管理費用及び修繕費の負担の割り振り

兄との共有である実家について、兄が屋根の全面的な葺替えを行い、その半額を支払うよう求められました。事前の相談は一切なく、金額も想定を超えるものでした。他方で、これまで固定資産税は私が全額を負担してまいりましたが、その分については何も言われません。どちらがどこまで負担すべきなのかが分かりません。このようなご相談をいただくことがあります。

結論から申し上げます。各共有者は、その持分に応じて管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負います（民法第253条第1項）。したがって、固定資産税、火災保険料、通常の修繕費といった費用は、持分に応じて分担するのが原則です。もっとも、実務上の争点は、当該支出が保存行為、管理行為、変更行為のいずれに当たるのか、事前の協議を欠く支出をどこまで負担すべきなのか、既に負担した費用をどのように求償するのかという点にあります。また、共有者が1年以内に負担の義務を履行しない場合には、他の共有者が相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる旨の定めも置かれております（民法第253条第2項）。本記事では、費用の性質ごとの整理と実務上の進め方を示します。

第1節　費用の負担に関する基本的な規律

1　持分に応じた負担が原則です

各共有者は、その持分に応じて管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負います（民法第253条第1項）。ここでいう負担には、修繕費、管理に要する費用のほか、固定資産税その他の公租公課、火災保険料といったものが含まれると解されております。

この規律は、費用を実際に支出した共有者が、他の共有者に対し、その持分に応じた額の求償を求めることができることを意味いたします。逆に、支出をしていない共有者は、持分に応じた額の支払を求められる立場に立ちます。

表1　費用の負担に関する基本的な規律

規律	内容	根拠
費用の負担	各共有者は持分に応じて管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負います	民法第253条第1項
義務を履行しない共有者の持分の取得	1年以内に義務を履行しないときは、他の共有者は相当の償金を支払ってその持分を取得することができます	民法第253条第2項
保存行為	各共有者が単独ですることができます	民法第252条第5項
管理に関する事項	持分の価格に従い、その過半数で決します	民法第252条第1項
変更行為	共有者全員の同意を要します。ただし、形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除きます	民法第251条第1項
特定承継人に対する請求	持分を譲り受けた者に対しても請求することができます	民法第254条

2　保存行為、管理行為、変更行為の区別

支出の当否を検討するうえで最も重要なのが、当該行為が3つのいずれに当たるかという点です。区別によって、必要とされる同意の範囲が異なるからです。

表2　行為の区分と必要な同意

区分	内容	必要な同意	具体例
保存行為	共有物の現状を維持する行為	各共有者が単独でできます	雨漏りの応急の修理、危険な部分の撤去、不法占拠者への明渡しの請求
管理行為	共有物を利用し、又は改良する行為で、形状又は効用の著しい変更を伴わないもの	持分の価格の過半数	賃貸借契約の締結、賃料の改定、通常の修繕、管理会社の選定
変更行為	共有物の形状又は効用の著しい変更を伴う行為	共有者全員の同意	建物の増改築、用途の変更、建物の取壊し、売却

令和3年の民法の改正により、形状又は効用の著しい変更を伴わない変更（いわゆる軽微変更）については、管理に関する事項として持分の価格の過半数で決することができることが明確にされました。もっとも、何が「著しい」変更に当たるかは、なお個別の判断を要します。

3　固定資産税の取扱い

固定資産税は、共有物に関する負担として持分に応じて分担するのが原則です。もっとも、地方税法上、共有者は連帯して納付する義務を負うものとされており、市町村からは代表者に対して納税通知書が送付される取扱いが一般的です。

したがって、納税通知書を受け取り納付した共有者は、他の共有者に対し、持分に応じた額の求償を求めることができます。誰が納税通知書を受け取るかという事務上の扱いと、内部での負担の割合とは別の事柄です。

4　1年以内に履行しない場合の持分の取得

共有者が1年以内に管理の費用の支払その他共有物に関する負担の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができるものとされております（民法第253条第2項）。あまり用いられる制度ではありませんが、費用を負担しない共有者に対する対応の一つとして念頭に置く余地があります。

第2節　実務上よく起きる問題

1　事前の協議がないまま工事が行われた

最も多い争いが、事前の相談なく工事が行われ、後から費用の分担を求められるという場面です。当該工事が保存行為に当たるのであれば、単独で行うことができますので、費用の求償も認められやすくなります。他方、変更行為に当たるにもかかわらず同意を得ずに行われた場合には、求償の範囲が争われます。

表3　事前の協議を欠く支出をめぐる争点

争点	検討の視点
行為の区分	保存行為か、管理行為か、変更行為か
緊急性	直ちに措置を採らなければ損害が拡大する状況であったか
必要性	その工事を行う必要があったか、より安価な方法がなかったか
金額の相当性	複数の見積りを取得していたか、相場と乖離していないか
協議の可能性	事前に連絡を取ることが可能であったか
価値の増加	工事により共有物の価値が増加しているか

