不動産の共有持分の意義と利点、欠点及びトラブル対策

不動産の共有とは？

不動産の共有とは、土地、マンションや戸建ての建物といった不動産を、複数の人が共同で所有している場合を指します。

また、不動産の共有持分とは、共同で所有している場合に、それぞれの共有者が不動産に対して持つ権利の割合のことをいいます。

たとえば、AとBの夫婦が1,000万円ずつ出し合って、合計2,000万円の土地と建物を購入したとします。

この場合は、土地と建物について、それぞれAとBが共有持分2分の1ずつを持つ共有名義になります。

登記の上では、「原因　○年○月○日売買　共有者　住所　共有持分2分の1　A　住所　2分の1　B」というように、AとBそれぞれの共有持分が記録されて、不動産が共有名義の表示になります。

それでは、Aが単独で土地と建物を購入した場合にはどうなるでしょうか？

この場合は、共有名義にはならず、Aが不動産を単独で所有することになります。

登記を見ても、「原因　○年○月○日売買　所有者　住所　A」と記録されるだけで、共有持分の記載はありません。

なお、共有持分は物理的に分けられるものではないことに注意しましょう。

たとえば、200㎡の土地がABの共有持分2分の1ずつの共有名義になっている場合は、「東側100㎡がAの共有持分、西側100㎡がBの共有持分」というようになるわけではありません。

あくまで全体の200㎡に対して、AとBが2分の1の割合で権利を持っているということを意味しています。

このように、一つの不動産に対して、複数の人が共同で所有権を持っている場合を不動産の共有といいます。

不動産が共有名義になっていると、単独で不動産を所有する場合に比べてさまざまな制約が生じます。

自分ひとりの所有ならば、不動産を売るのも人に貸すのも自分の考えだけでできますが、共有名義の場合は簡単ではありません。

この制約があるせいで、不動産を共有名義にしておくとトラブルが生じるおそれがあります。

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不動産の共有はなぜ生じる？

共同で購入

不動産の共有状態が生じる典型的なパターンは、2人以上でお金を出し合って、共同で不動産を購入する場合です。

たとえば、総額3,000万円の住宅をAB夫婦が購入したとしましょう。

夫Aが2,000万円、妻Bが1,000万円のお金を出したとします。

この場合は、A共有持分3分の2、B共有持分3分の1の共有になり、登記も共有名義で入れます。

ここで、もしも不動産の登記を夫Aの単独名義にしてしまったらどうなるでしょうか？

夫Aの所有権は、A名義の登記が入っていますから、3,000万円になります。

しかし、夫Aは2,000万円しかお金を出していませんので、3,000万円と2,000万円の差額の1,000万円は、妻Bから夫Aに贈与があったことになってしまいます。

贈与があると贈与税がかかることもありますので、共同で購入した不動産は、出した資金の割合で共有名義にするのが原則です。

共同で相続

不動産の共有状態は相続からも発生します。

たとえば、「夫A、妻B、子C、子D」の4人家族で、不動産を持っている夫Aが亡くなったとします。

遺言書はなく、遺産分割協議もまとまらなかったとすると、法定相続分でB・C・Dが共同して不動産を相続することになります。

この場合は、B共有持分4分の2、C共有持分4分の1、D共有持分4分の1の共有名義になります。

相続によって共有状態が生じる場合は、相続が繰り返される毎に相続人が増えていき、結果として非常に複雑な共有関係になるおそれがあります。

不動産の共有に関する民法のルール

使用についてのルール

共有者は、それぞれが、共有物の全部について、共有持分に応じた使用をすることができます（民法249条）。

したがって、不動産の共有者は、それぞれが共有持分に応じて不動産の全部を使用できます。

ポイントは、共有物の「全部」を使用できるという点です。

Aの共有持分は2分の1だから土地の面積の半分だけしか使えない、というような結果にはなりません。

少ししか共有持分がなくても、共有者は不動産の全部を使用することができます。

なお、不動産を具体的にどのように使うかという問題は、共有物の「管理」に属することなので、後述するように共有持分の価格の過半数で決定します。

保存、管理、変更についてのルール

共有物については、行為の種類によってルールが分けられています。

具体的には、①共有者の1人が単独でできること（保存行為）、②共有持分の価格の過半数で決定すること（管理行為）、③共有者全員の同意が必要なこと（変更行為）というように定められています。

