共有する賃貸不動産の賃料の分配を求める方法

父が所有していた賃貸用のアパートを、兄と2人で相続いたしました。管理は従前から兄が行っており、賃借人からの家賃も兄の口座に入金されております。相続から3年が経過いたしますが、私には一度も分配がなく、収支の報告もありません。問いただすと「修繕にかかっている」と言われるばかりである。このようなご相談をいただくことがあります。

結論から申し上げます。共有する賃貸不動産から生じる賃料は、各共有者がその持分に応じて取得するのが原則です。管理している共有者が賃料の全部を受領している場合、他の共有者は、自己の持分に相当する額の支払を求めることができます。ただし、相続開始後に発生した賃料債権は各共同相続人が法定相続分に応じて分割単独債権として取得すると解されており（最高裁平成17年9月8日判決）、遺産分割を経なくても請求し得る点に特徴があります。他方で、管理費用、修繕費、固定資産税といった支出については持分に応じた負担を求められますので、実際には差引計算による解決となることが多くあります。本記事では、請求の法的な構造と実務上の進め方を整理いたします。

第1節　賃料は誰に帰属するのか

1　果実は持分に応じて帰属いたします

共有物から生じる果実は、各共有者がその持分に応じて取得するのが原則です。賃貸不動産の賃料は法定果実に当たりますので、持分が2分の1であれば賃料の2分の1を取得することになります。

管理を担当している共有者が賃借人から賃料の全部を受領していたとしても、それは事実上の集金にすぎず、他の共有者の持分に相当する部分についてまで所有権を取得するものではありません。したがって、他の共有者は、その部分の引渡しを求めることができます。

表1　賃料の帰属に関する基本的な規律

項目	内容	根拠
共有物の使用	各共有者は共有物の全部について持分に応じた使用をすることができます	民法第249条第1項
賃貸することの決定	共有物の管理に関する事項として持分の価格の過半数で決します	民法第252条第1項
賃借権の設定の期間	種類に応じた期間を超えない賃借権等の設定は管理に関する事項として決することができます	民法第252条第4項
管理費用の負担	各共有者は持分に応じて管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負います	民法第253条
相続財産の共有	相続人が数人あるときは相続財産はその共有に属します	民法第898条

2　相続開始後に生じた賃料の取扱い

相続の開始後、遺産分割が成立するまでの間に生じた賃料債権については、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解されております（最高裁平成17年9月8日判決）。

この判断には重要な帰結が伴います。第一に、遺産分割の成立を待たずに、自己の相続分に相当する賃料の支払を求めることができます。第二に、その後に遺産分割が成立し、当該不動産を他の相続人が取得することになったとしても、既に確定的に取得した賃料債権の帰属は、遺産分割の遡及効によって影響を受けないものとされております。

3　賃借人に対して直接請求することができるか

賃料債権が各共有者に分割して帰属する以上、理論上は、賃借人に対して自己の持分に相当する額を直接請求することが考えられます。もっとも、賃借人としては、誰にいくら支払えばよいかが明らかでない状態に置かれ、二重払の危険を負うことになります。

実務上は、賃借人を紛争に巻き込むことを避け、まず管理している共有者に対して請求することが一般的です。もっとも、管理者が応じない場合には、賃借人に対する通知及び請求を検討する場面もあります。この場合には、賃借人が供託をする可能性があることも念頭に置く必要があります。

4　管理する共有者が自ら使用している場合との違い

管理する共有者が第三者に賃貸して賃料を受領している場合と、自ら使用している場合とでは、請求の構成が異なります。前者は現実に生じた賃料の分配の問題であり、後者は持分を超える使用の対価の償還の問題（民法第249条第2項）となります。前者の方が、金額の立証は容易であることが通常です。

第2節　実務上よく起きる問題

1　賃料の額が分からない

最も多い障害が、賃料の額を把握できないという点です。賃貸借契約書、賃借人の氏名、入金の状況といった情報を管理者が開示しない場合、請求額を特定することができません。

この場合には、後述する収支の報告の請求と併せて進めることになります。訴訟に至った場合には、文書提出命令又は調査の嘱託により資料を得る方法も考えられます。

2　「修繕にかかっている」と主張される

典型的な反論が、修繕費、管理費、固定資産税、保険料といった支出により手元に残っていないというものです。各共有者は持分に応じて管理の費用を負担いたしますので（民法第253条）、この反論には一定の理があります。

