使用貸借が続いていると主張された場合

亡くなった父の家に、弟が家族とともに住み続けております。父の生前から同居しており、相続の後も出て行く気配がありません。対価を求めたところ、「父から無償で住んでよいと言われていた。使用貸借だから支払う必要はない」と主張されました。本当に支払を求められないのかが分かりません。このようなご相談をいただくことがあります。

結論から申し上げます。使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる契約でございます（民法第593条）。使用貸借の成立が認められれば、その期間中は対価を請求することができません。もっとも、使用貸借には終了の事由が定められており、期間又は目的を定めなかったときは、貸主はいつでも契約の解除をすることができます（民法第598条第2項）。また、借主の死亡によって使用貸借は終了いたします（民法第597条第3項）。被相続人と同居していた相続人については、判例法理により遺産分割が終了するまでの間の使用貸借契約の成立が推認される場合があるとされておりますが、この推認が働く場合であっても、遺産分割が終了すれば根拠は失われます。本記事では、主張への対応を整理いたします。

第1節　使用貸借の基本

1　使用貸借とは

使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる契約でございます（民法第593条）。賃貸借と異なり、対価の支払を伴わない点が特徴でございます。

表1　使用貸借と賃貸借の対比

項目	使用貸借	賃貸借
対価	無償です	賃料を支払います
借主の死亡	使用貸借は終了いたします	賃借権は相続されます
第三者への対抗	対抗力はありません	建物の引渡し等により対抗し得ます
借地借家法の適用	適用されません	適用されます
費用の負担	借主が通常の必要費を負担いたします	賃貸人が修繕義務を負うのが原則です
主な根拠	民法第593条以下	民法第601条以下、借地借家法

2　使用貸借の終了

使用貸借は、次の事由により終了いたします。

表2　使用貸借の終了の事由

事由	内容	根拠
期間の満了	存続期間を定めたときは、その期間が満了することにより終了いたします	民法第597条第1項
目的に従った使用及び収益の終了	期間を定めず目的を定めたときは、目的に従い使用及び収益を終えることにより終了いたします	民法第597条第2項
借主の死亡	借主が死亡することにより終了いたします	民法第597条第3項
目的に従った使用等をするのに足りる期間の経過による解除	期間を定めず目的を定めた場合において、その期間を経過したときは貸主は解除することができます	民法第598条第1項
期間及び目的を定めなかった場合の解除	貸主はいつでも契約の解除をすることができます	民法第598条第2項
借主による解除	借主はいつでも契約の解除をすることができます	民法第598条第3項
用法違反等による解除	借主が用法に違反して使用等をしたときは解除することができます	民法第594条第3項

3　借主の死亡により終了いたします

使用貸借は、借主の死亡によって終了するものとされております（民法第597条第3項）。使用貸借が当事者間の個人的な信頼関係に基づくものであることによります。したがって、使用貸借上の地位は、原則として相続されません。

実務上、この点は重要でございます。被相続人が第三者に無償で使用させていた場合、その第三者が死亡すれば使用貸借は終了いたします。逆に、貸主が死亡した場合には、貸主の地位は相続人に承継されるのが原則でございます。

4　対抗力がありません

使用貸借には、賃貸借のような対抗力の制度がございません。したがって、当該不動産が第三者に譲渡された場合、借主は原則として新たな所有者に対して使用貸借を主張することができません。

第2節　被相続人と同居していた相続人の場合

1　判例法理による推認

被相続人の生前からその建物に同居していた相続人については、被相続人と当該相続人との間に、被相続人の死亡後、遺産分割が終了するまでの間は当該建物を無償で使用させる旨の使用貸借契約が成立していたものと推認されるとした判例がございます（最高裁平成8年12月17日判決）。

この推認が働く場合には、遺産分割が終了するまでの間、他の共同相続人は対価を請求することができないという帰結になります。

2　推認が働くとは限りません

もっとも、この推認は、あらゆる同居の事案に当然に妥当するものではありません。同居の経緯、被相続人と当該相続人との関係、建物の使用の状況、他に特段の事情がないかといった事情によります。

