相続した実家に住み続ける相続人へ求め得ること

母が亡くなり、実家の土地及び建物を兄弟で相続いたしましたが、長男が一人で住み続けており、遺産分割の話合いに応じません。売却して分けようと提案しても「自分はここに住み続ける」と言うばかりで、代償金を支払う意思も示しません。固定資産税だけは請求されます。あるいは、父の死後、同居していた妹がそのまま実家に住んでおり、鍵も渡してもらえません。このようなご相談をいただくことがあります。

結論から申し上げます。相続した実家に他の相続人が居住している場合、その相続人も持分に基づいて使用する権限を有しますので、他の相続人が当然に明渡しを求めることはできません。これは判例法理によります。もっとも、持分を超える使用の対価の償還を求めることができ、また遺産分割又は共有物分割の手続を通じて共有関係そのものを解消する道があります。すなわち、「出て行かせる」ことを直接の目標とするのではなく、「対価を得る」又は「共有関係を解消する」という枠組みで組み立てることが実務上の要点です。本記事では、求め得ることの全体像を整理いたします。

第1節　法的な構造

1　遺産分割が済むまでは遺産共有の状態にあります

相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属します（民法第898条）。遺産分割がされるまでの間、実家の土地及び建物は相続人全員の共有に属し、各相続人は法定相続分に応じた持分を有します（民法第900条）。

この状態を、実務上、遺産共有と呼びます。遺産共有は、通常の共有と共通する部分と、遺産分割の手続によるべき部分とを併せ持ちます。

表1　遺産共有と通常の共有の主な違い

項目	遺産共有	通常の共有
解消の手続	遺産分割（家庭裁判所の調停及び審判）	共有物分割（地方裁判所の訴訟）
考慮される事情	特別受益、寄与分、遺産の全体の構成	当該共有物についての事情
分割の対象	遺産の全体	当該共有物
10年の経過	特別受益及び寄与分の主張が原則として制限されます	―

2　居住している相続人にも使用する権限があります

各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができます（民法第249条第1項）。したがって、実家に居住している相続人は、自らの持分に基づいて建物を使用しているのであって、無権原で占拠しているわけではありません。

この点から、判例法理により、共有者の一人が共有物を単独で占有している場合であっても、他の共有者は当然にはその明渡しを請求することができないとされています（最高裁昭和41年5月19日判決）。

3　しかし対価の償還を求めることができます

他方で、共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負います（民法第249条第2項）。これは令和3年の民法改正により明文で定められた規律です。

すなわち、居住を続けること自体は妨げられないとしても、その居住について対価を支払うべき義務があるという構造です。

表2　求め得ることと求め得ないことの整理

求めたいこと	帰結	根拠
建物からの退去及び明渡し	当然には求めることができません	判例法理によります
持分を超える使用の対価の支払	求めることができます	民法第249条第2項
過去の使用についての金銭の支払	不当利得の返還として求め得る場合があります	民法第703条
立て替えた固定資産税の求償	持分に応じた負担を求めることができます	民法第253条
共有物の保存についての善管注意義務	義務違反があれば損害の賠償を求め得ます	民法第249条第3項
遺産分割	いつでも請求することができます	民法第907条
共有物分割	遺産分割が済んだ後の共有について請求することができます	民法第256条第1項
実家の売却	共有者全員の同意を要します	民法第251条第1項

第2節　相手方から想定される主張

1　親から住んでよいと言われていたという主張

最も多い主張です。法的には、被相続人と当該相続人との間に使用貸借契約が成立していたという構成になります。

判例法理により、被相続人と同居していた相続人については、被相続人との間に、遺産分割が終了するまでの間は当該建物を無償で使用させる旨の使用貸借契約が成立していたと推認される場合があるとされています（最高裁平成8年12月17日判決）。

この推認が働く場合、遺産分割が終了するまでの間は、対価の請求が認められにくくなります。もっとも、次の点に留意する必要があります。

表3　使用貸借の主張への対応の視点

視点	内容
同居の事実	相続の開始の時点で被相続人と同居していたか。相続後に転入した場合には推認は働きません
推認の範囲	遺産分割が終了するまでの間に限られます
遺産分割の実行	遺産分割を成立させれば、無償使用の根拠は失われます
別段の事情	被相続人が対価を得ていた、明確に反対の意思を示していた等の事情があるか
建物のみか敷地も含むか	土地と建物とで所有者が異なる場合には整理が必要です
遺言の存在	被相続人が異なる意思を示していた場合には別途の検討を要します

要点は、この主張が「遺産分割が終了するまで」という限定を伴うことです。したがって、遺産分割を進めることが、この主張への最も有効な対応となります。詳細はＦＤ２６において扱います。