以下では、保存行為、管理行為、変更行為のそれぞれを見ていきましょう。

単独で可能なこと（保存行為）

保存行為は、各共有者が単独ですることができます（民法252条ただし書）。

保存行為とは、共有物の現状を維持する行為を意味します。

保存行為は、共有者全員の利益になるので、各共有者が単独ですることができます。

具体的には、共有している建物が雨漏りするときに修理することなどが保存行為に当たります。

それぞれの共有者は、無権利の他人が共有の不動産を不法占有している場合には、単独で明渡しの請求をすることができます。

無権利者に不動産が不法占有されている状態は、すべての共有者にとって不利益になっているので、明渡しによって不利益を解消できるからです。

共有名義の不動産について、何の権利もない第三者の登記がある場合は、各共有者は単独で、その登記の抹消を請求できます。

このような、無権利者に対する抹消登記の請求も、保存行為に含まれます。

共有持分価格の過半数が必要なこと（管理行為）

管理行為をするには、共有持分の価格の過半数で決定する必要があります（民法252条本文）

管理行為とは、物の性質を変えない範囲で、利用または改良することを意味しています。

たとえば、共有名義の建物に誰が住むか決めるのは管理行為になります。

土地の例でいえば、共有名義の田や畑を誰が耕すか決めるのは管理行為に当たります。

これに対して、農地を宅地に変えて家を建てる場合には、土地の性質や形状が変わることになるので後述の変更行為になってしまい、共有者全員の同意が必要になります。

なお、共有不動産についての賃貸借の解除なども、管理行為に当たるとされています。

全員の同意が必要なこと（変更行為）

変更行為には、共有者全員の同意が必要です（民法251条）。

変更行為は、共有物に物理的な変化を加える行為と、共有物を法律的に処分する行為を含みます。

物理的な変化を加える場合の具体例としては、土地上に建物を建てること、建物の大規模改修をすること、建替えをすること、農地を宅地に造成すること、山林の樹木を伐採することなどが挙げられます。

法律的に処分する場合の具体例は、共有名義の不動産を売却すること、土地に地上権や地役権といった用益物権を設定すること、不動産に抵当権や質権などの担保物権を設定することなどがあります。

不動産について、これらの変更や処分をするには、共有者全員の同意が必要になっています。

したがって、共有者の一部が、他の共有者に無断で田畑を宅地に変えようとしたような場合は、他の共有者は、原則として造成工事の差止めや原状回復を求めることができます。

共有名義の不動産を売りたい場合でも、全員の同意が必要になりますので、ほとんどの共有者が売却に同意していても共有者の一部が反対しているならば、共有不動産を売ることはできません。

なお、自分の共有持分だけならば売ることも自由にできます。

共有者全員の同意が必要なのは、不動産の全部を売却するような場面です。

費用についてのルール

各共有者は、共有持分に応じて共有物の管理費用を支払い、その他の共有物に関する負担を負います（民法253条1項）。

共有名義の不動産に関する費用は、それぞれの共有者が共有持分に応じて負担します。

この費用には、共有物の保存、利用、改良、変更などのために必要なすべての費用が含まれます。

不動産の例では、老朽化した建物の修理費用や、固定資産税や都市計画税などの税金、マンションの管理費などは、共有者が共有持分に応じて支払うことになります。

共有者の1人が共有持分を売ってしまった場合には、共有持分の買主（特定承継人）に対しても共有物に関する債権を行使できます（民法254条）。

たとえば、AB共有名義の不動産があり、Aが固定資産税等の税金の全額を払っていた場合には、Bから共有持分を買ったCに対しても、Aは立替えた分の支払いを請求できることになります。

それでは、共有者が費用を負担しようとしなかった場合にはどうなるのでしょうか？

結論としては、他の共有者に費用の請求をしても1年以内に支払いをしない場合には、相当の金額を支払ってその共有者の共有持分を取得することができます（民法253条2項）。

