが、間に合いますか。

工事が完了する前であれば、民事保全の手続により差止めを求める余地があります（民事保全法第23条第1項）。担保を立てることを命じられるのが通常ですので、資金の準備も併せて検討します。

工事の費用を請求されました。支払わなければなりませんか。

保存行為又は適法な管理行為であれば、持分に応じて負担することになります（民法第253条第1項）。共有者の全員の同意を要する変更行為であった場合には、当然に分担しなければならないわけではありません。工事の内容を確認したうえで回答してください。

土地は共有ですが、建物は相手方の名義になっています。どうすればよいですか。

建物の所有者は、他の共有者の持分に対応する土地を使用していることになりますので、使用の対価の償還が問題となります（民法第249条第2項）。共有関係の解消を検討する場合には、建物の扱いを含めて方針を定めます。

おわりに

無断の工事は、行われてしまえば回復が困難であり、時間の経過とともに主張し得る範囲も狭まります。工事が進行中であれば止めることを、完了しているのであれば証拠の保存を、いずれも急いで行う必要があります。写真と登記事項証明書をご用意のうえ、お早めにご相談ください。必ず解決できますから、一緒に頑張りましょう。

出典及び参照した法令

民法第249条第2項、第251条第1項、第252条第1項及び第5項、第253条第1項及び第2項、第709条、第724条
民事保全法第23条第1項
不動産登記法第57条