2　修繕費と資本的な支出の区別

現状を維持するための修繕と、価値を高めるための改良とでは、性質が異なります。前者は保存行為に親しみ、後者は管理行為又は変更行為に当たり得ます。屋根の葺替えのように、修繕であると同時に価値の維持又は増加を伴うものについては、どちらと評価するかが争われます。

3　誰も費用を出さないため劣化が進む

共有者の意見が分かれ、必要な修繕が行われないまま劣化が進む例があります。この場合、建物の瑕疵により第三者に損害が生じれば、共有者はいずれも所有者としての責任を問われ得ます（民法第717条第1項）。修繕をしないことによる負担が、費用の負担を上回ることがあります。

4　過去に負担した費用の求償

長年にわたり一方のみが固定資産税を負担してきたという事例が多くあります。求償の請求権は債権ですので、消滅時効の制約を受けます（民法第166条第1項）。放置した期間が長いほど、遡り得る範囲が限られます。

5　賃料の分配と相殺される

賃貸用の不動産では、賃料の分配を求める請求に対して、管理する共有者から費用の求償が主張され、差引計算により決着することが一般的です。収入と支出の双方について資料を確保することが、いずれの側にとっても重要となります。

6　持分を譲り受けた者に対する請求

共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができるものとされております（民法第254条）。したがって、持分が第三者に譲渡された場合であっても、既に生じている費用の負担についての債権を、譲受人に対して行使し得る余地があります。

第3節　検討する選択肢

1　選択肢の全体像

表4　費用の負担をめぐって採り得る手段

手段	内容	期間の目安	適する場面
負担の取決めの合意	将来に向けて費用の範囲と負担の割合を定めます	数週間から数か月	関係が悪化していない場合
事前の協議の手続の設定	一定額を超える支出について事前の同意を要する旨を定めます	数週間	無断の工事を防ぎたい場合
過去分の求償の請求	持分に応じた額の支払を求めます	数か月から1年程度	既に支出している場合
管理に関する決定	持分の価格の過半数により修繕の方針を定めます	数週間から数か月	過半数の持分を有する場合
共有物の管理者の選任	管理者を定め、権限と報告の義務を明確にいたします	数か月	管理の体制を整える場合
持分の取得	1年以内に義務を履行しない共有者の持分を償金を支払って取得いたします	数か月から1年	費用を負担しない共有者がいる場合
共有物分割	共有関係そのものを解消いたします	1年から2年程度	対立が繰り返される場合

2　負担の取決めを文書にする

争いを繰り返さないためには、費用の範囲と手続を定めた合意を結ぶことが有効です。

表5　費用の負担に関する合意書の記載事項

事項	内容
対象物件の特定	登記事項証明書の記載に従って特定いたします
持分の確認	各共有者の持分を明記いたします
負担する費用の範囲	固定資産税、保険料、修繕費、清掃費、管理委託料等を列挙いたします
負担の割合	原則として持分に応じる旨
事前の協議を要する金額	一定額を超える支出について事前の同意を要する旨
見積りの取得	複数の見積りを取得する旨
緊急の場合の取扱い	事前の協議が困難な場合の手続と事後の報告
精算の時期及び方法	毎月又は年1回、振込先
資料の提供	領収書及び請求書の写しの提供
過去分の取扱い	既に生じている費用についての精算の有無

3　求償の請求の進め方

過去に支出した費用の求償は、内容証明郵便による請求から始めます。書面には、対象物件、持分、支出の日、内容、金額、根拠となる領収書の特定、請求額、支払の期限を記載いたします。相手方から必要性又は金額の相当性を争われることを想定し、見積書、工事の写真、複数の業者の見積りといった資料を整えておきます。

4　共有関係の解消と併せて検討する

費用の負担をめぐる対立は、共有関係が続く限り、修繕のたびに繰り返されます。各共有者はいつでも共有物の分割を請求することができ（民法第256条第1項）、協議が調わないときは裁判所に分割を請求することができます（民法第258条第1項）。共有物分割の手続の中で、費用の精算を含めた総合的な解決が図られる場合もあります。

第4節　案件において確認すべき事項

1　資料の確認

表6　ご相談の際に確認する資料

区分	資料	確認する内容
権利関係	登記事項証明書	共有者、持分、担保権の有無
税	固定資産税の納税通知書、領収書	税額、納付した者、代表者の指定
保険	火災保険及び地震保険の証券、領収書	保険料、契約者
工事	見積書、請求書、領収書、契約書	工事の内容、金額、業者
工事	工事の前後の写真	必要性、価値の増加の有無
協議	事前のやり取りの記録	同意の有無、協議の可能性
賃貸	賃貸借契約書、入金の記録	収入との差引きの要否
合意	覚書、念書	負担についての取決めの有無

2　支出ごとに確認する事項

表7　個々の支出について確認する事項

事項	確認の内容
支出の時期	消滅時効により消滅していないか
行為の区分	保存行為、管理行為、変更行為のいずれか
必要性	その支出が必要であったか
緊急性	事前の協議を経る時間的な余裕があったか
金額の相当性	複数の見積りとの比較、相場との乖離
同意の有無	他の共有者の同意を得ていたか
支払の事実	領収書及び口座からの出金の記録
価値への影響	共有物の価値が増加したか

