相続登記の申請義務と過料を避けるための手続

相続登記が義務化されたと聞きましたが、亡くなった父の不動産について兄弟の話合いがまとまらず、登記ができないままとなっております。あるいは、祖父の代から名義がそのままになっている土地について、今になって義務があると知り、不安を抱えております。過料を科されるのではないかと心配しております。このようなご相談をいただくことがあります。

結論から申し上げます。相続により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならないものとされています（不動産登記法第76条の2第1項）。この義務は、令和3年の民法及び不動産登記法の改正により設けられ、令和6年4月1日から施行されています。正当な理由なくこれを怠った場合には、過料の対象となります（不動産登記法第164条第1項）。もっとも、遺産分割が調わない場合には、相続人である旨の申出（相続人申告登記）により義務を履行したものとみなされる仕組みが用意されています。本記事では、何をいつまでにすればよいのかを整理いたします。

第1節　義務の内容

1　誰が、いつまでに、何をするのか

表1　相続登記の申請の義務の骨格

要素	内容
義務を負う者	相続により不動産の所有権を取得した相続人です
起算点	自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該不動産の所有権を取得したことを知った日です
期間	3年以内です
行うべきこと	所有権の移転の登記を申請することです
根拠	不動産登記法第76条の2第1項
違反の効果	正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料の対象となります（不動産登記法第164条第1項）

起算点は、単に相続が開始したことを知った日ではありません。当該不動産の所有権を取得したことを知った日でもあることに注意を要します。したがって、被相続人が所有していた不動産の存在を知らなかった場合には、その存在を知った時点から起算されることになります。

2　遺産分割が成立した場合の追加の義務

遺言又は法定相続分により登記を了した後に、遺産分割によりこれと異なる所有権を取得した場合には、その遺産分割の日から3年以内に、その内容に応じた登記を申請しなければならないものとされています（不動産登記法第76条の2第2項）。

すなわち、次の2段階の義務が生じ得る構造となっています。

表2　2段階の義務

段階	義務の内容	期限
第1段階	相続による所有権の取得についての登記の申請	相続の開始及び所有権の取得を知った日から3年以内
第2段階	遺産分割により法定相続分と異なる所有権を取得した場合の登記の申請	遺産分割の日から3年以内

3　施行前に開始した相続についても対象となります

この義務は、施行の前に開始した相続についても適用されます。すなわち、何十年も前に開始した相続について相続登記がされていない不動産も、義務の対象となります。

この場合の期限については、経過措置が設けられており、施行日と、相続の開始及び所有権の取得を知った日とのいずれか遅い日から3年以内とされています。したがって、施行の前に開始した相続については、施行日から3年以内が期限となるのが原則です。

表3　相続の開始の時期による整理

相続の開始	期限の考え方
施行日より後に開始した相続	相続の開始及び所有権の取得を知った日から3年以内
施行日より前に開始した相続	施行日と、相続の開始及び所有権の取得を知った日とのいずれか遅い日から3年以内

過去の相続についても対象となる点が、この制度の実務上の要点です。何代も名義が変わっていない不動産を保有している場合には、期限の管理が必要となります。

4　住所等の変更の登記についての義務

あわせて、所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、その変更があった日から2年以内に、変更の登記を申請しなければならないものとされる制度も設けられています（不動産登記法第76条の5）。この義務についても、正当な理由なく怠った場合には過料の対象とされています。

相続登記の義務と併せて、登記名義人の住所の管理も必要となります。

第2節　正当な理由と過料の手続

1　正当な理由がある場合には過料の対象となりません

条文は、「正当な理由がないのに」申請を怠った場合を過料の対象としています（不動産登記法第164条第1項）。したがって、正当な理由がある場合には、期限内に申請をしなくても過料の対象とはなりません。

