相続人である旨の申出により義務を果たす方法

父が亡くなり、実家の土地及び建物を相続いたしましたが、兄弟の間で分け方の話がまとまらず、既に2年が過ぎました。相続登記には期限があると聞き、このままでは過料を科されるのではないかと心配しております。しかし、遺産分割が終わらなければ登記もできないと言われ、どうすればよいのか分かりません。このようなご相談をいただくことがあります。

結論から申し上げます。相続により不動産の所有権を取得した者は、その取得を知った日から3年以内に相続による所有権の移転の登記を申請しなければならないものとされております（不動産登記法第76条の2）。もっとも、遺産分割が期間内に成立しない場合に備え、登記所に対して所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らがその相続人である旨を申し出ることにより、申請義務を履行したものとみなされる制度が設けられております（不動産登記法第76条の3）。この申出は単独ですることができ、他の相続人の関与を要しない点に大きな利点がございます。もっとも、遺産分割が成立した場合には、その日から3年以内に改めて登記を申請する義務が生じます。本記事では、制度の内容と使い方を整理いたします。

第1節　相続登記の申請義務

1　義務の内容

相続（特定財産承継遺言を含みます）により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならないものとされております（不動産登記法第76条の2第1項）。

また、遺産の分割によって所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならないものとされております（不動産登記法第76条の2第2項）。

この義務は令和6年4月1日から施行されており、施行の前に相続が開始していた場合についても適用されます。この場合の期間の起算については、経過措置が定められておりますので、個別の確認が必要です。

表1　相続登記の申請義務の枠組み

場面	期間	起算点	根拠
相続による所有権の取得	3年	相続の開始及び所有権の取得を知った日	不動産登記法第76条の2第1項
遺産分割による所有権の取得	3年	遺産の分割の日	不動産登記法第76条の2第2項
相続人である旨の申出	上記の期間内	同上	不動産登記法第76条の3
申出の後に遺産分割が成立した場合	3年	遺産の分割の日	不動産登記法第76条の3
施行の時期	令和6年4月1日	—	—

2　義務に違反した場合

正当な理由がないのに申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処されるものとされております（不動産登記法第164条第1項）。もっとも、直ちに過料が科されるものではなく、登記官による催告等の手続を経る運用とされております。

「正当な理由」に当たる場合としては、相続人が極めて多数に及び、必要な資料の収集に多大な時間を要する場合、遺言の有効性等が争われている場合、相続人自身に重病等の事情がある場合等が挙げられております。もっとも、正当な理由があるかどうかは個別の判断となりますので、これに依拠するのではなく、次に述べる制度を用いることが安全でございます。

3　住所等の変更の登記の義務

所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更があったときの登記の申請義務についても定めが設けられております。施行の時期を含む詳細については、法務局にご確認ください。

第2節　相続人である旨の申出

1　制度の内容

相続登記の申請義務を負う者は、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることができます。この申出をした者は、申請義務を履行したものとみなされます（不動産登記法第76条の3）。

申出がされると、登記官は職権で、申出をした者の氏名及び住所等を所有権の登記に付記いたします。これにより、当該不動産の相続人の一人が誰であるかが公示されることになります。

2　単独で申し出ることができます

この制度の最も重要な点は、相続人が単独で申し出ることができるという点でございます。遺産分割協議書も、他の相続人の同意も、法定相続分の確定も必要としません。

相続登記を法定相続分により行う場合には、相続人の全員を登記名義人とするために、全員分の戸籍及び住所の資料が必要となります。これに対し、相続人である旨の申出は、申出をする本人が相続人であることを示す資料があれば足りるとされております。多数の相続人がいる事案では、この差は決定的でございます。

表2　相続人である旨の申出と法定相続分による登記の比較

項目	相続人である旨の申出	法定相続分による相続登記
単独での実施	できます	保存行為として単独申請が可能とされておりますが全員分の資料を要します
必要な資料	申出人が相続人であることを示す資料	相続人全員の戸籍及び住所の資料
効果	申請義務を履行したものとみなされます	登記名義が相続人に移ります
権利の変動	権利関係を公示するものではありません	共有の登記がされます
その後の手続	遺産分割の成立後に3年以内の登記が必要です	遺産分割の成立後に更正等の登記が必要です
費用	登録免許税は課されないものとされております	登録免許税が生じます

3　権利を確定させるものではありません

注意を要するのは、この申出が、申出をした者の権利を確定させるものではないという点でございます。申出は、相続が開始したこと及び申出人が相続人の一人であることを公示するにとどまり、持分の割合を公示するものでもありません。

したがって、当該不動産を売却する、担保に供するといった場面では、改めて遺産分割を経て相続登記を行う必要があります。この制度は、あくまで申請義務への対応としての位置付けでございます。

