共有者の一人が独占して使用している場合の対価の請求

実家の土地及び建物を兄弟3人で相続いたしましたが、長男が一人でそこに住み続けており、他の2人は一切使用しておりません。固定資産税は3人で負担しているにもかかわらず、長男からは何の支払もありません。あるいは、亡くなった父が所有していた事業用の建物を、共同相続人の一人が自らの事業に使用しており、賃料の支払も収支の報告もありません。このようなご相談をいただくことがあります。

結論から申し上げます。共有者の一人が共有物を独占して使用している場合、他の共有者は、自己の持分を超える使用に相当する対価の償還を求めることができます。これは、令和3年の民法改正により明文で定められた規律です。もっとも、請求できる金額、遡って請求できる期間、別段の合意の有無といった点は、事案の事情によって大きく変わります。また、対価の請求のみでは根本的な解決に至らず、共有関係そのものを解消する手続を併せて検討すべき場合が少なくありません。本記事では、対価の請求の法的な構造と、実務上の判断の順序を整理いたします。

第1節　共有における使用の権利はどのような構造になっているのか

1　各共有者は共有物の全部を使用することができます

民法は、各共有者が共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる旨を定めています（民法第249条第1項）。ここで注意を要するのは、「持分に応じた」という文言が、物理的な範囲の限定を意味するものではないという点です。持分が3分の1であるからといって、建物の3分の1の部分のみを使用することができるという趣旨ではありません。共有者は、共有物の全部について使用する権限を有しています。

この構造から、実務上の難問が生じます。すなわち、共有者の一人が建物の全部に居住している場合であっても、その共有者は、自己の持分に基づいて共有物を使用しているのであり、何らの権原もなく他人の不動産を占拠しているわけではないという点です。

表1　共有物の使用に関する基本的な規律

規律	内容	根拠
使用の権限	各共有者は共有物の全部について持分に応じた使用をすることができます	民法第249条第1項
対価の償還義務	共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負います	民法第249条第2項
善良な管理者の注意義務	共有物を使用する共有者は、善良な管理者の注意をもって共有物を保存しなければなりません	民法第249条第3項
管理に関する事項	共有物の管理に関する事項は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決します	民法第252条第1項
管理費用の負担	各共有者は、その持分に応じて管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負います	民法第253条

2　持分を超える使用の対価を償還する義務

共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除いて、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負います（民法第249条第2項）。これは令和3年の民法改正により定められた規律です。

改正の前は、この点について明文の規定が置かれておらず、不当利得（民法第703条）の考え方により処理されていました。すなわち、共有物を単独で使用する共有者は、他の共有者の持分に相当する分について法律上の原因なく利益を受けていると評価し、その返還を求めるという構成です。改正により、この結論が条文の形で明確化されました。改正の内容については、ＦＤ０２において詳しく説明いたします。

3　明渡しを当然には請求することができません

ここが最も誤解の多い点です。共有者の一人が共有物を単独で占有している場合であっても、他の共有者は、当然にはその明渡しを請求することができないと解されています。これは判例法理によります（最高裁昭和41年5月19日判決）。

その理由は、既に述べたとおり、占有している共有者もまた共有物の全部について使用する権限を有しているからです。明渡しを命じることは、その共有者の使用権限を一方的に奪う結果となります。

したがって、「出て行かせたい」というご要望に対しては、明渡請求以外の手段を検討することになります。この点は、代替手段も含めてＦＤ２５において詳述いたします。

4　対価の請求と明渡請求は別の問題です

明渡しを求めることができないという結論と、対価を請求することができるという結論とは、両立いたします。使用する権限があることと、その使用について対価を支払わなくてよいこととは、別の事柄だからです。

表2　請求の可否の整理

求めたいこと	原則的な帰結	補足
持分を超える使用の対価の支払	請求することができます	別段の合意がある場合を除きます
過去の使用についての金銭の支払	不当利得の返還として請求することができる場合があります	消滅時効の制約を受けます
建物からの退去及び明渡し	当然には請求することができません	判例法理によります
共有関係そのものの解消	共有物分割を請求することができます	民法第256条第1項
立入りの受忍	持分に基づく使用として求める余地があります	実効性には限界があります

