管理が行き届かない空き家に生じる責任

相続した実家を空き家のまま管理しております。年に数回しか行くことができず、庭木は伸び、屋根瓦の一部が落ちました。先日、隣家から「瓦が落ちて自動車に当たった」との連絡があり、市役所からも通知が届きました。どこまで責任を負うのかが分からず不安である。このようなご相談をいただくことがあります。

結論から申し上げます。空き家の所有者は、建物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害が生じた場合、土地の工作物の所有者としての責任を負います（民法第717条第1項）。この責任は、損害の発生を防止するのに必要な注意をしたことを主張しても免れることができない性質のものです。加えて、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、市町村から助言、指導、勧告、命令といった措置が採られる場合があり、勧告を受けると固定資産税の住宅用地の特例が適用されなくなる場合があります。共有である場合には、共有者の全員がそれぞれ責任を問われ得ます。本記事では、責任の構造と、負担を減らすための実務上の順序を整理いたします。

第1節　空き家の所有者が負う責任の構造

1　土地の工作物の責任

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者が被害者に対して損害を賠償する責任を負います。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければなりません（民法第717条第1項）。

ここで重要な点が2つあります。第一に、所有者の責任は、必要な注意をしたことを主張しても免れることができないという点です。第二に、空き家の場合には占有者が存在しないことが多く、所有者が直接に責任を問われる構造になるという点です。

表1　土地の工作物の責任の枠組み

項目	内容	根拠
責任を負う者	第一次的には占有者、占有者が必要な注意をしたときは所有者	民法第717条第1項
要件	工作物の設置又は保存に瑕疵があること、それにより損害が生じたこと	民法第717条第1項
所有者の責任の性質	必要な注意をしたことを主張しても免れることができません	民法第717条第1項ただし書の反対解釈
竹木への準用	竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合にも準用されます	民法第717条第2項
求償	損害の原因について他に責任を負う者があるときは求償することができます	民法第717条第3項

2　「瑕疵」とはどのような状態か

瑕疵とは、当該工作物が通常有すべき安全性を欠いている状態をいうものと解されております。建物の老朽化そのものが直ちに瑕疵となるわけではなく、通常の用法において生じ得る危険に対する安全性を欠いているかどうかが問われます。

実務上は、屋根瓦、外壁材、看板、雨樋、擁壁、塀といった部分の劣化が問題となります。台風や地震といった自然の力が加わっている場合であっても、通常予測される範囲の外力に耐えられない状態であったと評価されれば、瑕疵が認められる余地があります。

3　共有である場合

建物が共有である場合には、各共有者がそれぞれ所有者として責任を問われ得ます。被害者は、共有者の一人に対して全部の賠償を求めることができると解される場合があり、賠償をした共有者は他の共有者に対して持分に応じた求償を求めることになります。

したがって、「自分は名義があるだけで管理していない」という主張によって責任を免れることは容易ではありません。共有者の間で管理の分担を定めていたとしても、それは内部の取決めにとどまり、被害者に対して当然に主張し得るものではありません。

4　相続を放棄した場合の取扱い

相続を放棄した者は、初めから相続人とならなかったものとみなされます（民法第939条）ので、所有者としての責任は原則として生じません。もっとも、放棄の時に当該財産を現に占有しているときは、相続人又は相続財産の清算人に対して引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって保存しなければならないものとされております（民法第940条第1項）。この保存の義務に違反したことにより損害が生じた場合の責任は、別途問題となり得ます。

第2節　行政上の措置と税の取扱い

1　空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく措置

建物が倒壊その他著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる場合には、市町村から段階的な措置が採られることがあります。

表2　市町村による措置の段階

段階	内容	所有者への影響
調査及び立入調査	現況の確認、所有者の特定	照会に対する回答を求められます
助言又は指導	改善を促す事実上の働きかけ	この段階で対応すれば以後の措置を避け得ます
勧告	期限を定めて必要な措置を求めるもの	固定資産税の住宅用地の特例が適用されなくなる場合があります
命令	勧告に従わない場合に発せられるもの	従わない場合には過料の対象となり得ます
代執行	行政が自ら又は第三者に措置を行わせるもの	要した費用が所有者に請求されます

2　固定資産税の住宅用地の特例

住宅の敷地として用いられている土地については、固定資産税の課税標準について特例が定められております。勧告を受けた場合には、この特例が適用されなくなる場合があり、翌年度以降の税額が大きく増えることがあります。

したがって、行政からの助言又は指導の段階で対応することが、税負担の面からも重要となります。なお、税の取扱いについては税理士又は所在地の市町村にご確認ください。当事務所は税務の相談をお受けする立場にはございません。

3　建物を解体した場合の取扱い

建物を解体すれば、建物に起因する責任は生じなくなります。もっとも、解体により住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が増える場合があります。また、解体費用の負担が生じます。共有である場合には、解体は共有物の変更に当たると解される余地があり、共有者全員の同意を要するかが問題となります（民法第251条第1項）。