4　遺産分割が成立した場合

申出をした後に遺産分割が成立し、これにより所有権を取得したときは、当該遺産の分割の日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならないものとされております。申出をしたことにより、その後の義務が免れるものではありません。

第3節　実務上よく起きる問題

1　制度を知らないまま期間が経過する

最も多い問題が、この制度の存在を知らないまま、遺産分割が調わない状態で期間が経過してしまうことでございます。遺産分割の見通しが立たない段階で、まず申出を行っておくことが安全でございます。

2　申出で足りると誤解する

申出により権利関係が確定したと誤解し、その後の手続を行わないという例がございます。申出は権利を公示するものではなく、遺産分割が成立すれば改めて登記の義務が生じます。売却の場面でも改めて登記が必要となります。

3　対象となる不動産を把握していない

被相続人が複数の市町村に不動産を所有していた場合、その全てを把握していないことがあります。所在地の市町村における名寄帳の閲覧のほか、登記所において被相続人が名義人となっている不動産の一覧を証明する制度が設けられております。詳細は法務局にご確認ください。

4　相続放棄をした場合

相続を放棄した者は初めから相続人とならなかったものとみなされますので（民法第939条）、相続登記の申請義務も負いません。もっとも、放棄の申述が受理される前の段階では、義務の有無が不明確な状態となります。

5　遺言がある場合

特定の財産を特定の相続人に承継させる旨の遺言（特定財産承継遺言）がある場合には、これにより所有権を取得した者が申請義務を負います。相続人以外の者への遺贈の場合には、別の規律によります。遺言の内容により取扱いが異なりますので、確認が必要です。

6　登記の申請は司法書士の業務です

相続人である旨の申出及び相続登記の申請は、いずれも登記に関する手続であり、その代理は司法書士の業務でございます。当事務所は、相続人の確定、遺産分割の協議及び調停、相続人間の紛争の解決を担当し、司法書士と連携して進めます。

第4節　検討する選択肢

1　選択肢の全体像

表3　遺産分割が調わない場合の登記への対応

手段	内容	期間の目安	適する場面
相続人である旨の申出	単独で申し出て申請義務を履行したものとみなされます	数週間	遺産分割の見通しが立たない場合
法定相続分による相続登記	相続人全員を登記名義人といたします	数か月	全員分の資料がそろう場合
遺産分割の協議を急ぐ	期間内に協議を成立させます	数か月	合意が見込まれる場合
遺産分割の調停	家庭裁判所の手続により分割を定めます	1年から2年程度	協議が調わない場合
一部分割	不動産についてのみ先に分割いたします	数か月	他の遺産に争いがある場合
相続の放棄	相続人としての地位を失わせます	3か月以内の申述	承継を希望しない場合

2　まず申出を行うことが安全です

遺産分割の成立に見通しが立たない場合には、まず相続人である旨の申出を行い、そのうえで遺産分割の手続を進めるという順序が合理的でございます。申出は単独で行うことができ、費用の負担も限定的とされております。

3　法定相続分による登記の注意点

法定相続分による相続登記を先に行うことも可能ですが、その後に遺産分割が成立した場合には、更正等の登記が必要となります。また、共有の登記がされることにより、持分のみが差押えの対象となる、譲渡されるといった事態が生じ得ます。この点を踏まえた判断が必要です。

4　一部分割の活用

遺産の全体について合意に至らない場合であっても、不動産についてのみ先に分割することが考えられます。遺産の一部について分割をすることは可能とされております。ただし、他の遺産との均衡を考慮する必要があり、後の分割に影響いたしますので、慎重な検討を要します。

第5節　案件において確認すべき事項

1　資料の確認

表4　ご相談の際に確認する資料

区分	資料	確認する内容
権利関係	登記事項証明書	登記名義人、他に共有者がいるか
財産の把握	名寄帳、固定資産税の課税明細	対象となる不動産の全体
相続	被相続人の出生から死亡までの戸籍	相続人の範囲、相続開始の時期
相続	申出人の戸籍、住民票	申出に必要な資料
遺言	遺言書、検認に関する資料	遺言の有無と内容
遺産分割	これまでの協議の記録	成立の見通し
放棄	相続放棄申述受理通知書	放棄した相続人の有無

2　確認する事項

表5　対応の検討において確認する事項

事項	確認の内容
相続開始の時期	3年の期間の起算点
知った時期	相続の開始及び所有権の取得を知った日
対象の不動産	把握していない不動産がないか
遺言の有無	特定財産承継遺言があるか
遺産分割の見通し	期間内に成立する見込みがあるか
相続人の数	全員分の資料をそろえられるか
売却等の予定	近く処分の予定があるか
施行前の相続	令和6年4月1日より前の相続についての経過措置