第5節　弁護士に相談する意味

費用の負担の問題は、金額そのものは大きくないことがある一方、共有者の間の信頼関係を決定的に損なう契機となる類型です。

第一に、行為の区分の判断が結果を左右する点です。保存行為、管理行為、変更行為のいずれに当たるかによって、必要な同意の範囲が変わり、求償の可否及び範囲が変わります。令和3年の民法の改正により軽微変更の扱いが整理されましたが、境界的な事案の判断はなお容易ではありません。

第二に、収入との差引計算が伴う点です。賃貸用の不動産では、賃料の分配の請求と費用の求償とが相互に主張されます。一方のみを主張しても、相手方からの反対の主張により相殺され、実質的な回収に至らないことがあります。

第三に、同じ対立が繰り返される点です。今回の修繕を解決しても、次の修繕で同じ争いが生じます。将来に向けた手続を定めるか、共有関係そのものを解消するかという設計が必要です。

弁護士が行う業務は、次のとおりです。第一に、登記を確認し、持分と当事者を確定させることです。第二に、個々の支出について行為の区分、必要性、金額の相当性を評価することです。第三に、求償し得る金額と期間を算定することです。第四に、収入がある場合には差引計算を含めた全体の精算を組み立てることです。第五に、将来に向けた負担の取決め、又は共有関係の解消の手続を進めることです。

なお、具体的な交渉の進め方は、共有者の構成、従前の経緯、不動産の内容、支出の性質等により異なり、当事務所が個別案件を通じて蓄積してきた実務上のノウハウにも属するため、本記事では詳細を開示しておりません。

よくあるご質問

質問1　相談なく行われた大規模な工事の費用を、半額請求されています。払わなければなりませんか。

当該工事が保存行為に当たるのであれば、単独で行うことができますので、持分に応じた負担を求められ得ます。他方、形状又は効用の著しい変更を伴う行為であれば、全員の同意を要しますので、同意なく行われた工事について当然に負担を求められるものではありません。工事の内容、必要性、金額の相当性を個別に検討いたします。

質問2　固定資産税を私が全額払ってきました。返してもらえますか。

各共有者は持分に応じて共有物に関する負担を負いますので（民法第253条第1項）、持分に応じた額の求償を求めることができます。もっとも、消滅時効の制約があり、また相手方から使用の対価その他の反対の主張がなされることがあります。

質問3　雨漏りしていますが、兄が修繕に同意しません。

雨漏りの修理は、共有物の現状を維持する保存行為に当たると評価される場合が多く、各共有者が単独で行い得ます。実施した後に、持分に応じた費用の求償を求めることになります。工事の前に、状態を記録し、複数の見積りを取得しておくことが望まれます。

質問4　「自分は使っていないから払わない」と言われました。

費用の負担は持分に応じて生じるものであり、現に使用しているかどうかによって当然に左右されるものではありません。もっとも、一方が独占して使用している場合には、持分を超える使用の対価の償還の問題（民法第249条第2項）が併せて生じ、両者が相互に主張されることになります。

質問5　費用を払わない共有者の持分を取り上げることはできますか。

共有者が1年以内に負担の義務を履行しないときは、他の共有者は相当の償金を支払ってその持分を取得することができるものとされております（民法第253条第2項）。もっとも、償金の額の算定その他の点で慎重な検討を要します。

質問6　持分を売った人に対しても請求できますか。

共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができるものとされております（民法第254条）。譲渡人と譲受人のいずれに請求するかは、事案の事情により判断いたします。

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所へのご相談

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所（代表弁護士　土屋勝裕。東京都港区虎ノ門）では、共有不動産の管理費用及び修繕費の負担に関するご相談をお受けしております。

• 電話番号　03-6435-8418
• 受付時間　8時00分から21時00分まで
• 土曜日、日曜日及び祝日も受付いたします
• ご相談は事前予約制です

ご相談の際に、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、工事の見積書及び領収書、火災保険証券、相手方とのやり取りの記録をご用意いただけますと、検討が早く進みます。これらがお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。

弁護士費用については、弁護士費用一覧のページをご覧ください。結果は事案ごとに異なります。本記事の記載は一般的な説明であり、特定の結果を保証するものではありません。

本記事の根拠条文

民法　第166条第1項（債権等の消滅時効）、第249条第2項（持分を超える使用の対価の償還義務）、第251条第1項（共有物の変更）、第252条第1項（共有物の管理）、第252条第5項（保存行為）、第253条第1項（管理の費用の負担）、第253条第2項（義務を履行しない共有者の持分の取得）、第254条（共有物についての債権の特定承継人に対する行使）、第256条第1項（共有物の分割請求）、第258条（裁判による共有物の分割）、第717条第1項（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）

その他　共有者の固定資産税に関する連帯納付義務（地方税法）

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