費用を払おうとしない不動産の共有者は、お金で出ていってもらえるということになります。

共有持分の帰属についてのルール

共有者の1人が共有持分を放棄したときや、亡くなったのに相続人がいないときは、その共有者の共有持分は、他の共有者に帰属します（民法255条）。

AとBの共有名義の不動産がある場合に、Bが共有持分を放棄したら、Bの共有持分はAに帰属して、以後はAがその不動産を所有することになります。

なお、共有者の1人が亡くなって相続人がいない場合は、いきなり他の共有者に共有持分が帰属するのではありません。

判例では、亡くなった人と一緒に生活していた人や、生前に熱心に療養看護をしていた人などが特別縁故者として認められると、他の共有者に優先することになっています。

つまり、他の共有者に共有持分が帰属するのは、特別縁故者がいないことが確定した場合になります。

登記の点でも、相続人がいない場合に、共有者に不動産の共有持分が帰属するときは、「原因　年月日特別縁故者不存在確定」という記載がされます。

不動産の共有者に明渡しを求められるか？

共有者が不動産を独り占めしている場合

共有者の1人が共有名義の不動産を独り占めして、トラブルになることがよくあります。

目的の不動産は一つしかないのに、共有持分という権利を持っている人が複数いるので、不動産を使うことができない共有者が納得しないことがあるからです。

こういった場合に、他の共有者は何ができるのでしょうか？

出ていってほしいと思うこともあるでしょうから、不動産の明渡しを求めることができるのか、まず検討してみましょう。

裁判になったケースでは、昭和41年5月19日の最高裁判所判決が有名です。

この事案では、建物の所有者が亡くなって妻と3名の子で共同相続したのですが、子のうちの1人が、相続によって共有になった後も建物に住み続けていました。

そこで、他の共有者から明渡しが求められました。

この事例では、建物を使い続けている共有者は少数の共有持分しか持っておらず、他の共有者の共有持分を合計すると共有持分の価格の過半数を超えるケースでした。

建物に住んでいる共有者は、共有持分の価格の過半数に満たない共有持分しかないので、自分だけでは建物の使用方法を決められないはずです。

そうすると、建物を独り占めするのは許されず、当然に出ていかなければいけないという結果になりそうです。

ところが、判例は、他の共有者の共有持分を合計すると共有物の価格の過半数を超える場合でも、当然に明渡しを請求できるわけではないとしました。

理由は、少数の持分権しかなくても、自分の共有持分によって共有物を使用収益する権原があるので、それに基づいて共有物を占有しているといえるからだとしています。

そして、少数派の持分権者に対して共有不動産の明渡しを求めるためには、明渡しを求める理由を主張・立証しなければならないとしました。

結果として、共有者の1人が不動産を独り占めしていても、明渡しを求めるのは難しくなっています。

共有者が無断で不動産を第三者に貸している場合

共有者の1人が、共有名義の不動産を自分で使うのではなく、無断で他人に貸してしまうことがあるかもしれません。

この場面でも、判例は、第三者に使用を承認しなかった共有者であっても、当然には不動産の明渡しを求めることはできないと判断しています。

結論としては、共有者が使うケースと同様になっています。

なぜかというと、共有者には共有持分に基づいて共有物を使用する権利があるので、その共有者から使用を承認された第三者も、共有者自身が使用する場合と同様の論理があてはまるからです。

したがって、第三者が共有者の1人から不動産を借りて使っている場合でも、明渡しを求めるのは困難です。

不動産の共有者に金銭を請求できるケース・できないケース

共有者の1人が、共有の不動産を独占的に使用していたり、第三者に貸していたりした場合に、お金を請求できるか検討していきましょう。

単独使用の場合

金銭を請求できるケース

共有者は、本来ならば共有持分に応じて共有物を使用できるはずでした。

しかし、共有者の1人が共有名義の不動産を独占的に使ってしまうと、他の共有者は不動産を使えなくなってしまい、損をすることになります。

使っている共有者の立場では、本来ならば共有持分に応じた使用しかできないはずなのに、独占的に使い続けることで法律上の根拠がない利益を得ています。

また、独り占めをすることで、他の共有者が不動産を使う権利を侵害しているともいえます。

したがって、共有者の一部が独占的に不動産を使用している場合、他の共有者は、共有持分の割合に応じて、賃料相当額の不当利得金か損害賠償金の支払を請求することができます。

金銭を請求できないケース

無償使用の合意がある場合

共有者の間で、不動産を無償で単独使用することを認める合意ができていた場合には、合意が変更されたり共有関係が解消されたりしない限り、金銭の請求はできません。

相続した建物に同居していた場合

不動産が相続によって共有になった場合にも、金銭を請求できないことがあります。

親が所有していた建物に子も同居していて、親が亡くなって建物が相続人の共有になった後も住み続けることがあります。

たとえば、親Aと子Bが同居していて、子Cは独立して別居しているような場合です。

Aが亡くなった後も建物に住み続けているBに対して、Cから金銭の請求ができるのでしょうか？

この点に関しての判例があります。

判例では、親の生前から相続人が承諾を得て同居していたときは、遺産分割で建物が誰のものになるか決まるまでは、相続人に建物を無償で使わせるとの合意があったものと推定されています。

つまり、承諾のもとで同居していたならば、遺産分割までは、原則として、同居の相続人が無償で住み続けられるということになります。

内縁の夫婦で共有していた場合

それでは、同居していても相続人になれない場合はどうなるのでしょうか？

内縁の夫婦は、夫婦同然の生活をしていても、婚姻届を提出していないので法律上の夫婦ではなく、相続人になることもできません。

しかし、内縁の夫婦で資金を出し合って住宅を購入し、そこに居住することがあります。

内縁の夫婦の一方が亡くなった後には、相続人と内縁の夫婦の一方で不動産を共有することになりますが、相続人から金銭を請求されたら支払う必要があるのでしょうか？

この点について、判例では、内縁の夫婦が共有する不動産を居住や共同事業のために共同で使用してきたときは、内縁の両者の間で、一方が死亡した後は、もう一方が不動産を単独使用するという合意があると推定しています。