表3　推認の当否を検討する視点

視点	検討の内容
同居の開始の時期	被相続人の生前からか、死亡後に住み始めたのか
同居の経緯	被相続人の意向によるものか、一方的なものか
被相続人との関係	扶養、介護の実態があったか
費用の負担	生活費、公租公課をどのように負担していたか
他の相続人の認識	同居について了解があったか
建物の使用の範囲	建物の全部か一部か
特段の事情	推認を妨げる事情がないか

3　死亡後に住み始めた場合

被相続人の死亡後に住み始めた相続人については、この推認は働きません。生前からの同居がない以上、被相続人との間に使用貸借契約が成立していたと推認する基礎を欠くからでございます。

この場合には、共有者の一人による共有物の使用として、持分を超える使用の対価の償還の問題（民法第249条第2項）として処理されることになります。

4　遺産分割が終了すれば根拠は失われます

推認が働く場合であっても、その使用貸借は「遺産分割が終了するまでの間」のものでございます。遺産分割が成立すれば、その根拠は失われます。

したがって、対価の請求が認められないという結論に直面した場合の最も確実な対応は、遺産分割の手続を進めることでございます。この点が、実務上の要点となります。

第3節　主張への対応

1　主張の内容を切り分ける

相手方の「使用貸借だから支払わない」という主張は、次のいずれかを含んでおります。それぞれ検討の視点が異なります。

表4　主張の類型と検討の視点

主張の類型	検討の視点
被相続人との間の使用貸借が相続後も続いている	貸主の死亡により終了するものではありませんが、判例法理の推認の範囲を検討いたします
共同相続人間の合意により無償で使用している	民法第249条第2項の「別段の合意」の有無の問題となります
被相続人が生前に無償使用を約束していた	約束の内容、期間、対象を検討いたします
これまで請求されなかったから合意がある	請求しなかったことは合意の成立とは異なります
介護をした対価として住んでいる	寄与分の問題として整理されるべきものです
固定資産税を払っているから対価は不要である	費用の負担と使用の対価とは性質が異なります

2　終了の主張を組み立てる

使用貸借の成立が認められる場合であっても、終了の事由があれば対価の請求が可能となります。期間及び目的を定めなかったときは、貸主はいつでも契約の解除をすることができます（民法第598条第2項）。期間を定めず目的を定めた場合であっても、目的に従い使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、解除することができます（民法第598条第1項）。

もっとも、共有物である場合、使用貸借の解除が共有物の管理に関する事項に当たるか、変更行為に当たるかという問題が生じ得ます。共有者の持分の状況を踏まえた検討が必要です。

3　遺産分割を進めることが最も確実です

判例法理による推認が働く場合、その使用貸借は遺産分割の終了までのものでございます。したがって、遺産分割を成立させることが、最も確実な対応となります。

遺産分割の協議が調わない場合には、家庭裁判所の調停又は審判によることになります（民法第907条）。審判においては、当該不動産を誰が取得するか、代償金をどうするかが定められます。

4　立証の責任の所在

使用貸借の成立を主張する側が、その成立を基礎付ける事実を主張し立証すべきものと考えられます。書面がない場合には、同居の経緯、費用の負担の実態、当事者のやり取りといった間接の事実からの立証となります。

第4節　実務上よく起きる問題

1　書面が存在しない

親族間の使用関係では、書面が作成されていないことがほとんどでございます。そのため、口頭のやり取りの有無及び内容が争点となります。手紙、電子メール、他の親族の記憶といった資料を丁寧に集めることになります。

2　「別段の合意」の主張と重なる

民法第249条第2項は、「別段の合意がある場合を除き」対価の償還義務を負う旨を定めております。相手方の主張は、使用貸借の成立の主張であると同時に、この「別段の合意」の主張でもあります。両者を切り分けて検討いたします。

3　介護の主張と絡む

「介護をしたのだから無償で住んで当然である」という主張がなされることがあります。介護の貢献は、法的には寄与分（民法第904条の2）の問題として整理されるべきものであり、使用の対価とは別の論点でございます。もっとも、実際の交渉においては、双方が絡み合ったまま主張されます。