正当な理由に当たり得る事情としては、次のようなものが挙げられます。

表4　正当な理由に当たり得る事情の例

事情	内容
相続人が極めて多数に及ぶ場合	戸籍の収集及び相続人の把握に多くの時間を要する場合です
遺言の有効性等が争われている場合	遺産の帰属自体が争われている場合です
申請義務を負う者自身に重病その他の事情がある場合	手続を行うことが困難な事情がある場合です
配偶者からの暴力等により避難している場合	生命又は身体に危害が及ぶおそれがある場合です
経済的に困窮しており登記の費用を負担できない場合	費用の負担が困難な場合です

これらは例示であり、個別の事情に照らして判断されます。正当な理由があると考えられる場合には、その事情を裏付ける資料を整えておくことが重要です。

2　過料に至るまでの手続

過料は、期限を徒過すれば直ちに科されるというものではありません。実務上は、登記官が義務の違反を把握した場合に、まず相当の期間を定めて申請をすべき旨の催告を行い、その期間内に申請がされないときに、裁判所に対する通知が行われる仕組みとされています。

表5　過料に至るまでの流れ

段階	内容
1	登記官が申請の義務の違反を把握いたします
2	登記官が相当の期間を定めて申請をすべき旨を催告いたします
3	催告に応じて申請がされた場合には、裁判所への通知は行われません
4	期間内に申請がされない場合、裁判所に通知がされます
5	裁判所において過料の裁判の手続が行われます

したがって、催告を受けた段階で申請を行えば、過料に至らないのが通常です。もっとも、催告を待つのではなく、期限内に申請を行うことが本来の姿です。

3　催告を受けた場合の対応

催告を受けた場合には、次の対応を検討いたします。

表6　催告を受けた場合の対応

対応	内容
期限内に申請を行う	遺産分割が成立している場合には、その内容に応じた登記を申請いたします
相続人である旨の申出を行う	遺産分割が調わない場合の簡易な方法です
法定相続分による登記を申請する	相続人が確定していれば申請することができます
正当な理由を説明する	事情を説明し、資料を提出いたします
期間の猶予を求める	手続の進捗を説明いたします

第3節　遺産分割が調わない場合の手続

1　相続人である旨の申出（相続人申告登記）

遺産分割の協議が長期化する場合であっても、義務の期限は進行いたします。この問題に対応するため、相続人である旨の申出の制度が設けられました（不動産登記法第76条の3）。

この申出は、登記名義人について相続が開始した旨と、自らがその相続人である旨を登記官に申し出るものです。申出をした者については、申請の義務を履行したものとみなされます。

表7　相続人である旨の申出の特徴

項目	内容
目的	申請の義務を履行したものとみなされることです
申出をする者	登記名義人の相続人です
添付する資料	申出をする者が相続人であることが分かる戸籍等です
相続人全員の関与	不要です。単独で申し出ることができます
持分の記載	持分は登記されません
効果	申出をした者の氏名及び住所等が登記に付記されます
権利の公示	所有権の移転の登記とは異なり、権利を公示するものではありません
その後の義務	遺産分割が成立した場合には、その日から3年以内に登記を申請する必要があります

この制度の利点は、相続人全員の協力を要しないこと、持分の計算を要しないこと、添付すべき資料が比較的少ないことにあります。相続人が多数に及ぶ事案、遺産分割の見通しが立たない事案において有効です。

他方で、この申出により所有権の移転の登記がされるわけではありませんので、不動産を売却することはできません。あくまで、申請の義務との関係での暫定的な対応です。詳細はＦＤ１９において扱います。

2　法定相続分による登記

相続人が確定していれば、遺産分割を経ずに、法定相続分による相続登記を申請することができます。この登記は、相続人の一人からでも申請することができます（保存行為として）。

表8　法定相続分による登記の利点と留意点

区分	内容
利点	申請の義務を履行したことになります
利点	相続人の一人から申請することができます
利点	権利関係が公示されます
留意点	登録免許税を要します
留意点	後に遺産分割が成立した場合には、更に登記を要します
留意点	共有の状態が登記に現れ、持分の処分が生じる可能性があります
留意点	相続人全員について戸籍を収集する必要があります