もっとも、支出の事実、金額、必要性については、これを主張する側が資料により明らかにすべきものです。領収書、請求書、工事の内容が分かる資料の提出を求めることになります。

表2　支出をめぐる典型的な争点

相手方の主張	検討の視点
修繕費に充てた	領収書及び工事の内容の資料があるか。保存行為か改良行為かで扱いが異なり得ます
固定資産税を払っている	納税通知書及び領収書により額を確認いたします。持分に応じた負担が原則です
自分が管理しているので管理料を取る	共有者間で管理料の合意があるか。合意がなければ当然には認められません
空室があり収入が少ない	賃貸借契約の状況、入金の実績を確認いたします
将来の大規模修繕に備えて積み立てている	積立ての合意があるか。合意がなければ分配を留保する根拠となりません
被相続人の債務の返済に充てた	債務の存否、相続債務の負担割合を確認いたします

3　管理料を差し引かれている

管理を担当する共有者が、自らの労務に対する管理料を差し引いている例があります。共有者間に管理料についての合意がある場合は別として、合意がないにもかかわらず当然に管理料を取得し得るものではありません。もっとも、外部の管理会社に委託していれば生じたであろう費用との比較が、交渉において考慮される場合はあります。

4　過去の分をどこまで遡ることができるか

賃料の分配を求める請求は、不当利得の返還請求として構成することが一般的です。この請求権は、権利を行使することができることを知った時から5年間、又は権利を行使することができる時から10年間の経過により時効によって消滅いたします（民法第166条第1項）。

したがって、長年放置していた場合、請求し得る範囲が限られます。まず催告により時効の完成猶予を図り（民法第150条第1項）、その6か月の間に協議又は訴訟の提起といった措置を採ることになります。

5　賃借人が退去し、又は建物が老朽化している

空室が増え、賃料収入が減少している場合には、分配を求める実益が乏しくなります。この場合には、共有関係そのものの解消を優先的に検討することになります。

6　遺産分割が未了である

相続開始後に生じた賃料については、遺産分割を待たずに請求することができます。他方、不動産そのものの帰属は遺産分割によって定まります。賃料の請求と遺産分割の手続とは並行して進めることになりますが、相続の開始から10年が経過すると、遺産分割において特別受益及び寄与分を主張することが原則として制限されます（民法第904条の3）ので、時期の管理が必要です。

第3節　検討する選択肢

1　選択肢の全体像

表3　賃料が分配されない場合に採り得る手段

手段	内容	期間の目安	適する場面
資料の開示の請求	賃貸借契約書、入金の記録、支出の資料の開示を求めます	数週間から数か月	金額が把握できていない場合
協議による分配の取決め	将来に向けて分配の方法と時期を定めます	数週間から数か月	関係が悪化していない場合
過去分の請求	不当利得の返還として金銭の支払を求めます	数か月から1年程度	既に経過した期間を精算したい場合
管理に関する決定	持分の価格の過半数により管理の方法を定めます	数週間から数か月	請求する側が過半数の持分を有する場合
共有物の管理者の選任	共有者の中から又は第三者を管理者と定めます	数か月	管理の体制を改める場合
賃借人への通知及び請求	自己の持分に相当する額の直接の支払を求めます	数か月	管理者が応じない場合
共有物分割の協議又は訴え	共有関係そのものを解消いたします	1年から2年程度	関係の継続が困難な場合
持分の売却	自己の持分を他の共有者又は第三者へ売却いたします	数か月	早期に離脱したい場合

期間はいずれも一般的な目安であり、事案によって大きく異なります。

2　まず資料を確保すること

請求額を特定するには、賃料収入と必要経費の双方を把握する必要があります。内容証明郵便により、賃貸借契約書の写し、賃料の入金の記録、支出に関する領収書及び請求書の開示を求めることから始めます。開示に応じない場合には、その事実自体が、後の訴訟における事実の認定に影響することがあります。