4　相続開始から10年の経過

相続の開始から10年を経過すると、遺産分割において特別受益及び寄与分を主張することが原則として制限されます（民法第904条の3）。使用貸借の推認は遺産分割の終了までのものですので、遺産分割を長く放置すると、対価を請求できない期間が延びる一方、寄与分の主張の機会も失われます。

5　配偶者の場合は別の制度があります

被相続人の配偶者については、配偶者短期居住権（民法第1037条）及び配偶者居住権（民法第1028条）という別個の制度が定められております。配偶者が居住を続けている場合には、これらの制度の適用を検討する必要があります。

6　明渡しは当然には求められません

使用貸借が終了したとしても、当該相続人が共有者である場合には、明渡しを当然に求めることはできないと解されております。共有者はいずれも共有物の全部について使用する権限を有するからでございます。

第5節　検討する選択肢

1　選択肢の全体像

表5　使用貸借を主張された場合に採り得る手段

手段	内容	期間の目安	適する場面
成立の有無を争う	使用貸借の成立を基礎付ける事実がないことを主張いたします	数か月	死亡後に住み始めた場合等
終了の主張	解除その他の終了の事由を主張いたします	数か月	期間及び目的の定めがない場合
遺産分割の協議	不動産の帰属を定めます	数か月	合意が見込まれる場合
遺産分割の調停及び審判	家庭裁判所の手続により定めます	1年から2年程度	協議が調わない場合
共有物分割	遺産分割が済んでいる場合に共有関係を解消いたします	1年から2年程度	通常の共有となっている場合
将来分の取決め	使用を認めたうえで対価を定めます	数か月	関係を維持したい場合
持分の売却	自己の持分を売却いたします	数か月	早期の離脱を優先する場合

2　遺産分割を軸に据える

対価の請求を正面から争うよりも、遺産分割を進めることの方が結果的に早いことが多くございます。遺産分割が成立すれば、推認による使用貸借の根拠は失われ、その後の使用については対価の請求が可能となります。また、不動産を取得する者が定まれば、問題そのものが解消いたします。

3　資料を早期に集める

使用貸借の成否は、間接の事実の積み重ねにより判断されます。同居の開始の時期、費用の負担の実態、被相続人の意向を示す資料は、時が経つほど失われます。早期の収集が重要でございます。

第6節　案件において確認すべき事項

1　資料の確認

表6　ご相談の際に確認する資料

区分	資料	確認する内容
権利関係	登記事項証明書	共有者、持分、担保権の有無
相続	被相続人及び相続人の戸籍	相続人の範囲、相続開始の時期
相続	遺言書、遺産分割協議書	遺産分割の成否
使用	住民票、公共料金の契約	同居の開始の時期
費用	固定資産税の納税通知書、領収書	誰が負担してきたか
合意	手紙、電子メール、覚書	無償使用についての合意の有無
介護	介護保険の資料、診療の記録	寄与分の主張との関係
賃料	近隣の募集の資料、査定書	対価の算定の基礎

2　確認する事項

表7　主張の検討において確認する事項

事項	確認の内容
同居の時期	被相続人の生前からか、死亡後か
相手方の地位	共同相続人か、配偶者か、第三者か
遺産分割の状況	成立しているか、未了か
期間及び目的の定め	使用貸借に定めがあるか
費用の負担	公租公課、修繕費の負担の実態
持分の割合	解除の可否に関わります
寄与分の主張	介護等の貢献が主張されているか
相続開始から10年	経過が迫っていないか

第7節　弁護士に相談する意味

使用貸借の主張は、法律上の構成としては単純に見えますが、実際には事実の認定が中心となる争いでございます。

第一に、書面がないことが通常である点です。親族間の使用関係では書面が作成されておりませんので、同居の経緯、費用の負担、当事者のやり取りといった間接の事実から判断されます。どの事実をどう主張するかが結果を左右いたします。

第二に、複数の論点が絡み合う点です。使用貸借の成否、別段の合意の有無、寄与分、特別受益といった論点が同時に主張されます。これらを法的な枠組みに整理しなければ、話合いは平行線をたどります。