したがって、相続人から内縁の夫婦に対しては、原則として金銭を請求できず、不動産の明渡しも請求できません。

第三者に勝手に貸している場合

たとえば、不動産がAとBの共有名義になっていて、Bだけが第三者Cにその不動産を貸して使用させている場合には、AからB・Cの両者またはどちらかに対して、金銭を請求することが可能です。

Aは、共有持分に応じた不動産の使用ができるはずなのにそれを妨げられているので、賃料相当額の金銭を求めることができます。

不動産を共有するメリット

不動産を共有名義にすることには、いくつかのメリットがあります。

住宅ローン減税が夫婦で受けられる

住宅ローン減税とは、住宅ローンを組んだ場合に、年末のローン残高の1%を所得税や住民税の額から控除する制度です。

不動産が共有名義になっていると、住宅ローン減税が夫婦で二重に受けられるので、減税額が多くなるというメリットがあります。

売却時の3,000万円特別控除

マイホームを売ったときに利益が出た場合は、最高で3,000万円を控除できるという特例があります。

共有名義の不動産の場合は、それぞれの共有者の共有持分に応じた譲渡益に対して3,000万円の控除がされるので、夫婦なら最大で6,000万円の控除を受けられることになります。

固定資産税や相続税などの税負担の軽減

共有者は、共有持分に応じて費用を負担するので、共有名義の不動産の場合は、固定資産税や都市計画税の全部ではなく、共有持分に応じた分を負担すればよいことになります。

また、共有者の間で相続があったときは、相続によって動く共有持分について相続税が計算されるので、不動産所有権の全体を相続する場合よりも負担が軽くなります。

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不動産を共有するデメリット

不動産を共有名義にしておくと、デメリットもあります。

売却が困難

共有の不動産を売却するためには、共有者全員の同意が必要です。

そうなると、協議がまとまらない場合は、不動産を売却することができません。

また、自分の共有持分だけを売りたいと思っても、共有持分だけでは十分な利用ができないので、売却額が安くなってしまうというデメリットがあります。

不動産の共有持分を売る場合には、一般的には市場価格の5割から7割程度の金額になってしまうと言われています。

担保として使いにくい

共有持分だけでは、不動産の利用について様々な制限があるので、売却額は低くなり、買い手を探すのも難しい場合があります。

そうなると、金融機関は貸したお金を回収するのが難しくなってしまうので、融資の条件が悪くなってしまいます。

したがって、不動産の所有権全部を担保にする場合に比べると、共有持分は担保としては不十分です。

共有持分に抵当権を設定することは、制度としては可能ですが、現実には銀行が共有持分を担保として融資してくれることはほとんどありません。

共有者が多数になるおそれ

共有名義の不動産は、共有者の1人に相続が生じて複数人が相続することなどによって、共有者が増えて共有持分がさらに細かくなることがあります。

さらに、共有持分の処分は自由にできるので、共有者が共有持分を譲渡したり贈与したりすると、見ず知らずの他人が共有者として現れてトラブルになるおそれもあります。

使わなくても税の負担がある

共有者は共有持分に応じて税金も負担する必要があるので、不動産を使っていなくても、都市計画税や固定資産税などを支払う義務があります。

土地工作物責任を負う可能性

建物やブロック塀などが倒壊して他人に損害を与えた場合には、共有者が責任を負う可能性があります。

建物などの土地上の工作物に欠陥があった場合には、一次的には占有者が責任を負いますが、占有者が損害の発生を防止するために必要な注意をしていた場合は、最終的に所有者が無過失責任を負うことになります（民法717条）。