第3節　実務上よく起きる問題

1　名義が被相続人のままである場合

登記の名義が被相続人のままであっても、相続により所有権を取得した相続人が所有者としての責任を負い得ます。登記をしていないことによって責任を免れるものではありません。相続により所有権を取得した者は、その取得を知った日から3年以内に相続による所有権の移転の登記を申請しなければならないものとされております（不動産登記法第76条の2）。

2　誰が管理するかが決まらない

相続人が複数おり、誰も積極的に管理しようとしない状況では、劣化が進み、責任が現実化する可能性が高まります。遺産分割が調わない場合には、家庭裁判所の遺産分割の調停又は審判により帰属を定めることになります（民法第907条）。

3　遠方に居住しており点検ができない

遠方に居住している場合、劣化の兆候を早期に把握することが困難です。定期的な巡回、写真による記録、近隣の方への連絡先の提供といった対応が現実的な備えとなります。管理の記録を残しておくことは、責任の有無及び程度が争われた場合の資料にもなります。

4　近隣から損害の賠償を求められた

実際に損害が生じた場合には、まず事実関係の確認が必要です。損傷の原因、当該部分の状態、自然の力の程度、被害の範囲を記録します。加入している火災保険又は施設賠償責任保険により対応し得る場合がありますので、保険証券の確認も欠かせません。

5　管理不全の状態にある土地及び建物についての管理命令

所有者による管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合には、利害関係人の請求により、裁判所が管理人による管理を命ずる処分をすることができる制度が設けられております。令和3年の民法の改正により設けられた制度で、令和5年4月1日から施行されております。近隣の方からこの制度に基づく申立てがなされる可能性があります。

6　所有者が判明しない共有者がいる場合

共有者の一部の所在が不明であるために管理の方針が定まらない例が多くあります。この場合には、所在等不明共有者の持分の取得（民法第262条の2）、所有者不明土地管理命令（民法第264条の2）といった制度の利用を検討することになります。

第4節　検討する選択肢

1　選択肢の全体像

表3　空き家の責任を減らすための手段

手段	内容	期間の目安	適する場面
危険箇所の補修	屋根、外壁、塀等の劣化部分を補修いたします	数週間から数か月	保有を継続する場合
定期的な管理の委託	管理を業者に委託し、記録を残します	随時	遠方に居住している場合
保険の見直し	火災保険及び賠償責任に関する特約を確認いたします	数週間	保有を継続する場合
建物の解体	更地にして建物に起因する責任をなくします	数か月	再利用の見込みがない場合
売却又は賃貸	第三者に承継させ、又は利用させます	数か月から1年	需要が見込まれる場合
共有関係の解消	共有物分割により単独所有又は換価といたします	1年から2年程度	共有者の足並みがそろわない場合
遺産分割の調停又は審判	家庭裁判所の手続により帰属を定めます	1年から2年程度	相続人の間で協議が調わない場合

2　まず記録を整えること

責任の有無及び範囲が争われた場合、管理の状況をどのように主張し得るかが結果を左右いたします。巡回の日時、実施した措置、撮影した写真、業者への依頼の記録を残すことにより、瑕疵の有無、損害の発生時期、因果関係についての立証が容易になります。

3　共有者との関係の整理

共有である場合には、管理費用及び補修費用の負担の割り振りが問題となります。各共有者は、その持分に応じて管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負うものとされております（民法第253条）。実際に費用を支出した共有者は、他の共有者に対して持分に応じた求償を求めることができます。

共有物の保存行為は各共有者が単独ですることができ、管理に関する事項は持分の価格の過半数で決するものとされております（民法第252条第1項）。緊急の補修は保存行為として単独で行い得る場合があります。

第5節　案件において確認すべき事項

1　資料の確認

表4　ご相談の際に確認する資料

区分	資料	確認する内容
権利関係	登記事項証明書（土地及び建物）	所有者、持分、担保権の有無
相続関係	被相続人及び相続人の戸籍	相続人の範囲
相続関係	遺産分割協議書、遺言書	帰属の有無
現況	現地の写真、動画	劣化の程度、危険箇所
管理	巡回の記録、業者への委託契約書、領収書	管理の実施状況
行政	市町村からの通知、助言、指導、勧告の書面	手続の段階
近隣	苦情の内容、やり取りの記録	紛争の有無、被害の申告
保険	火災保険証券、賠償責任に関する特約	補償の範囲
税	固定資産税の納税通知書	特例の適用の状況

2　責任に関する確認事項

表5　責任の判断において確認する事項

事項	確認の内容
損害の発生の有無	現実に他人に損害が生じているか
損傷した部位	屋根、外壁、塀、樹木、擁壁のいずれか
劣化の程度と時期	いつから危険な状態にあったか
自然の力の程度	台風、地震等の外力が通常予測される範囲か
占有者の有無	賃借人その他の占有者がいるか
共有者の構成	持分、管理の分担の取決めの有無
保険の適用	加入している保険により補償されるか
行政の手続の段階	助言、指導、勧告、命令のいずれか