第三に、遺産分割との関係が決定的である点です。判例法理による推認は遺産分割の終了までのものであり、遺産分割を進めることが最も確実な対応となります。対価の請求のみを追求するのではなく、遺産分割を軸に据えた設計が必要です。

弁護士が行う業務は、次のとおりです。第一に、同居の経緯及び費用の負担の実態を資料により確認することです。第二に、使用貸借の成否及び終了の事由を検討することです。第三に、寄与分その他の主張を法的な枠組みに整理することです。第四に、遺産分割の協議、調停及び審判を代理することです。第五に、対価の請求と遺産分割のいずれをどの順序で進めるかを設計することです。

なお、具体的な交渉の進め方は、相続人の構成、同居の経緯、不動産の内容等により異なり、当事務所が個別案件を通じて蓄積してきた実務上のノウハウにも属するため、本記事では詳細を開示しておりません。

よくあるご質問

質問1　弟が「父から無償で住んでよいと言われていた」と主張しています。

使用貸借の成立を主張する側が、その成立を基礎付ける事実を明らかにすべきものと考えられます。書面がない場合には、同居の経緯、費用の負担の実態、他の親族の認識といった間接の事実により判断されます。

質問2　使用貸借だと認められたら、何も請求できませんか。

その期間中の対価は請求し得ないことになります。もっとも、期間及び目的を定めなかったときは、貸主はいつでも解除をすることができます（民法第598条第2項）。また、判例法理による推認が働く場合であっても、遺産分割が終了すれば根拠は失われます。

質問3　父の死亡後に住み始めた場合はどうですか。

生前からの同居がない以上、被相続人との間に使用貸借契約が成立していたと推認する基礎を欠きます。この場合には、共有者による共有物の使用として、持分を超える使用の対価の償還の問題として処理されることになります。

質問4　出て行ってもらうことはできますか。

相手方が共有者である場合には、明渡しを当然に求めることはできないと解されております。共有物分割又は遺産分割により共有関係を解消することを通じて、結果として明渡しが実現する場合があります。

質問5　「介護をしたのだから当然だ」と言われました。

介護の貢献は、法的には寄与分の問題として整理されるべきものであり、使用の対価とは別の論点でございます。遺産分割の手続の中で、寄与分の主張として整理することになります。

質問6　どうするのが最も早いですか。

遺産分割を進めることが、最も確実な対応となることが多くございます。遺産分割が成立すれば推認による使用貸借の根拠は失われ、不動産の帰属も定まりますので、問題そのものが解消いたします。

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所へのご相談

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所（代表弁護士　土屋勝裕。東京都港区虎ノ門）では、相続した実家に相続人が住み続けている場合のご相談をお受けしております。

• 電話番号　03-6435-8418
• 受付時間　8時00分から21時00分まで
• 土曜日、日曜日及び祝日も受付いたします
• ご相談は事前予約制です

ご相談の際に、登記事項証明書、被相続人及び相続人の戸籍、固定資産税の納税通知書、住民票、相手方とのやり取りの記録をご用意いただけますと、検討が早く進みます。これらがお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。

弁護士費用については、弁護士費用一覧のページをご覧ください。結果は事案ごとに異なります。本記事の記載は一般的な説明であり、特定の結果を保証するものではありません。

本記事の根拠条文

民法　第249条第1項（共有物の使用）、第249条第2項（持分を超える使用の対価の償還義務）、第252条第1項（共有物の管理）、第253条第1項（管理の費用の負担）、第256条第1項（共有物の分割請求）、第258条（裁判による共有物の分割）、第593条（使用貸借）、第594条（借主による使用及び収益）、第595条（借用物の費用の負担）、第597条（期間満了等による使用貸借の終了）、第598条（使用貸借の解除）、第898条（相続財産の共有）、第904条の2（寄与分）、第904条の3（相続開始から10年経過後の遺産分割）、第907条（遺産の分割の協議又は審判）、第1028条（配偶者居住権）、第1037条（配偶者短期居住権）

判例法理による部分　被相続人と同居していた相続人について、遺産分割が終了するまでの間の使用貸借契約の成立が推認される場合があること（最高裁平成8年12月17日判決）。共有者の一人が共有物を単独で占有する場合における他の共有者からの明渡請求の可否。

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