共有者は、自分で不動産を使っていない場合であっても、事故の程度によっては多額の責任を負うことがあるというリスクがあります。

不動産の共有状態を解消する方法

不動産を共有名義にしておくと、様々なトラブルが生じるリスクがありますので、共有状態を解消したいと思うことがあるかもしれません。

ここでは、不動産の共有状態を解消する方法を検討していきます。

不動産全体を売却する

不動産の共有を解消するには、共有名義の不動産を共有者全員で売却して、代金を分けるという方法があります。

金銭的な満足を公平に得られるので、全員が売りたいと思っている場合には有効な方法です。

デメリットは、共有者全員の同意がないと売却ができないことで、誰か1人でも反対しているときは、この方法によることができません。

共有持分を売買する

共有持分の売買をすることで、共有状態から逃れる方法もあります。

自分の共有持分だけならば、売却するのに他の共有者の同意は必要ありません。

そこで、他の共有者や第三者に共有持分を売却して、共有状態から抜けることが考えられます。

反対に、他の共有者から共有持分を買い取って、不動産を自分の単有名義にすることも考えられます。

これらの方法は、共有者全員の同意が必要ないというメリットがありますが、贈与税の点で注意が必要です。

売買をした共有持分の価格が相場に比べて低すぎると、贈与とみなされて課税されることがあります。

共有持分を贈与または放棄する

共有持分を他の共有者や第三者に贈与すれば、不動産の共有関係から抜けることができます。

もっとも、贈与した共有持分の額によっては、贈与税がかかるというデメリットがあります。

また、自己の共有持分を放棄してしまう方法もあります。

共有者の1人が共有持分を放棄したときは、その共有者の共有持分は、他の共有者に持分割合に応じて帰属します。

したがって、共有持分を放棄すれば共有から逃れることが可能です。

共有持分の放棄の場合も、みなし贈与として贈与税が課せられることには注意が必要です。

土地を分筆する

共有名義の不動産が土地の場合は、分筆を利用することもできます。

分筆とは、1筆の土地を、2筆以上の土地に分けて登記することをいいます。

なお、分筆をしただけでは、共有状態は解消しません。

たとえば、AとBが等しい共有持分を持っている土地を分筆すると、ABが共有持分2分の1ずつで共有している土地が、登記の上で複数出来上がることになります。

そこで、分筆後に共有者の間で共有持分を交換する約束をしておくなどの工夫をすることで、共有名義を解消することができるようになります。

共有物分割

共有者はいつでも共有物の分割を請求できることが、民法に定められています（民法256条1項）。

これを、共有物分割請求権といいます。

共有者は、共有物分割請求をすることで、自分の持分割合に応じて、不動産やお金を得ることができます。

共有物分割の方法

共有物分割の方法は、共有者間での協議による場合と、裁判による場合があります。

具体的な分割の仕方は、現物分割、換価分割、価格賠償の三つがあります。

現物分割

現物分割とは、共有物を物理的に分ける方法です。

たとえば、200㎡の土地を、共有持分の等しいABで100㎡ずつに分けるなどの場合が現物分割に当たります。

現物分割をすることで、たとえば南向きの土地と北向きの土地のように、価値の異なる不動産が生じる場合があります。

このような場合には、一部価格賠償という方法が取られることがあります。

一部価格賠償とは、現物分割を行った結果として価値に過不足が生じた場合に、不足する価値の分を金銭で支払って不公平を解消させる方法です。

たとえば、200㎡の土地を北向きの100㎡の土地と南向きの100㎡の土地に現物分割した場合に、南向きの土地の方が一般的に高い価格になることから、北向きの土地を取得した共有者に対して金銭を支払う場合などです。

換価分割

換価分割とは、共有物を第三者に売却して、得られた売却代金を共有者で分ける方法です。

代金分割や、価格分割などと呼ばれることがあります。

不動産を2,000万円で売却し、同じ共有持分のABで1,000万円ずつ分ける場合などが換価分割です。

全面的価格賠償

全面的価格賠償とは、ある共有物について、他の共有者から共有持分を取得することで誰か1人の単独所有にして、もらった共有持分の対価を支払う方法をいいます。

たとえば、2,000万円の土地をAの単独所有にして、AからBに対して、共有持分2分の1に対応する1,000万円の支払いをする場合などが全面的価格賠償に該当します。

共有物分割は、これらの方法を用いて行われます。

協議による共有物分割

共有物の分割は、まずは共有者の間で協議することで行います。

協議による分割は、合意ができるならば、どのような分割の仕方でも可能です。

問題は、協議がうまくいかなかったり、そもそも協議ができなかったりする場合があることです。

その場合には、裁判によって共有物分割を求めることになります。

裁判による共有物分割

共有物分割の協議が調わないときや、協議ができないときは、裁判による分割を求めることができます。

民法の条文の上では、現物分割が原則で、例外的に換価分割が定められています。

しかし、判例では、全面的価格賠償も認められるようになっています。

それでは、どのような場合に全面的価格賠償が認められるのでしょうか？

民法には規定がないので問題になります。

この点について、判例は、①様々な事情を総合的に考慮した上で、共有者のうちの特定の者に取得させるのが相当であると認められ、かつ、②価格が適正に評価され、共有物を取得するものに支払能力があって、共有者間の実質的公平を害しないといえる場合には、全面的価格賠償が認められるとしています。