2　親の介護をしてきたという主張

介護、家業の手伝い、被相続人の財産の維持といった貢献については、寄与分（民法第904条の2）の問題として整理されます。寄与分は、遺産分割の手続の中で主張されるものであり、対価の請求を直接に否定する事由ではありません。

もっとも、相続の開始の時から10年を経過した後にする遺産分割については、寄与分に関する規定は原則として適用されません（民法第904条の3）。相続の開始からの期間によって、この主張の扱いが変わります。

3　固定資産税を払ってきたという主張

固定資産税、火災保険料、修繕費といった費用は、共有物に関する負担として、各共有者がその持分に応じて負担すべきものです（民法第253条）。したがって、居住している相続人が全額を負担していた場合、他の相続人に対して持分に応じた求償をすることができます。

実務上は、対価の請求と費用の求償とが相互に主張され、差引計算により決着することが少なくありません。

表4　差引計算の考え方の例

項目	内容
対価の請求	賃料相当額に請求する側の持分割合を乗じた額
費用の求償	相手方が負担した費用に請求する側の持分割合を乗じた額
差引き	上記の差額を精算いたします

賃料相当額が費用の額を上回ることが多いため、差引きの結果としてなお請求が残るのが通常ですが、建物が老朽化しており賃料相当額が低い場合、大規模な修繕が行われた場合には、結論が変わり得ます。

4　配偶者が居住している場合

被相続人の配偶者が居住している場合には、別個の制度が適用されます。

表5　配偶者の居住に関する2つの権利

権利	内容	根拠
配偶者短期居住権	相続の開始の時に被相続人の建物に無償で居住していた配偶者について、一定の期間、無償で使用することができる権利です	民法第1037条
配偶者居住権	遺産分割、遺贈等により取得する、居住建物の全部について無償で使用及び収益をすることができる権利です	民法第1028条

配偶者短期居住権は、遺産分割により居住建物の帰属が確定した日又は相続の開始の時から6か月を経過する日のいずれか遅い日までの間、無償で使用することができるものとされています。

配偶者居住権は、遺産分割、遺贈又は死因贈与により取得するものであり、登記をすることができます。存続期間は原則として配偶者の終身の間です。

配偶者が居住している場合には、これらの権利の有無を確認したうえで、採り得る手段を検討する必要があります。詳細はＦＤ２７において扱います。

5　時効取得の主張

相続の開始から極めて長期間が経過している事案では、居住している相続人から、時効により所有権を取得したとの主張がなされることがあります。

もっとも、共同相続人の一人が遺産である不動産を占有している場合、その占有は、原則として自己の持分に基づく占有であり、他の共同相続人の持分については他主占有と評価されるのが通常です。所有の意思をもってする占有（自主占有）に転換したというためには、そのような事情が客観的に明らかとなる必要があります。この判断は判例法理によります。

長期間が経過している事案では、この主張が出ることを想定して、権利の主張をしてきた記録、固定資産税の負担の記録、相手方が共有であることを前提とする言動をした記録を確認しておく必要があります。

第3節　検討する選択肢

1　選択肢の全体像

表6　採り得る手段の一覧

手段	内容	期間の目安	適する場面
協議による対価の取決め	居住の継続を前提として対価を定めます	数週間から数か月	居住の継続自体には異存がない場合
過去分の請求	不当利得の返還として請求いたします	数か月から1年程度	経過した期間を精算したい場合
遺産分割の協議	遺産の全体について分割を協議いたします	数か月	相続人の協力を得られる場合
遺産分割調停	家庭裁判所において話合いを行います	1年程度	協議が調わない場合
遺産分割審判	家庭裁判所が分割の内容を定めます	更に数か月から1年	調停が成立しない場合
共有物分割の訴え	遺産分割が済んだ後の共有について分割を求めます	1年から2年程度	通常の共有となっている場合
持分の売却	自己の持分を売却して離脱いたします	数か月	早期の離脱を優先する場合

期間はいずれも一般的な目安であり、事案によって大きく異なります。

2　遺産分割を進めることが基本となります

実家に他の相続人が居住しているという事案では、遺産分割を進めることが基本の方針となります。理由は3つあります。

第一に、使用貸借の推認が働く場合であっても、その効力は遺産分割が終了するまでの間に限られるからです。遺産分割を成立させれば、無償使用の根拠は失われます。

第二に、遺産分割においては、実家のみならず遺産の全体を対象として調整を行うことができるからです。実家を居住している相続人に取得させ、他の相続人には預貯金その他の財産を取得させるという調整が可能です。

第三に、遺産分割の手続の中で、代償金の支払、使用の対価の精算、費用の求償を含めた総合的な解決を図ることができるからです。

表7　遺産分割における実家の扱いの選択肢

方法	内容	留意点
居住している相続人が取得する	実家を取得し、他の相続人に代償金を支払います	代償金の支払能力が問題となります
他の相続人が取得する	居住していない相続人が取得いたします	明渡しが必要となります
換価分割	売却して代金を分配いたします	全員の合意又は審判による換価が必要です
共有のまま分割する	持分を定めて共有といたします	問題が先送りとなります
現物分割	土地を分筆して分けます	建物が存する場合には困難です