第2節　実務上よく起きる問題

1　「別段の合意」があると主張される場合

民法第249条第2項は、「別段の合意がある場合を除き」と定めています。したがって、無償で使用することについて共有者間に合意があった場合には、対価の償還義務は生じません。

実務上、この「別段の合意」が最も激しく争われます。具体的には、次のような主張がなされます。

表3　別段の合意に関する典型的な主張

主張する側の言い分	検討の視点
親の生前から住んでおり、親も他の兄弟も何も言わなかった	黙示の合意が成立していたと評価できるか。何も言わなかったという事実のみで合意が認定されるとは限りません
親の介護を担っていたので、その代わりに無償で住むという話であった	合意の存在を裏付ける書面、やり取りの記録があるか
相続の直後に「当面は住んでよい」と言われた	期限の定めのない許諾にすぎないのか、無期限の無償使用の合意なのか
固定資産税を自分が払っているので、それが対価である	費用の負担と使用の対価とは性質が異なります
これまで一度も請求されたことがない	請求をしなかったことは、権利の放棄とは異なります

合意の有無は、書面の有無、当事者の従前のやり取り、費用の負担の実態、居住の経緯といった事情を総合して判断されます。口頭のやり取りしかない場合には、その内容の立証が争点となります。

2　被相続人と同居していた相続人がいる場合

被相続人の生前からその建物に同居していた相続人がいる場合、相続開始後も一定の期間、無償で使用する権利が認められる場合があります。判例法理により、被相続人と相続人との間に、遺産分割が終了するまでの間は当該建物を無償で使用させる旨の使用貸借契約が成立していたと推認される場合があるとされています（最高裁平成8年12月17日判決）。

もっとも、これはあらゆる同居の事案に当然に妥当するものではありません。推認が働くかどうかは、同居の経緯、被相続人と当該相続人との関係、建物の使用の状況等の事情によります。また、この推認が働く場合であっても、遺産分割が終了すれば、その根拠は失われます。

なお、被相続人の配偶者については、配偶者短期居住権（民法第1037条）及び配偶者居住権（民法第1028条）という別個の制度が定められています。この点はＦＤ２７において扱います。

3　対価の金額について合意ができない場合

対価の請求が認められるとしても、いくらを請求できるのかという問題が残ります。実務上は、当該不動産を第三者に賃貸した場合に得られたであろう賃料の額（賃料相当額）を基礎として、請求する共有者の持分割合を乗じた額を算定することが一般的です。

もっとも、賃料相当額そのものの認定が容易ではありません。近隣の類似物件の賃料の調査、不動産業者による査定、不動産鑑定士による鑑定といった方法がありますが、いずれによるかで金額に差が生じます。この点はＦＤ０３において詳しく説明いたします。

4　固定資産税その他の費用との関係

共有者は、その持分に応じて管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負います（民法第253条）。したがって、固定資産税、修繕費、火災保険料といった費用は、持分に応じて負担するのが原則です。

実務上は、対価の請求に対して、使用している共有者から「自分が固定資産税や修繕費を全額負担してきたので、その分を差し引くべきである」との反論がなされます。この反論には一定の理があり、実際の交渉及び訴訟においては、対価の請求と費用の求償とが相互に主張される形になります。費用の求償についてはＦＤ０５において扱います。

5　過去分をどこまで遡ることができるのか

既に経過した期間についての請求は、不当利得の返還請求として構成されます。この請求権は、債権の消滅時効の一般の規律（民法第166条第1項）に服します。すなわち、権利を行使することができることを知った時から5年間、又は権利を行使することができる時から10年間の経過により時効によって消滅いたします。