第6節　弁護士に相談する意味

相続登記の申請義務への対応は、手続そのものは複雑でないものの、判断を要する場面がございます。

第一に、義務の起算点の判定が必要である点です。相続の開始及び所有権の取得を知った日がいつかは、事案により異なります。令和6年4月1日より前に開始した相続については経過措置が定められておりますので、個別の確認が必要です。

第二に、申出で足りるのか、登記まで進めるべきかの判断が必要である点です。近く売却の予定がある場合、担保に供する予定がある場合には、申出のみでは足りません。今後の予定を踏まえた判断が求められます。

第三に、根本の問題が遺産分割にある点です。申出は義務への対応にすぎず、遺産分割が成立しなければ権利関係は確定いたしません。放置すれば、次の相続により当事者が増え、解決が更に困難となります。

弁護士が行う業務は、次のとおりです。第一に、戸籍を収集して相続人を確定させることです。第二に、対象となる不動産を把握することです。第三に、遺産分割の見通しを踏まえ、申出によるか登記まで進めるかを判断することです。第四に、遺産分割の協議、調停及び審判を代理することです。第五に、司法書士と連携して登記に関する手続を進めることです。なお、登記に関する手続の代理は司法書士の業務でございます。

なお、具体的な進め方は、相続人の構成、遺産の内容、協議の状況等により異なり、当事務所が個別案件を通じて蓄積してきた実務上のノウハウにも属するため、本記事では詳細を開示しておりません。

よくあるご質問

質問1　遺産分割が終わらないと登記できませんか。

遺産分割による所有権の移転の登記はできませんが、相続人である旨を登記所に申し出ることにより、申請義務を履行したものとみなされる制度がございます（不動産登記法第76条の3）。単独で申し出ることができます。

質問2　他の相続人の協力が必要ですか。

相続人である旨の申出は、申出をする本人が単独で行うことができます。他の相続人の同意も、遺産分割協議書も必要ありません。この点が、法定相続分による相続登記との大きな違いでございます。

質問3　申出をすれば、その不動産は私のものになりますか。

いいえ。申出は、相続が開始したこと及び申出人が相続人の一人であることを公示するにとどまり、権利を確定させるものではありません。売却等の場面では、改めて遺産分割を経て登記を行う必要があります。

質問4　申出をした後、遺産分割が成立したらどうなりますか。

遺産分割により所有権を取得したときは、当該遺産の分割の日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません。申出をしたことにより、その後の義務が免れるものではありません。

質問5　期限を過ぎるとどうなりますか。

正当な理由がないのに申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処されるものとされております（不動産登記法第164条第1項）。もっとも、直ちに科されるものではなく、登記官による催告等の手続を経る運用とされております。

質問6　父が亡くなったのは10年以上前です。義務はありますか。

令和6年4月1日より前に相続が開始していた場合についても適用がございます。この場合の期間の起算については経過措置が定められておりますので、個別の確認が必要です。法務局又は司法書士にご確認ください。

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所へのご相談

弁護士法人Ｍ＆Ａ総合法律事務所（代表弁護士　土屋勝裕。東京都港区虎ノ門）では、相続登記が進まない不動産に関するご相談をお受けしております。

• 電話番号　03-6435-8418
• 受付時間　8時00分から21時00分まで
• 土曜日、日曜日及び祝日も受付いたします
• ご相談は事前予約制です

ご相談の際に、登記事項証明書、被相続人及び相続人の戸籍、固定資産税の納税通知書又は名寄帳、遺言書、これまでの協議の記録をご用意いただけますと、検討が早く進みます。これらがお手元にないことを理由にご相談をお断りすることはありません。

弁護士費用については、弁護士費用一覧のページをご覧ください。結果は事案ごとに異なります。本記事の記載は一般的な説明であり、特定の結果を保証するものではありません。

本記事の根拠条文

不動産登記法　第76条の2第1項（相続等による所有権の移転の登記の申請義務）、第76条の2第2項（遺産の分割による所有権の取得の場合の申請義務）、第76条の3（相続人である旨の申出）、第164条第1項（過料）

民法　第898条（相続財産の共有）、第904条の3（相続開始から10年経過後の遺産分割）、第907条（遺産の分割の協議又は審判）、第915条第1項（相続の承認又は放棄をすべき期間）、第939条（相続の放棄の効力）

その他　相続登記の申請義務に関する規定は令和6年4月1日から施行されております。施行前に開始した相続についての経過措置、住所等の変更の登記の義務の施行時期その他の詳細は、法務局にご確認ください。登記に関する手続の代理は司法書士の業務でございます。

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