共有不動産トラブルの解決方法！
兄弟で相続した不動産の運用を、大口の共有者が思うままに決めてしまい、賃料収入も分配されない。運営に口を出すこともできないまま、固定資産税の負担だけが毎年続いている。
本記事は、共有不動産の小口の共有者で、他の共有者に事実上支配されて権利を行使できずにいる方に向けたものです。兄弟姉妹等の大口の共有者と関係が悪化している場合を念頭に置いています。
各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができ、協議が調わないときは裁判所に分割を請求することができます。当事務所では、他の共有者に対する配当や費用の請求、明渡しの請求、持分の買取りの請求及び分割の請求についてご相談に応じています。以下、順にご説明します。
「共有不動産分割請求」をサポートします
共有不動産のトラブル解消・独占使用・不当占拠・配当不払い・費用過剰請求・費用不払い。「共有不動産」の配当請求・費用請求・分割請求や「共有不動産」の買取処理を行います。
塩漬け「共有不動産」は分割して売却できます。
「共有不動産」が塩漬けになる実態とは？？
塩漬け「共有不動産」は、何も言わないと、塩漬けのままで、何も権利行使できません。
塩漬け「共有不動産」を保有していても、その中で声の大きい人や態度の大きい人や大口の共有権者（あるいは長男や長男ファミリー）だけが、全ての権利を行使し、全ての収益を享受し、その他の小口の共有権者は、最終的に、塩漬け「共有不動産」の運用に口を出すことはできませんし、塩漬け「共有不動産」からの収益を享受することはできません。大口の共有権者や塩漬け「共有不動産」を支配している共有者と仲が良くない限り、何ら権限は行使できませんし、何の収益も得られません。
大口の共有者や塩漬け「共有不動産」を支配している者との関係性を構築できていないと、全く無視されてしまい、何ら権利行使ができないのです。
民法上も、共有物分割請求権は存在しますが、塩漬け「共有不動産」を分割して、細切れの不動産を貰ったとしても、塩漬け「共有不動産」だけでは、売却することもできず、賃貸に出すこともできません。
そのような、塩漬け「共有不動産」を分割した結果生まれた細切れの塩漬け「共有不動産」を買い取ってくれる買取人も存在しませんので、塩漬け「共有不動産」について、共有物分割請求権を行使しても、根本的な解決にはなりません。
例えば、塩漬け「共有不動産」を3人兄弟で相続したはいいけれど、他の2人と仲が悪い場合やトラブル（同族間トラブル・相続人間トラブル・兄弟間トラブル・不動産共有者間トラブル）を抱えている場合は、塩漬け「共有不動産」について、何ら権限は行使できませんし、何の収益も得られません。
当法律事務所・弁護士事務所では、このような塩漬け「共有不動産」の問題について、何らかの取り組みをしないといけない！という使命感から、増え続けるこの問題に対応してきています。その過程で、ひとつの解決方法として以下のスキームに辿り着きました。
塩漬け「共有不動産」の問題を分割して売却することで解決する方法とは？！
こんにちは、弁護士の 土 屋 勝 裕 です。
私は、もともと、当時、日本最大の法律事務所で難易度の高い企業法務を取り扱っていました。当時は、ライブドアによるニッポン放送争奪戦や、村上ファンドによる敵対的買収、上場会社の株式公開買付（ＴＯＢ）と株式取得価格決定裁判、青色発光ダイオード（青色ＬＥＤ）裁判など、いろいろありました。その過程で、裁判所の株式価値評価方法に疑問をもち、ペンシルバニア大学ウォートン校（M.B.A.）にも留学し、ファイナンス理論・企業価値評価・交渉理論を修得してきました。
ただ、「不動産」に価値があると言っても、塩漬け「共有不動産」になっており、他の共有者が事実上支配しているような場合、塩漬け「共有不動産」について、ほとんど権利を主張することができないことは非常に問題だと思っていました。
他の共有者が共有不動産を独り占めしている場合の、使用の対価の請求は、次のページでご案内しています。
塩漬け共有不動産の配当請求・費用請求・不動産買取請求・分割請求のサポートを行っています
また、当法律事務所・弁護士事務所で塩漬け 「共有不動産」の買取りサポートも行っています。
塩漬け「共有不動産」の買取価格・売買価格・取得価格の決定のサポートも行っています。
お手元の資料と経緯をお聞きし、進め方の順序をお示しします。
塩漬け共有不動産の問題点
塩漬け「共有不動産」の小口の共有権者としては、塩漬け「共有不動産」の運営・運用に口を出せないし、意見を言う機会もない、塩漬け「共有不動産」からの収益が順調なのに収益の配分が行われない、大口の共有権者が全く言うことを聞かない、にも拘らず、塩漬け「共有不動産」について、不動産の価値が高いとして高い固定資産税が課される、また、相続が発生した場合には非常に高い相続税が課されるなどなど、様々な問題に直面しています。