第6節　弁護士に相談する意味

空き家の管理に関する責任の問題は、放置している間は表面化せず、損害が生じた時点で一挙に現実化するという特徴があります。そのため、対応の着手が遅れがちです。

第一に、所有者の責任が免れ難い性質のものである点です。必要な注意をしたことを主張しても免れることができないとされておりますので、事後の弁解によって解決することが困難です。予防と記録が結果を左右いたします。

第二に、行政の手続が段階的に進む点です。助言又は指導の段階で対応すれば税の特例を維持し得ますが、勧告に至ると税負担が増え、命令、代執行へと進めば費用の請求を受けることになります。段階に応じた対応が必要です。

第三に、共有及び相続の未整理が原因であることが多い点です。責任の問題として現れていても、根本の原因は共有関係又は遺産分割の未了にあることが少なくありません。管理の問題のみを処理しても、同じ問題が繰り返されます。

弁護士が行う業務は、次のとおりです。第一に、登記及び相続関係を確認し、責任を負う者の範囲を確定させることです。第二に、行政からの通知の内容を検討し、採るべき措置と時期を整理することです。第三に、近隣から損害の賠償を求められている場合に、事実関係の確認及び交渉を代理することです。第四に、共有者の間の費用の負担及び求償を整理することです。第五に、共有物分割又は遺産分割により、管理の主体を確定させることです。

なお、具体的な交渉の進め方は、共有者の構成、近隣との経緯、建物の状態、行政の手続の段階等により異なり、当事務所が個別案件を通じて蓄積してきた実務上のノウハウにも属するため、本記事では詳細を開示しておりません。

よくあるご質問

質問1　名義は父のままです。それでも私が責任を負いますか。

相続により所有権を取得した相続人は、登記の有無にかかわらず所有者としての責任を負い得ます。登記をしていないことによって責任を免れるものではありません。相続登記の申請は義務とされております（不動産登記法第76条の2）。

質問2　兄弟の共有ですが、管理は兄が担当することになっていました。

共有者の間の取決めは内部の関係にとどまり、被害者に対して当然に主張し得るものではありません。賠償をした場合には、内部の取決めに従って他の共有者に求償を求めることになります。

質問3　台風で瓦が飛びました。自然災害でも責任を負いますか。

通常予測される範囲の外力に耐えられない状態であったと評価されれば、瑕疵が認められる余地があります。他方、通常予測し得ない規模の自然の力による場合には、責任が否定される余地もあります。個別の判断となります。

質問4　市役所から通知が届きました。放置するとどうなりますか。

助言又は指導に従わない場合には勧告に進み、勧告を受けると固定資産税の住宅用地の特例が適用されなくなる場合があります。さらに命令、代執行へと進む可能性があり、代執行に要した費用は所有者に請求されます。

質問5　解体したいのですが、兄弟の一人が反対しています。

建物の解体は共有物の変更に当たると解される余地があり、共有者全員の同意を要するかが問題となります（民法第251条第1項）。同意が得られない場合には、共有物分割により共有関係を解消することを検討いたします。

質問6　保険で対応できますか。

火災保険に賠償責任に関する特約が付されている場合には、対応し得ることがあります。空き家については引受けの条件が異なる場合がありますので、保険証券の内容と現在の契約の状況をご確認ください。

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所へのご相談

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所（代表弁護士　土屋勝裕。東京都港区虎ノ門）では、空き家の管理及び責任に関するご相談をお受けしております。

• 電話番号　03-6435-8418
• 受付時間　8時00分から21時00分まで
• 土曜日、日曜日及び祝日も受付いたします
• ご相談は事前予約制です

ご相談の際に、登記事項証明書、現地の写真、市町村からの通知、近隣とのやり取りの記録、火災保険証券、固定資産税の納税通知書をご用意いただけますと、検討が早く進みます。これらがお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。

弁護士費用については、弁護士費用一覧のページをご覧ください。結果は事案ごとに異なります。本記事の記載は一般的な説明であり、特定の結果を保証するものではありません。

本記事の根拠条文

民法　第251条第1項（共有物の変更）、第252条第1項（共有物の管理）、第253条（管理の費用の負担）、第262条の2（所在等不明共有者の持分の取得）、第264条の2（所有者不明土地管理命令）、第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）、第907条（遺産の分割の協議又は審判）、第939条（相続の放棄の効力）、第940条第1項（相続の放棄をした者による管理）

不動産登記法　第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請義務）

その他の法令　空家等対策の推進に関する特別措置法（調査、助言、指導、勧告、命令及び代執行に関する定め）。管理不全土地管理命令及び管理不全建物管理命令の制度（令和3年の民法の改正により設けられ、令和5年4月1日施行）

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