3　遺産分割調停の申立て

協議に応じない相続人がいる場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。調停には、次の意義があります。

表8　遺産分割調停の意義

意義	内容
応答を促します	裁判所からの呼出しにより、協議に応じなかった相続人が対応せざるを得なくなります
争点が整理されます	遺産の範囲、評価、特別受益、寄与分といった争点が順に整理されます
評価が明らかになります	不動産の評価について資料が提出され、必要に応じて鑑定が行われます
中立の関与があります	調停委員及び裁判官が関与し、感情的な対立が緩和されます
審判に移行します	調停が成立しない場合、審判により分割の内容が定められます

なお、遺産分割の事件については、原則としてまず調停の申立てをすべきものとされています（家事事件手続法第257条）。

4　換価による解決

相続人のいずれもが実家を取得することを望まない場合、又は取得を望む相続人に代償金の支払能力がない場合には、売却して代金を分配する方法が現実的となります。

任意の売却によれば、市場における価格での売却が可能です。全員の合意が得られない場合には、審判により換価を命じる方法があります。もっとも、居住している相続人がいる場合、その明渡しが実現しなければ売却は困難ですので、実務上の調整を要します。

5　対価の請求を先行させる場合

遺産分割に時間を要する見込みである場合、まず使用の対価の請求から着手することがあります。もっとも、使用貸借の推認が働く事案では、遺産分割の終了までの期間について対価の請求が認められにくくなります。

したがって、対価の請求と遺産分割のいずれを先行させるか、あるいは同時に進めるかという判断は、使用貸借の推認が働く事案であるかどうかによって変わります。

第4節　案件において確認すべき事項

1　資料

表9　ご相談の際に確認する資料

区分	資料	確認する内容
権利関係	登記事項証明書、公図、建物図面	名義、持分、担保権
相続	被相続人及び相続人の戸籍	相続人の範囲
相続	遺言書、遺産分割協議書	遺産の帰属
遺産	預貯金の残高証明書、有価証券の資料	遺産の全体の構成
居住	住民票、公共料金の記録、現地の写真	誰がいつから居住しているか
同居	被相続人の住民票、介護の記録	相続開始時の同居の有無
費用	固定資産税の納税通知書、領収書	誰がいくら負担してきたか
費用	修繕の見積書及び領収書、保険証券	支出の内容
評価	固定資産評価証明書、査定書、路線価図	不動産の評価
賃料	近隣の賃貸物件の資料	賃料相当額の算定の基礎
経緯	手紙、電子メール、通知書	従前のやり取り

2　期間

表10　注意を要する期間

事項	期間
相続の放棄の申述	自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内
相続税の申告	相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内
相続登記の申請	相続の開始及び所有権の取得を知った日から3年以内
相続開始から10年	特別受益及び寄与分の主張が原則として制限されます
不当利得返還請求権の消滅時効	知った時から5年、又は権利を行使することができる時から10年
配偶者短期居住権	遺産分割による確定の日又は相続開始から6か月を経過する日のいずれか遅い日まで

とりわけ、相続の開始の時から10年という期間は重要です。この期間を経過した後にする遺産分割については、特別受益及び寄与分に関する規定が原則として適用されません（民法第904条の3）。介護の貢献を主張したい相続人にとっては不利に、法定相続分による分割を求める相続人にとっては有利に働きます。

3　感情面への配慮

この類型の事案では、法的な整理と当事者の感情とが乖離することが少なくありません。居住している相続人には「自分が家を守ってきた」という意識があり、他の相続人には「不公平である」という意識があります。

どちらの意識も、法的には、寄与分、特別受益、使用の対価という枠組みに整理されます。もっとも、当事者間の直接のやり取りでは整理されないまま感情的な応酬となり、かえって解決が遠のくことがあります。第三者を介した進め方が有効な場合が多い類型です。

第5節　弁護士に相談する意味

実家に他の相続人が居住しているという事案の難しさは、次の点にあります。

第一に、目標の設定です。「出て行かせたい」という要望を直接の目標とすると、法的には実現が困難であり、行き詰まります。「対価を得る」「共有関係を解消する」「金銭により精算する」という達成可能な目標に置き換える必要があります。

第二に、手続の選択です。遺産分割、共有物分割、対価の請求、持分の売却という複数の手段のうち、どれをどの順序で用いるかが結果を左右いたします。とりわけ、使用貸借の推認が働く事案では、遺産分割を優先することが有効です。