3　将来分についての取決め

過去分の精算のみでは、翌月から同じ問題が繰り返されます。将来に向けて、分配の方法、時期、経費の範囲、報告の頻度を定める合意を結ぶことが実務上有用です。

表4　分配に関する合意書の記載事項

事項	内容
対象物件の特定	登記事項証明書の記載に従って特定いたします
持分の確認	各共有者の持分を明記いたします
収入の範囲	賃料、共益費、更新料、礼金、駐車場の使用料等の取扱い
控除する経費の範囲	固定資産税、火災保険料、修繕費、管理委託料の範囲と上限
分配の時期及び方法	毎月又は四半期ごと、振込先
報告の方法	収支の一覧、通帳の写し、領収書の提供
大規模修繕の取扱い	一定額を超える支出について事前の協議を要する旨
過去分の精算	既に経過した期間についての精算の有無と金額
専用の口座	賃料の受領のための口座を分けるかどうか

4　共有物の管理者を定める

共有者は、共有物を管理する者を選任することができるものとされております。管理者の選任及び解任は、共有物の管理に関する事項として持分の価格の過半数で決するものとされております。管理の体制を透明にするために、第三者である管理会社を管理者とすることも考えられます。

5　共有関係の解消を併せて検討する

分配を受けられるようになったとしても、共有関係が続く限り、修繕、賃料の改定、賃借人の入替え、大規模修繕といった場面のたびに合意が必要となります。各共有者はいつでも共有物の分割を請求することができ（民法第256条第1項）、協議が調わないときは裁判所に分割を請求することができます（民法第258条第1項）。収益不動産については、賠償による分割により一方が取得し、他方が代償金を受け取る形での解決が図られることがあります。

第4節　案件において確認すべき事項

1　資料の確認

表5　ご相談の際に確認する資料

区分	資料	確認する内容
権利関係	登記事項証明書	共有者、持分、担保権の有無
相続関係	被相続人及び相続人の戸籍	相続人の範囲、法定相続分
相続関係	遺言書、遺産分割協議書	持分の取得の経緯、遺産分割の進行状況
賃貸	賃貸借契約書、賃借人の一覧	賃料の額、契約の期間、敷金の額
賃貸	入金の記録、通帳の写し	実際の収入の額
経費	固定資産税の納税通知書、保険証券	負担している者と金額
経費	修繕の見積書、請求書、領収書	支出の内容と必要性
管理	管理委託契約書	管理会社の有無、委託料
経緯	従前のやり取りの記録	請求の有無、相手方の応答

2　金額に関する確認事項

表6　請求額の算定において確認する事項

事項	内容
収入の総額	賃料、共益費、更新料、駐車場の使用料等
持分割合	登記事項証明書又は法定相続分
対象期間	相続開始の時期、時効により消滅していない範囲
控除すべき経費	固定資産税、保険料、修繕費、管理委託料
空室の状況	実際の稼働率
敷金の取扱い	預り金であり収入ではない点
相手方の資力	支払能力の有無

3　期限に関する確認事項

表7　注意を要する期間

事項	期間	根拠
不当利得返還請求権の消滅時効	権利を行使することができることを知った時から5年、又は権利を行使することができる時から10年	民法第166条第1項
催告による完成猶予	催告の時から6か月	民法第150条第1項
相続開始から10年の経過	経過後は特別受益及び寄与分の主張が原則として制限されます	民法第904条の3
相続登記の申請義務	所有権を取得したことを知った日から3年	不動産登記法第76条の2

第5節　弁護士に相談する意味

賃料の分配の問題は、金額が明確に算定できるという意味では取り組みやすい類型ですが、実際には次の3つの理由から当事者間の解決が難しくなります。

第一に、情報が一方に偏っている点です。管理している共有者のみが賃借人、賃料、支出の実態を把握しており、請求する側は請求額すら特定できません。開示を求める書面の作り方、開示に応じない場合の手当てが、結果を左右いたします。

第二に、経費との差引計算が避けられない点です。請求と求償とが相互に主張され、どの支出をどこまで認めるかが交渉の中心となります。保存行為としての修繕か改良行為かによって扱いが異なり得る点も、判断を要します。

第三に、賃料の分配だけを解決しても関係が続く点です。共有関係が残る限り、賃料の改定、修繕、賃借人の入替えといった場面のたびに同じ対立が生じます。分配の請求と共有関係の解消とを、どの順序で用いるかという設計が必要です。