とくに、塩漬け「共有不動産」の大口の共有権者との関係性を構築できていない場合（同族間トラブル・相続人間トラブル・兄弟間トラブル・会社支配権トラブルが生じている場合）、このような問題が顕著に発生します。
共有不動産の他の共有者に対する配当請求・費用請求や不動産買取請求・分割請求のサポートについて
そこで、当法律事務所・弁護士事務所では、「共有不動産」について、他の共有権者に対する、「共有不動産」の明渡請求や立退請求、または「共有不動産」の、他の共有権者に対する、不動産買取請求のサポートを行っています。
「共有不動産」について、任意の不動産買取請求権を行使し、「共有不動産」を買取らせることは、なかなか容易ではありません。しかし、適切に対応しないと、塩漬け「共有不動産」に逆戻りしてしまいかねません。
共有の賃貸物件の家賃を分配してもらえない場合の、賃料の分配の請求は、次のページでご案内しています。
もちろん、共有不動産の分割請求権も行使可能
民法上、第256条から第262条までに、共有物に関する規定が存在します。共有物分割は、共有者全員による協議により、当事者間での協議が調わないときは、分割を裁判所に請求できるものとされており（民法258条1項）。このほか共有物について権利を有する者及び各共有者の債権者は、自己の費用で、分割に参加することができるものとされています（民法260条1項）。
この参加の請求があったにもかかわらず、その者を参加させないで分割をしたときは、その分割は、その請求をした者に対抗することができなくなります（民法260条2項）。また、各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができるものとされており（民法256条1項本文）、当事者間での協議が調わないときは、各共有者は、分割を裁判所に請求できるものとされています（民法258条1項）。
裁判による分割の場合、現物を分割する方法のほか、共有者の一人に債務を負担させて他の共有者の持分を取得させる方法（いわゆる価格賠償）によることができ（民法258条2項）、これらの方法により分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、競売を命ずることができるものとされています（同条3項）。
弁護士により共有不動産のトラブルは解消可能です！！
以下のような状態に陥っている場合、もう共有不動産は「塩漬け」にしておくしかない、もう共有不動産を持っていても仕方が無いんだ、と思っていませんか。そのようなことが当然だと思っているのであれば、今すぐその考えを捨てて下さい。
- 他の兄弟姉妹や大口の共有者とトラブルを抱えている。
- 他の兄弟姉妹や大口の共有者に大きなエネルギーを費消している。
- 毎年毎年、固定資産税の時期が近づくと憂鬱である。
- 他の兄弟姉妹や大口の共有者と仲が悪く一切収益を享受できない。
- 他の兄弟姉妹や大口の共有者と仲が悪く全く「共有不動産」の運営に参加させてもらえない。
- 他の兄弟姉妹や大口の共有者は非常に意地悪である。
- 他の兄弟姉妹や大口の共有者が「共有不動産」を思うがまま扱っている。
- 他の兄弟姉妹や大口の共有者が「共有不動産」からの収益を自分のものにしている。
- 他の兄弟姉妹や大口の共有者を許すことはできない。
- 他の兄弟姉妹や大口の共有者に一矢を報いたい。
- 「共有不動産」の購入資金も回収できない。
- 小口の共有者とはいえ、これだけの共有持分を保有していて全く権利行使を認めてもらえず納得がゆかない。
この記事の位置付け
共有不動産をめぐるトラブルの解決方法の全体に関するメインのページです。本ページは、使用、収益、管理及び分割のそれぞれの場面で採り得る手段を一覧してご説明します。映像による解説は動画のページをご参照ください。
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執筆者
弁護士法人M&A総合法律事務所 代表弁護士 土屋勝裕（東京弁護士会所属 登録番号26775）
長島・大野・常松法律事務所に在籍した後、慶應義塾大学ビジネス・スクール及びペンシルベニア大学ウォートン校に留学し、ファイナンス理論並びにM&A及び不動産を専攻しました。不動産投資信託（J-REIT）の上場案件に関与し、2024年（令和6年）10月には最高裁判所において株式買取請求権に関する逆転判決を得ました。現在は弁護士法人M&A総合法律事務所の代表弁護士を務めています。
主として取り扱う分野 M&A、株式買取請求権、非上場株式の価格の決定、企業価値評価、事業承継、企業法務及び不動産に関する法律問題
所在地 〒105-6017 東京都港区虎ノ門4丁目3番1号 森トラスト城山トラストタワー17階／電話番号 03-6435-8418／受付時間 8:00-21:00(土日祝含む)
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