したがって、長年にわたって放置してきた場合、請求できる範囲が限られることになります。この点はＦＤ０４において詳述いたします。

6　共有者が複数おり、意見が分かれている場合

共有者が3人以上おり、そのうち一部のみが対価の請求を望む場合があります。対価の請求は各共有者が自己の持分に相当する分について単独で行うことができますので、他の共有者の同意は不要です。もっとも、共有物の使用方法を将来に向けて定めることは共有物の管理に関する事項に当たり、持分の価格の過半数で決することになります（民法第252条第1項）。

第3節　検討する選択肢

1　選択肢の全体像

表4　共有者の独占使用に対して採り得る手段

手段	内容	期間の目安	適する場面
協議による対価の取決め	将来に向けて使用の対価を定める合意をいたします	数週間から数か月	関係が悪化しておらず、使用の継続自体には異存がない場合
過去分の請求	不当利得の返還として金銭の支払を求めます	数か月から1年程度	既に経過した期間について精算したい場合
管理に関する決定	持分の価格の過半数により、使用の条件を定めます	数週間から数か月	請求する側が過半数の持分を有する場合
共有物分割の協議	共有関係の解消について協議いたします	数か月	双方に解決の意思がある場合
共有物分割の訴え	裁判所に対して共有物の分割を請求いたします	1年から2年程度	協議が調わない場合
持分の売却	自己の持分を他の共有者又は第三者へ売却いたします	数か月	早期に共有関係から離脱したい場合

期間はいずれも一般的な目安であり、事案によって大きく異なります。

2　将来に向けた対価の取決め

最も穏当な解決は、使用を継続することを前提として、将来に向けて対価の額と支払方法を定めることです。合意書には、次の事項を記載いたします。

表5　使用の対価に関する合意書の記載事項

事項	内容
対象物件の特定	登記事項証明書の記載に従って特定いたします
持分の確認	各共有者の持分を明記いたします
対価の額	月額の金額を定めます
支払の方法及び期日	振込先、毎月の期日を定めます
費用の負担	固定資産税、修繕費、保険料の負担者を定めます
対価の見直し	一定期間ごとに見直す旨を定めます
過去分の取扱い	既に経過した期間についての精算の有無を明記いたします
契約の終了	使用を終了する場合の手続を定めます
共有物分割の請求	将来の分割請求を制限するかどうかを明記いたします

なお、共有物の分割をしない旨の契約をすることは可能ですが、その期間には制限が定められています（民法第256条第1項ただし書及び第2項）。無制限に分割請求を封じる合意はできません。

3　過去分の請求

過去分については、内容証明郵便により請求の意思表示を行うことから始めます。書面には、対象物件、請求する期間、請求の根拠、算定の基礎、金額、支払の期限を記載いたします。

請求の意思表示は、消滅時効の完成猶予の効果を有します（催告について民法第150条第1項）。もっとも、催告による完成猶予は6か月にとどまりますので、その間に協議又は訴訟の提起といった次の手段を採る必要があります。

4　共有物分割との併用

対価の請求のみでは、共有関係そのものは残ります。使用している共有者が支払を続ける限り関係は継続し、将来にわたって同じ問題が繰り返される可能性があります。

そのため実務上は、対価の請求と共有物分割の請求とを併せて検討することが多くなります。共有物分割の手続の中で、対価の精算を含めた総合的な解決が図られる場合もあります。共有物分割については、訴えを提起された側の視点からＦＤ１１において、賠償による分割の観点からＦＤ１２において扱います。

5　持分の売却

自己の持分のみを売却することは、他の共有者の同意なく行うことができます。もっとも、共有持分のみを取得しようとする第三者は限られ、市場価格から相当程度低い価格でしか売却できないことが通常です。また、持分を取得した第三者が共有物分割の訴えを提起することにより、他の共有者との間に新たな紛争が生じることもあります。