なお、共有者ABCの中で、Aだけが不動産の単独所有を希望していて、BCは共有名義のままを望んでいる場合があります。

このような場合には、裁判所は、A単有とBC共有というように2分割することも許されるとしました。

裁判による分割は、様々な分割方法を使うことで、柔軟な解決を図れるようになってきています。

不動産の相続による共有への対策

不動産を単独で所有していても、相続人が複数いると、相続によって共有状態が生じてしまうことがあります。

ここでは、相続による共有が生じないようにするための対策を検討していきます。

生前贈与してしまう

自分が元気なうちに、自己名義の不動産や共有名義の不動産の共有持分を贈与してしまえば、相続の対象から外れて、共有状態が生じるのを防ぐことが可能になります。

メリットとしては、以下の点が挙げられます。

1. 贈与の相手を自由に選べる。
2. 価格が上がりそうな不動産を安いうちに贈与することで、節税につながる。
3. 暦年課税や、相続時精算課税、贈与税の配偶者控除の特例などの節税対策が取れる。

デメリットとしては、下記の点があります。

1. 不動産取得税がかかり、登記の登録免許税は相続のときよりも高くなる。
2. 贈与税は相続税よりも高い。
3. 相続開始前3年以内に行われた生前贈与は、相続財産に加算されてしまう。
4. 遺留分侵害額請求をされるおそれがある。

遺言を書いておく

遺言書を用意しておいて、相続が開始したときに誰が不動産を受け継ぐのか指定しておけば、共有になることを防げます。

メリットは、下記の点があります。

1. 財産を受け継がせたい相手を自由に選ぶことができる。
2. 相続人が遺産分割の方法で悩まなくてすむ。
3. 遺産に関する相続人のトラブルを防止できる。

デメリットは、以下の点です。

1. 記載し忘れた財産は共有になってしまう。
2. 遺言書の書き方を間違えると無効になることがある。
3. 遺留分侵害額請求をされる可能性がある。

配偶者居住権を利用する

民法改正により、2020年4月1日以降に開始した相続では、配偶者居住権という制度が利用できるようになりました。

配偶者居住権とは、配偶者が、居住している建物の全部を、相続の後も無償で使用収益できる権利です。

配偶者居住権があれば、建物の所有権や持分権がなくても居住し続けることができます。

イメージとしては、建物の所有権と居住権を切り離して、居住権だけを配偶者に与えるようなものです。

配偶者居住権が成立するための要件は以下のとおりです。

1. 配偶者が、亡くなった人と法律上の婚姻をしていたこと（事実婚でないこと）。
2. 配偶者が、亡くなった人が所有する建物に、相続開始のときに居住していたこと。
3. 居住していた建物が、相続開始のときに、配偶者以外の者との共有になっていないこと。
4. 遺産分割、遺贈、死因贈与、家庭裁判所の審判のいずれかによって、配偶者居住権が与えられること。

たとえば、夫A、妻B、子Cの家族で、Aの財産が住宅2,000万円、預金2,000万円だったとします。

この場合、法定相続分で相続すると、住宅は共有持分2分の1の共有になってしまい、預金は1,000万円ずつ分けることになります。

また、BがAの死後も建物に無償で住み続けたいと思えば、遺産分割で住宅の所有権全部を得る方法があります。

しかし、2,000万円の住宅全部を相続してしまうと、預金を分けてもらえなくなり、生活資金に困ります。

こういった場合に配偶者居住権を利用すると、建物に住み続けながらも生活資金を得ることができるようになります。

具体的には、妻Bが配偶者居住権をもらい、子Cが配偶者居住権付きの所有権を得るようにします。

仮に、配偶者居住権の価値が1,000万円だとすると、Bは配偶者居住権（1,000万円）と預金1,000万円、Cは配偶者居住権付きの所有権（1,000万円）と預金1,000万円を相続できます。