法定相続分による登記を選ぶか、相続人である旨の申出を選ぶかは、遺産分割の見通し、相続人の人数、費用の負担、不動産の処分の予定によって判断いたします。

3　選択の指針

表9　状況に応じた手続の選択

状況	適する手続
遺産分割が成立している	遺産分割の内容に応じた相続登記
遺言があり帰属が明らかである	遺言に基づく登記
遺産分割の見通しが近い	成立を待って登記。期限が迫る場合は相続人である旨の申出を併用
遺産分割の見通しが立たない	相続人である旨の申出
相続人が多数に及ぶ	相続人である旨の申出
相続人の一部が所在不明である	相続人である旨の申出。並行して所在の調査を進めます
早期に売却したい	遺産分割の成立を急ぐか、法定相続分による登記を検討いたします
相続を放棄する	放棄により初めから相続人でなかったものとされますので、申請の義務を負いません

第4節　案件において確認すべき事項

1　資料

表10　ご相談の際に確認する資料

区分	資料
不動産	登記事項証明書、名寄帳、固定資産税の納税通知書
相続	被相続人及び相続人の戸籍、除籍、改製原戸籍
相続	相続人の住民票、戸籍の附票
遺言	遺言書、検認の記録
分割	遺産分割協議書、調停調書
放棄	相続放棄申述受理通知書又は受理証明書
通知	登記官からの催告書、市区町村からの通知
経緯	他の相続人とのやり取りの記録

2　期限の管理

表11　管理すべき期限

事項	期間
相続による所有権の移転の登記の申請	相続の開始及び所有権の取得を知った日から3年以内
遺産分割成立後の登記の申請	遺産分割の日から3年以内
施行前に開始した相続についての申請	施行日と知った日とのいずれか遅い日から3年以内
住所等の変更の登記の申請	変更があった日から2年以内
相続の放棄の申述	自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内（民法第915条第1項）
相続税の申告	相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内
相続開始から10年	特別受益及び寄与分の主張が原則として制限されます（民法第904条の3）

相続登記の義務の期限と、相続の放棄の期間、相続税の申告の期限とは、それぞれ別個のものです。混同しないよう整理する必要があります。

3　費用

表12　登記に要する費用の項目

項目	内容
登録免許税	不動産の価額を基礎として算定されます
戸籍等の取得の費用	通数に応じて生じます
登記事項証明書等の費用	通数に応じて生じます
司法書士の報酬	登記の申請を依頼する場合に生じます
弁護士の費用	遺産分割の協議、調停等を依頼する場合に生じます

なお、相続登記の登録免許税については、一定の要件を満たす場合に免税とされる措置が設けられています。適用の有無は、不動産の価額、所在、相続の経緯によりますので、個別に確認いたします。

第5節　弁護士に相談する意味

相続登記の義務化への対応は、単に登記を申請すればよいという問題ではありません。

第一に、そもそも誰が権利者であるかを確定させる必要があります。何代も名義が変わっていない不動産については、戸籍の収集から始める必要があり、これ自体に相当の期間を要します。この点はＦＤ１６において詳述しております。

第二に、遺産分割が調うかどうかの見通しを立てる必要があります。見通しが立たない場合には、相続人である旨の申出により義務を履行したうえで、遺産分割の手続を並行して進めるという設計が必要となります。

第三に、複数の期限を同時に管理する必要があります。相続の放棄の期間、相続税の申告の期限、相続登記の申請の期限、相続開始から10年の期間は、それぞれ異なります。

第四に、登記の義務を果たすことと、不動産をどう処分するかということとは、別の問題です。義務を果たすだけであれば相続人である旨の申出で足りますが、売却するのであれば遺産分割を成立させる必要があります。目的に応じた手順の設計が必要です。

弁護士が行う業務は、相続人の確定、遺産分割の協議及び調停の代理、期限の管理と暫定的な対応の実施、所在不明の相続人がいる場合の手続、登記の手続についての司法書士との連携です。