弁護士が行う業務は、次のとおりです。第一に、登記及び相続関係を確認し、持分と当事者を確定させることです。第二に、資料の開示を求め、収入と経費を把握することです。第三に、請求し得る金額と期間を算定することです。第四に、将来に向けた分配の取決めを設計することです。第五に、共有物分割を含む解決の順序を組み立て、交渉及び裁判上の手続を代理することです。

なお、具体的な交渉の進め方は、共有者の構成、従前の経緯、不動産の内容、相手方の資力等により異なり、当事務所が個別案件を通じて蓄積してきた実務上のノウハウにも属するため、本記事では詳細を開示しておりません。

よくあるご質問

質問1　遺産分割が終わっていませんが、家賃を請求できますか。

相続の開始後、遺産分割が成立するまでの間に生じた賃料債権については、各共同相続人が相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するものと解されております。したがって、遺産分割の成立を待たずに請求することができます。

質問2　賃借人に直接支払ってもらうことはできますか。

理論上は自己の持分に相当する額を賃借人に請求することが考えられますが、賃借人が二重払の危険を避けるために供託をする可能性があり、また賃借人との関係を悪化させることにもなります。まずは管理している共有者に対して請求することが一般的です。

質問3　「修繕に使った」と言われて資料を見せてもらえません。

支出の事実、金額及び必要性は、これを主張する側が明らかにすべきものです。書面により資料の開示を求め、応じない場合には、訴訟の中で文書提出命令等により資料を求める方法があります。開示に応じないという事情自体が、事実の認定に影響することがあります。

質問4　5年以上前の分も請求できますか。

不当利得返還請求権は、権利を行使することができることを知った時から5年、又は権利を行使することができる時から10年の経過により時効によって消滅いたします。したがって、遡り得る範囲には限りがあります。まず催告により完成猶予を図ることが考えられます。

質問5　兄が「管理料をもらう」と言っています。認めなければなりませんか。

共有者間に管理料についての合意がない限り、当然に管理料を取得し得るものではありません。もっとも、外部の管理会社に委託していれば生じたであろう費用との比較が、交渉において考慮される場合はあります。

質問6　もう関わりたくありません。持分を売ることはできますか。

自己の持分のみを売却することは、他の共有者の同意なく行うことができます。もっとも、共有持分のみを取得しようとする第三者は限られ、市場価格を相当程度下回る価格となることが通常です。共有物分割による解決と比較したうえで判断することが望まれます。

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所へのご相談

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所（代表弁護士　土屋勝裕。東京都港区虎ノ門）では、共有する賃貸不動産の賃料の分配に関するご相談をお受けしております。

• 電話番号　03-6435-8418
• 受付時間　8時00分から21時00分まで
• 土曜日、日曜日及び祝日も受付いたします
• ご相談は事前予約制です

ご相談の際に、登記事項証明書、賃貸借契約書、固定資産税の納税通知書、被相続人及び相続人の戸籍、遺産分割協議書又は遺言書、相手方とのやり取りの記録をご用意いただけますと、検討が早く進みます。これらがお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。

弁護士費用については、弁護士費用一覧のページをご覧ください。結果は事案ごとに異なります。本記事の記載は一般的な説明であり、特定の結果を保証するものではありません。

本記事の根拠条文

民法　第150条第1項（催告による時効の完成猶予）、第166条第1項（債権等の消滅時効）、第249条第1項（共有物の使用）、第249条第2項（持分を超える使用の対価の償還義務）、第252条第1項（共有物の管理）、第252条第4項（共有物に設定し得る賃借権等の期間）、第253条（管理の費用の負担）、第256条第1項（共有物の分割請求）、第258条（裁判による共有物の分割）、第703条（不当利得の返還義務）、第704条（悪意の受益者の返還義務）、第898条（相続財産の共有）、第904条の3（相続開始から10年経過後の遺産分割）、第907条（遺産の分割の協議又は審判）

不動産登記法　第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請義務）

判例法理による部分　相続開始から遺産分割までの間に生じた賃料債権を各共同相続人が相続分に応じて分割単独債権として取得すること（最高裁平成17年9月8日判決）

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必ず解決できますから、一緒に頑張りましょう。