したがって、持分の売却は、他の手段を検討したうえで、なお早期の離脱を優先する場合の選択肢と位置付けるのが相当です。

第4節　案件において確認すべき事項

1　資料の確認

表6　ご相談の際に確認する資料

区分	資料	確認する内容
権利関係	登記事項証明書（全部事項証明書）	共有者、持分、担保権の有無
権利関係	公図、地積測量図、建物図面	物件の形状、接道の状況
相続関係	被相続人及び相続人の戸籍	相続人の範囲
相続関係	遺産分割協議書、遺言書	持分の取得の経緯
使用の状況	現地の写真、住民票	誰がいつから使用しているか
費用	固定資産税の納税通知書、領収書	誰がいくら負担してきたか
費用	修繕の見積書及び領収書	支出の内容と額
合意	覚書、念書、手紙、電子メール	別段の合意の有無
評価	不動産業者の査定書、近隣の賃料の資料	賃料相当額の算定の基礎
経緯	従前のやり取りの記録	請求の有無、相手方の応答

これらの資料がお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。取得の方法についても併せてご説明いたします。

2　金額に関する確認事項

表7　金額の算定において確認する事項

事項	内容
賃料相当額の水準	近隣の類似物件の賃料、査定の結果
持分割合	登記事項証明書の記載
対象期間	使用が開始された時点、時効により消滅していない範囲
控除すべき費用	相手方が負担した固定資産税、修繕費、保険料
建物の状態	老朽化の程度、修繕の要否
用途	居住用か事業用か
相手方の資力	支払能力の有無

3　期限に関する確認事項

表8　注意を要する期間

事項	期間	根拠
不当利得返還請求権の消滅時効	権利を行使することができることを知った時から5年、又は権利を行使することができる時から10年	民法第166条第1項
催告による完成猶予	催告の時から6か月	民法第150条第1項
相続開始から10年の経過	経過後は特別受益及び寄与分の主張が原則として制限されます	民法第904条の3
共有物の分割をしない旨の契約	定めることができる期間に制限があります	民法第256条第1項ただし書、第2項

相続に由来する共有については、相続の開始から10年が経過すると、遺産分割において特別受益及び寄与分を主張することが原則として制限されます（民法第904条の3）。共有不動産の問題は、この期間の制約と密接に関係いたしますので、相続の開始時期の確認が必要です。

第5節　弁護士に相談する意味

共有不動産の独占使用の問題は、法的な結論が明快でありながら、実際の解決が難しい類型です。その理由は3つあります。

第一に、当事者が親族であるため、法的な主張と感情的な経緯とが分かちがたく結び付いている点です。「親の面倒を見たのは自分である」「実家を守ってきたのは自分である」という主張は、法的には別段の合意の有無、寄与分の有無という論点に整理されますが、当事者間の話合いでは整理されないまま平行線をたどります。第三者である弁護士が入ることにより、争点が法的な枠組みに整理されます。

第二に、対価の請求だけでは解決に至らないことが多い点です。対価の支払を受けても共有関係は残り、将来にわたって同じ問題が生じます。対価の請求、共有物分割、持分の処分という複数の手段のうち、どれをどの順序で用いるかという判断が結果を左右いたします。

第三に、期間の制約がある点です。消滅時効により過去分の請求が制限され、相続の開始から10年の経過により遺産分割における主張が制限されます。着手の時期そのものが結果に影響いたします。

弁護士が行う業務は、次のとおりです。第一に、登記及び相続関係を確認し、持分と当事者を確定させることです。第二に、別段の合意の有無について、資料に基づいて評価することです。第三に、請求し得る金額と期間を算定することです。第四に、対価の請求、共有物分割、持分の処分のうち、当該事案に適した手段と順序を設計することです。第五に、相手方との交渉及び裁判上の手続を代理することです。

なお、具体的な交渉の進め方は、共有者の構成、従前の経緯、不動産の内容、相手方の資力等により異なり、当事務所が個別案件を通じて蓄積してきた実務上のノウハウにも属するため、本記事では詳細を開示しておりません。