なお、配偶者居住権は登記できる権利ですので、登記をしておけば、建物が第三者に売却されてしまった後も無償で住み続けることができます。

配偶者居住権を使えば、不動産が共有名義になることを防ぎながら、配偶者が無償で使用する権利を確保できます。

不動産の共有対策としての家族信託

家族信託とは、自分の財産の管理・運用・処分を家族に任せて、得られた利益を特定の物に与えるようにできる制度です。

家族信託は、非上場株式を信託して事業承継を行うことなどに用いられることがありますが、ここでは不動産の共有対策としての家族信託を見ていきます。

たとえば、高齢者で賃貸マンションを共有して、賃貸収入を得ているとします。

今のところはみんな元気でも、将来認知症になる可能性がありますし、マンションを処分したり建替えたりしたい場合に、共有者の間で話がまとまらなくなるおそれもあります。

このような場合に備えて、家族信託を利用して対策を取ることができます。

家族信託の登場人物

家族信託には3種類の登場人物が出てきますので、簡単に紹介します。

1. 委託者＝自分の財産の管理・運用・処分を依頼する人
2. 受託者＝信託された財産の管理・運用・処分を行う人
3. 受益者＝信託から生じた利益を受け取る人

委託者が財産を受託者に預け、受託者が財産を運用し、得られた利益を受益者に分配するというのが家族信託の基本的な流れです。

なお、委託者・受託者・受益者は、別人とは限りません。

委託者が受託者を兼ねる場合を自己信託といい、委託者が受益者になる場合を自益信託といいます。

このような信託の方法も認められています。

家族信託を設定する方法

家族信託を設定するには、信託契約を締結したり、遺言によって信託を設定したりする方法などがあります。

委託者の生前から家族信託を設定したい場合には、遺言によることができないので、信託契約を締結する方法が基本になります。

家族信託のメリット

家族信託のメリットは、以下のようなものがあります。

原則として自由に制度設計ができる

たとえば、認知症の対策として成年後見制度を利用しようとすると、民法の細かいルールに縛られることになります。

一方で、家族信託は、財産の管理・運用・処分のルールを、信託契約の中で原則として自由に設定することができます。

信託報酬が無料ですむことがある

受託者を信託会社に頼んでしまうと、高額な信託報酬を取られることがあります。

また、成年後見制度でも報酬を支払う必要が生じます。

家族信託では、受託者が家族や親族になるので、信託報酬が不要になる場合が多くあります。

仮に報酬を支払う場合でも、他人に支払うわけではないので、身内から財産が出ていかなくてすみます。

他人が入ってこない

家族信託は、家族や親族に受託者になってもらうので、見ず知らずの他人が財産を管理することにはなりません。

他方で、成年後見制度や信託会社では、他人が財産を管理することになります。

信託には倒産隔離機能がある

信託された財産は、「信託財産」として、委託者や受託者自身の財産とは区別されて扱われます。

したがって、委託者・受託者が破産した場合でも、信託財産は債権者に分配されないで保護されます。

これを、信託の倒産隔離機能といいます。

家族信託の具体的な活用例

それでは、共有の対策として家族信託を使う場合の、具体例を見ていきましょう。

たとえば、ABCの三兄弟が、親から賃貸用のマンション一棟を共有名義で相続して、賃貸収入を生活費にあてていたとしましょう。

ABCは仲の良い兄弟ですが、それぞれが60代後半から70代になり、段々と物忘れもひどくなってきていて、認知症になるのが心配になっています。

ABCには、それぞれ子A1、B1、C1がいますが、子供同士の仲はあまりよくありません。

このような場合に、誰か1人が認知症になってしまうと、マンションの管理や処分が大変になってしまいます。

また、誰かが亡くなって相続になると、相続人が共有者になり、トラブルが起きる心配もあります。

こうしたときに、家族信託を使えば、今までどおりABCが賃料収入を得ながら、管理や処分の権限を共有者以外の人に任せることができます。

一例では、A1を受託者にして、下記のような信託契約を行います。

1. 委託者A、受託者A1、受益者A、信託財産A共有持分
2. 委託者B、受託者A1、受益者B、信託財産B共有持分
3. 委託者C、受託者A1、受益者C、信託財産C共有持分

このような信託契約にしておけば、ABCは、自分の共有持分による賃料収入を得ながら、管理・運用・処分の権限をA1に一本化できるので、誰かが認知症になっても困ることがありません。

また、ABCの誰かに相続が発生しても、受益権だけを相続人が受け継ぐようにしておけば、相続によるトラブルを防ぐことができます。

これは家族信託の一例ですので、他にも様々な場面に応じて、有効な対策をとることが可能です。

家族信託のまとめ

家族信託は、多様なケースに対して柔軟な解決方法を提供してくれる便利な制度です。

弁護士等の専門家ならば、起こりうる様々な場面を想定して適切な家族信託を設定することができますので、心配を抱えている方は一度相談してみるとよいでしょう。

不動産の共有に関する令和3年民法改正について

令和3年の民法改正には、共有に関する部分が含まれていますので、ここで簡単に紹介していきます。

共有物の使用

民法第249条第2項は、共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う旨を定めています。これにより、共有物を独占して使用している共有者に対価を請求できることが条文上明らかになりました。

これは、判例の内容が条文になったものです。

3項では、共有物を使用する場合に、善管注意義務を負うことが定められています。

共有物の変更行為

251条2項では、共有者やその所在が不明の場合に、その共有者の代わりに裁判所が変更の決定をする制度が設けられました。

変更行為は、共有者全員の同意が必要なので、共有者が誰か不明だったり、所在がわからなかったりする場合には困難が生じていましたが、そのような場合でも裁判所の関与で変更行為ができるようになりました。