具体的な協議の進め方は、相続人の構成、従前の経緯、不動産の内容等により異なり、当事務所が個別案件を通じて蓄積してきた実務上のノウハウにも属するため、本記事では詳細を開示しておりません。

よくあるご質問

質問1　昔の相続についても義務がありますか。

はい。施行の前に開始した相続についても対象となります。この場合、施行日と、相続の開始及び所有権の取得を知った日とのいずれか遅い日から3年以内が期限となります。

質問2　遺産分割がまとまりません。どうすればよいですか。

相続人である旨の申出（相続人申告登記）を行うことにより、申請の義務を履行したものとみなされます（不動産登記法第76条の3）。単独で申し出ることができ、持分の計算も不要です。その後、遺産分割が成立した場合には、その日から3年以内に登記を申請する必要があります。

質問3　過料はいくらですか。必ず科されますか。

10万円以下の過料の対象とされています（不動産登記法第164条第1項）。もっとも、正当な理由がある場合には対象となりません。また、実務上は、登記官による催告を経る仕組みとされていますので、催告に応じて申請すれば過料に至らないのが通常です。

質問4　相続を放棄した場合はどうなりますか。

相続の放棄をした者は、初めから相続人とならなかったものとみなされます（民法第939条）。したがって、相続による所有権を取得していませんので、申請の義務を負いません。もっとも、放棄の時に現に占有している財産については保存の義務を負う場合があります。この点はＦＤ４８をご覧ください。

質問5　自分の分だけ登記できますか。

法定相続分による相続登記は、相続人の一人から申請することができます。もっとも、この場合には相続人全員が登記名義人となりますので、自分の持分のみを登記するということにはなりません。単独で行える簡易な対応としては、相続人である旨の申出があります。

質問6　不動産が複数の市区町村にあります。

不動産ごとに義務が生じます。名寄帳を各市区町村で取得し、対象となる不動産を漏れなく把握することが必要です。特定の者を名義人とする不動産の一覧について証明を受けることができる制度も設けられていますので、これを活用いたします。

質問7　相続人の中に所在不明の者がいます。

相続人である旨の申出は単独で行うことができますので、まずこれにより義務に対応いたします。並行して、所在の調査、不在者財産管理人の選任等の手続を検討いたします。詳細はＦＤ５３及びＦＤ５５をご覧ください。

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所へのご相談

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所（代表弁護士　土屋勝裕。東京都港区虎ノ門）では、相続登記及び不動産の遺産分割に関するご相談をお受けしております。

• 電話番号　03-6435-8418
• 受付時間　8時00分から21時00分まで
• 土曜日、日曜日及び祝日も受付いたします
• ご相談は事前予約制です

ご相談の際に、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、名寄帳、被相続人及び相続人の戸籍、遺言書又は遺産分割協議書、登記官その他の官公署からの通知をご用意いただけますと、検討が早く進みます。これらがお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。

結果は事案ごとに異なります。本記事の記載は一般的な説明であり、特定の結果を保証するものではありません。

本記事の根拠条文

不動産登記法　第76条の2第1項（相続による所有権の移転の登記の申請の義務）、第76条の2第2項（遺産分割による所有権の取得についての申請の義務）、第76条の3（相続人である旨の申出）、第76条の5（氏名若しくは名称又は住所の変更の登記の申請の義務）、第164条第1項（過料）

民法　第898条（相続財産の共有）、第900条（法定相続分）、第904条の3（相続開始から10年経過後の遺産分割）、第907条（遺産の分割）、第915条第1項（相続の承認又は放棄をすべき期間）、第939条（相続放棄の効力）、第940条第1項（相続の放棄をした者による管理）

制度名により記述した部分　過料に至るまでの登記官による催告及び裁判所への通知の手続、相続登記の登録免許税の免税に関する措置、所有不動産記録証明制度、令和3年の民法及び不動産登記法の改正により整備された各制度の経過措置

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