第三に、遺産の全体を見た調整です。実家のみを取り出して争うよりも、預貯金その他の遺産を含めた全体の中で調整する方が、解決に至りやすくなります。

第四に、期間の管理です。相続の開始から10年の経過、消滅時効、相続登記の申請の期限といった複数の期間が同時に進行いたします。

弁護士が行う業務は、次のとおりです。第一に、相続関係と遺産の全体を確定させることです。第二に、使用貸借の推認が働く事案であるかを資料に基づいて評価することです。第三に、請求し得る金額と、遺産分割における取得の見込みを試算することです。第四に、手段と順序を設計することです。第五に、協議、調停、訴訟における代理を行うことです。

具体的な協議の進め方は、相続人の構成、従前の経緯、遺産の内容等により異なり、当事務所が個別案件を通じて蓄積してきた実務上のノウハウにも属するため、本記事では詳細を開示しておりません。

よくあるご質問

質問1　兄に出て行ってもらうことはできませんか。

共有者の一人が共有物を占有している場合、他の共有者は当然には明渡しを請求することができないと解されています。これは判例法理によります。もっとも、遺産分割又は共有物分割の手続を通じて共有関係を解消し、その結果として明渡しが実現する場合があります。詳細はＦＤ２５をご覧ください。

質問2　家賃を請求できますか。いくらですか。

持分を超える使用の対価の償還を求めることができます（民法第249条第2項）。金額は、当該不動産を賃貸した場合の賃料に相当する額に、請求する側の持分割合を乗じた額が一応の基準となります。ただし、別段の合意がある場合、使用貸借の推認が働く場合には、この限りではありません。

質問3　遺産分割の話合いに応じてくれません。

家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることができます。裁判所からの呼出しにより対応せざるを得なくなりますし、調停が成立しない場合には審判により分割の内容が定められます。

質問4　実家以外に遺産がありません。

実家のみが遺産である場合、居住している相続人が取得して代償金を支払うか、売却して代金を分配するかのいずれかが基本となります。代償金の支払能力がなく、売却にも応じない場合には、審判又は共有物分割の訴えによる解決を検討いたします。

質問5　相手方が「介護をしたのだから多くもらう権利がある」と言っています。

寄与分（民法第904条の2）の主張として整理されます。もっとも、相続の開始の時から10年を経過した後にする遺産分割については、寄与分に関する規定は原則として適用されません（民法第904条の3）。また、寄与分が認められるには、通常期待される程度を超える特別の寄与であることを要すると解されています。

質問6　母がまだ実家に住んでいます。父の相続はどうなりますか。

配偶者短期居住権及び配偶者居住権という制度が設けられています。母が居住を続ける権利を有する場合がありますので、これらの権利の有無を確認したうえで、遺産分割の内容を検討する必要があります。詳細はＦＤ２７をご覧ください。

質問7　鍵を渡してもらえず、家の中を見ることもできません。

共有者として建物を使用する権限を有しますので、立入りを求めること自体は可能です。もっとも、実効性には限界があります。遺産分割又は共有物分割の手続の中で、建物の現況の確認、評価のための立入りを求める方法があります。詳細はＦＤ２８をご覧ください。

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弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所（代表弁護士　土屋勝裕。東京都港区虎ノ門）では、相続した不動産に関するご相談をお受けしております。

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ご相談の際に、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、被相続人及び相続人の戸籍、遺言書又は遺産分割協議書、遺産の内容が分かる資料、他の相続人とのやり取りの記録をご用意いただけますと、検討が早く進みます。これらがお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。

結果は事案ごとに異なります。本記事の記載は一般的な説明であり、特定の結果を保証するものではありません。

本記事の根拠条文

民法　第166条第1項（債権等の消滅時効）、第249条第1項（共有物の使用）、第249条第2項（持分を超える使用の対価の償還義務）、第249条第3項（善良な管理者の注意義務）、第251条第1項（共有物の変更）、第252条第1項（共有物の管理）、第253条（管理の費用の負担）、第256条第1項（共有物の分割請求）、第258条（裁判による共有物の分割）、第258条の2（遺産共有持分が含まれる場合の特則）、第593条（使用貸借）、第597条（使用貸借の期間満了等による終了）、第598条（使用貸借の解除）、第703条（不当利得の返還義務）、第898条（相続財産の共有）、第900条（法定相続分）、第903条（特別受益）、第904条の2（寄与分）、第904条の3（相続開始から10年経過後の遺産分割）、第907条（遺産の分割）、第1028条（配偶者居住権）、第1037条（配偶者短期居住権）

家事事件手続法　第257条（調停前置主義）

判例法理による部分　共有者の一人が共有物を単独で占有する場合における明渡請求の可否（最高裁昭和41年5月19日判決）、被相続人と同居していた相続人についての使用貸借契約の成立の推認（最高裁平成8年12月17日判決）、共同相続人による占有と取得時効の関係

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