共有物の管理行為

管理行為も、共有者の不明や所在不明などで、共有持分の価格の過半数で決定するのが困難なことがあります。

そこで、252条2項には、共有者やその所在が不明の場合などに、裁判所が管理行為の決定をする制度が定められました。

また、251条4項では、短期間の賃貸借等が管理行為に分類されることが明らかにされました。

宅地の場合は5年、建物の場合は3年を超えない賃貸借等が管理行為になります。

共有物の管理者

252条の2という条文が追加され、共有物の管理者という制度が新設されました。

共有者の中の特定の者が、管理者として管理行為をできるようになっています。

裁判による共有物の分割

改正前の民法258条には、共有物分割の方法として、現物分割と換価分割だけが定められていました。

判例では全面的価格賠償が認められるようになりましたが、改正民法でも、258条2項に全面的価格賠償の方法が追加されました。

遺産共有を含む場面への対応

相続によって得た財産は、遺産分割が行われるまでは遺産共有という状態にあって、共有物分割は行えません。

共有持分が相続によって遺産共有になるような場合は、通常の物権共有と遺産共有が同時に存在することになり、いつまでたっても不動産の共有状態を解消できなくなるおそれがありました。

そこで新たな制度が設けられ、改正民法258条の2では、遺産分割をしないで相続開始の時から10年経過したときは、共有物分割ができることが規定されました。

条件付きですが、遺産分割をせずに共有物分割をすることで、共有状態を解消できるようになりました。

所在等不明共有者の持分の取得

所在不明の共有者がいる場合には、現行法では、不在者財産管理人を裁判所に選任してもらい、裁判所の許可を得た上で不明者の共有持分を処分する等の手続きが必要になっています。

しかし、不在者財産管理人には費用がかかるというデメリットがありました。

そこで、改正法では、262条の2で、共有者が誰か不明の場合や共有者が所在不明の場合は、不明な共有者の共有持分を、他の共有者に取得させる裁判ができるようになりました。

なお、共有持分を取られた方の共有者からは、共有持分を取得した共有者に対して、対価を請求することが可能です

所在等不明共有者の持分の譲渡

共有状態を解消するために、共有名義の不動産を売却したいと思っても、共有者の誰か1人でも所在不明の場合は、同意が得られないので売ることができませんでした。

改正民法262条の3では、裁判所で、特定の者に譲渡する権限を付与する旨の裁判をしてもらうことで、不明者がいても共有の不動産を売却できるようになりました。

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相続登記及び住所等の変更登記の申請が義務となっております

共有の状態を放置いたしますと、世代を経るごとに共有者が増加し、収拾がつかなくなります。これを防ぐため、登記に関する義務が新設されております。

• 相続登記の申請義務　相続により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続による所有権の移転の登記を申請しなければなりません（不動産登記法第76条の2）。正当な理由がなく怠った場合には、10万円以下の過料に処せられることがあります。令和6年4月1日から施行されており、同日より前に相続が開始していた場合にも適用されます（この場合の期限は、令和9年4月1日又は上記の日から3年以内のいずれか遅い日です）。
• 相続人申告登記　遺産分割が調わず、直ちに相続登記をすることができない場合には、登記名義人について相続が開始した旨及び自らが相続人である旨を申し出ることにより、上記の義務を履行したものとみなされます（不動産登記法第76条の3）。持分の割合の記載を要しませんので、単独で行うことができます。
• 住所等の変更登記の申請義務　登記名義人の氏名若しくは名称又は住所に変更があったときは、変更があった日から2年以内に、変更の登記を申請しなければなりません（不動産登記法第76条の5）。令和8年4月1日から施行されております。正当な理由がなく怠った場合には、5万円以下の過料に処せられることがあります。

共有の不動産につきましては、共有者の一人が単独で相続登記を申請することも可能です。まずは登記の現状を確認し、義務の履行の要否をご確認ください。

まとめ

ここまで見てきたように、共有名義の不動産は、様々なトラブルが生じるリスクがあります。

不動産の価格は一般的にとても高くなることから、共有名義の不動産についてトラブルが発生すると、家族の絆が壊れるような事態に発展してしまうおそれもあります。

そのようなことが起きないように、複雑な法制度を熟知している弁護士に相談して、早めに適切な対策を取ることをおすすめします。

共有は、権利の形としては簡明ですが、使用、管理、処分のいずれについても他の共有者との調整を要します。放置するほど共有者が増え、調整の相手方も増えます。必ず解決できますから、一緒に頑張りましょう。

出典及び参照した法令

民法第249条第1項から第3項まで、第251条第1項及び第2項、第252条第1項から第5項まで、第252条の2、第253条第1項及び第2項、第256条第1項、第258条第1項から第4項まで、第262条の2、第262条の3
令和3年法律第24号（民法等の一部を改正する法律）