よくあるご質問

質問1　兄が実家に住んでいますが、これまで一度も家賃を請求したことがありません。今から請求できますか。

請求すること自体は可能です。もっとも、これまで請求してこなかったという事実が、無償で使用することについての別段の合意があったことをうかがわせる事情として主張される可能性があります。また、過去分については消滅時効の制約を受けます。将来分の請求から着手し、過去分については資料を精査したうえで範囲を定めるという進め方が現実的な場合があります。

質問2　持分が2分の1ずつの場合、賃料相当額の全額を請求できますか。

いいえ。請求できるのは、自己の持分を超える使用に相当する部分です。持分が2分の1ずつであり、一方が全部を使用している場合には、賃料相当額の2分の1に相当する額が一応の基準となります。実際の金額は、費用の負担の状況等を踏まえて調整されます。

質問3　相手方が固定資産税を全額払っています。それでも請求できますか。

請求すること自体は可能です。固定資産税の負担は、共有物に関する負担として持分に応じて分担すべきものであり（民法第253条）、使用の対価とは性質が異なります。もっとも、実際の交渉及び訴訟においては、対価の請求と費用の求償とが相互に主張され、差引計算により決着することが多くあります。

質問4　出て行ってもらうことはできませんか。

共有者の一人が共有物を占有している場合、他の共有者は当然には明渡しを請求することができないと解されています。これは判例法理によります。もっとも、共有物分割の手続を通じて共有関係を解消することにより、結果として明渡しが実現する場合があります。詳細はＦＤ２５をご覧ください。

質問5　相手方に支払能力がありません。どうすればよいですか。

金銭の請求のみでは実効性が乏しい場合には、共有物分割による解決を優先的に検討することになります。分割の方法として、当該共有者が不動産を取得して他の共有者に代償金を支払う方法（賠償による分割）と、不動産を売却して代金を分ける方法（競売による分割）とがあり、支払能力がない場合には後者に至る可能性が高まります。

質問6　相手方が「親から生前に住んでよいと言われた」と主張しています。

被相続人と同居していた相続人については、判例法理により、遺産分割が終了するまでの間の使用貸借契約の成立が推認される場合があるとされています。推認が働くかどうかは、同居の経緯その他の事情によります。また、この推認が働く場合であっても、遺産分割が終了すればその根拠は失われますので、遺産分割の手続を進めることが解決につながります。

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所へのご相談

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所（代表弁護士　土屋勝裕。東京都港区虎ノ門）では、共有不動産の独占使用に関するご相談をお受けしております。

• 電話番号　03-6435-8418
• 受付時間　8時00分から21時00分まで
• 土曜日、日曜日及び祝日も受付いたします
• ご相談は事前予約制です

ご相談の際に、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、被相続人及び相続人の戸籍、遺産分割協議書又は遺言書、相手方とのやり取りの記録をご用意いただけますと、検討が早く進みます。これらがお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。

結果は事案ごとに異なります。本記事の記載は一般的な説明であり、特定の結果を保証するものではありません。

本記事の根拠条文

民法　第150条第1項（催告による時効の完成猶予）、第166条第1項（債権等の消滅時効）、第249条第1項（共有物の使用）、第249条第2項（持分を超える使用の対価の償還義務）、第249条第3項（善良な管理者の注意義務）、第252条第1項（共有物の管理）、第253条（管理の費用の負担）、第256条（共有物の分割請求及び不分割の契約）、第258条（裁判による共有物の分割）、第703条（不当利得の返還義務）、第704条（悪意の受益者の返還義務）、第898条（相続財産の共有）、第904条の3（相続開始から10年経過後の遺産分割）、第1028条（配偶者居住権）、第1037条（配偶者短期居住権）

判例法理による部分　共有者の一人が共有物を単独で占有する場合における他の共有者からの明渡請求の可否（最高裁昭和41年5月19日判決）、被相続人と同居していた相続人についての使用貸借契約の成立の推認（最高裁平成8年12月17日判決）、賃料相当額を基礎とする対価の算定

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